财信发展2017年年度董事会经营评述

2018-02-13 14:55:26 来源: 同花顺财经

2月13日消息,财信发展000838)2017年年度董事会经营评述内容如下:

  一、概述.
(一)2017年房地产市场分析.
1、2017年全国房地产市场形势分析.
2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,因城施策,从传统的需求端调控向供给侧调控进行转变,限购、限贷、限价、限售、限商叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密,大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的建立健全。未来房地产政策短期将坚持政策的连续性、稳定性,主体政策收紧趋势不变,形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制,在维持房地产市场稳定的同时,完善多层次住房供应体系,这也将对未来房地产市场产生更深远的影响,推动住房观念变化和住房居住属性强化,为房地产市场稳定建立更稳固的基础。据国家统计局统计,中国2017年房地产开发投资109,799亿元,同比名义增长7.0%,增速比1-11月回落0.5个百分点,2016年为6.9%;全年商品房销售面积169,408万平方米,比上年增长7.7%。随着房地产市场需求端的与供给端的双向调控,房地产市场集中度进一步加强,资源向龙头加速集聚,中小房企竞争压力凸显。
2、公司主要项目所处区域房地产市场分析截止报告期末,公司在3个省(市)开展房地产业务,报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆,上述城市本年度的房地产市场情况大体如下:
(1)重庆市场分析宏观层面,2017年以来,重庆经济融入国家重大战略,大力推进供给侧结构性改革,发展动能调整转换稳步推进,重庆GDP稳步上升。
政策上,重庆市场加大了房地产市场调控力度,但从2017年目前出台的所有调控政策来看,重庆市目前市场环境仍然比较宽松,虽然调控涉及限贷和限售,但整体来看,调控仍然属于比较温和的范畴。
土地市场上,2017年上半年土地价格上涨明显,下半年随着土地供应力度加大,价格相对平缓。
价格上,商品住宅销售涨价显著。
目前重庆主城去化周期为2个月主要经营模式、经营业态、主要项目所在城市的市场地位及竞争优势:财信品牌在重庆深耕多年,具备一定的客户基础与市场认知度,公司在重庆所开发项目以住宅和商业开发为主,均为2016年前取得,由于2017年房地产市场价格上涨,具备较好的利润空间。
(2)连云港市场分析宏观层面:连云港作为新亚欧大陆桥经济走廊九大节点城市之一,经济稳步发展,2017年全市实现生产总值约2,605亿元,按可比价格计算增长7.3%,人口近两年实现净流入。
政策上:自2017年9月15日起,连云港市区(不含赣榆)实行“限价”,全市新建商品住房销售方案备案价格实行指导,对上市房源定价不合理的,坚决予以调整。市场情况:
2017年,连云港楼市整体成交套数、成交面积均同比上涨。
2017年连云港市成交商品房套数较2016年上涨21.94%;成交面积同比上涨20.36%。目前连云港库存去化周期为6.94个月,连云港商品房整体上供不应求,价格呈现平稳上升,房地产市场将保持长期、健康、稳定的发展势头。
主要经营模式、经营业态、主要项目所在城市的市场地位及竞争优势:公司所开发的“财信铂悦府”项目,位于连云港发展规划核心区域---新浦新区的核心位置,周边配套资源丰富,南临万达广场,北为连云港市第一人民医院,连云港实验中小学等。
项目经营业态为住宅及商业,项目整体可售建筑面积约22.5万㎡,配套1800㎡商业;整体建造品质较高,作为连云港房地产标杆产品,在连云港市民中认可度较高,预期能够取得较好的投资回报。
目前连云港去化周期为6.94个月(3)威海市场分析2017年威海地区商住土地市场整体呈现“量减价升”,成交环比下降37%,总体成交楼面地价环比上涨26%;其中主要商住成交集中于经区和临港区,占总成交量的81%,但成交楼板价较低。
2015年以来政府实施去库存政策,供应量逐渐减少,而成交量大幅上涨,目前市场处于供不应求状态;2017年受供不应求的市场环境刺激,价格再攀高。目前威海库存去化周期为15个月。
主要经营模式、经营业态、主要项目所在城市的市场地位及竞争优势:威海项目地理位置较好,以住宅为主,含少量商业,公司新进威海市场,与保利地产600048)威海公司合作开发,具备一定的品牌优势和客户积累,预期能够取得较好的投资回报。
(二)报告期公司经营情况总结1、报告期公司总体经营情况回顾一是经营业绩稳步提升。
2017年公司实现营业收入180,347.94万元,同比增长5.09%,归属于上市公司股东的净利润19,579.02万元,同比增长76.93%。房地产全年新开工面积约76.39万平方米,竣工面积约66.79万平方米,结算面积约28.98万平方米。
二是实现非重庆市场的土地有效拓展。
报告期内,公司通过招拍挂方式共计获取5宗土地。公司新进连云港、威海两个城市;新增土地储备355,190平米。
三是打造上市公司“地产+环保”的双主营战略。
2017年9月28日,公司召开第九届董事会第三十三次会议,审议通过了收购重庆瀚渝与华陆环保的相关议案,切入到环保领域,形成“地产+环保”的双轮驱动。
四是地产差异化发展设想。
本着“优势互补、共同发展”的原则,公司与蓝城阳光建设管理有限公司共同投资设立财信蓝城(中国)地产开发有限公司(公司占股51%);与绿城置业发展集团有限公司共同出资设立“财信绿城(中国)地产开发有限公司”(公司占股51%),响应政府“乡村振兴战略”和“试点集体建设用地建租赁住房”政策,寻求公司地产板块差异化发展。
(三)公司房地产项目基本情况(截至2017年12月31日)1、公司土地储备情况截止报告期末,公司土地储备可建面积约1,334,637.46平方米。2、主要房地产项目开发情况公司现有房地产项目不存在未取得应具备的资质文件的情况,不存在预计投资金额、计划开发周期与实际情况存在50%以上差异的情况,不存在停工可能及达到可销售状态十二个月后未进行销售的情况。
3、主要房地产项目销售情况.
4、主要出租项目情况表.
5、公司融资情况表.
6、主要项目收入成本表.
7、截止本报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为164,154.70万元,本报告期内新增67,246.10万元。
(四)环保业务报告期内,公司完成了对华陆环保和瀚渝环境的收购。截止报告期末,环保资产总额为55,282万元,净资产为31,211万元,2017年主营业务收入为1,858万元,净利润为-1,007万元。
(五)2018年发展战略及经营计划1、公司将夯实双主业平台,强化新兴地产拓展业务,持续提升公司运营管理能力,2018年预计开工92万平方米,力争全年经营收入目标28亿,地产签约收入目标40亿。
2、在发展储备上,地产板块要通过拓展项目,力争新增货值100亿;环保业务新增签约产值5亿元;特色小镇、长租公寓业务取得实质性进展。
3、拓展多元化、低成本的融资渠道;利用地产新兴业务和环保业务相关的产业扶持政策,获取低成本、长周期的资金;打通并增强同金融机构的协同效应,拓宽融资渠道;动态检查融资成本,及时置换高成本资金。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求.
二、主营业务分析.
(1)报告期内合并范围是否发生变动.
1)新设子公司2017年4月28日,本公司第九届董事会第二次临时会议审议通过《关于投资设立全资子公司的议案》,本公司全资子公司国兴建业公司出资10,000.00万元投资设立连云港财信房地产开发有限公司,持股比例100%。截至2017年12月31日,连云港财信房地产开发有限公司已注册成立,并开展经营业务。
2)收购子公司华陆环保公司购买日公允价值以中京民信(北京)资产评估有限公司出具的《财信国兴地产发展股份有限公司拟以财务报告为目的涉及的陕西华陆化工环保有限公司合并可辨认净资产价值资产评估报告》(京信评报字(2018)第032号)为基础持续核算,并考虑相应的递延所得税影响后确定。由于双方协议转让价款(合并成本)高于购买日可辨认净资产公允价值,差额形成商誉。
2017年9月28日,本公司第九届董事会第三十三次会议审议通过了《关于收购关联方重庆财信环境资源股份有限公司持有的重庆瀚渝再生资源有限公司100%股权的议案》,本次收购重庆瀚渝公司最终的交易价格将由交易双方以具有证券从业资格的评估机构出具的评估结果为基础协商确定。
根据2017年9月28日,本公司与重庆财信环境资源股份有限公司签订股权收购协议,约定收购价格为309,865,700.00元。重庆瀚渝公司于2017年12月18日完成股权过户的工商变更手续,本公司将2017年12月31日确认为合并日。
5、现金流.
公司经营活动净现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因主要系公司本年度新增开发项目土地款大幅增加,导致经营活动产生的现金流量净额大幅减少.
三、公司未来发展的展望.
1、行业格局和趋势(1)房地产业务我国房地产市场尚未形成自身周期规律,但2017年楼市长短期调控齐发,无论是政策、市场亦或行业格局均表现出新的变化。政策方面。地方调控深化,长效机制加速推进,“房住不炒”基调明确。调控因城施策、由点及面,不同城市力度差异大。调控范围由核心一、二线城市逐步扩围至部分三、四线城市,无全国性的二套房首付比例和利率倍数的提升。在此背景下,不同城市调控力度差异大,核心城市限购、限贷力度史上最严,而弱二线和三、四线城市调控范围和力度不及以往。预计2018年房地产调控政策仍不会放松,但继续收紧幅度有限,核心仍以“稳”为主,防止市场大起大落。销售端政策仍为一城一策,限购、限贷不会放松。
2016年年底,中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,并强调“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”;十九大报告则在阐述“加强社会保障体系建设”时,强调“房住不炒”定位,并明确长效机制的内涵为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。中央多次对长效机制的表述,意味着未来房地产调控思路将紧紧围绕着“房住不炒”的政策基调,长效机制相关政策已走向加快落地阶段。
市场方面。受调控因城施策,不同城市政策力度差异较大影响,热点城市受政策力度十分严厉影响,供应受限,全年成交规模明显缩减,一线代表城市成交规模下降最为明显,绝对水平与2011年相当,二线代表城市成交面积降至2015年水平,三线代表城市较去年成交回落,但绝对规模居相对高位。在楼市长效机制作用下,房屋自住属性强化,租赁住房、共有产权房供应不断增多,刚需和中小户型产品成交占比有望提升。此外,限售限贷等政策将有效抑制投资需求,降低大户型产品购买力,部分城市住宅高端化步伐或将放缓。
土地方面。
2017年,土地成交规模近四年首增长,缓解供应压力,但高价地存风险。为缓解供求压力,政府积极推地,全国各类土地推出量由降转升,尤其是住宅用地,推地量增幅较大。住宅用地成交楼面均价继续上涨,溢价率开始回落。
2017年,房地产行业集中度持续提升,企业发展格局发生新变化。大型房企业绩高速增长,市场占有率越来越高。行业分化加剧,兼并重组成为一种趋势。同时,行业进入发展新周期,房地产行业的业务模式和服务方式亟待重构,品牌企业通过全产业链的复合布局保持规模增长。我们预计2018年将是长效机制与短期调控结合的转折点,将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化,全国房地产市场将呈现成交回落,价格趋稳,新开工、投资中低速增长的特点。
(2)环境治理业务目前,我国的环保产业已初具规模。工业化与城市化率的快速发展,同时也促进了我国居民环保意识的增强以及环保产业的发展。特别是“十五”以来,国家加大了对电力、水泥、钢铁、化工、轻工等重污染行业的治理力度,加强了对城镇污水、垃圾和危险废物集中处置等环境保护基础设施的建设投资,有力地拉动了环保产业的市场需求,产业总体规模迅速扩大,领域不断拓展、结构逐步调整、整体水平有较大提升,运行质量和效益进一步提高。已经从初期的以“三废治理”为主,发展为包括环保产品、环境服务、洁净产品、废物循环利用,跨行业、跨地区,产业门类基本齐全的产业体系。对于环保服务产业,值得注意的是国家重点发展城市污水和城市垃圾处理。以服务于城市污水和城市垃圾处理作为切入点,介入环保服务市场,是一个较好的选择。
2017年环保产业最大特点在于危废市场并购爆发,并购数量超过20起。到2020年,我国危废市场有望形成2000亿元以上规模。高风险让危废屡屡出现在环境刑事案件中,但高利润又驱使众多企业纷至沓来。预计,随着政策日趋完善,越来越多新项目的建立,大的国企央企等跨界企业的进入,危废市场三年后将逐渐回归理性。
2、未来发展战略顺应国家产业政策和行业发展趋势,公司将以“地产+环保”的双轮驱动战略为指引,不断优化公司资源配置,快速实现地产业务和环保业务的规模扩张。夯实“地产+环保”产业发展平台,致力于地产新型业务的研究和投入,提高地产业务盈利能力和和发展能力;加快环保产业的布局,以投资为纽带,建立和培育环保全产业链的服务能力。
地产开发业务,以城市地产开发为基础,以特色小镇、长租公寓等新型业务为辅,兼顾规模和效益,快速实现全国重点城市布局。其中,城市地产开发业务,以国家级城市群覆盖的二线、三线城市为主要目标市场,加大项目落地和发展储备。
特色小镇业务,以一线、准一线城市都市圈近郊为主要目标区域,结合当地文化特色、历史传承等,通过合资合作和兼并购等方式,快速发展和建设一批典型项目。长租公寓,建立和形成自身的产品体系和运营模式。同时,加强地产业务的服务能力和运营能力的建设,满足用户需求,提高客户让渡价值。
环保业务,以工业水处理和危废处理为基点,强化市场竞争能力,纵向拓展运营、投资业务,横向拓展至市政领域及固废、大气环保领域,打造综合环保大平台。
3、2018年经营计划公司将夯实双主业平台,强化新兴地产拓展业务,持续提升公司运营管理能力,力争全年经营收入目标28亿,地产签约收入目标40亿。
在发展储备上,地产板块通过拓展项目,新增货值100亿;环保业务新增签约产值5亿元;特色小镇、长租公寓业务取得实质性进展。
为实现上述年度目标,公司将做好如下重点工作:
(1)加大对地产新兴业务的投入结合国家产业政策,公司已确定将特色小镇、长租公寓作为新的业绩突破点。公司将尽快完成新兴业务团队搭建、资源匹配工作,推进项目落地。同时,加强对特色小镇和长租公寓的政策研究,精准地抓住客户的需求燃点,形成商业模型和产品系列,建立快速复制模式。
(2)提升投资拓展能力深入研究和综合使用新型地产业务的土地供给政策,缩短土地获取时间,减少前期投入;加大传统地产的项目兼并购力度和土地获取环节的对外合作,快速实现项目储备;做好多种拿地模式下的融资匹配和风险控制,提升投资拓展能力。
环保产业以股权和投资为纽带,适时研发和收购关键环节控制技术,延伸上下游业务;通过与国内一流企业的战略合作,打破传统竞争格局,建立业务集成能力,为客户提供一揽子综合解决方案。
(3)拓宽融资渠道,降低融资成本拓展多元化、低成本的融资渠道,利用地产新兴业务和环保业务相关的产业扶持政策,获取低成本、长周期的资金;动态检查融资成本,及时置换高成本资金。
(4)抓好基础管理工作1)抓好人力资源建设工作公司把人才建设工作摆在突出位置,把人才的培养和团队建设作为当前的重要工作。在人才培养过程中,多管齐下、多策并举,把内部培养、合资合作培养、外部引进结合起来,形成多渠道、多层次的人才培训体系。同时完善公司全面激励方案,建立一套科学、有效的激励机制,使物质激励、成长激励、自我驱动三者统一,充分调动员工的积极性和创造性,培育积极向上的团队氛围。
2)提升运营管理能力从专业化、信息化与标准化、精细化等方面,提升公司运营管理能力。
以项目管理为抓手,为项目提供运营指导,同时做好运营监督、评价、服务工作;利用信息化的数据收集、分析手段,实现对公司运行实施动态监控和过程管理,实现与行业的对标分析;重视运营分析工作,定期召开运营分析会议,充分利用运营报告反映的综合信息,全面分析公司的经营管理状况和存在问题;兼顾当期任务与中长期发展规划,编排各项运营和管理工作。
3)强化财务预算工作.
健全财务预算管理控制和考核机制,强化财务预算与业务预算的融合,做好事前、事中、事后预算控制工作;对标行业标杆,结合自身商业模式、产业财务政策,完善自身财务分析体系,提升财务分析的时效性与精准性,突出数据分析对运营管理的指导性。
4)加强客户服务体系建设围绕提升产品品质、服务品质,以客户服务为核心,搭建客户服务体系,规范客户服务内容及流程;以客户服务为抓手,统筹和理顺内部品质保障体系,细化从设计到建造、到物业的全业务链的问题解决机制、质量提升机制,增强客户对产品和服务的感知能力和满意度,提高存量客户重购率,提升地产品牌影响力,塑造企业核心竞争力。
风险提示:上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2018年度的盈利预测,能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素,存在很大的不确定性,请投资者特别注意。

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