*ST津滨2019年年度董事会经营评述

2020-03-11 19:22:02 来源: 同花顺金融研究中心

*ST津滨000897)2019年年度董事会经营评述内容如下:

  一、概述

2019年,我国房地产市场运行的政策环境仍然偏紧:中央长期坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段;各部门紧盯房地产金融风险,房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势;房企资金面承压,积极推盘强化回款,但产品去化压力加大,重点城市市场规模有所调整,新建住宅价格涨幅进一步收窄,土地市场处低温状态。地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。

天津紧跟中央政策,楼市政策以微调为主。5月,滨海新区“海河英才”落户条件放宽并叠加实施储备人才住房和生活补贴政策;6月1日起,外地缴存公积金可以在津买房,首付最低6成,贷款最高限额40万元;首套房贷款利率经历两次调整,目前维持在上调5%的水平;10月发布《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》,拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行,试行期限为一年,购房、落户政策有所调整.

2019年,受金融监管持续趋严、房企融资渠道逐步趋紧影响,天津土地市场上下半场呈现冰火两重天的景象。上半年累计成交土地金额768.87亿元,位列全国第五名,完成供地计划的83%,48家房企拿地99宗,19宗地块达到了最高限价,平均溢价率9.44%;下半年土地成交金额468.45亿元,是2018年以来最近4个半年度出让金统计值的新低,共39家房企拿地56宗,仅2宗地块达到了最高限价。流拍、停牌、延期地块34宗,较上半年显著增加。

2019年天津商品住宅成交均价15835元/㎡,同比仅增1.00%,稳房价的成效显著,全年成交量1306万㎡,同比上涨12.93%,销售额2068亿元,同比增长14.05%

从供需端来看,月度住宅成交保持平稳态势,月均去化108万㎡,自5月以来,市场月均供应量处于相对高位,全年有8个月供大于求,供需矛盾较为突出。市场库存突破2000万㎡,为近5年来的新高,库存压力再度降临。

2019年天津TOP10房企实现销售总额854亿元,占天津市场份额的41%,门槛值为49亿元,房企分化加剧,强者愈强态势明显。

面对复杂多变的形势,公司一方面是要把困难和问题想得更充分一些,把措施和预案准备得更充足一些,做好迎难而上的准备。另一方面,也要牢牢抓住项目开发进入集中期的一切有利条件,调动一切积极因素,实现公司可持续的发展壮大,把企业改革发展事业不断向前推进。

2019年公司的经营目标重点是实现境界梅江H4项目的竣工,对已售部分完成结算确保实现扭亏为盈。

公司按照年初确定的工作指导思想,集中精力做好境界梅江新项目的开发建设,保障项目建设资金充裕安全。重点围绕H4项目年底决算制定工作计划。并以此为契机,以专业化与精细化作为工作主线,着力提升综合竞争实力,着力打造专业化管理团队,加强人才队伍建设,丰富品牌形象,全面提升项目运营管理能力,为实现可持续发展不断夯实基础。

二、核心竞争力分析

公司主营业务为住宅产品开发。多年来本着“打造精品工程”的经营理念,秉持立足天津,布局中心城区和滨海新区的企业发展战略,力争在细分市场中赢得一席之地。随着房地产行业集中度的提高和土地价值的攀升,公司结合实际和企业特点,在瞄准自身市场定位的同时,确立了差异化的竞争战略,立足区域市场需求,在打造中式园林产品形态上进行了积极地探索,力求每一个开发项目精益求精,形成自己独有的竞争优势。

近年来,公司持续不断地推进一系列改革举措,完善制度体系建设,优化考核激励机制,充分调动员工的工作积极性,完善和优化业务流程,不断提升运营效率,专业化水平和市场化的经营理念得到增强。

公司多年从事住宅产品开发,积累了一定的项目开发经验,并在区域市场形成了较强的品牌效应,建立了较高的品牌认可度及知名度,为实现效益提供了保障。

但是由于项目资源储备少,通过市场获取项目资源的综合实力较为薄弱,很大程度上制约了公司滚动开发的经营模式的实施,企业可持续发展的基础还需要进一步夯实。

三、公司未来发展的展望 1、行业竞争格局和发展趋势

2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,是实现第一个百年奋斗目标、为“十四五”发展和实现第二个百年奋斗目标打好基础的关键之年。中央经济工作会议指出,扎实做好2020年国有企业工作,要以提质增效为抓手,着力实现高质量、有效益、可持续的增长;确保国资国企改革取得突破性进展,确保为国家重大战略实施提供有力支撑,确保守住不发生重大风险底线。

2020年房地产市场还是要继续坚持“房住不炒”的总的政策基调,严防信贷资金违规进入楼市,有效遏制房地产金融化、泡沫化。

2020年,公司项目建设仍处在项目集中开发的高峰期。工程进度的有效推进、项目销售节奏去化速度直接影响到公司资金链安全,项目结算时间的实现仍将直接关乎公司当期的经营业绩,工作任务仍然相当繁重。

2020年新年伊始,受新冠疫情影响,我国经济短期下行压力明显增加,国内需求消费疲软,餐饮、旅游、交通等行业受到较大冲击,制造业、基建等投资也受到明显抑制,房地产行业作为经济发展的压舱石和稳定器,目前也面临较大挑战。在此背景下,尽管国家将会陆续出台一系列财政、货币等政策措施刺激经济增长,但是,总体看,房地产调控继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,“因城施策”的基本原则没有改变。2020年全国房地产市场调整压力或将进一步凸显。

2、公司发展战略

公司始终秉持“立足天津,扎根滨海,走向全国”的总体战略部署,不断深化改革,向先进企业学习,通过现有项目开发提升管理水平,积蓄企业可持续发展的力量。继续完善员工薪酬激励机制,激发活力,苦练内功,尽快对标行业内标杆企业补齐短板,坚持走精品化发展之路不动摇,牢固树立精品意识,精益求精,不断以高质量的产品,回馈客户,增强企业竞争力。

3、经营计划

2020年公司主要经营目标是在上年盈利的基础上继续实现持续盈利。鉴于2020年春节前后出现的疫情情况,我们要积极应对市场环境的变化,综合评估疫情对公司年度计划目标的影响,以扎实有效的工作,千方百计把疫情造成的影响降到最低程度。2020年,公司要全力以赴推进境界梅江H3项目和津汇公司B区项目完成竣工备案及财务决算工作。继续推进梅江H4项目余房销售;H2项目按计划正常推进工程建设,并开盘销售。同时,全力推进津汇公司BI区洋房等资产的开盘销售工作。

4、可能面临的风险

(1)政策调控风险。2020年我国将坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,“因城施策”,适度从紧的政策导向不会有根本改变。但年初突如其来的新冠疫情仍在持续发酵,受其影响,我国经济短期下行压力明显增加。面对新冠疫情的影响,中央政府已出台稳经济政策,明确要加大宏观政策调节力度,积极的财政政策持续发力,稳健的货币政策灵活适度,增加资金流动性,加大减税降费力度等。目前部分城市已经出台降低预售条件、延时竣工时间等相关政策,加大行业扶持力度,缓解企业资金压力,提升企业开发投资信心,以达到防范系统性风险、保障城市房地产开发建设顺利进行的目的,进一步促进房地产市场平稳运行。

(2)市场风险。随着房地产企业集中度的日益加强,中小房企生存压力日趋加大。房地产行业是资金密集型行业,对资金需求量大,除利用自有资金外,还需利用预售收回的资金、银行借款等其他方式满足经营所需。市场预期发生变化,引发销售不畅,可能会对公司的资金筹集和现金流状况造成重大影响。

在“疫情”对经济发展各层面造成较大冲击的背景下,公司要保持战略定力不动摇,攻坚克难,采取有效措施,积极有效应对,推动公司房地产业务的持续健康发展。

5、2020年重点工作

应对措施:

2020年公司主要经营目标是在上年盈利的基础上继续实现持续盈利。鉴于2020年春节前后出现的疫情情况,我们要积极应对市场环境的变化,综合评估疫情对公司年度工作计划目标的影响,以扎实有效的工作,千方百计把疫情造成的影响降到最低程度。

(1)全力以赴抓好疫情防控有力有序推动复工复产。切实做好疫情防控工作,在确保做好防疫工作的前提下,有力有序推动复工复产。要进一步提高政治站位,强化责任担当,积极主动作为,不折不扣落实党中央决策部署,全力以赴保持生产经营稳定运行。推动境界梅江项目复工复产,把复工方案做细做实,加大对项目分包企业的组织动员力度,加强返岗人员情况摸排和严格管理,配备必要的防护用品,防止在复工过程中出现聚集性疫情。要紧咬全年确定的目标任务,进一步加大对项目建设重点环节的科学组织与管理,有效抢抓工期,降本节支,增强提质增效工作力度,密切跟踪分析疫情对行业企业的影响,抓紧研究制定务实管用的应对措施,着力把疫情负面影响降到最低。

(2)加强经营管理工作。原则上,对照年初确定的工作目标和重要工作节点暂不做调整。在复工初期,视疫情演变情况,结合总体市场环境,及时对年度项目推进计划做出新的安排。

a.明确目标,统筹规划,强化项目进度意识。抢节点、控成本、保质量,以一流的施工质量提升市场美誉度。境界梅江H1项目完成方案设计;H2项目重点做好营销推广工作,争取尽快实现对外开盘销售;H3项目力争2020年底前实现竣工备案及财务决算;H4项目做好加推销售工作以及交付后产品维护及后评估工作;积极与政府规划、国土资源管理部门开展P1地块项目可行性研究,落实H1地块最终规划方案。全力推动津汇公司B区项目完成竣工备案及财务决算以及BI区洋房等资产的销售工作。

b.确保落实在售项目营销推广计划,保障资金回笼计划顺利实现。2020年公司在售项目主要有梅江H4、H2、H3项目以及津汇公司洋房、商业及部分扫尾项目。在项目营销方面要下足功夫,积极创新销售方式,整合销售资源,实现既定的销售计划。

c.高度重视现金流管理,确保资金链安全。2020年资金压力依然较大,要切实做好现金流管理,制定资金使用计划和相关预案,确保资金链安全,扎实推动公司融资工作,在保证现有贷款顺利倒贷的基础上,积极开拓新的融资渠道和融资方式,以缓解短期偿债压力。

继续推进应收款项清理工作。分析总结应收款形成的原因,强化制度建设,建立长效机制,最大限度地杜绝新逾期应收款出现。

d.加强施工管理,确保工程质量。制定并落实好工程进度保障措施及质量保障措施,从材料、工艺上不断研究改进,强化质量管理和施工质量检查,使“精品工程”得以贯彻和实施。高度重视现场施工材料的抽检与入场检验,不断加强安全管理,完善执行过程记录,有效避免安全风险。

e.做好H4项目后评估工作。做好开发项目的“复盘”工作是提升管理水平的有效途径。2020年,我们要在实施好在建在售项目的各项工作计划的同时,还要千方百计挤出时间集中经精力做好H4项目的后评估工作。不回避问题,全面总结经验教训,指导后续项目开发;完善补充修订现有工作流程,提高管理水平;对可以固化的做法通过审视现有制度流程,制定新的制度规定等途径加以完善:进一步明确工作标准;与行业先进企业对标,找差距,补短板。本着对事不对人的工作思路,完善管理,强化过程监督、责任落实,实现职责目标明确、责任到人,强化过程管控,严格落实奖惩。

要积极做好对项目后评估的成果转化、推广应用工作。为建立健全公司项目运营管理体系,提升项目开发全流程管理水平,建立新的工作标准,逐步缩短与市场化企业差距,有效提升公司综合竞争能力,探索项目开发建设过程中标准化管理决策的新路子,提升管理效率,不断积累经验。

f.继续围绕项目品质的打造,进一步加强对产品的研发工作,加大与设计单位的碰撞和沟通力度,不断总结项目开发经验,持续提升新开工项目品质要求。

g.做好成本管控,有效执行合约规划,明确合约规划中各环节的责任主体,以确保各项措施落到实处,及时有效地管控项目成本。

h.继续加强对外地公司的管理。加强沟通,强化落实,重点关注项目现金流情况,确保项目顺利实现投资目标。

i.加强对市场、政策等的研判,加大对区域市场土地资源、项目资源的跟踪力度,为实现项目储备奠定基础。

j.加强人力资源管理工作。常态化推动和不断完善绩效考核评优评选工作,切实激发基层员工的工作激情和干劲。有计划地开展好员工培训工作,提升专业化技能。强化干部队伍建设,为项目拓展和业务需要提供人才支持。

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