中洲控股2019年年度董事会经营评述

2020-04-27 21:53:03 来源: 同花顺金融研究中心

中洲控股000042)2019年年度董事会经营评述内容如下:

  一、概述

(一)报告期内外部环境分析

为促进房地产市场平稳健康发展,国家宏观调控政策稳字当头。2019年中央经济工作会议指出坚持“房住不炒”、全面落实因城施策,“稳地价、稳房价、稳预期”,促进房地产市场平稳健康发展。全国住房和城乡建设工作会议再次提出“三稳”,房地产宏观政策长期以“稳”为主的基调不容打破。

地方政府采取因城施策。深圳解除商务公寓只租不售,深汕合作区商品房解冻,广州南沙、花都、黄埔限购先后松绑,佛山人才购房不受户籍、个税、社保限制,港澳居民湾区购房全面解除限制,300万以下常住人口城市取消落户限制,各地“一城一策”正在加速落实。

房地产行业持续分化。根据国家统计局数据显示,2019年全国商品房销售额159,725亿元,同比增长6.5%。根据中指研究院数据,2019年有数百家房企宣告破产清算。部分中小型房企资金承压,短期资金风险显著增加,已失去再投资能力。龙头房企的规模继续扩大,百强房企的规模增速逐渐放缓。

(二)公司的经营业态及区域竞争优势

公司以房地产开发为主营业务,其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在全国开发建设多个高品质住宅项目,拥有优质的土地储备,逐步增加自持优质资产,自主经营五星级酒店,持有及运营甲级写字楼,拥有专业的物业管理公司。公司主要房地产项目分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域,各区域具体布局及主要竞争优势如下:

1、以深圳总部为核心,辐射粤港澳大湾区。公司总部位于深圳,在大湾区中已完成深圳、广州、惠州、东莞、佛山等

核心城市项目布局。

深圳区域有高端商住项目、商业办公写字楼项目、酒店项目等核心优质资产。其中笋岗国际物流中心项目是深圳市首批十大城市更新项目之一,位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段,项目由商业综合体、平层公寓、LOFT办公、超高层写字楼等组成,为当地综合性地标式标杆项目;黄金台项目位于龙华区深圳北站商务核心区内,位置极佳;宝城26区项目为城市更新项目,规划功能主要为商业、办公和酒店,是该区域“商贸居住综合区”的重要组成部分;中洲控股金融中心为甲级写字楼和高端酒店,是南山中心区地标性建筑,现已引入众多国内外优质企业入驻;中洲滨海商业中心项目是由公司代建代售的综合性项目,是福田区集海幕大宅、品质公寓、超甲级写字楼、精品酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合性项目。

公司深耕惠州区域多年,经过多渠道、多方式拓展,目前公司在惠州区域辐射面积迅速增长,项目遍及惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域,已形成多盘联动态势,在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。已开发项目包括:中洲中央公园、中洲天御、中洲华昕府、中洲公园城、中洲半岛城邦、中洲理想仓等,累计已开发面积近300万平方米,惠州公司已成为中洲控股粤港澳大湾区核心区域公司。

公司积极布局广州、佛山、东莞等区域,主要项目有广州南沙灵山岛项目、佛山璞悦花园、东莞里程花园(水南东祠)项目、东莞上一村项目等。其中广州南沙灵山岛项目位于南沙自贸区明珠湾起步区,该区域将重点发展高端总部经济基地,未来区位价值凸显;东莞上一村项目是东莞的村企合作项目,是公司布局东莞区域的重要切入点。

2、深耕大上海都市圈,多盘联动助力发展。公司目前在大上海都市圈已形成以上海为核心、逐步辐射长三角的布局,

充分发挥上海资金、人才和地域优势,近年来持续在上海及周边区域拓展项目。目前已进入都市圈内的有上海、无锡、嘉兴等核心城市,开发和销售的项目主要有珑湾、珑悦、里程、无锡崇安府、花溪樾、嘉兴花溪地、花溪源著等项目。公司在大上海都市圈已形成多城、多区、多盘联动格局,市场地位显著提升。

3、重视成渝都市圈,积极开拓西南市场。公司在成渝区域深耕多年,落地开发多个项目。2019年,重庆大渡口项目创

造大渡口季度销冠;成都天府珑悦在远郊区域众多品牌开发商中脱颖而出;成都中央公园四期摘得成都市2019年开盘当日别墅销售冠军及成都市2019年全年低密物业销售冠军双项冠军排名。各项目建立了良好的市场口碑,逐步提升中洲控股在成渝区域同业品牌声誉度。目前,成渝区域尚有优质储备用地,项目升值空间可期。

4、夯实青岛片区市场,提升品牌口碑。公司青岛半岛城邦项目连续多年位居胶州销售金额前三,带动少海片区置业热

度,为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。

(三)报告期内公司主要经营管理工作回顾

公司2019年实现房地产销售面积102.67万平方米,销售金额155.21亿元,比上年同期增长17.83%。全年主要经营及管理工作如下:

1、投资拓展盘活增容,开启新局面。2019年,公司采取灵活的合作开发方式,在盘活和增容货值方面取得多项突破,

项目投后管理成效显著,新增货值超过40亿元。

2、严格管控运营,确保项目顺利交付。公司强化运营管理力度,精细化管控各类计划,优化完善项目主数据系统。全

年开展季度综合巡检,各城市公司项目质量、安全管理水平逐步提升,通过派驻技术人员、现场巡查、勒令整改、预警督办等方式,保证精装修项目的竣工交付。

3、营销去化加速回款,多举措去库存。公司以销售为先导,全面拓宽营销渠道,以回款为中心,从销售端保障回款顺

利。积极灵活应对市场变化,推进项目去化,完成年度销售目标,严格管理后端回款,采取应对措施保障回款。

4、资金筹划成效显著,稳定公司现金流。2019年公司以收定支,盘活监管资金,以销售回款为解决资金问题的根本措

施,在行业融资收紧的大环境下,重大项目融资仍取得突破性进展。首次引入AMC公司,创新合作模式。报告期内,公司现金流平衡。

5、资产板块稳步增收,收益情况良好。公司酒店经营面积15.5万平方米,商业运营面积25.3万平方米,物业服务签约

面积746万平方米。2019资产板块全部超额完成年度任务,营收占比逐年加大,为公司带来持续稳定的现金流。

(四)新增土地储备项目

(五)累计土地储备情况

(六)主要项目开发情况

(七)主要项目销售情况

(八)主要项目出租情况

(九)融资途径

(十)发展战略和未来一年经营计划

(十一)向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保,截止2019年12月31日尚未结清的担保金额计人民币101.52亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。

(十二)董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)

经2018年第二次临时股东大会审议通过,公司制定了《项目跟投投资管理制度》。自2016年9月至2017年10月,经公司第七届董事会第四十次会议、第四十九次会议、第八届董事会第四次会议审议通过,公司先后对成都中洲里程、嘉兴花溪地、无锡崇安府、惠州天御五期、无锡花溪樾、重庆大渡口和顺德大良逢沙7个房地产项目实施跟投。

经公司第八届董事会第三十四次会议及公司2019年第四次临时股东大会审议通过《关于终止公司<项目跟投投资管理制度>并对项目跟投予以处置的议案》,截至目前,现有项目跟投已全部终止,相关工商变更尚在办理过程中。

二、核心竞争力分析

公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力,形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作,逐步提升企业核心竞争力,有效地支撑了公司业绩的快速增长,为企业可持续发展提供坚实的保障。

1、战略发展规划

公司明确战略发展规划,完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系,强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力,形成“稳中求进、高质发展”的发展模式,为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。

2、运营管理团队

公司通过调整组织架构,开展人才盘点分析,并通过外部人才引进和内部培养等方式,合理配置人力资源,促进公司人力资源更加年轻化,专业化,人才结构不断完善,打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系,构建多层次的激励体系。结合内外部资源,组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训,助力员工成长成才。此外,公司对标市场,对薪酬激励体系进行了积极地优化,形成“共创、共担、共享”的激励文化,有效地调动了员工的积极性和创造性。

3、品牌实力支撑

作为国家房地产开发一级资质企业,公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力,2019年在行业获得颇多荣誉。

公司在第16届中国蓝筹地产年会上荣获“2019蓝筹地产企业”奖项;在第三届中国品牌峰会上获得"中国(行业)最具发展潜力企业"、"中国(行业)最具投资价值品牌"两大奖项;荣登2019中国房地产上市公司测评成果发布会发布的“2019中国房地产上市公司百强榜单”。

公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。中洲万豪酒店获深圳市旅游协会颁发“国际品牌15强”、第三届琅琊榜“最佳婚宴酒店”;获缤客“好评住宿奖”、猫途鹰网“卓越奖”、携程“最受欢迎酒店”等在线平台奖项;获《都会》“臻选婚礼酒店”、《Target》“年度推荐艺术设计酒店”等杂志评奖。中洲圣廷苑酒店获深圳市旅游协会颁发“深圳品牌16强”、第十九届中国饭店金马奖“城市地标酒店”、第三届琅琊榜“年度最佳会议饭店”、2019深圳国际旅游博览会“年度最喜爱酒店”、2019携程口碑榜“最佳商务出行”等奖项。

旗下中洲物业蝉联深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力50强”,获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合实力100强”,获中国物业管理协会颁发“中国物业管理服务企业综合实力500强”。

三、公司未来发展的展望

(一)行业格局与趋势

世界政治经济格局正在加速重塑阶段,国际形式为全球经济注入较大不确定性。2020年中国将会迎来全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年。中央先后多次强调“房住不炒”,强调建立保持房地产市场相对平稳发展的长效调控机制,各地因城施策、一城一策先后出台,调控趋向精准化和灵活化。

2020年,新冠疫情席卷全球,世界经济同步下行,中国经济承压巨大。在外部经济不确定性加剧的环境下,房地产行业逐渐回归价值与理性投资,在政策端、供给端和需求端将呈现稳中有变,行业或将出现以下趋势:

1、增速逐步放缓。根据国家统计局数据显示,房地产+建筑业约占全国GDP的1/7,房地产+建筑业每年提供5000万个就

业岗位。2019年全国商品房销售面积171,558万平方米,下降0.1%,尽管房地产增速已逐渐放缓,但作为国民经济的支柱性行业,仍然大有可为。

2、多元化方向逐步明确。未来十年,全国不动产市场规模预计达500亿平方米,让不动产动起来,将成为不动产市场

价值的最大释放。以规模开发、高周转为主的房地产增量市场在未来十年中将逐步过渡到以不动产运营和管理为主导的存量市场。企业不仅要投资择良时,更需具备产品全生命周期的竞争力。

3、行业或将面临重新洗牌。当下经济环境的不确定性,行业面临新一轮的洗牌,这既是机遇,也是挑战。企业需要更

加注重风险防控,优质资产将进一步释放价值,收并购或成为重要的土地资源扩充渠道,基本面扎实的企业有望实现在核心城市的快速深耕与跨越式发展。

(二)公司发展战略

2020年,面对外部环境的不确定性,公司将紧跟国家发展战略步伐,提质增效,稳中求进。

1、聚焦粤港澳大湾区,深耕成渝都市圈,稳固大上海都市圈,夯实青岛区域,公司在全国范围内可售货值80%以上分

布在粤港澳大湾区。2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《深圳建设先行示范区行动方案》先后出台,更加有利于公司着重布局粤港澳大湾区。

2、通过地产板块和资产板块的联合,创造城市复合价值。公司目前有多个在建住宅项目,且拥有酒店、写字楼和商业

物业等存量不动产在运营,组成了公司的优质资源配置,为公司带来持续稳定的收益。

(三)2020年工作目标和重点工作

1、总体经营目标

2020年,公司计划实现房地产销售面积91万平方米,销售金额133亿元,房地产开发投资60亿元,新增土地储备计容积率面积40万平方米,新开工建筑面积172万平方米。

2、年度重点工作

(1)销售和回款仍然是全年工作重中之重。2020年,公司将继续全力营销,以销售业绩为导向,采取“一城一策”、“一案一策”等多种营销策略,加快重点项目及长期库存的销售去化,高效回流资金。

(2)进一步提高资金管理及运作效率。一方面继续拓宽融资渠道,与金融机构保持良好的沟通,探索融资新模式;另

一方面继续实行资金计划管理,强化预算管理工作,努力盘活监管资金。

(3)加强计划运营的协调功能,多举措保障供货。全过程管控项目货值,实施专项考核,采取纠偏措施,提高运营效

率,针对重点事项攻坚克难,争取新的突破。

(4)投资拓展方面,2020年要把握投资窗口期,特别是重点关注发展机遇,积极寻找合适项目,稳健拿地,加强投后

管理。运用创新合作、收并购、招拍挂多种方式,利用现有合作资源,提升公司土地储备质量。

(5)工程及设计持续严格管控,坚守产品质量底线,精雕产品品质。工程方面优化节点,加大管控力度,严把施工过

程;设计方面加强过程管控,跟踪工程实施,严抓设计落地。

(6)成本管理方面,在成本预算到竣工结算全过程精打细算。招采管理方面,要提高供应商“选、用、留”的标准,

招标过程要公开、透明、廉洁。

(7)充分发挥品牌客服的实用功能,认真对待交付验收和客户服务,做到客服前置,优化服务品质。加强品牌推广,

积极参与公益活动,多举措提升公司品牌形象。

(8)充分发挥人力行政支撑保障作用,进一步优化组织架构,完善绩效考核制度,增强组织效能。

(9)重视法务风险防控,防微杜渐,监督员工依法行事,守护公司资产及利益。

(四)可能面对的风险及对策

1、政策变化风险

房住不炒的主基调不变。在符合国家宏观调控政策下,地方政府因城施策,房地产政策仍存在一定不确定性。公司需密切关注政策导向,及时调整策略。

2、市场及竞争风险

全球疫情持续,经济发展受阻,资金避险情绪上升,可能导致阶段性流动性紧缺。行业面临新一轮洗牌,集中度不断提高,中小房企生存空间受到挤压,面临利润空间被压缩甚至局部亏损的风险。公司应充分研判市场行情,积极防范风险,并适时抓住投资窗口期,寻找合适项目。设计方面,关注疫情带来的产品设计逻辑迭代,符合主流市场需求。工程方面,在严格落实防疫措施的前提下,全力组织复工复产,提高劳务用工返岗率和上岗率,对于年内供货和交付紧张的重点项目,视疫情影响程度优化进度计划、合理组织施工。营销方面,灵活运用新媒体,扩大客源,成体系完成线上销售的闭环。升级线上看房平台,优化看房体验,降低下定门槛,促进客户达成购房意向;加强线下点对点推广,强化存量客户的挖掘;增强与物业的互动配合,提高客户满意度。此外,公司要全力做好厉行节约及费用管控。

3、融资、信贷、利率风险

2019年房地产融资端紧缺,2020年房地产行业融资环境仍然严峻。政策限制叠加疫情影响,可能出现融资渠道收紧、融资成本攀升的情况。公司将继续加强内部管理效率,不断强化销售回款管理,进一步拓宽融资渠道,创新融资方式,确保公司现金流安全。

4、经营风险

公司所处的房地产行业受政策影响较大,未来政府为追求市场稳定性,会以灵活多样的政策进行调整,可能带来较大的不确定性,这对公司的经营是一大挑战,如何紧跟市场,随时调整销售策略成为重点。公司将密切关注政策和市场动态,根据市场情况调整经营策略以应对变化,降低公司面临的经营风险。

关注同花顺财经(ths518),获取更多机会

0

+1
  • 新余国科
  • 安达维尔
  • 蓝特光学
  • 双良节能
  • 卡倍亿
  • 爱康科技
  • 锦富技术
  • 科达股份
  • 代码|股票名称 最新 涨跌幅