广宇发展2019年年度董事会经营评述

2020-04-29 21:20:03 来源: 同花顺金融研究中心

广宇发展000537)2019年年度董事会经营评述内容如下:

  一、概述

(一)外部宏观经济形势分析

2019年以来,世界经济和贸易总体上延续复苏态势,但复苏动力弱化,增速同步放缓,内生增长动力不足,货币政策开始转向宽松,主要经济体短期经济景气指数持续下行。就主要国家和地区来看,受国家贸易局势紧张等因素影响,9月美国零售数据出现负增长,美联储下半年连续三次降息,经济增长出现明显放缓。英国脱欧为欧元区经济带来更多不确定性,导致欧元区经济增长疲软。日本经济进入平台期,未来上行动力和下行压力并存。俄罗斯经济下滑明显,9月制造业采购经理人指数(PMI)为十年来最低。全球多边体系面临挑战,WTO地位和作用受到严重削弱,地缘政治不确定性因素增多,全球金融市场避险情绪加大,全球主要经济体经济增速普遍回落。总体而言,全球经济仍处于国际金融危机后的深度调整期,世界大变局加速演变的特征更趋明显,全球动荡和风险点显著增多。

在复杂的外部环境下,我国经济运行依旧保持在合理区间,服务业增长稳中有落,就业形势总体稳定,减税降费效应逐步显现。但同时我国经济面临着下行压力加大,工业生产和效益转弱,基建投资、制造业投资、民间投资持续低迷,消费增速持续放缓,工业生产者价格低位运行,出口增速放缓,脱实向虚有所加剧等问题。面对国内外风险挑战明显增多的复杂局面,我国坚持新发展理念,持续深化供给侧结构性改革,加大逆周期调节力度,着力做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作,狠抓各项政策落实落地,保障国民经济运行总体平稳。

2020年初,受到新型冠状病毒肺炎疫情影响,为避免人口大规模流动和聚集,举国采取了居家隔离、延长复工复产等防控措施,制造业、房地产、基建投资基本停滞,短期内对投资、消费和出口均造成了明显冲击,也对企业的抗压能力、应对水平提出了更高要求。但长期来看,中国的经济基本面没有改变,经济发展的韧性、弹力、空间依然存在,不会因为突发疫情而发生改变。有关部门正在采取多种措施,积极增加供给、畅通配送渠道、稳定市场秩序,同时还分情形制定出台对冲疫情影响的政策措施,鼓励企业主动应对挑战,最终确保经济平稳运行。

(二)公司2019年经营情况

2019年是新中国成立70周年,是全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标的关键之年,也是广宇发展重大资产重组三年盈利承诺收官之年。公司董事会以监管政策为导向,以提升价值创造能力为目标,认真履行股东大会赋予的职责,推动公司经营业绩、重组承诺、融资创新、规范治理等重点工作取得重大进展。

1.生产经营持续稳中向好

2019年,公司实现营业收入229.87亿元,较上年同期减少40.7亿元,同比减少15.04%;利润总额41.44亿元,较上年同期增加7.15亿元,同比增长20.84%;归属于上市公司股东的净利润31.42亿元,较上年同期增加6.4亿元,同比增长25.57%;实现基本每股收益1.69元/股,较上年同期增加0.35元/股,同比增加26.12%;加权净资产收益率25.88%,同比提高4.32个百分点。

(1)项目开发销售稳步推进。报告期内,公司新开工面积109.02万平方米,在建面积

649.25万平方米,竣工面积276.17万平方米(含参股公司千岛湖公司);公司实现销售备案金额104.26亿元,销售备案面积74.3万平方米。

(2)项目确权工作审慎推进。2019年8月控股子公司鲁能亘富成功确权上海嘉定共有产权保障房项目,总建面14.81万平方米;2019年2月,参股子公司杭州千岛湖公司新增土地14块,总建面20.93万平方米,公司权益比例49%。

(3)物业服务能力持续提升。截至2019年末,公司物业类全资子公司2家,分公司6家,服务范围覆盖重庆、宜宾、成都、济南、青岛、东莞等城市。报告期内,实现物业服务签约面积1014.63万平方米,同比增长54.41%;实现物业服务面积791.14万平方米,同比增长128.29%。

(4)工程管理再获多项殊荣。重庆区域项目获省市级各类质量、安全文明奖共20项,其中“巴渝杯优质工程奖”1项,“智慧工地”3项,“三峡杯优质结构工程奖”7项,“重庆市建筑安全文明工地”5项,“质量标准化示范工地”2项,“BIM智慧工地”1项。济南区域项目鲁能亘富领秀城G3地块一期、领秀城N1-2地块获得山东省建筑质量泰山杯工程;鲁能泰山七号二期地块二标段获得山东省建筑工程优质结构;鲁能泰山七号三期一标段获得山东省绿色施工科技示范工程。

2.重组承诺切实有效履行

同业竞争问题积极妥善解决。认真梳理大股东鲁能集团及关联方都城伟业集团所属同业竞争资产,分析注入上市公司的合理性、可行性,在与监管机构沟通汇报基础上,根据不同单位实际,科学研究制定资产注入、托管经营等解决方案,确保同业竞争问题得以妥善解决。

截至2019年底,累计托管单位12家,其中报告期内新增大连神农科技300189)、鲁能英大集团等托管单位8家。

重组三年盈利承诺全面完成。严格对照重组盈利承诺,强化业绩指标完成情况分析研判,加强对重点单位生产经营的督导管理,及时消除影响业绩兑现的不确定因素,确保标的资产保值增值,按期兑现重组盈利承诺,实现公司重大资产重组完美收官。

3.融资工作取得创新突破

低息发行首批5亿元中期票据。面对房地产行业融资政策严控等不利因素,充分发挥公司上市平台优势,于2019年8月发行三年期5亿元中期票据,发行利率4.1%,创2017年以来同等信用等级央企最低。

资产证券化取得新突破。全面梳理公司持有型物业产品,积极研究制定盘活方案。2019年10月,公司全资子公司鲁能亘富所属济南领秀城商业综合体40亿元CMBS产品于深交所精彩亮相,发行期限3+3+3+3年,发行利率4.09%,获得资本市场与监管机构一致好评。公司总经理王晓成先生,荣获深交所优秀固定收益产品发行人“优秀个人奖”。

4.精益化管理水平持续提升

信息披露与投资者关系更加规范。实行披露信息会审、互审,加强对重大合同、关联交易等重要信息的有效管控。全年高质量发布定期报告4份、临时公告及报备文件330余份,2018年年度报告再次实现交易所“零问询”。更加注重投资者关系维护,严格执行三年(2017-2019年)股东回报规划,通过自派与代派相结合方式向投资者现金分红2.42亿元。

内控建设持续完善。密切跟踪监管政策变动,对照最新监管要求,及时开展基础管理制度及内控业务流程废改立工作,先后完善《公司章程》《董事会议事规则》《内部控制手册》等基础制度及业务流程10余项。组织独立董事赴南京、苏州两家单位开展工作调研,深入了解项目进展及基层诉求。完善所属公司及托管单位管控机制,进一步推动上市公司规范治理水平提升。

5.公司房地产开发销售情况

(1)2019年公司房地产项目开发情况

2019年,公司实现开工面积109.02万平方米,在建面积649.25万平方米,竣工面积276.17万平方米(含参股公司千岛湖公司)。

重庆地区,公司控股子公司重庆鲁能、重庆鲁能英大及重庆江津鲁能新开工面积20.78万平方米,在建面积241.22万平方米,竣工面积101.67万平方米。

济南地区,公司控股子公司鲁能亘富、鲁能万创、鲁能朱家峪新开工面积58.55万平方米,在建面积127.41万平方米,竣工面积84.00万平方米。

北京地区,公司控股子公司顺义新城在建面积13.17万平方米,竣工面积6.26万平方米,无新开工项目。

宜宾地区,公司控股子公司宜宾鲁能在建面积46.02万平方米,竣工面积8.33万平方米,无新开工项目。

成都地区,公司控股子公司成都鲁能在建面积15.90万平米,竣工面积15.90万平米,无新开工项目。

青岛地区,公司控股子公司青岛鲁能广宇竣工面积10.48万平方米,无新开工、在建项目。

东莞地区,公司控股子公司东莞鲁能广宇在建面积14.35万平方米,无新开工、竣工项目。

南京地区,公司控股子公司南京鲁能广宇、南京鲁能硅谷,在建面积34.48万平方米,竣工面积11.01平方米,无新开工项目。

张家口地区,公司控股子公司张家口鲁能在建面积24.81万平方米,无新开工、竣工项目。

天津地区,公司控股子公司天津鲁能泰山在建面积25.48万平方米,竣工面积15.44万平方米,无新开工项目。

苏州地区,公司控股子公司苏州鲁能广宇在建面积44.80万平方米,无新开工、竣工项目。

湖州地区,公司控股子公司湖州公司新开工面积12.41万平方米,在建面积12.41万平方米,竣工项目。

福州地区,公司控股子公司福州鲁能,在建面积31.92万平方米,竣工面积23.08万平方米,无新开工项目。

上海地区,公司控股子公司上海亘富,新开工面积14.85万平方米,在建面积14.85万平方米,无竣工项目。

杭州地区,公司参股公司千岛湖公司(权益比例49%),新开工面积2.43万平方米,在建面积2.43万平方米,无竣工项目。

(2)2019年公司房地产项目销售情况

2019年,公司实现销售备案金额104.46亿元,销售备案面积74.3万平方米。报告期,公司控股子公司南京鲁能广宇、南京鲁能硅谷、苏州鲁能广宇、张家口鲁能、东莞鲁能广宇,尚未开盘销售。

2.总建筑面积、剩余可开发建筑面积均为计容建筑面积。

3.公司在千岛湖项目所占权益比例为49%,按权益比例计算,公司未开发土地面积136.65万平方米,剩余可开发建筑面积164.46万平方米。

8.主要项目开发情况

注:1.公司现有房地产项目不存在未取得应具备的资质文件的情况,不存在预计投资金额、计划开发周期与实际情况存在50%以上差异的情况,不存在停工可能及达到可销售状态十二个月后未进行销售的情况。

2.计容规划建筑面积根据土地出让合同、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工备案证等进行调整。

9.主要项目销售情况

注:1.公司全资子公司南京鲁能广宇、南京鲁能硅谷、苏州鲁能广宇、东莞鲁能广宇尚未开盘销售。

2.可售面积为取得预售证面积。

10.主要项目出租情况

11.土地一级开发情况

12.融资途径

3注:该项金额为公司发行中期票据及CMBS融资余额

13.发展战略和未来一年经营计划

面对宏观、行业的外部形势,公司将积极响应党中央号召,践行国务院国资委深化国有企业改革战略部署,在扎实做好目前存量住宅项目开发的同时,加强行业政策和市场形势研究,有序增加项目获取,加大土地储备力度,创新业务模式和盈利模式,积极探索民生保障项目,拓展城市基础设施的投资建设运营、房地产项目合作开发、代建等业务;全面推动构建绿色、智能、健康产品业态体系,进一步提高绿色建筑认证标准和等级,着力打造全生活要素健康产品,争做绿色发展标杆;强化持有型物业资产管理运营,推动公司运营管理方式变革,研究探索资产证券化路径,有效盘活存量商业资产,加强精益管理,提升投入产出效率,实现增长模式向“高质量”转变,有效控制公司经营风险,持续优化公司资产质量与财务状况,维护广大股东权益。

2020年,公司计划开工44.22万平方米,续建353.72万平方米,竣工215.4万平方米,明细如下:

注:合计项千岛湖公司开工、续建面积按照公司权益比例49%折算

14.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

截至本报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为1,030,289.09万元,报告期无已承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情况。

二、主营业务分析

1、概述

截至2019年12月31日,公司总资产699.15亿元,较调整后年初减少60.68亿元,减少7.99%,其中:流动资产613.50亿元、非流动资产85.64亿元;总负债563.05亿元,其中:流动负债447.62亿元、非流动负债115.42亿元;归属于上市公司股东的净资产136.10亿元,较调整后年初增加29.00亿元,增长27.08%。

基本每股收益1.69元/股,较上年同期增加0.35元/股,同比增加25.90%;每股净资产7.31元/股,较上年同期增加27.13%;加权平均净资产收益率25.88%,较上年同期增加4.32个百分点。

2019年,公司各项经营活动有序开展,全年实现营业收入229.87亿元,较上年同期减少15.04%;归属于上市公司股东净利润31.42亿元,较上年同期增加25.57%。

二、核心竞争力分析

公司自从事房地产开发业务以来,深耕房地产市场多年,凭借良好的产品质量和售后服务在业界树立了良好的口碑,并形成了自身核心竞争力。

(1)公司战略定位清晰

公司主营业务专注于房地产开发,重视战略管理,总结前期管理经验,逐步形成了专业化、标准化和规范化的开发管理模式。公司市场定位明确,着力于从社区景观等方面改善居住品质,从建筑质量等方面提升产品美誉度,致力于提供优质住宅。

(2)成熟的房地产开发经验

公司一直专注于房地产开发业务,拥有丰富的房地产开发经验。经多年专业积累,公司拥有经验丰富且稳定的开发团队,形成了成熟的业务流程和开发模式,推动产品品质、建筑质量不断提升,建筑工程荣获多项殊荣。

(3)融资渠道畅通

公司经营情况良好,已与多家银行建立了密切的合作关系。项目公司在贷款银行保持着良好的信用记录和较高的授信额度,具有畅通的融资渠道和较强的偿债能力。同时,公司控股股东依据自身实力,对公司提供强有力的财务资助。公司不断加强持有型物业盘活力度,开拓创新CMBS等新型融资方式。

(4)稳健的公司治理机制和内部管控体系

公司注重内部管理,根据内外部环境变化,不断优化内控流程管理。对项目开发全流程制定了严格的管理规范,从项目前期的可行性研究、土地取得、项目规划、项目施工到销售等环节,建立了一套完整的管理流程规范。公司在人力、信息、财务等方面严格规范;内部实现高度的信息化系统管理,办公自动化流程比较完善,成本系统、销售系统也已实现信息化,确保了有效的公司管控,风险防控能力不断提升。

(5)优秀的管理团队

公司管理团队拥有一线地产公司任职的丰富工作经验及管理经验,管理理念成熟;为保证团队综合能力的发挥,公司注重人才梯队搭建;对管理团队实行分层级培养,并组织和安排各项培训提升团队的管理及协作能力;同时为管理团队储备人员的发展制定了全方位发展计划,建立科学、完善的绩效考核机制,保证了人员快速合理地补充及管理团队整体高素质的打造。

(6)产品业态丰富

公司开发楼盘涵盖了多层及高层普通住宅的同时,注重社区销售型配套服务,开发了包括社区配套商业、公寓等业态,同时响应国家政策,积极探索民生保障房等项目,不断丰富的产品业态,提升了公司在当地房地产行业的竞争力。

(7)绿色可持续发展理念

在中央“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局下,公司坚持绿色发展理念,全面推动构建绿色、智能、健康产品业态体系,致力于打造绿色建筑和优质产品。推动海绵社区研发运用,把保护生态环境与建设美好家园相结合,始终把可持续发展作为公司高质量发展目标。

三、公司未来发展的展望

(一)行业格局和趋势

2019年中国经济在国内外不确定性明显上升的复杂局面下稳中求进,取得了6%以上的经济增长,总体上抵御了增速大幅下滑的风险,为2020年应对内外部复杂局面打下了基础,但同时也面临经济下行压力加大以及体制性、结构性方面的问题,需要引起重视。具体来看,消费增速持续下滑,进出口增速大幅下降,虽然房地产开发投资保持坚韧,基建投资有所回升,但受民营经济为主体的制造业投资增速大幅下滑影响,总投资增速亦有所回落。服务业的比重持续上升,但整体上仍面临效率不高、市场化程度不足等问题,一定程度上延滞了经济结构和体制的转型。劳动力市场持续疲软,居民收入水平增速下降。总和生育率下降,老龄化问题严重,人口结构性问题亟待解决。尽管一些新经济行业增速较快,但其在国民经济中的比重还不高,对冲传统经济增速下滑的作用有限。综合来看,2020年中国经济依然存在下行压力,迫切需要深化竞争中性导向的改革和开放,以应对当前国内外复杂局面。

2020年是重大计划的关键时间节点--“全面小康”宏伟目标的实现之年、“十三五”规划的收官之年、“三大攻坚战”的最后攻关之年,重大计划必须完成,重要目标必须实现,2020决战决胜态势明显。要成功实现上述目标,保持一定的增长不可或缺,预期逆周期调节政策将围绕上述目标来展开,从财政、货币、基建等方面看也有空间和着力点。

截至2019年末中国城镇化率为60.60%,离发达国家平均水平还有相当长的距离,城镇化仍是房地产发展根本动力,但是受房地产调控政策趋严的滞后影响,房地产投资高位增长的态势难以延续。2019年12月,中央经济工作会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。但长期来看,中国经济持续向好的基本态势没有变,展望未来,稳定仍然是下一阶段房地产调控政策主基调。房地产长效机制已经在租售并举、房住不炒等调控环节开始快速落地,以长效机制引导市场稳预期,预计2020年将有更多制度性政策发布。未来房地产市场将呈销售平稳、区域分化的格局,最终回归居住属性。

(二)公司发展战略

(1)工作思路和工作目标

面对严峻的外部市场形势,公司将积极响应国务院国资委加快推进混合所有制改革相关要求,积极服务国资国企改革与广大股东投资收益,持续提升盈利能力,打造一流上市房企。2020年,公司计划开工面积44.22万平方米,续建面积353.72万平方米,竣工面积215.4万平方米。

(2)重点工作

1.全力做好疫情防控与复工复产。进一步强化上市公司责任担当,不折不扣落实党中央关于疫情防控的决策部署,在确保做好防疫工作的前提下,有力有序推动复工复产,保障公司年度生产经营的健康稳定。积极主动作为,做实做细复工复产工作方案,加强返岗人员摸排管理,严格把好健康检查关、筛选上岗关、安全生产关,切实做到物资保障到位、防范措施到位、监管责任到位,谨防交叉感染和群体感染事件发生。密切跟踪分析疫情对行业企业的影响,研究制定务实管用的应对措施,有效抢抓工期,着力把疫情负面影响降到最低。

2.持续开展融资创新研究与落地。面对严峻的行业外部融资形势,充分挖掘融资潜力,拓宽融资渠道。加强相关政策跟踪解读,持续做好经济市场形势研判分析,结合公司发展规划,组织开展融资课题研究,为公司持续健康发展提供方案储备。积极加强与银行间交易商协会沟通汇报,争取尽快启动剩余5亿元中期票据发行工作。认真总结济南领秀城商业综合体CMBS发行成功经验,全面梳理公司所属北京、宜宾、重庆等区域持有型物业,科学强化资产管理,提前谋划资产证券化路径,实现商业资产的有效盘活。

3.继续做好同业竞争问题妥善解决。对照重大资产重组关于避免同业竞争问题的相关承诺,协调大股东鲁能集团及关联方及时做好同业竞争资产的梳理与分析,审慎研究部分资产注入上市公司的合理性和可行性,科学制定相关的资产注入、委托管理等工作方案,确保同业竞争问题得以有效解决。加强现有托管单位经营管理,持续提升盈利能力和规范化管理水平,确保上市公司利益最大化。

4.持续推进项目开发建设。结合行业形势与新冠病毒疫情影响,立足公司发展规划,系统开展区域市场调查研究及存量土地动态分析,科学安排开发计划,合理把控开发节奏,实现现有项目的高质量开发和精细化管理。继续深耕重点城市,持续深化品牌效应,加强优质土地资源跟踪调研,在公司资金可承受范围内,适时参与优质项目竞拍获取。抓好上海嘉定等民生保障项目开发运营,及时总结梳理,形成可复制、可推广的典型经验,为公司后续发展提供有益借鉴。

5.加大上市公司规范治理力度。扎实做好信息披露和投资者关系管理,加强与监管机构沟通交流,深入学习监管规则和行业经验做法,及时领会监管意图,持续规范三会运作,统筹做好年内定期报告和临时公告的编制披露工作,进一步提升信息披露质量,保障广大投资者知情权。紧密结合监管政策,保障广大投资者利益,营造良好的股权投资文化氛围,维护公司资本市场良好形象。全面做好所属公司管控,充分发挥公司《内部控制手册》效能,督导、帮扶所属公司建立健全风险防控机制,高质量开展年度内控评价。结合外部监管检查,有序开展上市公司风险排查、内部审计监督,及时系统解决检查发现问题,有效堵塞管理漏洞,持续提升公司风险防控水平。

6.切实履行社会责任。继续秉承“引领、创新、共赢”的发展理念,以中央政策为导向,以为股东创造更大价值为目标,切实服务国资国企改革发展大局,注重内部资源整合及公共关系维护,持续丰富业务内容,优化产品服务体系,为实现公司、股东、员工及其他利益相关方的多方共赢贡献力量。1.可能面临的风险

(1)宏观经济环境风险:受制于中美贸易摩擦、金融去杠杆以及产业升级转型等因素,中国经济下行压力加大,我国将更依赖于技术创新来提高全要素生产率,助力国内经济实现高质量的增长。同时,新型冠状病毒疫情在全球蔓延,对国际国内经济短期内造成了冲击,对房地产行业开发、销售等环节带来不利影响。

(2)行业政策风险:我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧,中央聚焦房地产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势;地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。各地政府不断出台的房地产调控政策,可能对公司经营产生不利影响。

(3)经营风险与市场竞争风险:行业整体投资收益率的下降及市场需求的多元化增加,对公司的管理能力、创新能力、决策效率和风险防范等提出了更高的要求,同时房地产行业集中度不断提升,行业竞争加剧,各种资源正逐步向竞争力更强、影响力更大的领先企业聚集,而小型房企将逐步被市场淘汰。如果在管理体系、制度建设、创新机制、薪酬考核和风险防控等方面不能适应上述要求,公司将面临一定的管理风险。

(4)融资风险:房地产行业作为资金密集型行业,在土地获取、项目开发过程中需要大量资金支持。从目前融资环境来看,资金监管从严从紧,银行信贷、信托融资和海外发债等融资渠道不断收紧,房企融资压力加大。尽管央行完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,将贷款利率定价方式调整为“LPR加基点”,但在房地产严格调控的大背景下,贷款利率依旧易涨难跌。公司目前高财务杠杆的运营模式,一定程度限制了融资空间,从而影响公司经营发展。若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生超预期重大变化或调整,可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升。

(5)土地储备风险:近年来,公司采取谨慎态度获取土地资源,并呈现出土地储备与发展后劲不足的态势。房地产行业主要依托土地资源获取进行项目开发,一方面优质土地资源的招拍挂面临激烈竞争,可能导致投资成本上升;另一方面近年来多地政府出台土地竞配建、竞自持、现房销售的限制,也增加了土地获取成本和去化周期,公司可能面临后续获取土地资源的难度及成本增加风险。

2.应对措施

面对复杂多变的内外部环境,公司将坚决拥护党的领导,服务国家“五位一体”发展大局,一是不断深化政策研究,紧跟国家发展战略,坚决落实中央“房住不炒”要求,转变公司运营发展模式,创新业务模式和盈利模式,推动公司高质量发展。二是进一步提升管控水平,不断优化内控流程,强化公司管理体系,增强抵御风险能力;着力推进品牌建设,提升品牌价值及影响力,增强公司市场竞争力。三是不断优化财务结构,保持财务稳健、资信良好,同时研究创新融资方式,加强CMBS、类Reits、可转债等融资方式研究,探索适合公司的融资途径。四是妥善做好存量项目开发销售,严格把控项目成本,确保现有项目高质量运营;同时,密切关注土地市场环境,因城施策做好投资分析及项目可研,加大土地储备力度,积极探索民生保障、旧城改造等项目,拓展城市基础设施的投资建设运营、房地产项目合作开发、代建等业务,为公司后续可持续发展奠定基础。

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