财信发展2020年年度董事会经营评述

2021-04-09 17:32:07 来源: 同花顺金融研究中心

财信发展000838)2020年年度董事会经营评述内容如下:

  一、概述

  (一)2020年房地产市场分析

  1、宏观经济方面,疫情冲击下,全球经济严重衰退;国内经济增长大幅放缓,多重措施推动经济持续复苏。

  资金面,受疫情影响,央行持续放水。2020年央行多次采取降准、降息政策保障市场资金流动性充裕。2020年人民币持续升值,吸纳了大量海外资金,我国外汇储备明显增长。(数据来源:国家统计局)

  2、政策方面,楼市政策由疫情后托底放松,转向适度收紧、防止过热。

  年初受疫情影响,全国多地出台相关政策扶持房地产,通过降低人才落户门槛、加大公积金支持力度、降低开发商成本等手段稳定楼市。上半年我国疫情控制得当,全国复工复产效果明显,同时上半年多地楼市政策有所放松,全国楼市全面复苏,部分城市楼市表现过热。下半年从7月中旬起,深圳、东莞、杭州、南京、宁波等多个城市陆续出台收紧调控政策,且中央多次重申“房住不炒”主基调。

  3、市场方面,整体成交量价齐升,城市表现显著分化。

  成交量方面,2020年全国商品房销售面积176086万㎡,比上年增长2.6%。一线城市购买力强劲,普遍成交量价齐涨;二线城市持续分化,苏州、西安等部分二线城市因2020年供过于求,市场低迷,表现不如往年;杭州、宁波等热点城市即使调控升级仍难抑客户购房热情,市场成交表现乐观;三四线城市成交量涨跌参半,大部分三四线城市成交量下跌,部分三四线城市受到周边一二线城市楼市火热辐射,成交量大幅上涨。(数据来源:国家统计局、中指数据)

  成交价方面,2020年全国百城新建住宅价格累计上涨3.46%,涨幅较2019年扩大0.12个百分点;但综合来看,仍处近几年同期低位,整体运行平稳。12月,百城新建住宅均价15795元/㎡,环比上涨0.25%。整体来看,全国七成城市房价上扬,热点城市房价居高不下。一线城市市场火热,房价涨幅明显;二线城市房价普遍上涨,同时二线城市作为楼市重心、房企和投资者的关注焦点,多数二线城市房价随着2020年楼市热度上升而上涨,尤其热点二线城市房价上涨迅猛;三四线城市房价持续分化,部分三四线城市因承接了周边高房价热点城市外溢客户以及在周边城市规划利好的带动下,房价持续上涨,而部分三四线城市则因经济较弱,购买力不足,加上受到疫情冲击,楼市恢复缓慢,房价明显下跌。(数据来源:中指数据)去库存方面,截至2020年底,全国百城新建商品住宅库存总量为51971万㎡,同比增长7.5%。从月度数据看,2020年百城库存总体呈现逐月攀升态势。2018-2020年库存同比增速分别为1.6%、5.7%和7.5%。2020年库存年度同比增速更高,和特殊的市场环境有关。尤其是在疫情的冲击以及三道红线的政策约束下,房企推盘节奏明显加快,导致库存规模进一步被推高。2020年,全国百城新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.7个月,去库存周期呈现“倒U型”走势,既说明疫情带来了冲击,也说明下半年逐渐走出疫情阴影,去库存效果好于预期。(数据来源:克尔瑞数据)

  (二)公司主要项目所处区域房地产市场分析

  截止报告期末,公司在7个省(市)开展房地产业务,报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆、威海、石家庄、天津、连云港、镇江、常州,上述城市本年度的房地产市场情况大体如下:

  1、重庆市场分析

  政策方面:2020年重庆在全国“因城施策”的总基调以及“房住不炒”的定位下,积极出台稳市场、稳预期、稳房价、重学区、引人才等政策。疫情后为刺激市场恢复,出台多个帮扶政策以增强企业融资能力,金融政策、预售限价等有放松趋势,但核心限制(限售/限贷)未放开,政策以维稳为主基调。同时政府在加快推进成渝双城经济圈建设布局,川渝合力布局方面,在基础设施、产业、环保、公共服务等方面共同发力。在成渝一体化的发展基调以及“房住不炒”的总定位下,利好政策逐步凸显。

  土地市场:2020年重庆主城区土地供应量较大,地价维稳。2020年名义供应体量2355万㎡,同比上涨43%,名义公告楼面均价5111元/㎡,同比下降5%;2020年名义成交体量2107万㎡,同比上涨50%,名义成交楼面均价5755元/㎡,同比下降10%。2020年政府回购地块606万㎡,剔除政府回购地块,实际供应可建体量1750万㎡,同比上涨6%,实际成交可建体量1501万㎡,同比上涨7%,实际成交楼面均价5905元/㎡,同比下降8%。一季度受传统淡季叠加疫情影响,房企观望情绪浓厚,土地市场有所降温;二季度政府调整供地节奏,加大放量,土地市场成交回温;下半年政府回购土地加量,平衡年度供销,市场维稳。

  商品房市场:政策松弛有度,市场回归常态。2020年受疫情影响,供销双降,市场成交整体呈现供小于求,价格稳涨。2020年一季度,受疫情影响,市场供销均跌入历史最低位,折扣加码叠加限价政策,价格小幅回落;二季度,土地市场热度回升,房企加大供应冲刺年中业绩,市场成交量回升至前期高位,其中改善类商品房业成交上涨明显;三季度,在政策严控总基调下,市场成交量表现乏力,价格微涨;四季度,市场成交量依然维持低位,房地产企业为备战年终积极供货,促销力度加大推动成交量上涨。全年整体商品房成交2188.75万㎡,同比下降16%。但商品房成交均价连年走高,2020年全年均价12644元/㎡,相同比上涨6%。全年受土地指标影响,高层产品去化有所萎缩,洋房产品去化占比持续加大,商办产品市场去化低迷,去化压力依旧。

  2、威海市场分析

  宏观政策:“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间,从威海区域市场表现上看,受长效调控影响,区域房地产市场政策层面相对稳定,政府实施积极的财政政策,着力完善住房保障体系建设,重点抓好棚户区改造回迁安置工作,推动“红色引擎”持续发力。

  土地市场:威海土地供应401.56万㎡,同比下降15%;土地成交面积187万㎡,同比下滑49.6%;成交楼板价2013元/㎡,同比下降6%。自2018年以来,威海土地市场升温明显,成交楼板价迅速上涨,但2020年受疫情及供应结构的变化所导致,主城区供地较少,临港郊区土地出让增多。

  商品房市场:市场供应方面,2020年威海住宅新增供应面积209.1万㎡,同比下降25%;成交量价方面,住宅市场自2017年持续处于下滑状态,2020年受市场横盘及新冠疫情影响“价稳量跌”,2020年成交量149亿,环比下降14%,整体市场均价10248元/㎡,环比上涨3.5%;市场存量方面,截至2020年底市场存量为232.65万㎡,去化周期增至19个月,持续处于去库存的状态。

  3、石家庄市场分析

  宏观政策:石家庄当前楼市政策仍是“四限一控”:限外、限购、限价、限贷、控预售。上半年响应国家政策实施降准降息,需求端上调公积金额度同时启动异地公积金,部分区域实施人才引进,给予个人安家费、购房、租房补贴。供给端降低预售条件,调整资金监管比例,同时对自贸区功能配套项目给予补贴。下半年市场监管加强,预售环节趋严,专项整治中介及住房租赁市场贯穿始末。

  土地市场:土地供应方面,2020年石家庄全年累计成交宅地75宗,面积302万㎡,成交宗数和面积均较2019年有近30%幅度下跌;土地成交方面,2020年宅地成交量达302万㎡,楼面价为4851元/㎡,同比下降4%,平均溢价率走高至18%,市场热度微升。2020年定向出让态势延续往年,且底价和低溢价成交占主流,住宅用地缩量明显,成交规模两连降,成交金额止升转跌。

  商品房市场:市场供应方面,2020年石家庄商品住宅供应493万㎡,同比上涨18.1%;成交量方面,全年累计成交487万㎡,同比上涨11.7%。成交价方面,全年成交均价14869元/㎡,同比下降1%。市场容量持续上涨,全年成交725亿元,成交价格稳中波动、幅度收窄。市场存量方面,截至2020年底,市场存量为288万㎡,去化周期为7.1个月,短期去化风险相对较低。

  4、天津市场分析

  宏观层面:天津全年无调控类政策发布,主要以人才政策为核心,优化“海河英才”政策、降低购房落户门槛、积分落户不限总量;十四五规划提出“津滨双城格局”,对滨海新区进行大刀阔斧的政策更新,未来滨城发展大有可期。

  土地市场:2020年受疫情影响,土地市场供应量、成交量均有所缩减,与年度供地计划差距较大,楼面均价同比稍有下降。供应方面,全年累计推出宅地(含商服)规划总建筑面积1368万㎡,同比下降35%;成交方面,全年累计成交宅地(含商服)规划总建筑面积1333万㎡,同比下降24%;楼面均价较上年下降1%,达6834元/㎡;溢价率为4.2%,同比下滑2.8%,宅地以底价成交为主。

  商品房市场:受疫情影响,2020年天津市商品住宅市场呈现“量跌价稳”的现象。供应方面,全年供应1392万㎡,同比下降12%;成交方面,全年商品住宅成交1242万㎡,同比下降9%;成交均价相对稳定为16509元/㎡,同比上涨5%。去库存方面,商品住宅库存量为2759万㎡,去化周期约为26.7个月;2020年库存量较2019年底新增162万㎡,为近年来存量最高的一年;2020年市场恢复常态后,库存总量不断累积,三季度至今库存居高不下;去化周期进一步延长。

  天津津南区2020年全年商品住宅供应面积182万㎡,同比增加34%;全年商品住宅成交面积144万㎡,同比下降1%,成交均价14367元/㎡,同比上涨4%,供大于求,市场竞争激励,截至2020年底,津南区市场存量253万平方米,预计去化周期17个月。河西区2020年全年商品住宅供应面积35.9万㎡,同比上涨69%,成交量25.9万㎡,同比上涨41%;成交均价37855元/㎡,同比下降4%,供应放量,但价格收紧。2020年河西区整体潜在供应量达85万㎡以上,按照20年去化速度,预计去化周期在40个月左右。

  5、连云港市场分析

  政策方面:2020年连云港楼市调整政策整体呈中性偏好。连云港积极响应国家政策,因城施策;主要包括了住房公积金利率差别化、放宽二套房公积金贷款额度以及商品房预售资金监管调控等政策。

  土地市场:2020年,连云港全市经营性用地挂牌量、成交量同比双双下滑。供应方面,2020年全市经营性用地共挂牌供应88宗,供应总面积419.29万㎡。2020年全市共成交土地89宗,成交面积424.81万㎡,成交总金额166.89亿元。海州区、高新区、赣榆区、东海县、灌云县均有高溢价地块成交,“地王”频频刷新。

  商品房市场:供应方面,2020年全市新房供应量约68577万㎡,同比下降4.16%;其中市区供应量约271.7万㎡,同比微跌。成交量方面,2020年全市共成交商品房6112套,成交面积约702万㎡;其中东海县成交面积最高,高新区成交面积同比涨幅最大。成交价方面,2020年全市商品房成交均价为7589元/㎡,市区商品房成交均价为9049元/㎡,四县商品房成交均价为6516元/㎡。从房价走势来看,2020年连云港全市商品房成交均价保持平稳上涨趋势,12月份商品房成交均价达到最高,达到8483元/㎡。从各区房价情况来看,2020年连云港全市各区商品房成交均价齐步上涨;其中,海州区商品房成交均价突破万元大关,高新区商品房成交均价达到11000元/㎡,继续领跑。

  6、常州市场分析

  政策层面:2020年常州整体政策环境较为宽松,无限购政策,全年政策延续宽松主基调。9月12日起正式执行《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,坚决遏制投机炒房促进楼市平稳发展,市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易,已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭,再次贷款最低首付60%,自新政发布后,常州楼市有所降温。2020年政府释放进一步放宽城市落户条件,推进常住人口基本公共服务均等化政策,助力农业人口市民化,利于城市常住人口增长。长远政策发展对楼市利好。

  土地市场:2020年全年市区共成交43宗涉宅地块,市区土地成交量创三年新低,但楼板价同比上涨高达33.25%,成交楼面价不断刷新,土地市场持续火热。除市区外,金坛区土地成交量较高,增幅达到40%;而溧阳市相较去年土地市场供应量有所上升,地价整体平稳。目前常州住宅用地供应充足,市区持续降库存;其中武进区土地供求缺口最大,供求比仅0.5,供不应求将带动该区地价和房价的持续上涨;金坛区、溧阳市则反之,整体供大于求,土地库存量持续增加。

  商品房市场:2020年常州全市商品住宅市场供需基本平衡。2020年全市住宅供应面积562万㎡,成交面积567万㎡,成交均价17932元/㎡。年初受疫情的爆发影响,导致成交量急速下跌,3月市场成交量恢复,4-9月市场供求两旺,9月受政策调控后,客户需求受抑,成交量有所下滑,房价回归平稳。市场情况分区域来看,市区同比去年量价齐升,金坛区量升价稳,溧阳市成交量价基本持平。在市区市场中,天宁区房价仍为各区域的标杆,钟楼区成交量创新高,但价格增长速度缓慢,武进区成交量最高,经开区量价洼地明显。2020年全市商品住宅成交主力面积为120-144㎡,市场产品趋势整体步入改善时代。

  7、镇江市场分析

  政策方面:在政策调控方面,2020年镇江房地产政策以维稳为主基调。政府主要通过公积金政策,从金融端对楼市进行调控,如长三角公积金一体化、逐月提取公积金还商贷等政策相继出台。在城市规划建设方面,一句《南京都市圈城市发展联盟章程(修订稿)》的约定,溧阳市、金坛区已加入南京都市圈,后续南京都市圈成员市(区)将分别签订多份合作框架协议。

  土地市场:2020年镇江市区总计涉宅类土地出让量78.3万㎡,土地成交总金额48.36亿元,受疫情及市场下行影响,上半年政府推地节奏停滞,年末集中供应,但土地仍集中于非热点区域,供地质量一般。成交方面,全年推出的17宗地块全部成交。疫情后政府为刺激市场信心,拔高土地起拍价,但由于周边市场售价与预期相差甚远,故基本为政府托底,开发商大多处于观望状态。

  商品房市场:2020年全年市场供销量缩减,成交环比下降12%,均价小幅上升,上涨2%。一季度受疫情影响,楼市进入最低谷,二季度开始以价换量,市场逐步复苏,三至四季度市场到达年度顶峰,其中12月成交量同比增长67%,全市商品住宅去化周期已缩短至10个月,库存去化周期明显缩短,市场已逐渐进入安全期。

  (三)报告期公司经营情况总结

  1、本报告期,房地产全年新开工面积约84.6万㎡,竣工面积约92.48万㎡,结算面积约79.27万㎡。2020年签约销售面积76.16万㎡,销售金额为70.67亿元。

  2、报告期内土地获取情况:

  学苑府项目:1月20日通过收并购获取津(2020)津南区不动产权第003305号地块,占地面积33917.1㎡;

  九悦府项目:4月29日通过招拍挂获取九龙坡区西彭组团L分区、J分区L7-1/03、J23-1/03地块,占地面积101691.42㎡;

  洺玥府项目:7月30日通过收并购获取垫江县牡丹新城dj2019-1-006、dj2019-1-007、dj2019-1-008、dj2019-1-009、dj2019-1-010地块,占地面积194700㎡

  阅时代项目:5月12日通过招拍挂获取重庆市江北区观音桥组团A分区A26-4/03地块,占地面积14513.18平方米3、环保版块业务开展情况。

  公司控股子公司华陆环保公司主营业务包括工业废水零排放、水务EPC(工程总承包)项目投资、化工资源品再生利用三大板块。受宏观经济增长放缓、新冠疫情影响以及政府财政收入速度下降的影响,行业风险日渐凸显。随着国家PPP相关政策收紧,地方省份停止PPP项目入库,并对部分项目进行了退库处理。华陆环保公司,根据国家政策和行业政策的导向,积极调整了生产经营计划,同时,稳步推进其原业务在法律诉讼、政府环评、自身造血功能等方面的问题,逐步解决历史遗留问题及诉讼问题。

  全资子公司重庆瀚渝公司目前业务经营正常,2020年实现业绩承诺。

  新增土地储备项目

  备注:由于相关规划条件存在变更的可能性,故大足财信项目目前暂缓施工,公司与政府正在积极沟通,待政府方面规划明确后进一步施工。

  融资途径

  发展战略和未来一年经营计划

  1、公司发展战略:

  公司战略发展重心以聚焦为导向,将集中精力与资源,深耕优势业务领域,做好自身优势业务,进一步提升公司经营管理水平,围绕“有质量的规模化发展”为战略目标,区域策略聚焦核心都市圈、坚持区域深耕策略,强化运营力、组织力、产品力建设,助力战略目标实现,具体匹配如下策略:

  (1)投资策略:深化资源挖掘;聚焦7-20万㎡地块,以财务指标作为投资决策的最终衡量基础和依据;建立标准化、规范化投资决策流程体系;对于新进入地区,以收并购、联合摘牌为主;成熟区域关注招拍挂市场机会,坚持逆周期调节策略,同时重点关注收并购机会;城市更新为辅,注重风险管控及项目周期控制;产业勾地以机会型为主,短期内不考虑自主孵化产业。

  (2)融资策略:提升现有融资资源深度,拓展新融资资源;逐步提升信用评级拓宽融资渠道与融资方式,降低融资难度;优化融资结构平滑偿债压力,降低加权平均资本成本;强化供应链借款融资,充分调动借力上下游资源;强化内生融资,提升自身造血能力。

  (3)产品策略:加强产品研究,在府系、阅系两条产品线的基础上逐步完善,产品迭代满足客户需求,打造明星产品、精品项目奠定品牌基础;打造产品标准化体系,实现品质保障、成本可控,保持市场竞争力。

  (4)品牌策略:夯实产品品牌,逐步树立公司品牌,形成产品带动品牌提升、品牌带动产品销售的发展闭环;产品品牌层面采用多品牌策略,从推动规模逐步转变为提升效益;建立品牌展示体系,构建明确的品牌形象和高识别度;构建品牌立体化传播模式,推动品牌传播;塑造文化品牌和企业家品牌,推动内容文化建设提升品牌软实力。

  (5)运营策略:以快周转模式为主;流程前置,业务并行,实现快速开工开盘,落实项目开发数字密码;项目前期阶段重点关注现金流回正周期,通过以销定产等措施提高资金周转率,提高自有资金放大效益;后期稳健开发,重点关注工程质量及成本控制。

  2、2021年经营计划:

  (1)整体经营思路

  2021年将在公司战略的指引下,确保平稳运营,提升抗风险能力;在稳健经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管理优化和专业提升,开展精细化管理,提高公司运营能力。

  (2)2021年核心经营策略

  在管理策略上苦修内功

  ①在经营上下真功夫,抓精细化管理、抓业绩实现是核心主题,各专业条线精细化管理,各业务流程标准化,以业绩为核心导向;

  ②在商业模式上下苦功夫,尤其投融资层面实现新发展、营销管理上量价关系、速度、规模与利润间平衡、成本管控下苦功夫;

  ③在品牌、客户上下硬功夫,强化客户信心,强化财信品牌能力。

  在经营策略上保稳健、谋发展

  ①去库存。多管齐下加快去化,创新财务视角去库存。第一,前端产品定位准确,做好市场预判及时市场调整;第二,防止堆货销售,做到以销定产,第三;出台滞销产品去库存制度及激励政策;第四是指定商办、滞重类资产的专项去化方案。

  ②抓回款。抓回款是控制经营风险的关键。继续坚持回款小组的执行力度,回款政策及考核的执行到位。

  ③降成本。一是成本管控,在降成本和出效果之间取得平衡;二是战略集采,与优秀供应商达成长期战略合作,以量换价降低采购成本;三是费用管控层面,减少无效提升资金使用效率。

  ④稳杠杆。结构化看待杠杆,洞察资本市场规律,确定最优策略。一是优化财务杠杆,降低财务杠杆仍是主调,平衡好几大核心指标;二是加强合作杠杆,优化风险。

  ⑤精准投资。在当前形势下,区域深耕、提高单城市产能是主流选择。2021年将聚焦战略区域,聚焦精准化、系统化能力建设,把握宏观经济、区域轮动与投资节奏的关联,加大土地信息收集力度,实现城市深耕。并提高项目投资标准,严守投资纪律是底线。

  向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

  截止本报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为343622.62万元。本报告期,公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

  董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)

二、核心竞争力分析

  1、传统地产开发业务方面,公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度,房地产开发经验较为丰富。

  2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系,与公司的房地产开发业务较为匹配。

  3、公司持续优化和提升客户关系管理体系,推进实施涵盖设计审图、销售开盘、房屋交付,物业服务等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程。建立了府系/阅系产品线,为公司规模化、标准化、快速化打下基础。

  4、目前重庆瀚渝公司具备9大类24种危险废弃物处理资格,在目标市场具有较强的竞争优势。华陆环保公司拥有5项实用新型专利,获得环境工程(水污染防治工程)专项设计甲级资质、环境工程专业总承包二级资质。

三、公司未来发展的展望

  (一)行业格局及趋势:

  1、宏观经济方面:展望2021年,国际环境不确定、不稳定性因素仍较多,国外疫情持续发酵,预计国际经济大势仍不明朗,或可影响国内经济回稳。国内经济稳步复苏,但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注,就业形势虽有好转,但整体仍面临较大压力。进出口短期难以成为经济增长点,加上国内疫情持续反复影响,2021年经济走势应是宽货币+紧信用并行模式,预计2021上半年经济表现将会较为稳定。

  2、政策方面:全年房地产市场调控政策预计整体仍将保持连续性和稳定性,“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行。3、房地产市场趋势:全国房地产市场发展节奏趋缓,城市分化特征将会更加明显。土地市场方面,“三道红线”后具有容量大、流速快特点的核心二线、强三线城市土拍竞争将更加激烈。而以“高门槛、慢周转”为特征的一线城市将成为头部房企做利润的来源。销售市场方面,2020下半年受调控政策的收紧,调控成果显现,疫情积压的购房需求逐步释放,2021年整体市场将进入平稳发展态势。全国销售面积小幅调整,销售均价平稳上涨,新开工维持高位,开发投资额中高速增长。城市特征方面,两级分化特征将会更加明显,受全球疫情及经济情况影响,华东、华南经济发达区域的一线及受一线核心城市带动的周边二线城市,客户保值增值意愿将会更为强烈,2021年将持续保持市场热度居高不下,且价格坚挺态势。同时,人口流入型的二线城市,受人口置业需求的影响,则会保持高流量姿态。三四线城市受城市发展潜力,人口数量的制约,未来市场成交呈现乏力趋势。客户需求方面,2021年全国房地产市场改善性需求将进一步增加,更加注重住宅的宜居舒适;经过新冠疫情,客户对户型的尺度要求、户型结构及品质要求逐步提升。

  未来我司需在产品竞争力方面进行持续深入的研究,以产品力及服务力为抓手,实现我司的品牌竞争力。

  (二)公司发展战略:

  公司战略发展重心以聚焦为导向,将集中精力与资源,深耕优势业务领域,做好自身优势业务,进一步提升公司经营管理水平,围绕“有质量的规模化发展”为战略目标,区域策略聚焦核心都市圈、坚持区域深耕策略,强化运营力、组织力、产品力建设,助力战略目标实现,具体匹配如下策略:

  1、投资策略:深化资源挖掘;聚焦7-20万㎡地块,以财务指标作为投资决策的最终衡量基础和依据;建立标准化、规范化投资决策流程体系;对于新进入地区,以收并购、联合摘牌为主;成熟区域关注招拍挂市场机会,坚持逆周期调节策略,同时重点关注收并购机会;城市更新为辅,注重风险管控及项目周期控制;产业勾地以机会型为主,短期内不考虑自主孵化产业。

  2、融资策略:提升现有融资资源深度,拓展新融资资源;逐步提升信用评级拓宽融资渠道与融资方式,降低融资难度;优化融资结构平滑偿债压力,降低加权平均资本成本;强化供应链借款融资,充分调动借力上下游资源;强化内生融资,提升自身造血能力。

  3、产品策略:加强产品研究,在府系、阅系两条产品线的基础上逐步完善,产品迭代持续满足客户需求,打造明星产品、精品项目奠定基础;打造产品标准化体系,实现品质保障、成本可控,保持市场竞争力。

  4、品牌策略:夯实产品品牌,逐步树立公司品牌,形成产品带动品牌提升、品牌带动产品销售的发展闭环;产品品牌层面采用多品牌策略,从推动规模逐步转变为提升效益;建立品牌展示体系,构建明确的品牌形象和高识别度;构建品牌立体化传播模式,推动品牌传播;塑造文化品牌和企业家品牌,推动内容文化建设提升品牌软实力。

  5、运营策略:以快周转模式为主,流程前置,业务并行,实现快速开工开盘,落实项目开发数字密码;项目前期阶段重点关注现金流回正周期,通过以销定产等措施提高资金周转率,提高自有资金放大效益;后期稳健开发,重点关注工程质量及成本控制。

  (三)2021年经营计划:

  1、整体经营思路

  2021年将在公司战略的指引下,确保平稳运营,提升抗风险能力;在稳健经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管理优化和专业提升,开展精细化管理,提高公司运营能力。

  2、2021年核心经营策略

  (1)在管理策略上苦修内功

  在经营上下真功夫,抓精细化管理、抓业绩实现是核心主题,各专业条线精细化管理,各业务流程标准化,以业绩为核心导向;

  在商业模式上下苦功夫,尤其投融资层面实现新发展、营销管理上量价关系、速度、规模与利润间平衡、成本管控下苦功夫;

  在品牌、客户上下硬功夫,强化客户信心,强化财信品牌能力。

  (2)在经营策略上保稳健、谋发展

  去库存。多管齐下加快去化,创新财务视角去库存。第一,前端产品定位准确,做好市场预判及时市场调整;第二,防止堆货销售,做到以销定产;第三,出台滞销产品去库存制度;第四是指定商办、滞重类资产的专项去化方案。

  抓回款。抓回款是控制经营风险的关键。继续坚持回款小组的执行力度,回款政策及考核的执行到位。

  降成本。一是成本管控,在降成本和出效果之间取得平衡。二是战略集采,与优秀供应商达成长期战略合作,以量换价降低采购成本。三是费用管控层面,减少无效提升资金使用效率。

  稳杠杆。结构化看待杠杆,洞察资本市场规律,确定最优策略。一是优化财务杠杆,降低财务杠杆仍是主调,平衡好几大核心指标。二是加强合作杠杆,优化风险。

  精准投资。在当前形势下,区域深耕、提高单城市产能是主流选择。2021年将聚焦战略区域,聚焦精准化、系统化能力建设,把握宏观经济、区域轮动与投资节奏的关联,加大土地信息收集力度,实现城市深耕。并提高项目投资标准,严守投资纪律是底线。

  (四)公司面临的风险和应对措施

  1、房地产领域

  (1)房地产调控政策的风险。2020年国际形势动荡,新冠疫情肆虐,地产金融政策持续收紧,增加了房地产市场的难度和不确定性。在此环境下,地产行业集中度持续提高,中小型房企生存压力加大。但行业整体向好,全年市场规模仍同比提升,房地产作为中国经济压舱石的地位未变。公司将紧跟政府的指挥棒,顺应市场发展大势,优化资产结构,加强城市深耕,提高公司竞争力,增强发展动力,向管理要效益,持续为股东创造价值。

  (2)融资风险。房地产企业属于资金密集型和高杠杆企业。随着国家出台房企端“三道红线”及银行端“两道红线”,房企融资持续收紧、融资成本不断上升,对公司的融资产生一定的影响。对此公司将继续拓宽融资渠道,强化与上下游合作伙伴的关系,提高经营性融资,同时提升资金管理水平,满足公司发展和项目开发建设对资金的需求。

  (3)销售及去库存风险。“房住不炒、因城施策”的政策主基调未变,各区域板块轮动趋势明显。公司布局成渝、京津冀、长三角和大湾区四大区域,项目分布二三四线各级城市。公司将跟随市场轮动趋势,合理安排开发节奏,把握市场窗口期,加强库存去化,在保证利润的同时扩大销售规模。

  2、环保产业领域

  (1)竞争加剧的风险。随着环保产业的整体发展,工业危废、工业零排放领域的竞争形式也会日趋激烈,公司也将面临更严峻的挑战。

  (2)资金风险。环保行业属于资金推动型行业,项目回款需要一定的周期,随着业务规模的扩张,加之政府财政收紧、支付压力加大,一定时期内的资金需求较大。对此,公司也会积极拓宽融资渠道,加大融资力度,针对融资和回款制定详细的短中期及长期资金规划。

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