浦东金桥2020年年度董事会经营评述

2021-04-16 22:55:03 来源: 同花顺金融研究中心

浦东金桥600639)2020年年度董事会经营评述内容如下:

  一、经营情况讨论与分析

2020年,公司经营工作在董事会的领导下,疫情防控和经济发展双管齐下,全情投入区域开发建设,成功打赢防疫阻击战和经济保卫战。

1、主要指标完成情况

2020年,面对新冠疫情和经济下滑双重压力,公司主动应对、积极作为,努力推动公司经营平稳发展,交出了出色答卷。2020年,公司实现资产总额300.30亿元,同比增长22.05%,归属于上市公司股东的所有者权益107.60亿元,同比增长8.41%;实现营业总收入35.93亿元,同比增长7.18%,归属于上市公司股东的净利润11.08亿元,同比增长2.10%;基本每股收益0.9869元,同比增长2.10%;加权平均净资产收益率10.67%。

截至2020年末,公司持有的各类经营性物业约270万㎡,总体出租率80.71%(不含酒店),同比基本持平。

2、坚决贯彻疫情防控部署,打赢防疫阻击战,运营能力经受巨大考验

新冠疫情是对公司运营能力的一次磨砺。疫情爆发后,公司及时部署各项防控举措,对每个地块、楼栋、企业实现网格化精细管控,覆盖到公司全部服务对象(实体企业超过500家,商铺近100家,住户超过1000户,服务式公寓住客超过600名),确保防疫“无死角”。疫情爆发过后,为帮助企业复工复产,公司主动承担国有上市公司的社会责任,对符合条件的园区和楼宇内受新冠疫情影响、生产经营活动遇到困难的部分非国有中小企业给予免收2020年2、3、4月份租金的扶持,合计金额约1.35亿元,没有对公司2020年度的业绩产生较大影响。在疫情防控进入常态化以后,也没有松懈,时刻绷紧疫情防控这根弦。最终,公司打赢了防疫阻击战,运营能力经受住了巨大考验。

3、紧抓5G和新基建机遇,打造国际一流产业集群,重点载体招商取得突破

金桥5G产业生态园在芯片器件、系统设备和应用服务等领域已形成了较为完整的产业链,集聚了诸多业内头部企业。由度金闽园的出租+预租率已近80%。金桥智造金港园(原诺基亚厂区),发挥5G+优势,先后引入中国信通院、咪咕视讯等项目,两年实现满租。

南区综保区围绕汽车零部件、关键半导体材料和高端机械制造研发和产业化,已经集聚了一批骨干企业,出租+预租率首次超过50%。

4、全力推进区域开发建设,积极打造高品质新城区

2020年是浦东新区倍增行动、金色中环建设的发力年,公司按照“运营一批、建设一批、储备一批”的总体思路,全力推动20多个工程建设的滚动策划、开发建设。

产业载体项目,(1)由度金港园(原名31-02地块由度工坊Ⅲ期)于11月底完成竣工备案,很快被中移动上海研究院整体预订;

(2)Office Park金科园(原名4-02地块由度智谷项目)按照进度计划有序推进,基本完成年度节点;

(3)29-04地块中移动上海研究院定制项目,年底顺利取得规划许可证;

(4)由度金闽园6号楼装修工程竣工并移交华为,作为其第五大板块车联网总部,已集聚1800名核心研发员工;

(5)北郊未来产业园核心区I期(183亩)新材料创新基地东、南、北区项目建设(除南、北区地下室外)已完成竣工备案。

商办及城市功能配套项目,(1)金桥壹中心(17B-06超高层)项目,11月作为“金色中环”首发项目实现桩基开工,12月底取得地上部分的施工许可证;

(2)Office Park金海园(原名T3-5 OFFICE PARKⅡ地铁板块项目)于8月底完成竣工备案,11月正式开园并集中签约一批重点项目;

(3)碧云尊邸(S11地块住宅)项目按照进度计划有序推进,2021年2月完成竣工备案;

(4)啦啦宝都商业综合体项目于10月底完成竣工备案,11月移交日方。

公司深度参与金桥城市副中心规划编制,高度重视存量用地盘活工作,初步形成核心区4.5㎞2内自持地块的梳理及开发建议。其中,庄臣三角区开发划入一期规划,持续推动08街坊(家乐福+休闲中心)规划调整,已启动国际方案征集工作。

5、积极打造优异运营能力,品牌影响力逐步增强

面对疫情冲击,S11地块碧云尊邸、临港碧云壹零两个项目同期开盘,公司积极应对,并取得优异成绩。碧云尊邸项目1期160套房源开盘,短时间内全部售罄。碧云壹零项目实现逆势突破,1-4期各期房源全部清盘。“碧云”品牌受到市场极大追捧。

北郊未来产业园核心区I期(183亩)新材料创新基地东、南、北区项目建设(除南、北区地下室外)完成竣工备案后,招商取得重大突破。推出后,获得市场高度认可,至2020年底已出租面积1.13万㎡,已有意向客户预约销售面积约1.18万㎡。

6、推动“十四五”战略规划编制工作,构建招–投–服闭环科创生态

公司将按照“深耕浦东、走向市场”的发展思路,重点围绕金桥城市副中心建设、浦东区域开发和硬核产业发展,以打造“产城融合新标杆”为愿景,以“产业创新社区+碧云国际社区”为硬核产品,聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块,着力提升战略引领、开发建设、运营管理、投资创新四大能力,以高品质、最有温度、可阅读的产业社区和国际社区为承载,着力打造成为国际一流的“产业城区综合开发运营商”。

浦东智能制造产业投资基金的组建工作取得新进展。2020年7月新设的盛盎基金管理公司已完成基金管理人登记,已累计储备近30个智能制造领域的拟投项目。另一方面,公司成立产业孵化及服务团队,初步形成产业服务及孵化器业务方案。

7、资金筹集渠道多样化,信用等级保持AAA级

全年银行间融资完成34笔,共计62.3亿元,加权平均利率3.9%。择机发行12亿元超短融和9亿元五年期中期票,其中超短融发行利率最低1.53%,中期票据发行利率3.28%,均为同期新区同行业最低利率水平。创新融资渠道,通过应收账款保理方式,获取短期融资9.9亿元。2020年公司主体信用等级依然为行业最好AAA级水平。

二、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要指出,实施房地产市场平稳健康发展长效机制,促进房地产与实体经济均衡发展。政策基本面依然“稳”字当头。

1、实施房地产市场平稳健康发展长效机制给房地产行业带来巨大变革

房地产市场将长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,支持合理自住需求,遏制投资投机性需求,短期调控与长效机制紧密衔接。人口流入多、房价高的城市只有加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,才能达到职住平衡,促进房地产与实体经济均衡发展。

2、住房租赁市场在超大特大城市、都市圈将会迅猛发展

在各地吸引人才政策的大力推动下,住房租赁市场已进入快速成长期,并且向精细化运营方向发生转变,在标准化、品牌化、多样化方面具有特色的房企将率先规模化,拔得头筹。

3、园区地产开发进入新时代

产业园区开始城市化进程,大量城市要素和生产活动在区内并存聚集,园区经济与城区经济逐渐走向融合。产业园区的盈利模式、运营模式发生改变,从原先开发模式走向运营模式,只有自持物业资产,才能保持后续园区品质管理、准确一贯的产业定位,有利于培育先进产业集群、落地地区产业规划等,促进园区内生价值的提升。产业园区的发展由“拼政策”进入“拼服务”阶段,依托自有资源,直接面向企业提供多元化服务,包括:空间载体服务、基础设施服务、公共设备设施服务、物业及城市配套服务、园区文化构建服务。产业园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变,由园区开发运营企业通过成立产业投资基金,入股入园企业,同时提供专业化的服务,共同享受入园企业的成长收益。

(二)公司发展战略

公司的核心品牌是“金桥”、“碧云”,硬核产品是“产业创新社区”和“碧云国际社区”。

公司结合上海自贸区、科创中心、国内国际双循环的战略链接等国家战略,紧抓金桥开发区城市副中心建设契机,提升资源价值,拓展转型发展的途径,逐步实现资源、资产、资本的良性循环。

公司未来将继续秉承产城融合的发展理念,坚持“以城促产、以产兴城、以业聚人”的发展思路,以打造“产业城区综合开发运营商”为目标,以“城区开发与销售+运营服务+产业投资”为三大版块,形成从规划–建设–运营–服务(孵化/投资)的完整生态体系,打造一批具有产业特色的高品质产城融合魅力城区新样板。

(三)经营计划

2021年是公司“十四五”战略规划的启动年,更是公司谋篇布局、推动金桥城市副中心建设和自身转型发展的关键年。公司作为金桥城市副中心以及“金色中环”建设的主力军,按照“三年出形象、同步出功能、‘十四五’基本建成”的目标,对标最高标准、最好水平,实现高质量发展,努力成为有核心竞争力的市场主体。

1、主要目标

公司各项经营指标继续保持稳健发展态势。从现金流入看,预计2021年总现金流入约99.52亿元(不含债务融资),其中销售收入46.70亿元,租赁收入16.80亿元,投资性收入35.90亿元。从现金流出看,预计2021年总现金流出约111.45亿元(不含归还的融资本金),其中开发建设支出17.72亿元、项目储备支出62亿元、经营成本4.30亿元、销售、管理费用1.54亿元、税金支出13.72亿元、投资性支出5.09亿元、筹资性支出7.08亿元。全年收支逆差11.93亿元。

2、重点工作

围绕2021年工作目标,进一步攻坚克难,抓好落实,确保各项工作达到年度目标要求,为转型与可持续发展打好坚实基础。

(1)全力以赴推动拿地与规划调整,拓展发展空间

一是加强资源储备,力争在浦东范围内获取至少1幅住宅用地,确保“十四五”后期经营稳健发展。二是完善规划编制。持续参与金桥城市副中心规划、B单元规划编制工作;积极推进庄臣地块、08街坊规划调整。

(2)针对重点项目加大营销力度,确保损益与资金安排

一是销售项目。碧云尊邸项目Ⅰ期力争年内取得入住许可证、完成交房,Ⅱ期力争三季度前取得预售许可证实现开盘;由度申江园(34-06)力争年内确定优质客户、完成房屋交易;Office Park金海园项目积极做好客户储备,取得实质性销售进展;北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目积极拓展客户储备,全力以赴推动项目租赁和销售工作。

二是出租项目。加大招商力度,积极推动久金办公、Office Park金湘园、由度金闽园、Office Park金海园等重点项目租赁。

(3)加快项目建设进度,打造精品建筑

2021年重点推动金桥壹中心(17B-06地块)、中移动上海研究院(29-04地块)、金桥智造金港园Ⅰ期、富展地块、万度力地块、38#和庄臣地块等13个工程项目(不含装修)前期及开工建设;Office Park金科园(4-02地块)项目按计划节点推进,碧云尊邸项目确保一季度竣工。

(4)加强谋划,切实找准转型路径

按照“做强本部、做大子公司、做实新兴业务”的战略构想,重点做好四方面布局:一是物业管理,作为公司未来重点培育业务,以逐步做大做强为目标,年内主要做好团队、制度和体系建设,明确运营管理模式,体现市场竞争力;二是酒店拓展业务,要在浦东新区范围内实现服务式公寓业务“走出去”,积极尝试获取外部资源,输出管理及品牌;三是产业基金,盛盎基金公司年内要积极储备优质项目,确保智能制造基金一期实质性运作,实现一定数量的项目投资;四是产业服务,探索建立孵化器运作机制,聚焦智能制造、5G等金桥主导产业,集聚10家以上在孵企业或创业团队,力争取得区级孵化器认定。

(5)练好内功,强化公司内部管理

一是做好资产运营工作,拟订2022-2024年物业定价体系,对于重点物业结合市场情况适时修订营销价格。二是做好VI系统建设,强化品牌管理,年内完成公司整体VI系统设计,包括整体视觉方案和识别管理手册。三是做好融资工作,年内探索融资渠道,拓展多元化直接融资业务。

(四)可能面对的风险

1、外部环境不稳定不确定因素较多,经济形势复杂严峻

当前及未来一个时期,外部环境中不稳定不确定因素较多,存在不少可能冲击国内经济发展的风险隐患,新冠肺炎疫情全球大流行影响深远,经济形势复杂严峻,可能持续低迷。公司将加大对内资企业尤其是5G产业的招商力度,参与国内大循环,形成国内国际双循环相互促进的新发展格局。

2、宏观调控、行业政策风险及对策

本报告前文《行业情况说明》已提到国家稳妥实施的房地产长效机制,以及近期上海楼市调控新政叠加推出。为此,公司将继续秉承产城融合的发展理念,坚持“以城促产、以产兴城、以业聚人”的发展思路,以打造“产业城区综合开发运营商”为目标,作为金桥城市副中心以及“金色中环发展带”建设的主力军,形成从规划–建设–运营–服务(孵化/投资)的完整生态体系,打造一批具有产业特色的高品质产城融合魅力城区新样板。

3、经营风险及对策

随着公司持续开发,土地储备资源逐渐减少。为此,公司将积极参与土地竞买,增加土地储备,夯实发展后劲;并且紧抓金桥城市副中心建设契机,加大二次开发力度,注重存量资源的能级提升、价值提升。同时,开展招投孵联动、品牌输出,打开向“房地产+”转型升级的通道,进一步改善业务结构,实现轻重资产融合发展。

4、财务风险及对策

公司资金主要依靠自有资金及银行借款、公司债券、非金融企业债务融资工具。在进行组建产业基金、产业股权投资以及加大精品载体开发力度、打造高品质新城之时,资金需求增加,可能导致资金压力较大。为此,公司将力争持有物业租金收入稳定增长,并根据市场情况适时择机减持可供出售金融资产,拓宽融资渠道,来满足未来发展需求。

三、报告期内核心竞争力分析

公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面:

1、区域开发能力

公司在30年的开发、运营金桥产业园区及碧云国际社区上积累了丰富的经验,并已在这一领域树立了品牌优势,主要表现为以金桥产业园区为核心,吸引了龙头企业入驻,打造特色产业基地,搭建产业功能平台,为入驻企业在早期市场开拓、上下游产业链对接等方面提供协调对接服务,推动产业集聚发展,同时配之以较为完善的国际社区的开发建设,聚集高端人才,并且始终坚持高水平规划、高品质建设、高质量运营。公司多年来的服务与运营经验,已经系统梳理成统一的、具有金桥特色的标准体系,包括租赁产品的系列标准(配置标准、维护/维修标准、服务标准)、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等,增强产品和服务竞争力。

2、专业管理团队

经过30年的积累,公司已拥有一支专门从事区域规划、开发、经营管理的专业人才队伍,为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。这支管理团队拥有专业化的运营能力,具有在精细化管理与优化服务上的优势。

3、稳健经营能力

经过30年的经营发展,公司拥有产业地产、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约270万㎡。公司仍在继续加大投资性物业的建设和经营力度。这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入,是公司在未来竞争中的宝贵资源,为公司稳健持续经营奠定了良好的物质基础。

多年来,公司的负债率一直保持在合理水平,主体信用评级持续保持AAA。

公司通过内部控制常态化管理,对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和反馈纠正,加强内控管理、有效防范各类风险,强化内部控制监督检查,优化内部控制环境,提升内控管理水平,内控体系建设卓有成效,保障公司健康发展,促进公司战略目标实现。

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