南国置业（002305）2021年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司从事的主要业务

　　报告期内，公司主要从事房地产的开发与运营业务。公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业。公司坚持以商业物业为引导的开发策略，更加聚焦商业运营主业，逐步提升商业运营能力，形成了成熟的研发、物业开发、商业运营和资源整合的经营模式。公司通过开发和运营商业物业，与其他类型物业形成协同效应，相互提升各种类型物业的价值，建设城市最具活力的有机单元。根据整体定位不同，公司开发的商业地产已打造出“南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊”四条成熟的产品线，家居建材产品线“南国大家装”在武汉具有较大的影响力，“泛悦Mall”为区域型城市广场，“泛悦汇”为街区型Lifestyle商业，“泛悦坊”为社区型商业中心。公司拥有丰富的商业运营经验及团队，品牌形象较好，有较大知名度。

　　报告期内，公司在商业地产方面，已形成以武汉为核心区域，成都、南京、北京、荆州、襄阳等城市多点布局的发展态势。

　　报告期内，在住宅开发板块，公司为顺应行业发展趋势，主动进行业务模式调整，加强与其他头部房企的合作，围绕“5+N”加大投资布局力度，“5”指京津冀城市群、长三角城市群、大湾区城市群、长江中游城市群、成渝城市群，“N”代表部分具备潜力的单核城市及其外溢影响城市。公司逐步由区域性房地产企业向全国范围布局，标准化管控体系逐步建立健全，综合实力和竞争力进一步提升。

　　1、市场环境变化及管理层看法

　　根据国家统计局数据，2021年1-6月，全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%；房地产开发企业房屋施工面积873,251万平方米，同比增长10.2%；房屋新开工面积101,288万平方米，增长3.8%；房屋竣工面积36,481万平方米，增长25.7%；房地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，同比下降11.8%；商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；其中，住宅销售面积增长29.4%，办公楼销售面积增长10.0%，商业营业用房销售面积增长5.7%。商品房销售额92,931亿元，增长38.9%；其中，住宅销售额增长41.9%，办公楼销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长8.8%。

　　2021年上半年，全国房地产市场整体延续了2020年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，中央继续坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调，陆续出台“集中供地”等政策，要求各地政府将土地出让集中公告、集中出让。结合2020年下半年出台的“三道红线”和“贷款集中度管理”政策在2021年上半年的落地，中央对房地产市场全局性的管控政策体系正在逐渐补全。“三道红线”管理房企的融资规模，“贷款集中度管理”政策同时管理房企的融资规模和购房者的贷款规模，“集中供地”管理地方政府的土地出让，从地方政府到房企再到金融机构，中央对房地产市场的管控力度在不断加强。

　　公司将深化区域与城市群深耕，树立城市典范项目，提升城市话语权；提升公司经营管理水平，在管理红利时代，实现公司持续稳定、有质量的发展。

　　2、报告期内公司主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入9.87亿元，较上年同期下降36.57%；归属于上市公司股东的净利润-4.23亿元，较上年同期下降41.49%。报告期内经营业绩较去年同期有所下降的主要原因是新型冠状病毒肺炎疫情对公司部分商业项目日常经营仍存在一定持续影响，同时，部分商业项目处于调改和商业培育期；公司已经从区域型房企逐步成长为全国型房企，业务涵盖多个重点核心城市，由于房地产行业结转收入呈现周期性，公司前期投入尚未达到结利条件无法在报告期内实现收益。

　　报告期内，公司根据行业发展新形势，立足公司发展新阶段，编制完成了“十四五”战略发展规划。明确了“两核两驱”的发展目标和方向，即以“商业地产开发与运营+财务投资”为核心，以“地产金融业务”和“产业运营业务”为驱动的战略发展模式和“5+N”的战略布局，弥补短板，优化商业模式，系统思考公司未来发展方向。

　　在投资拓展方面，公司继续聚焦核心区域下重点及机会城市，分别在重庆、广州、南京、长沙成功获取4个优质项目，新增土地储备面积39.02万平方米，新增货值132.55亿元。公司继续与华润、招商、金地等标杆企业保持良好的战略合作关系，其中，广州和南京项目为与标杆企业合作项目，公司财务投资的拓展模式已经日趋成熟。

　　在商业运营方面，公司着力于提升商业运营核心竞争力，落实提质增效，对各商业项目进行了项目功能体系分级，因店施策，追求商业整体业绩提升；优化了商业项目的考核指标，建立以业绩为导向的经营业绩评价系统。同时，公司还稳步推进轻资产管理输出工作，不断探索轻资产项目管理及合作模式。2021年6月，公司获得的控股股东电建地产的轻资产运营项目武汉泛悦城成功开业，在第十六届中国商业地产节获得2021年“年度值得期待活力商业街区”奖项，公司为其提供了前期研策、招商筹开、前期运营等全面服务。泛悦城是公司与电建地产在武汉进行深度合作的首个商业项目，体现了公司商业研策、招商、运营的全链条专业能力。

　　在产业地产方面，华中小龟山金融文化公园已与上海证券交易所中部基地、湖北省联投发展集团、湖北省融资担保集团、杭州清科沙丘创业服务有限公司等机构签约。公司还与政府职能部门形成了政企联动机制，持续提升园区服务品质，探索园区运营管理新路径，持续提升运营管理水平，将小龟山打造成为了产业改造升级的标杆、旧城改造利用的典范、武汉市有影响力的金融产业园区。

　　报告期内，公司投标了“雄安-电建智汇城”项目的综合顾问咨询服务并于2021年7月中标。“雄安-电建智汇城”项目由公司实际控制人电建集团的子公司开发建设，是雄安新区第一宗市场化开发项目，该项目包含商业综合体、写字楼、酒店、公寓、底商、经营性文化设施及住宅等业态，总建筑面积171万平方米，项目总投资约260亿元。公司还将根据业务发展与需要，利用自身商办类物业定位、策划、招商、运营等综合优势，积极参与实际控制人雄安项目后续有关写字楼、商业街区、集中商业等业态的招投标事宜。

　　3、新增土地储备项目

　　4、累计土地储备情况

　　5、主要项目开发情况

　　6、主要项目销售情况

　　7、主要项目出租情况

　　土地一级开发情况

　　8、融资途径

　　9、发展战略和未来一年经营计划

　　未来，公司将围绕“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，从“破解发展难题，厚植发展优势，寻求新突破”出发，抓好创新驱动，以提高发展质量和效益为中心，加快形成公司发展的体制机制和方式方法。为实现这一目标，“十四五”期间，公司将以“建设精彩城市生活”为战略使命，以“国内领先的商业运营和资产管理商、电建地产城市开发业务的协同商”为战略定位。为实现这一目标，则要以“两核两驱”为战略发展模式，即以“商业地产开发与运营+财务投资”为核心，以地产金融业务和产业运营为驱动；以“5+N”为战略布局，“5”指京津冀城市群、长三角城市群、大湾区城市群、长江中游城市群、成渝城市群，“N”代表部分具备潜力的单核城市及其外溢影响城市；弥补短板，优化商业模式，推动公司高质量发展。

　　公司一方面将积极协同控股股东在其重要业务领域发挥更大的协同作用，促进公司商业与产业业务规模与质量的提升；另一方面要在不断总结反思“十三五”成败得失基础上，进行“借势”、“聚焦”、“协同”。一是要“借势”，借助“双循环”与行业变革发展之势，借助商业与住宅标杆企业，以及控股股东电建地产的资源与能力优势，推进公司商业运营能力、商业模式的优化，使公司具备一定的竞争能力和规模优势，为公司可持续发展提供有力支撑；二是要“聚焦”，要对标标杆企业，聚焦商业，以人（商户、客户）为中心、以创新为手段，以公司商业管理能力提升和商业坪效、毛利提升为依托，实现公司持续健康发展。三是要“协同”，通过商业和产业协同实现轻资产输出，通过集采协同打通供应链金融并实现管理增值。

　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　截至2021年06月30日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为225,884万元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。没有发生由于担保而发生损失的情形，因此该项担保对公司的财务状况无重大影响。

　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

二、核心竞争力分析 报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。 持续提升的价值创造能力 经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经验丰富。 成熟的运营模式及丰富的产品线 经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。 持续优化的股权结构及优质股东 南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。 优质的土地储备 公司目前储备项目主要位于重庆、广州、南京、长沙等城市规划的中心商业区和市级商业副中心区的重要节点上、地铁换乘枢纽和地铁覆盖位置及城市核心区域。随着公司实际控制人中国电力建设集团参与相关重点城市轨道交通、基础设施建设的推进，公司获取重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体开发用地的实力也将持续提升。 商业能力和商户资源 公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作关系密切的优质品牌商户，并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局及轻资产发展奠定了基础。

三、公司面临的风险和应对措施 （1）宏观经济风险 房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国深化改革的攻关期，中国经济下行压力加大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。 （2）政策风险 房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于对房地产企业、风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作。 （3）市场风险 房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。 （4）经营风险 房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。 （5）融资、利率风险 房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。 上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2021年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。

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