南京高科（600064）2021年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　（一）报告期内公司所属行业情况

　　1、房地产及市政业务

　　2021年上半年，“房住不炒”，以“稳”为主，因城施策仍是我国房地产政策的主基调。为抑制房价、地价过快上涨，从2021年2月24日起，部分城市根据自然资源部的要求陆续实行住宅用地“两集中”同步公开出让，涵盖购房者、房地产开发商、金融机构和地方政府的全方位、全主体调控体系逐步形成。公司所在南京地区由于前期出让土地集中上市等因素影响，商品房销售较去年同期有所回升。土地供应方面，5月，南京举行了首场集中供地，最终51幅涉宅用地成功出让，其中36幅地块触及顶价，由于“限房价竞地价”的土拍政策，房企拿地盈利空间受到压缩。在房地产调控长效机制持续完善的背景下，提升管理能力，围绕上下游产业链积极探索业务模式转型升级成为业内共识。随着我国城市化进程向纵深推进，资产运营、城市服务、城市更新等有助于城市高质量发展的业务领域存在较大的拓展空间。今年，城市更新首次写入中央政府工作报告，深圳、广州、上海等城市纷纷通过立法保障、出台政策、拓宽资金来源等方式，进一步推进城市更新行动有序有力发展。城市更新业务领域正成为房企转型发展的新方向。

　　2021年上半年，南京市聚力建设具有全球影响力的创新名城和以人民为中心的美丽古都，深入推进新型城镇化建设，加快构建城市发展新格局。根据政府公开信息，2021年上半年南京市城建计划开工率为85.8%，实际完成投资390.9亿元，投资进度达51.3%，实现城建目标任务“双过半”。2021年4月，《南京都市圈发展规划》全文正式发布，未来，南京都市圈将建设成为具有国际影响力的现代化都市圈。2021年，紫东地区建设迈入第三年，南京市提出高标准建设紫东科创大走廊，打造紫东核心区“数字之城”成为南京未来创新发展新增长极。报告期内，紫东地区各项基础设施及民生项目加速推进。公司所在栖霞区是紫东地区发展的核心板块，2021年栖霞区共排定了交通基础设施建设、生态保护建设、市政公用基础设施建设、城市有机更新、安居保障建设等五大类总投资为1,988.1亿元，年度计划投资约289.2亿元的171个城建项目。截至6月底，计划今年开工的143个项目，目前已开工130个，开工率达90.9%，区域市政建设市场继续保持较好的发展态势。

　　2、股权投资业务

　　2021年上半年，在国内外经济复苏，资本市场持续改革的态势下，股权投资市场持续发展，活跃机构数量明显增长，本土机构加速成长，市场更加多元化。根据清科研究中心数据，2021年上半年中国股权投资市场募资总金额达4,547.74亿元人民币，同比上升6.9%；新募集基金数达到1,941支，同比上升58.2%。投资方面，投资案例数和总投资金额分别达到4,230起、4,700亿元人民币，同比增长26.0%、50.3%，其中大消费类投资回暖加速，新能源等投资升温明显。此外，注册制平稳运行，在科创板和创业板的联合带动下，被投企业IPO数量呈大幅增长趋势，投资机构退出通道不断拓宽。根据清科研究中心数据，2021年上半年，中国股权投资市场退出共发生1,880笔，同比上升23.6%；其中被投企业IPO共发生1,628笔，同比上升106.6%。注册制的不断扩容不仅有利于创投企业存量项目的退出，也对募资、投资等前置环节产生了积极影响，使得整个募投管退的行业链条变得更为顺畅，有利于创投行业持续健康发展。

　　（二）报告期内公司主营业务情况

　　公司主要经营房地产市政和股权投资业务。公司秉承价值驱动原则，着力推动产业联动与产投互动，切实推进主营业务转型升级和高质量发展。

　　房地产市政业务：公司积极把握所在南京市，特别是紫东地区加快发展的机遇，在持续做好中高端商品住宅开发与销售的同时，发挥房地产及市政业务产业协同效应，推进与区域政府平台的合作深化，围绕产业链大力拓展代建、施工总承包业务，并以城市更新业务为主要方向，积极探索业务模式升级。

　　股权投资业务：依托“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大投资平台，创新机制，提升管理，与地方科创平台、银行、券商及专业投资机构等建立了多方位的合作关系，重点围绕医疗健康、信息技术等战略新兴产业，支持和帮助创业、创新企业发展，分享被投资企业的成长红利，最终实现增值收益并择机退出。

二、经营情况的讨论与分析

　　报告期内经营情况

　　2021年是公司“风险防化持续年”。报告期内，公司围绕既定的发展战略，克服宏观经济不确定性、市场竞争日趋激烈带来的挑战，积极把握所在南京市创新资源汇聚、紫东地区城市建设发展以及资本市场持续深化改革的机遇，深化产业联动和产投结合，努力实现主营业务转型升级发展。其中，房地产市政业务坚持深耕区域市场，强化项目拓展和产业联动，积聚发展动能；股权投资业务聚焦优质赛道，关注长期价值，精选投资标的，稳定利润贡献。

　　报告期内，公司业务整体发展稳健，实现营业收入361,803.14万元，同比增长70.14%；归属于母公司所有者的净利润143,295.37万元，同比增长0.68%；每股收益1.159元，加权平均净资产收益率10.33%。

　　1、房地产市政业务：深耕区域市场，加强项目开拓，推动模式升级

　　公司房地产市政业务积极把握南京紫东地区建设发展、城市更新政策推行的机遇，深入推进产业联动，提升产业链整体收益；完善业务拓展机制，优化考核激励，加强市场拓展能力，不断增加公司产业联动的广度和深度。

　　房地产业务：坚持谨慎发展的策略，深耕区域市场，在稳健推动现有项目开发建设的同时，围绕城市更新、片区综合开发等主题积极拓展，探索模式升级，促进产业联动发展。重点商品房项目荣院、品院、星院、景院“四院”开发建设工作稳步推进，其中荣院项目公开展示广受赞誉；紫微堂、荣境项目精装交付继续保持了较高的市场认可度；保障房项目三元祠、新合村项目建设有序推进；代建项目东南青年汇顺利通过竣工验收，麒麟G3G4地块经适房等代建项目稳步推进，这也是公司持续推进房地产市政产业联动落地的重点项目之一。

　　上半年房地产业务实现合同销售面积0.10万平方米（均为商品住宅销售项目），同比减少98.90%；实现合同销售金额5,673.37万元（包括商品住宅、车位等销售），同比减少90.31%。报告期内房地产业务实现营业收入329,286.89万元，同比增长90.90%；新开工面积21.63万平方米，同比减少37.21%；竣工面积10.96万平方米，同比减少68.93%。

　　市政业务：坚持积极发展策略，抢抓区域市场发展机遇，在做好现有重点工程项目的同时，围绕公司房地产市政产业链，加强与各业务平台的沟通对接，积极拓展优质项目，深度融入产业联动；主动适应所在区域城市精细化建设与管理的要求，持续高标准做好供水及污水处理等生态维护工作。先后中标麒麟G3G4地块经适房施工总承包、栖霞山游轮母港配套市政基础设施工程代建等多个项目，多个项目荣获“扬子杯”、“省标准化工地”等奖项。报告期内受新增项目开工节奏影响，公司市政业务实现营业收入26,066.53万元，同比下降24.87%。

　　2、股权投资业务领域：聚焦科技创新，提升价值管理，稳定利润贡献

　　公司股权投资业务实施稳步发展的策略，坚持科创投资与战略投资并重，强化平台协同和团队建设，持续提升市场研判和投后管理能力，实现有序进退滚动发展，不断增厚股权投资业务收益。

　　围绕医疗健康、信息技术等硬核科技，报告期内新增投资了麦普奇、中科凡语2个项目，对安天科技、健耕医药、纽瑞特、阿依瓦实施了追加投资，其中安天科技、健耕医药为公司不同平台联合投资。为进一步深化与南京银行战略合作，夯实投资收益基础，公司出资10亿元认购南京银行可转债，并择机增持南京银行股份。截至本报告披露日，本年已累计增持出资8.72亿元，持有其10.01%的股份。报告期内，公司有效运作所持有的厦门钨业（600549）等金融资产，及时兑现投资收益。公司持续督促合作基金管理人加强主动管理与风险管控，其中高科皓熙定增基金已于7月21日终止并进行清算，累计实现投资收益3.65亿元，本年内收益2.25亿元。报告期内，公司在招投联动方面取得新突破，推动了投资项目与公司所在国家级南京经济技术开发区深入战略合作，也为公司集聚本地资源，围绕产业生态链持续投资优质项目创造了更多机会。

　　目前，公司投资项目中，诺唯赞科创板上市注册申请已获证监会同意，金埔园林、百普赛斯、华兰股份均已向创业板提交注册申请，原力动画、仁度生物等项目申请上市工作均在进程中。报告期内，公司实现投资收益112,263.28万元，同比增长25.35%；实现公允价值变动收益14,294.76万元。

　　3、管理及财务状况：提升内部管理，加强管理支撑，赋能业务升级发展

　　报告期内，公司上下围绕管理主题活动，优化内部管理，加强管理支撑，凝心聚力推动公司高质量发展。一是强化风险防控，重视修订后内控制度落实，规范公司运营管理，持续提升公司风险管理能力。二是加强资金管理，确保现金流安全可控，根据业务计划细致做好融资安排，同时通过发行超短期融资券等方式持续降低融资成本。三是加快信息化建设，提升公司运转效率。结合公司业务需求和实际情况，完成投资管理、人力资源等信息系统的优化升级，逐步建立满足公司需求的综合信息系统。四是紧扣业务发展主题，加强公司党群团建设，充分发挥官方微信公众号“南京高科”等平台窗口作用，加大对公司重要资讯以及先进典型的宣传报道，不断提升公司团队凝聚力和品牌形象。

　　报告期内，公司2020年度利润分配方案实施完毕，静态股息率超过了5%，充分体现了公司坚持为股东创造价值的经营理念。报告期末，公司资产负债率继续保持低位，为53.66%；期末公司有息负债总额为66.40亿元，占总资产的比例为20.53%。报告期内整体平均融资成本约为3.44%，较去年同期下降0.15个百分点。

　　下半年主要经营计划

　　下半年，公司将围绕全年经营目标和“风险防化持续年”管理主题，切实做好以下工作：

　　1、房地产及市政业务领域：继续积极把握紫东地区开发建设以及城市更新政策施行的机遇，发挥品牌品质及产业链整合优势，积极拓展城市更新类项目；提升产业联动的深度与广度，聚焦紫东地区优质公建项目，依托公司产业链带动施工总承包业务拓展。房地产业务方面，切实把握栖霞区推进马群、迈燕片区城市更新的机会，加强与各政府平台的沟通对接，发挥区域深耕优势，加快推进已对接城市更新项目的落地实施，实现业务发展模式的新突破；坚持中高端产品定位，高品质做好荣院、品院、星院、景院“四院”开发建设，加快推进荣院、品院等项目销售及回款；进一步提升城市服务及资产运营水平，保持品牌品质优势。市政业务在加快推进现有工程项目建设进度，提升利润贡献的同时，持续提升技术水平及管理能力，深度融入产业联动，精准发力业务拓展，努力实现业务规模和盈利能力双提升。

　　2、股权投资业务领域：围绕新产品、新技术等硬核科技，加强行业投资研究，加强与区域科技园区对接，推动各平台精选项目协同投资，为业务持续发展积蓄动能；继续加强投资团队建设，切实提升投后管理能力，合理把握退出时机，控制项目风险，重点加强对接优质投资项目，有效嫁接公司资源，着力推动项目发行上市；做好资本市场研判，加强对市场形势和已上市项目价值跟踪研究，强化金融资产主动管理，有效把握市场机会，稳定利润贡献。

　　3、管理提升及机制创新工作：加强战略管理，密切关注公司主要业务板块行业政策变化情况，做好三年发展规划实施过程评估，确保规划有效落地；根据上级管理部门政策导向，结合公司实际稳步推进国企改革工作，持续完善市场化用人和激励机制，进一步激发公司内生发展动能；强化资金管理，优化资金配置，加强回款工作，并通过发行债务融资工具等多种方式筹措资金，保障公司主营业务发展的资金需要；持续推进风险管理，建立健全风险管理长效机制，切实提高风险识别、评估、防范和化解能力；基于可持续发展理念，结合公司业务发展及资本市场变化，进一步完善公司价值传播工作，提升市场对公司的价值认可。

　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

三、可能面对的风险

　　1、宏观环境风险：虽然目前国内疫情基本得到控制，但散发疫情时有发生，经济长期稳健发展的基础还不够牢固，经济结构发展不平衡的问题仍然存在，公司房地产、股权投资等业务与宏观经济环境、地方经济形势密切相关，经济增长若不及预期可能会带来房价不及预期、市场需求萎缩、资本市场波动、政府基建投资能力受限等不利影响，制约公司主营业务的持续发展。

　　2、业务发展风险：目前公司采取主动加强产业联动和产投结合，稳步推进主营业务的模式升级和机制创新，以高质量发展防范化解潜在风险的稳健发展策略。但公司房地产及市政业务存量项目规模较小，股权投资业务也需要持续的投入，而新项目的获取与运作面临较大的市场竞争压力和风险性、流动性等不确定因素，以及公司人才结构、运作机制等条件的制约，公司业务经营策略效果存在未达预期的风险。

　　3、投资管理风险：公司目前投资业务规模较大，涉及的行业、种类较多，发展阶段也有差异，截至报告期末投资产生的相关权益资产超过160亿元，未来还将择机适量新增投资项目，其中持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产规模较大，产生的公允价值变动收益将随资本市场的波动而变化。受到资本市场整体运行状况、公司自身投资风控体系执行可能存在偏差、被投资企业经营未达预期等多方面因素的制约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期股权投资项目投资收益波动以及金融资产市值波动的风险，并进而导致对公司净利润产生的不确定性增加。

　　4、财务资金风险：目前我国货币政策以稳为主，但对房地产领域融资仍持续保持从严监管，且公司房地产、股权投资等业务具有资金需求量大、资金循环周期长等特点，尽管公司资产负债率近年来保持了低位，但后续主营业务发展需要投入的资金量比较大，如果公司房地产及市政业务项目回款进度、股权投资项目的退出速度低于预期，或公司外部融资渠道受阻，仍将可能给公司带来较大的资金压力。公司房地产市政业务还可能面临地方政府及平台资金紧张，代建及施工总承包项目回款不及时的风险。

　　面对上述风险，公司将继续深入推进风险防范化解工作，持续完善风险清单，加强对重大事项的规范管理，不断化解存量风险因素；同时在拓展业务时充分考虑“风险性、收益性、流动性”，积极防范新增风险点，保障公司高质量可持续发展。

四、报告期内核心竞争力分析

　　1、区域品牌影响力与市场把握能力。公司房地产、市政等传统主营业务资质全面，在区域项目的开发和管理上积累了丰富的经验，具有良好的品牌形象。公司股权投资业务经过多年发展，在行业内具有较高知名度，受到创业企业、地方科创平台、专业投资机构等的广泛认可。公司能较好地判断区域市场形势，发挥业务协同与品牌优势，把握区域发展机遇，实现业务持续发展。报告期内，环境综合整治等工程项目取得良好口碑，公司主营业务品牌影响力持续提升。

　　2、产业资源整合与协同能力。公司对涉足的房地产、市政、股权投资等领域实施产业联动与产投互动，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构。股权投资业务围绕科技创新领域，强化市场化运作体系与投资协同机制，充分发挥公司资金资源优势和产业经营、价值判断的能力与高科新浚管理团队市场化运作优势，实现优势互补，协同发展。报告期内，公司产业链项目拓展、战略投资与科技创新投资并举，部分项目逐步进入收获期。

　　3、资金运作管控能力。公司资产质量优良，信用情况良好，且善于把握政策导向，发挥上市公司优势，与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用各类市场拓宽融资渠道，降低融资成本，满足公司资金需求。公司负债水平、融资成本等常年保持行业低位。报告期内，公司以较低利率成功发行三期超短期融资券，进一步降低了融资成本。

　　4、风险管理控制能力。公司具有多层次的业务类型，面对复杂的宏观经济形势，天然具有风险相对分散的优势。此外，公司注重风险控制，建立并持续优化风险管控体系，相关风险控制工作具有前瞻性，积极防范新增风险，妥善化解潜在风险，体现了公司较强的风险管控能力。

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