广汇物流（600603）2021年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　（一）主要业务

　　报告期内，公司以物流园区投资、经营和配套服务以及冷链物流项目建设、经营为主业，开展商业管理、商业保理和供应链管理等物流配套业务，并在此基础上继续阶段性开展住宅、商业地产的开发和销售业务。

　　（二）经营模式

　　公司经营的美居物流园是乌鲁木齐市具有标杆意义的以娱乐休闲、时尚购物、家居建材的展示销售、商贸流通及家装体验于一体的综合性物流园，是乌鲁木齐市城北重要的商业中心。美居物流园通过改造K、L座，成功打造了时尚街区“KL星品汇”，注入了以“星座、动漫、二次元”等时尚社交元素为主的全新体验式商业业态，引领乌鲁木齐乃至新疆新体验消费业态的趋势和潮流。2021年3月，美居物流园部分楼座（除K、L座）因老城区改造被乌鲁木齐高新区政府征收，公司计划打造新的家居物流园区，升级家居服务业态，承接美居物流园被征迁后优质商户资源，继续发挥公司在商贸物流方面的资源和经验优势。

　　公司北站冷链项目位于乌鲁木齐国际陆港区，计划打造成为新疆一流、国内领先的集智能冷链仓储中心、定制仓储中心、物流信息服务中心、城市配送中心及配套商业为一体的智慧型综合物流基地。2019年底，项目一期开业后即受到疫情冲击，凭借突出的区位优势、先进的技术水平，在疫情期间项目被纳入疫情防控重点保障企业、乌鲁木齐市储备肉存储企业、经开区生活物资保供企业名单以及被指定为乌鲁木齐进口冷冻食品监管仓，稳步运营并打响了汇领鲜品牌。

　　2021年8月，子公司亚中物流收购格信公司，格信公司所属的丝路之光国际物流新城项目位于乌鲁木齐临空经济示范区的核心区。根据最新规划，丝路之光国际物流新城将建设新美居商贸物流园、汽车物流园、冷链物流园、特色文旅产业园、临空总部产业园等物流项目，打造成为“一带一路”战略版图上的空港商贸物流新锚点、临空经济产业新平台、中国西北全季旅游度假目的地新名片、乌鲁木齐生态康养家园新地标和产城融合新样板。

　　依托广汇集团在产业链中的重要地位及其掌握的大量客户资源，公司充分发挥“资源+市场+金融”优势，大力发展供应链金融，赋能相关产业链，加速供应链金融与产业深度融合，助推产业发展，在严控风险的前提下获取保理和供应链业务收益。

　　为确保公司业绩稳定增长，保障主业培育顺利推进，公司阶段性植入成都市、乌鲁木齐市等核心城市的优质房地产项目，并在此基础上不断探索地产业务多元化，前瞻性拓展商业管理业务，开启地产业务“房产开发+商业管理”双轮驱动模式。

　　（三）行业概况

　　（1）家居建材商贸流通行业

　　报告期内,新疆家居建材商贸流通行业受到疫情和其他众多因素影响，面临巨大经营压力，整体呈现供应过剩，流量锐减。新疆家居建材商贸流通行业仍处于调整期，市场竞争激烈，本地传统线下家居建材市场趋于饱和，亟需转型升级和创新商业模式，提升客户体验与服务，构建新的核心竞争力，但挑战和机遇并存，在消费升级背景下，行业格局出现分化，新业态凸显，业态升级空间逐渐打开。同时，国家政策明确支持现代物流的发展，新疆是丝绸之路经济带核心区，乌鲁木齐市作为“一带一路”核心区的交通枢纽和商贸物流中心，其独有的区位优势为公司由传统商贸物流向现代物流转型提供了有利条件。

　　（2）冷链物流行业

　　近年来，国家大力支持冷链物流发展，加快发展农产品冷链物流，并把城乡冷链物流设施建设作为重点实施的补短板工程之一，着力推进建设。公司所在的新疆地区是我国著名的“瓜果之乡”和五大牧区之一，拥有众多特色优质农副产品，并具有一定的市场品牌优势，亟需发展现代化冷链物流体系，促进农牧业全产业链、价值链转型升级。2020年因疫情原因，冷链物流行业加快发展，“生鲜电商+冷链宅配”迎来了业务大爆发。未来随着技术的更迭和消费者线上购买生鲜的习惯养成，生鲜电商渗透率有望加速上行，生鲜消费的增长将推动整个物流业加大对冷链运输、仓储等方面的投入，冷链物流有望在后疫情时代继续保持快速发展。

　　（3）商业保理行业

　　商业保理、供应链金融作为推进供给侧结构性改革、增强金融服务实体经济的重要力量，近年来持续发力，监管机构不断作出细化指导和要求，报告期内行业总体继续保持快速发展，在缓解中小企业融资难、融资贵、改善商业信用环境、践行普惠金融等方面发挥了重要作用。供应链金融的参与主体类别众多，各类主体都从各自优势领域切入，当前呈百花齐放、百家争鸣争相布局的态势，同时新技术赋能商业保理、供应链金融业务，推动行业创新发展。

　　（4）房地产行业

　　2021年上半年，全国房地产行业整体发展平稳，商品房销售规模大幅增加，重点城市房地产市场仍保持发展热度。据中指数据统计，2021年上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期扩大0.43%至1.70%，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3,580万平方米，同比增长40.8%，与2019年同期相比，增幅在两成以上。中央及地方持续出台调控政策以稳定市场，明确要求增加租赁住房供应、增加重点城市土地供应等，重点城市实施供地“两集中”新政，确保实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。同时，房地产金融监管持续强化，地方政府加快建立和完善房地联动机制，部分城市调控效果已显现。

　　（5）临空经济示范区

　　2019年3月，《乌鲁木齐临空经济示范区控制性详细规划及概念性城市设计》审议通过并获得正式批复，确定围绕地窝堡机场打造临空经济示范区。临空经济示范区立足新疆地处亚欧腹地的优势区位，基于中央治疆方略与“一带一路”倡议等建设导向，依托乌鲁木齐机场的门户地位，联动综合保税区、国际陆港区等外向型功能区，将建设成面向亚欧开放合作、引领西北地区创新驱动。示范乌鲁木齐生产、生活、生态融合发展的丝路空港城，成为新疆经济社会新的创新增长极，打造成“产城融合发展，临空产业特色鲜明，配套设施完善，生态环境优美”国际一流临空经济区。乌鲁木齐临空经济示范区的建设是贯彻落实国家及区域发展战略的重要举措，对丝绸之路经济核心区的建设和进一步发挥乌鲁木齐连接亚欧大陆桥经济走廊重要节点作用具有重大意义。经济示范区的建设政府高度重视、规划明确、资源汇集，是新疆经济发展中的重大机遇，是名副其实的“政策高地”和亟待拓展的“投资洼地”。

二、经营情况的讨论与分析

　　2021年上半年，公司健康、持续、稳步发展，以提高发展质量和盈利能力为目标，立足主业，积极应对市场环境的变化，围绕重点工作目标，稳步推进各项工作。报告期内，公司收入保持平稳增长，实现营业收入158,378.03万元，同比上升24.25%；实现归属上市公司股东的净利润33,726.50万元，同比增长22.18%。

　　（一）美居物流园被纳入老城区提升改造项目

　　2021年3月16日，乌鲁木齐新市区人民政府发布《新疆广汇美居物流园老城区提升改造项目国有土地上房屋征收补偿方案的公告》[乌高(新)告(2021)6号]，美居物流园部分楼座（除K、L座）被纳入高新区（新市区）政府征收范围中。2021年4月26日，公司2021年第二次临时股东大会审议通过了《关于全资子公司拟签订房屋拟征收补偿协议的议案》，同意本次征收补偿方案。公司遵守乌鲁木齐市政府关于拆迁建设工作“成熟一片、拆除一片、建设一片”的指示精神，在确保稳定的前提下，妥善安置商户、员工等相关各方，协助政府部门稳妥推进老城区提升改造工作，并严把安全红线，保证美居物流园各项服务保障工作到位以及所有设施设备平稳运行。同时公司已着手研究依托KL星品汇商业运营的成功经验、良好口碑及成熟商业管理团队等既有优势，发挥美居物流园改造升级的后发优势，植入新零售、体验式消费等元素，构建新的美居商业圈，实现业态彻底转型和全面升级。2021年8月17日，亚中物流在公司股东大会授权范围内与乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室）和乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）高新街片区管理委员会共同签订了《房屋征收补偿协议书》。

　　（二）冷链业务抓住机遇稳步推进

　　汇领鲜公司以冷链仓储业务为依托，充分发挥资源优势、技术优势、规模优势及疫情期间打造的品牌优势，加强与连锁商超、生鲜企业、大型农产品贸易商的合作，以供应链金融赋能自贸业务，持续发展电商销售平台和政府监管仓业务，上半年冷库出租率及出入库数据持续攀升，服务能力大幅提升。

　　（三）格信项目打开物流主业长期发展空间

　　公司通过收购格信公司获得其紧邻乌鲁木齐地窝堡国际机场的大片整块土地，该地块全部位于乌鲁木齐临空经济示范区内，属于临空经济示范区的核心区域——格信商贸区组团，该组团定位于承接机场高端服务功能，延伸航空文旅居住综合配套，打造临空商贸活力区，重点发展临空商贸物流、冷链物流、特色文旅、航空总部经济等业务。该地块面积超过4平方公里，区位优势明显，规划明确，具备短、中、长期发展的巨大空间和深厚潜力，将逐步夯实公司物流主业，形成稳定的现金流和收益，为公司未来的发展提供了坚实的基础。

　　（四）地产项目业绩品质双提升

　　公司各地产项目开发顺利，项目建设质量、安全精细化管理水平明显提升，地产项目通过优秀的品质、良好的口碑、贴心的服务赢得了客户的认可，推动了公司业绩持续增长，上半年地产业务收入、利润、回笼资金均已完成计划任务。地产项目的顺利开展为公司物流主业的发展提供了充足的现金流和丰富的项目管理经验，为公司稳步发展提供了强有力的支撑。

　　（五）商业管理、保理业务和供应链等配套业务稳步发展

　　商管公司针对疫情后商业特点，在确保安全运营的同时进一步提高了招商及服务水平，并加强落实了稳商、扶商措施。多个在管项目通过持续引进健身、卡丁车、桌游、密室逃脱等潮流体验项目不断优化场内经营氛围，有效提升了项目的品质和吸引力，客流量稳步提升。

　　汇盈信保理公司主动调整经营策略，压缩高风险客户的保理规模，完善风险管控流程制度体系，创新业务模式，全面提升保理资产质量和业务风控能力，并积极拓展融资渠道。

　　汇融通供应链公司持续推进供应链渠道开发、风险管理体系建设、信息化平台搭建等工作，上半年已与多家大型企业开展合作，业务逐步展开；与汇领鲜合作开展供应链业务，协同冷链客户资源，以供应链服务促进冷链业务发展。

　　（六）参股的铁路项目开工建设

　　2021年4月，公司参股的将淖铁路正式开工建设，计划于2023年底竣工。将淖铁路是以煤炭集运为主的货运铁路，通过红淖铁路与兰新铁路、额哈铁路相接，打通了“丝绸之路”北线铁路大通道，贯穿“哈密-准东”两大国家级煤炭基地，满足准东、三塘湖、淖毛湖矿区煤炭、煤化工产品、电解铝外运需求，将成为北疆地区资源和物资出疆的新通道。参股铁路项目是公司探索物流新业态，进一步夯实主业，提升公司在“一带一路”物流通道建设地位的重要举措，将有望成为公司新的业务增长点。

　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

　　1、报告期内，乌鲁木齐市政府、高新区（新市区）政府2021年度老城区提升改造项目拟将子公司亚中物流所属广汇美居物流园区部分楼座征收，征收范围包含A座、B座、C座、D座、E座、F座、G座、H座、J座、O座、N座，其土地使用权254,601.59平方米、房屋建筑面积为619,335.646平方米。2021年8月17日，亚中物流在公司股东大会授权范围内与乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室）和乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）高新街片区管理委员会共同签订了《房屋征收补偿协议书》,根据征收补偿协议约定，按照“拆一补一、就地安置”原则，补偿面积不低于原房屋产权面积，交付后评估估值不低于征收决定颁布之日房屋市场公允价值的方式进行产权置换。交付后补偿面积不足或评估估值低于征收决定颁布之日房屋市场公允价值，差额部分须由乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室）采用货币或实物资产等补偿方式予以补足。征收补偿协议签订之日至实物补偿资产移交亚中物流期间（暂定四年，具体以实际交付为准），乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室）每年按不低于经审计确认的美居物流园被征收资产2017-2019年三年营业利润金额平均值167,029,113.54元给予亚中物流货币补偿，预计对公司业绩将产生正面影响。公司将按照《企业会计准则》等相关规定，对上述停产停业损失补偿款进行相应的会计处理，具体数据以经年度审计确认后的结果为准。

　　2、公司子公司亚中物流以现金方式购买广汇房产持有的格信公司65%的股权。格信公司所属土地均被纳入乌鲁木齐临空经济示范区中的格信商贸区组团，作为建设用地进行开发，土地储备非常丰富，具备短、中、长期发展的巨大空间和深厚潜力，有利于公司加快物流主业的发展，增加可持续经营能力，符合公司的未来发展规划。

三、可能面对的风险

　　1、宏观政策变动的风险

　　政府宏观政策调控对国内房地产市场的影响举足轻重。自2020年三季度行业景气度上升以来，中央及地方针对房价、地价的过快上涨，以“房住不炒”为主基调出台了多项政策。在土地供给方面，2021年上半年出台了“集中供地”政策；在融资监管方面，相继出台了“三道红线”、银行贷款集中度管理、供应链融资管理等政策或措施，部分政策对房地产行业的发展影响深远。

　　随着未来房地产宏观政策的调整，公司存量地产项目的开发和销售可能受到影响，并带来项目投资收益不确定的风险。

　　2、经济周期性波动风险

　　受疫情影响，全球经济和贸易增速放缓，复苏前景尚不明朗，国内经济虽稳步复苏，但受经济结构不合理、市场供求关系不平衡和人口结构变化等不利因素的影响，整体宏观经济增长仍存在较大压力。房地产、物流等行业景气周期与经济周期息息相关，宏观经济的波动可能对公司业绩产生影响。

　　3、投资性房地产公允价值波动风险

　　公司的投资性房地产采用公允价值模式进行计量，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。因此，若未来公司持有的投资性房地产出现公允价值大幅波动的情况，将直接影响公司未来损益。

　　4、冷链物流项目建设进度和经营不达预期的风险

　　冷链物流项目一期建成后即受到疫情冲击，面临市场环境风险，招商、运营进度可能不达预期；项目二期因所在地的政府行政区划调整，所在土地的征迁、收储、招拍挂时间延后，公司能否取得该块土地有不确定性，项目手续办理及项目建设进度具有延期风险。

四、报告期内核心竞争力分析

　　1、区位辐射优势

　　新疆承东启西，是“一带一路”的陆上枢纽，是丝绸之路经济带的核心区，同时也是推动西部大开发战略，构建国内国际双循环的重要一环，具有重要的战略地位，中央向来重视新疆建设，已出台多项政策助力新疆发展。乌鲁木齐市作为新疆自治区首府，区位优势突出，2017年新疆自治区政府发布的《丝绸之路经济带核心区交通枢纽中心建设规划（2016-2030年）》中指出，要将乌鲁木齐建设成为国际性枢纽，使其成为我国通往欧洲和中西亚的内陆枢纽。公司的物流业务主要布局在新疆，将充分利用“一带一路”的枢纽区位优势，积极把握西部大开发、国内国际双循环政策的重要机遇，在巩固和提升商贸物流园区业务基础上，发展运输、仓储、贸易和配送等业务，布局冷链物流，推动供应链管理，探索具有区域优势的新物流业态，以实现传统商贸市场向现代物流转型，创品牌物流，努力成为“一带一路”领先的供应链平台运营商。

　　2、产业协同优势

　　公司控股股东广汇集团已连续五年入围世界500强，是第一个入围该榜单的新疆本土企业。广汇集团形成了“能源开发、汽车服务、现代物流、置业服务”等产业并进格局，拥有广汇能源（600256）、广汇汽车（600297）、广汇宝信、广汇物流4家上市公司，本公司是广汇集团旗下唯一的现代物流产业平台。公司依托广汇集团在供应链中的重要地位及其掌握的大量客户资源，充分发挥“资源+市场+金融”优势，大力发展供应链金融，加速供应链金融与现代物流主业深度融合；高效串联广汇集团优质资源，充分发挥产业协同优势，应对房地产行业新常态，精准切入商业管理优质赛道，“房产开发+商业管理”双轮驱动模式渐入佳境。

　　3、项目位置优势

　　北站冷链物流基地项目位于乌鲁木齐市国际陆港区核心区域，紧邻临空经济示范区，区位优势明显，交通便利，距离乌鲁木齐空港3公里，距离乌鲁木齐火车北站3公里，距离乌鲁木齐火车西站7公里，且有铁路专用线直达，拥有突出的区位优势。公司将充分发挥区位条件优势，着力将该项目打造为“以冷链仓储和常温仓储为基础，以物流信息服务为纽带，以城市配送体系为延伸”的全链条智慧型物流基地。

　　格信公司所属格信地块是紧邻乌鲁木齐地窝堡国际机场的大片整块土地，全部位于乌鲁木齐临空经济示范区内，西临乌昌快速路，南至乌奎北联络线，北面是兵团十二师的三坪组团，具有突出交通优势及土地综合利用优势，属于乌鲁木齐临空经济示范区的核心区域。

　　4、品牌形象优势

　　经过在新疆家居建材商贸流通行业多年的精耕细作，美居物流园取得了较好的社会效益和经济效益，积累了丰富的家居卖场运营经验，树立了良好的口碑和声誉，被中国建材流通协会评为“全国建材重点流通市场”，被自治区工商局评为“诚信文明市场”，被自治区消费者协会评为“自治区级诚信单位”，被乌鲁木齐市工商局、乌鲁木齐市消费者协会评为“一会两站”先进单位，被乌鲁木齐晚报评为“风尚之巅行业领军企业”，获得“首府商业地产最佳专业市场奖”。

　　5、持续创新优势

　　美居物流园成功打造的“KL星品汇”全新的体验式商业业态引领了乌鲁木齐乃至新疆新体验消费业态的趋势和潮流，大幅提升了美居物流园的吸引力和客流量，后续公司将紧抓美居物流园被纳入乌鲁木齐市老城区提升改造项目和格信信丝路之光国际物流新城项目建设的契机，深度挖掘业务创新机会，全面夯实主业，实现公司由传统商贸市场向现代物流的转型。格信丝路之光国际物流新城项目地处乌鲁木齐临空经济示范区核心区，承接机场高端服务功能，给予公司业务创新和升级以广阔的空间，将重点发展临空商贸物流、冷链物流、特色文旅、航空总部经济等新型业务。

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