天保基建（000965）2021年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司从事的主要业务

（一）报告期内公司从事的主要业务情况

报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。

房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售项目包括“天保金海岸住宅及商业项目”、“意境雅居住宅项目”、“天津生态城地块住宅项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“天拖二期项目”、“天保九如品筑项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”、“汇盈产业园项目”及“拢翠路项目”。上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。

公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青年公寓”、“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期”、“汇盈产业园”、“汇川大厦”、“名居花园底商”等，上述投资型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。

公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等。

做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区，并积极拓展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。

（二）报告期内公司所属行业发展情况

报告期内，房地产政策继续坚持“房住不炒”的定位，贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，“因城施策”趋于常态化，各地政府积极落实城市主体责任，从供给端和需求端持续完善和发力，促进房地产市场健康平稳发展。整体来看，上半年各地楼市政策更加精细，更加强调精准化调控。

2021年上半年，土地市场供应端发布了住宅用地“两集中”供地新政，重点城市土地出让节奏重新调整，土地市场供需规模也较去年同期收缩。一二线城市和三四线城市土地市场热度继续分化。同时，房地产金融调控机制进一步得到完善，房地产金融监管力度进一步增强，信贷资金管控全面趋紧，实施房企端的“三条红线”、商票监控和银行端的“两条红线”，从供需两端实现房地产行业金融风险调控。在一系列长效机制调控体系作用下，全国房地产市场平稳运行，行业百强房企销售业绩稳定增长。房地产市场城市分化延续，部分一二线城市和三四线城市热度有所上升，东部地区是全国销售规模主支撑源和增速主增长点，非热点地区的城市以价换量现象仍然普遍。

从国家统计局公布的数据来看，2021年上半年，房地产开发投资完成情况方面，全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%；比2019年1-6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。房屋施工面积873,251万平方米，同比增长10.2%。房屋新开工面积101,288万平方米，增长3.8%。房屋竣工面积36,481万平方米，增长25.7%。房地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3,808亿元，下降5.7%。从商品房销售和待售情况来看，上半年全国商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；比2019年1-6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。商品房销售额92,931亿元，增长38.9%；比2019年1-6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。房地产开发企业到位资金102,898亿元，同比增长23.5%；比2019年1-6月份增长21.1%，两年平均增长10.0%。截至6月末，商品房待售面积51,079万平方米。

2021年以来，天津市继续坚持“房住不炒”的定位，积极响应国家政策，加强房地产市场风险排查，稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展仍为主基调，人才引进升级政策、“两集中”供地政策及城市更新政策有序出台、实施。上半年天津市商品住宅市场量价齐增，活跃度较高。根据国家统计局公布的数据，今年1-6月，天津市商品房销售面积714.12万平方米，同比增长32.20%；商品房销售金额1,184.84亿元，同比增长37.20%。根据数据，上半年天津市商品房成交均价17,085元/平方米，同比增加8.48%，价格呈稳中微升态势。从天津市各区域成交情况来看，环城四区、远郊五区仍为天津市房地产市场去化的主力区域。

（三）报告期内公司经营情况

公司主营业务利润主要来源于房地产业务，房地产开发项目以住宅项目为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，并已拓展至市区核心区域。通过打造天保金海岸、意境兰庭等多个热销项目，公司在滨海新区拥有雄厚的客群基础以及良好的客户口碑，在滨海新区房地产市场占有一定市场份额。公司各项经营管理指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列，但较行业内龙头企业，公司规模相对较小，需进一步挖掘资源，在持续做优房地产开发主业的同时，积极拓展产业园区开发运营、产业投资等业务领域，为公司提供新的盈利增长点。

2021年上半年，公司全面落实全年各项工作要求，主营业务运营良好，经营节奏稳步推进，实现房地产项目销售合同额17.77亿元，在管资产租售率达91.15%。报告期内，公司实现营业收入1.05亿元，归属于母公司净利润-1.00亿元，原因为公司主要在售项目未满足结转收入条件所致。资产负债率57.7%，继续保持在合理区间。

公司项目开发建设方面，精准发力提速工程进度。各在建项目克服工程紧、疫情因素和政府环保停工等实际困难，采取有效措施狠抓施工生产，工程进度、质量和安全等实现了全面履约。产品品质方面，注重对各项目示范区、公共空间区的品质提升，从细节处体现项目价值，推动公司品质化发展。

房地产销售方面，多向发力提领项目销售。线上创新营销，线下全员营销。根据市场动态变化，及时调整营销策略。天保金海岸天成华境项目（F地块项目）以销售金额11.2亿元荣膺上半年天津滨海新区销售冠军，成交均价遥遥领先于周边竞品项目；位于天津空港经济区的意境雅居项目上半年销售额也位列所在区域前列。

产业园区运营方面，公司抓住大健康产业发展契机，不断提升运营水平，继天保智谷产业园区去年成功认定为“市级孵化器”后，今年又成功入选市级知识产权特色园区承建单位，进一步促进园区成为高新技术成果转化产出的主阵地。

新增土地储备项目

无

累计土地储备情况

主要项目开发情况

主要项目销售情况

主要项目出租情况

土地一级开发情况

融资途径 　

发展战略和未来一年经营计划

公司将以“房地产开发运营+产业园区运营服务”为中期战略转型目标，有序构建完整的开发运营平台，夯实品质化、特色化的房地产开发运营、生物医药大健康产业园区服务平台。公司将紧扣公司发展战略定位，持续做强、做优房地产开发业务；积极拓展产业园区运营服务业务、物业管理业务，形成对房地产业务的补充，增强持续盈利能力；适时进行产业投资，培育多元化发展业务。同时努力保障收入利润增长，防控各类风险，进一步提升公司发展质量效益，提升公司核心竞争力和风险防控力，继续向着优质国有上市公司目标迈进。

2021年下半年，公司将着重抓好以下几方面工作：

一是继续做好住宅销售工作。加快天保金海岸天成华境项目（F地块项目）、意境雅居项目销售节奏，压缩回款周期，天成铂悦项目（E03项目）启动清盘计划，同时推动具备销售条件的新项目尽快入市。二是依托城市运营定位，持续深耕产业战略合作。在更广泛层面上，研究并落实通过政企合作、校企合作等方式开展多元化合作，携手搭建产业资源平台，协同多方力量为城市发展赋能。对于符合公司产业导向的优质项目，全力做好洽谈、跟进、服务和协调工作，推动战略项目签约落地。三是全力破解资金难题。坚持资金风险防控，开源节流，保持健康稳定的现金流。在维持综合融资成本的前提下，积极寻求多元融资渠道，补充流动资金，改善财务结构。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

截至报告期末，尚存在担保责任的担保余额为0元。

董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

二、核心竞争力分析 随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方的重要港口城市和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造有助于天津更好地融入和促进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区域的贸易、产业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力也将为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港（600717）保税区下属唯一一家A股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优质资源，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区，致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，持续做强、做优房地产开发业务，积极拓展产业园区运营及物业管理业务，适时进行产业投资，培育多元化发展业务，实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，持续推进公司高质量发展。

三、公司面临的风险和应对措施 1、政策性风险 由于土地和资金是房地产行业最重要的生产要素，受政策影响较大，特别是宏观调控政策的影响。国家对住宅供应结构、土地、信贷、税收等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。 主要措施：紧跟国家政策，围绕公司战略规划，动态调整经营策略，合理调整产品的形态，采取加快项目实体建设速度，加大营销推介力度，缩短项目资金周期，严格控制成本，深入进行精细化管理，积极拓展融资渠道等应对措施，提高抗风险能力；同时对设计、工程质量、运营、客服、物业等业务流程进行完善、优化，有效降低各层面的风险。通过提升现场管理水平、项目成本管理水平等手段，努力提升房地产板块经营水平，做精做优，确保经营收益。 2、行业风险 房地产行业的周期波动带来市场繁荣与萧条反复运动的风险。尽管我国的房地产市场目前仍处于较为繁荣的长周期内，但房地产市场的短期波动，仍将使公司面临收益波动的风险。 主要措施：深入推进房地产业务运营水平，进一步提升盈利能力；加快房地产板块的优化提升，做强做优，提升管理水平，改进产品质量；积极寻找新资源，加快现有房地产资源开发；努力拓展土地资源，蓄力公司可持续发展；积极推进与知名房地产企业的合资合作，努力获取优质的项目土地或项目公司，为公司持续发展提供坚实支撑。 3、经营风险 ①业务模式风险：公司目前经营主业是住宅类房地产开发，对新业务拓展和培育处于起步阶段，目前业务类型较为单一，易受政策和市场的双重影响。 主要措施：创新企业发展思路，加快多元发展，完成向市场型区域开发商的转变。积极拓展优质股权投资，创新企业盈利模式，为上市公司创造新的利润点；加快打造区域开发建设新平台，积极探索与区内外政府合作，参与条件适宜的区域开发建设。 ②资产规模风险：资产规模和净资产规模较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度，在市场竞争日益激烈的环境中，存在资产规模偏小的风险。 主要措施：创新资产经营模式，建立规范经营机制，规范资产管理。研究制订并实施各项目经营管理方案，提升资产经营收益。同时采用联合开发、合作等方式规避自身资金实力不足，提高资产规模和资金实力。充分发挥资产的使用效益，盘活低效资产，处置无效资产，实现资产价值最大化。 ③资金管理风险：银行和房管的资金监管降低了资金使用效益。 主要措施：为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，在做好加大销售回款的同时，一方面充分运用上市公司融资平台，积极开展融资工作；另一方面，加强全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率。

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