京投发展（600683）2021年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

（一）房地产行业情况

2021上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央继续落实房地产长效机制改革，房地产信贷资金管控全面收紧，以严打经营贷为首要抓手，调升房贷利率为辅助手段，从全局角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。

根据国家统计局数据显示，2021年1-6月全国房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元，下降5.7%。全国房地产开发企业房屋施工面积873251万平方米，同比增长10.2%；房屋新开工面积101288万平方米，增长3.8%；房屋竣工面积36481万平方米，增长25.7%。商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%。

（二）主营业务情况说明

我公司是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅。

近年来，公司业务以TOD轨道物业开发为主。TOD（Transit-Oriented Development），指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以400-800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉悦天成等多个TOD轨道物业开发项目，总建筑面积超244万平方米。

伴随着近几年轨道交通的飞速发展，TOD轨道物业开发成为房地产开发的新热点。同时，在已开通轨道交通的城市中，已有近一半城市出台了与TOD相关的规划政策。随着全国轨道交通发展蒸蒸日上和相关政策的出台，公司所在轨道物业开发细分领域将迎来新的发展机遇。

二、经营情况的讨论与分析

（一）公司经营情况

公司凭借丰富的开发经验和技术、资源优势，立足北京，深耕北京市场，在北京陆续投资了包括西华府、琨御府、公园悦府、岚山等在内的优秀TOD轨道物业开发项目，以及以檀香府为代表的新生活方式小镇项目，保持在北京市场的领先地位。其中代表公司TOD智慧生态圈4.0产品力的岚山项目圆满收官，成为北京市场上以硬核产品力持续收获口碑与流量的红盘样本，也再次证明了公司在地铁停车场上盖综合开发领域的专业实力。在京外，公司TOD智慧生态圈产品力同样赢得了市场的认可，无锡愉樾天成作为公司在长三角区域践行「TOD智慧生态圈」的示范项目，也为全国化布局打下了坚实的市场基础。

2021年上半年，公司各项目房地产销售面积总计23.65万平方米，签约销售额92.95亿元、同比增长109%，实现了销售额的稳步上升。北京及周边项目具体进度如下：

（1）北京公园悦府：基本达成BS4/6定制化整售合作意向；B7/8号楼栋主体结构施工过程中。（2）璟悦府：剩余货值销售中。

（3）臻御府：除14#楼外其他商品房全面封顶，二次结构施工全面展开。

（4）岚山:项目荣膺北京市上半年普通住宅销售金额亚军，安置部分积极推进协调处理中。

（5）锦悦府：广开思路，寻求突破，上半年荣膺区域销售套数/面积/金额三季军。完成档案、人防、规划等验收，已正式通水、通电。

（6）琨御府：剩余货值销售中。

（7）檀香府：持续打造项目城市山居学园市镇，不断完善项目配套设施，幼儿园、小学改造完成，小学上半年顺利完成招生工作，将于9月正式开学；完成C7地块慢闪小镇全新品牌主题下的价值体系初步搭建及建设设计方案。C8商业地块完成竣工备案。

（8）西华府：完成办公、办公底商及部分车位的整体销售工作，实现草签额16.7亿元；此外剩余住宅底商整售工作亦有条不紊推进中。

（9）倬郡：一期地库正负零完成；二次结构施工全面展开。

作为“茂盛全国”战略的重要支点，无锡项目具体情况如下：

（1）愉樾天成：持续围绕“幸福”主题、深化打造沉浸式营销体验活动，从高密集推售、高分销比例的竞品压力中突围，成为无锡市最具流量的销售红盘项目，与此同时，快节奏高质量落实一期住宅施工进度，6月23日首次工地开放日，项目施工现场得到客户和媒体的一致认可。

（2）无锡公园悦府：1月起启动二期一区交付工作，截至5月初，已实现整体交付率96.1%；销售去化良好，例次加推均当日售罄，上半年签约回款年度指标达成率均达90%以上。

（二）财务状况分析

本报告期末，公司资产总额4,829,264.09万元，较期初减少151,689.65万元，减幅3.05%，资产总额减少主要系货币资金较年初减少145,854.93万元，减少主要用于偿还借款。资产总额中存货期末余额3,160,367.46万元，占资产总额的65.44%，较期初减少5,338.97万元，变动不大，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府、锦悦府及无锡公园悦府项目，资产质量良好；本报告期末公司其他权益工具投资68,642.45万元，公司的权益工具投资是公司出于战略目的而计划长期持有的投资，因此本公司在新金融工具准则首次执行日将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，截止本报告期末累计利得52,493.18万元。

报告期内，实现主营业务收入总额204,132.73万元，主营业务收入中房地产销售结转实现收入201,868.83万元；公司三项费用合计21,923.45万元，完成年度计划指标的30.68%，较上年同期减少5,897.80万元，销售费用及管理费用略有增加，财务费用减少6,655.58万元，减幅55.39%，财务费用减少主要系融资结构变化财务费用减少；投资收益本报告期10,510.66万元，该部分收益中公司投资的基金项目产生的收益8,094.49万元，基金收益未来是否能持续具有不确定性。2021年上半年公司实现归属于上市公司普通股股东净利润7,229.38万元。公司各项目上半年共实现签约销售额92.95亿元。

公司通过发行永续信托贷款及银行贷款等融资方式，有效控制公司的综合融资成本。公司负债总额4,003,506.50万元，较上年末减少136,419.82万元，减幅3.30%，负债总额中合同负债期末余额1,088,576.11万元，占负债总额的27.19%。截至2021年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为1,618,963.78万元，占负债总额40.44%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项，公司资产负债率，从2019年底的91.05%，降到2020年底的83.12%，2021年上半年继续降低到82.90%，公司资产负债率逐年呈下降趋势。

（三）房地产业务主要经营数据

1、报告期内房地产储备情况

注：无锡市经开区项目为该项目的B、C地块，宗地编号分别为XDG-2019-54、XDG-2019-55，截至报告期末尚未开工建设。

2、报告期内房地产开发投资情况

注：a、表格中所有面积、金额数据，均为项目整体面积、金额。

b、公司参股的鄂尔多斯泰悦府项目目前处于停工状态。

3、报告期内房地产销售情况

注：a、可供出售面积=报告期内已预售面积+截至报告期末已取销售证未签约面积

b、已预售面积为2021年1-6月份签约销售面积

c、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一期鸿墅。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

三、可能面对的风险

1、政策风险

从目前来看，伴随着疫情的缓和，在“房住不炒”的主基调下，2021年房地产的中央调控仍将继续，并有更加收紧的趋势。各城市可能根据自身市场情况适当调整调控政策。

针对该项风险，公司将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场反应并积极应对。公司将积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度，尽量减少政策变化对公司经营业务的影响。

2、财务风险

房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。近几年来房地产调控政策频繁出台，房地产行业面临的整体市场和融资环境不容乐观，公司融资额度及资金成本面临一定的挑战。

针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加快销售回款速度，多种方式融资，确保资金链安全。

3、投资风险

公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观，存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。

针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等待市场时机。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并计提了资产减值准备。后续如市场持续稳定，公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。

四、报告期内核心竞争力分析

从当前宏观环境来看，“房住不炒”成为调控主基调，未来五年房地产行业在政策段、供给端和需求端都将呈现稳中求进的趋势，房地产行业进入了机遇与挑战并存的新阶段。在新形势下，我公司在战略、财务、产品、团队、运营五个方面深挖护城河，打造自身核心竞争力。

（一）明晰的企业战略

企业战略上明晰的规划是我公司最重要的核心竞争力。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，同时以无锡项目作为战略支点，继续开拓全国市场。

明晰的企业战略为公司发展指明了方向。近年来，公司将优势资源集中投入到北京TOD轨道物业项目的开发中，并取得了不错的成绩。报告期内，公司在建项目稳步推进，在售项目成绩优异。

（二）优秀的融资管理能力

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，亦即“三道红线”。“三道红线”的出台，对房企的负债标准提出要求，也给房企的财务管理提出了新的挑战。

“三道红线”出台后，公司一方面加快去化和项目周转，力保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面，公司积极拓展融资渠道，丰富融资方法，不断降低综合资金成本，有效保障了各项目开发建设资金需求。公司灵活运用各种传统融资方式，通过公司债、中期票据等多种方法获得资金。

（三）先进的产品理念

公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以“TOD智慧生态圈”为核心的产品理念。“TOD智慧生态圈”是以轨道交通开发为导向，以智慧思维和科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的一种理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。

在技术层面，公司在TOD轨道物业项目的开发工程中，并不仅仅是将轨道和物业的简单叠加，而是通过技术方法寻求两者之间的协调和融合性发展。针对TOD项目对于减振降噪的高要求，公司下属子公司与多家科研供应单位签订合作协议，并获得减震领域多项专利，打造自身技术壁垒。

在设计层面，公司以“打造新生活方式”为主导思想，完善客户评价体系，在深度探究客户需求的客研基础上，深化设计研发积累，革新设计方式，成功打造了檀香府和无锡愉樾天成两大设计理念革新的代表项目。在檀香府项目上，公司不仅仅满足于住宅的建设，力图通过配套设施、周围环境的完善，社群关系的建设，为客户打造全新的生活方式；在愉樾天成项目上，公司践行智慧、生态、幸福理念，通过对客户的深度调研，和与清华大学合作的课题研究，引入美国WELL体系、中国的绿建三星体系，落位生态指标；大胆引入AI安全防控等高新智慧方法，提升客户服务水平；通过对于客户类型的分类，针对不同客户的需求对症下药，营造个性化、满足所有客户需求的居住环境。

（四）出色的人才团队

人才是企业发展的关键。公司坚持人才强企政策，通过多年积累，打造了一只年轻高效的人才队伍。公司根据业务发展需要，进一步优化人员结构：一方面通过社会招聘，积极吸纳工作经验丰富的业内精英；另一方面通过校园招聘，补充高潜力的年青人才，并通过管培生机制帮助其快速成长，进一步增强公司人才的内生动力。报告期内，公司积极优化组织效能，在公司业绩增长、项目增加的同时，人员总量并未增长，人均效能大幅提升。

（五）科学的运营管理模式

“三道红线”的出台，意味着当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代。科学高效的运营管理模式将成为我公司的一大核心优势，助力公司未来的发展。我公司在运营管理上，始终以财务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，定期进行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹，确保房地产项目“储-建-融-供-销-存-回-结”各阶段动态一体化适配经营策略。

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