中华企业（600675）2021年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　1、所属行业情况说明

　　2021年1-6月，据国家统计局数据显示，住宅销售额8.4633万亿元，同比增长41.9%，住宅销售面积增长29.4%；办公楼销售面积增长10.0%，销售额增长10.7%；商业营业用房销售面积增长5.7%，销售额增长8.8%。据中指研究院数据统计，2021年上半年百城新建住宅价格累计上涨1.70%，涨幅较去年同期扩大0.43%。中央从全局角度出发，精准把控房地产市场，因地制宜、多策并举，“三条红线”和“两集中”政策的相继出台，确保实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。今年以来，上海持续完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加保障性租赁住房供给，强化房地产金融监管，深化房价地价联动机制，加码商品住房限购政策，努力解决大城市住房难问题。

　　2、公司主营业务情况说明

　　2018-2020年公司兑现三年业绩承诺，在专业经验沉淀及运营效率上均有显著提升，站在“十四五”的新起点上,公司在董事会领导下，进一步明确战略规划，聚焦核心主业，做强资产运营，落实疫情防控常态化，基本完成了半年度各项工作目标，超额完成了上半年主营业务指标。

二、经营情况的讨论与分析

　　报告期内，公司实现营业收入66.28亿元，较去年同期增长33.24%，公司实现归属于母公司净利润为9.91亿元，较去年同期增长66.64%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润8.44亿元，较去年同期增长130.54%。

　　（一）进一步明确公司未来战略发展方向

　　报告期内，公司结合地产集团整体战略，通过对宏观政策、行业现状、对标标杆研究，总结了公司优势所在及未来发展方向，制定了成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”的战略定位，形成了“区域综合开发”、“产业综合运营”、“物业综合服务”三类发展模式。同时，进一步细化战略规划目标、明确市场化发展方向、形成保障支撑措施，启动了“1+X”专项研究（1即中华企业总体发展战略，X即“四梁八柱”包含资源获取等配套体系），公司上下凝聚合力，聚焦改革，深入研究，围绕土储突破、股本多元、融资创新、化零为整、产城融合、机制驱动、高效运营及数字赋能形成了既贴近实际又有利于企业行稳致远的发展方案。

　　（二）快速推进项目建设及销售去化

　　报告期内，公司重点在建项目整体进展提速。在建中企光华雅境（顾村住宅项目）提前一个月结构全面出正负零，完成示范区联合验收；中企云萃江湾（新江湾住宅项目）首开楼座主体结构按期施工；新华6-2商办项目提前1个月完成结构封顶；洋泾17-4商办项目精装修施工收尾，确保年底前竣工交付；中企海睿滨江（洋泾23-3住宅项目）主体结构按期施工，全面推进形象进度；尚汇豪庭住宅项目三期已于6月28日完成集中交付；虹桥31号地块商办项目提前完成正负零。

　　报告期内，公司针对拟售项目，积极备战。云萃江湾、光华雅境、海睿滨江等，完成营销团队组建并启动相关后续开盘准备工作；潍坊路项目，由整售模式变更为散售方式进行去化，全面接受客户咨询和意向客户登记。同时，针对续销项目，持续推进，尚汇豪庭积极争取网签额度、迅速去化，加速资金回笼；苏州燕回平门里项目上半年完成全年签约指标97.91%。报告期内，公司累计实现签约面积5.5万平方米，签约金额27.63亿元。

　　（三）积极开展产城公司组建工作

　　报告期内，公司根据未来战略发展方向，契合产城融合的城市更新理念，积极推进产业运营。公司与地产闵虹公司共同投资设立产城公司-上海城佳经济发展有限公司，该公司是依托地产集团城市更新发展战略，向产城融合方向拓展，作为一、二级联动的区域整体开发和产业园区运营的平台公司。产城公司的成立，使中华企业从传统单一宗地开发逐步转型成为市场化城市更新的主力军，进一步了拓展地产资源获取渠道，布局产业园区运营项目，增强企业综合竞争力。

　　（四）初步形成物业版块资源整合方案

　　报告期内，公司正式启动物业公司整合工作，作为公司重要改革板块，上半年已完成重要阶段性工作：一是成立专项工作小组，深入调研中华企业下辖物业公司现状，对标分析完成《物业板块改革整合方案》，提出物业整合分步实施，先行启动“四合一”推进工作；二是成立“中华企业物业板块整合工作领导小组”和“物业整合推进工作小组（过渡期）”，建立工作组例会机制，完成《中华企业物业板块整合实操方案》。

　　（五）有序开展资产运营及“修枝剪叶”工作

　　报告期内，公司经营资产实收租金收入28,955.99万元，占全年租金收入预算指标51.17%。中企财富世纪大厦（15-3项目）、中企滨江智慧广场(平凉项目)正积极推进与意向客户租赁合同及租赁意向书签署工作。与此同时，实施年度8家企业“修枝剪叶”推进工作。江森设备公司已完成资产转让变现及税费清理，中星广告、中星营销公司、锦华酒店、中企汇锦、旗捷置业、浦东古北置业、南郊中华园公司资产处置等清算流程也在稳步开展中。

　　（六）持续保持财务指标健康

　　报告期内，公司财务管理工作围绕预算、融资、税务、资金开展。在预算管理方面，合理编制年度财务预算，有效开展预算执行分析；在融资管理方面，成功实现资本市场创新融资，发行国君-中企古北国际财富中心资产支持专项计划，规模27.5亿元，为2021年同评级原始权益人利率新低；公开发行面向专业投资者2021中企01公司债券（第一期），规模30.87亿元，创近年来公司各期限、各品种融资利率最低；在资金管理方面，有效实施公司资金集中管理制度，统筹资金，提高资金效率，货币资金余额149.49亿元。公司“三道红线”均处于“绿档”水平，对应剔除预收款后的资产负债率为62.82%；净负债率为11.66%；现金短债比为32.16。

　　下半年公司将在宏观经济持续调控的大背景下顺势而为，紧紧把握区域发展的战略机遇期，积极融入地产集团城市更新等重大发展战略，努力获取优质开发资源，提高沿江优质资产的投资回报，挖掘物业板块潜力，拓展公司经营赛道，提升公司盈利能力，实现公司股东利益最大化，努力成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。

　　在战略发展上，公司将以战略落地工作为抓手，进一步优化顶层设计，明确经营赛道，补强管理短板。初步确定八大战略落地工程，即土储突破、股本多元、融资创新、物业整合、资管盘活、产城融合、机制驱动、高效运营及信息化（数字）赋能。公司将紧跟集团战略部署，找到战略落地工程的关键突破要素，并就每项战略落地工程制定关键行动计划。

　　在资源获取上，公司将全力拓展土地储备，继续积极筹划参与土拍，通过市场化竞争，获取优质土地资源。另一方面积极发挥自身项目开发及资产经营管理的综合优势，深度融入集团城市更新等重大整体战略，关注三林及新顾城等重点区域，积极争取宗地开发机会。

　　在标准化工作上，公司将以“5869”全周期考核计划为指引，确保项目节点完成进度，结合公司标准产品线的打造，推进设计、成本、招采、合约及工程等多部门的标准化工作，提高公司整体运营效率。同时，将全力推进提升产品力打造工作，完善产品线、标准化与质控体系，提升公司产品力。

　　在资产运营上，公司积极探索资产管理和资产运营分离的管控模式，引入赛马机制，以“业主代表+物业管理+增值服务”为运营模式，在降本增效上加大工作力度。一方面，完善下属经营性企业绩效考核体系，加强经营性资产的成本控制；另一方面，加强资产分类，定制差异化经营策略，加大招商力度，提升资产经营效益。

　　在人才建设上，公司将持续打造奋斗为本，创造价值的员工队伍，携手员工共创价值，共享美好。

　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

三、可能面对的风险

　　1.宏观经济风险

　　现阶段全球疫情控制及经济复苏并不乐观，经济结构和市场供求关系不平衡等因素，导致宏观经济增长依旧存在较大压力。房地产行业景气周期与经济周期息息相关，宏观经济的波动可能对公司业绩产生影响。公司将紧跟国家发展战略，进一步加强对宏观经济环境和房地产行业的研究，优化完善公司发展战略并及时调整行动计划，为实现公司高质量发展夯实基础。

　　2.政策风险

　　目前，国家对房地产行业的调控趋向常态化、精细化，在“房住不炒”的主基调下，今年以来房地产调控以及限价、限购、金融控制继续加码，房地产行业持续面临销售调控、拿地难度上行、融资渠道持续紧缩的局面。公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作，迎接房地产行业的新挑战。

　　3.经营风险

　　房地产开发具有周期长、投入大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。集中供地和销售限价等一系列调控政策给公司经营工作的推进带来了不确定性。公司将进一步推进快开发高周转的项目管控开发模式，完善防范措施，构筑强大的抗冲击能力，来应对未来可能面临潜在的经营风险。

四、报告期内核心竞争力分析

　　1．明确的战略引领

　　公司作为上海地产集团旗下唯一的市场化房地产开发平台，承接地产集团战略、担负国企责任，实现经济价值和社会价值，确立了成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”的战略定位，形成了“区域综合开发”、“产业综合运营”、“物业综合服务”三类发展模式，一是在公司传统开发优势的基础上，进一步做好综合开发；二是契合产城融合的城市更新理念，做实产业运营，形成利润增长点；三是整合现有物业板块资源，拓展全业务链能力，做强综合服务。

　　2.良好的资源储备

　　公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，具有一定的区域优势，公司现有的中企云萃江湾（新江湾）、中企光华雅境（顾村）、中企海睿滨江（洋泾23-3）等商品房住宅项目，市场稀缺性较高，居住氛围好，立足中高端住宅开发定位，为公司主营业务收入提供保障；持有的在建写字楼项目大多位于陆家嘴、北滨江、东外滩等上海核心区域，未来将有力提升公司经营不动产业务规模，成为公司业绩的稳定器和压舱石。公司长期经营实践而积累起的专业、信息、人脉、经验等多方面本土优势，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。

　　3.优质的物业品牌

　　公司旗下物业板块聚焦中高档住宅、商业、办公、轨道交通、滨江码头以及公共配套设施等诸多城市业务领域，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅。公司旗下的古北物业始创于1991年，是为客户提供物业管理服务、资产和客户资源运营的综合服务平台。经过近30年的发展，古北物业在住宅物业、商办物业以及城市服务领域均处于行业领先水平，连续两次获得“上海名牌（物业服务）”称号；三次获得“上海名牌（物业服务）”荣誉称号，以及“上海市著名商标”和“中国物业服务百强企业”称号，公司业务覆盖的主要区域，已具有较强的品牌影响力。

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