市北高新（600604）2021年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　报告期内，公司作为市北高新园区开发运营方，始终以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社区”为战略发展目标。公司立足主营的市北高新园区，以“做强赋能型策源、提升引领性功能、增强数智产业竞争力”为产业发展方向，全面建设上海数字化转型的示范园区、全力打造吸引科创人才的品质园区，致力于成为“国内领先的精品园区综合运营商”。

　　报告期内，公司围绕产业地产开发运营，承担市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营、管理业务的一体化运作，建设高品质、可定制、智慧化的产业载体，为园区集聚数字产业、向数字化转型提供有力的载体支持。公司在报告期内继续坚持“租售并举，租赁为先”的总体方针，进一步加大产业载体租赁力度，聚集数智产业集群，形成经济高密度发展的新格局。围绕产业投资孵化，公司推进“地产+投资”双轮驱动运营模式朝纵深发展，拓展“直投+基金”、“投资+培育”产业投资体系，协同联动产业投资和招商引资，加强基金招商和招投融合，以产业投资赋能企业发展，将投资业务打造为市北高新的园区特色品牌。围绕产业服务集成，公司通过多年的运营管理，构建起了全方位、一站式、多维度的大服务体系，以企业需求为导向，不断整合服务资源，细化服务举措，从产业侧与服务侧入手，倾力打造市北高新园区企业综合服务体系及生活配套服务体系。

　　当前我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，在科技创新空前密集活跃的今天，高新产业（300832）园区作为国家科技创新的重要承载区，高新技术产业发展的推动者、优势资源的整合者，将发挥越来越重要的作用。作为面向大数据、云计算产业集聚的高新技术园区运营商，市北高新将紧跟国家新基建和数字经济重大战略，坚持对标上海全球科创中心、国际数字之都建设要求，全面推进市北高新园区数据智能产业集群发展走向纵深，加快园区数字化转型升级，形成以大数据为底层基础，在云计算、人工智能、区块链、5G、超高清视频等新兴产业方面融合发展的崭新局面。

二、经营情况的讨论与分析

　　2021年是中国共产党成立100周年，是“十四五”规划开局之年。站在“十四五”的新起点上，公司继续以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社区”为战略发展目标，以更高度的站位、更精准的定位着力推动数智产业集聚发展，搭建面向数智生态的投资体系，完善产业园区的数字运营能力。

　　1、聚焦产业新空间，打造优质产业载体项目

　　产业载体租售工作。报告期内，公司产业载体运营模式采取“租售并举，租赁为先”的总体方针。上半年，公司及控股子公司出租房地产总面积为36.37万平方米，2021年上半年公司实现房地产租金收入为人民币22,225.48万元，同比增长6.65%。与此同时，由于公司产业载体销售策略是以面向大客户销售为主，大客户销售的特征是销售周期长、成交金额大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。报告期内，公司未实现产业载体销售，但公司正积极推动产业载体的销售工作。

　　产业载体开发建设工作。公司围绕“以人为本”价值内涵，坚持“定制化载体、数字化转型”的开发理念，持续优化营商环境，构建产城融合典范。报告期内，公司全面加速开发建设静安市北国际科创社区，除已竣工的市北-壹中心外，公司主导的在建载体项目21-02地块项目和22-02地块项目，总建筑面积42.45万平方米，计划于2024年陆续交付使用；公司参股合作开发的17-02地块项目，建筑面积20.09万平方米，计划于2023年末交付使用。静安市北国际科创社区将着力构建“人文创新活力区”和“数智产业集聚区”，打造“5G+”为核心的智慧城市样板区，为园区产业新场景、新业态、新模式孵化提供沃土。

　　2、聚焦产业链招商，打造特色数智产业集群

　　2021年4月7日在上海全球投资促进大会上，公司运营的市北高新园区入选“上海民营企业总部集聚区”和“上海在线新经济特色产业园（市北数智生态园）”。公司将以推动“城市数字化转型”为契机，全力培育特色产业、优化综合生态、深化产城融合，努力集聚一批具有“数智产业”特色的标志性、高能级民营经济头部企业和功能机构，按照“云、数、智、链”的产业演化路径，打造上海数字化转型示范园区。

　　报告期内，公司运营的市北高新园区作为静安四个核心功能区之一的市北功能区，加强了大数据产业链企业的招商引资力度，吸引数智产业上下游企业主动聚拢，发挥上海市大数据中心等一批已有的功能平台的资源优势，共同构建园区数字化转型的创新生态。报告期内，园区共引进企业合计230家，其中包括千万税收企业13家、百万税收企业35家、数据智能类企业65家、总部型企业3家，包括中国安能、高瓴医疗健康、博尔捷、加数度等优秀企业。2021年上半年，园区纳税企业累计总税51.88亿元，同比增长15.08%。公司通过强化产业载体租售，产业投资与招商引资、区域税收贡献协同联动，形成了公司新的业务模式，为公司带来新的利润增长点。

　　截至今年上半年，市北-区块链生态谷已引进了上海科学院区块链技术研究所、万向区块链+大数据联合创新中心、信联信息区块链技术研究中心等重要功能平台，集聚了区块链相关企业27家，完成了面向社会治理等重点领域的区块链应用场景开发。市北-区块链生态谷以“技术平台+示范应用+产业联动”为主线，构建产业链模型，快速形成“3+1+N”的创新，探索“产业项目+产业招商”的新模式，努力成为静安以及上海区块链产业发展的新高地。

　　3、聚焦投资赋能，打造数智产业投资生态圈

　　在产业投资孵化方面，公司围绕“直投+基金”、“投资+培育”运营机制，从产业投资赋能和打造投资生态圈角度出发，围绕投资企业从孵化到Pre-IPO各个阶段，伴随园区企业成长的同时联动招商，打造精品投资概念。报告期内，公司邀请拟上市公司参加“市北高新助力科创引培计划——IPO之旅”闭门辅导会，以“数智互联、聚力共赢”为主题举办精准投融资路演对接会，举办“虚拟与增强现实产业峰会”帮助企业对接上下游渠道，促进企业业务发展，公司投招联动和产业投资赋能初见成效。报告期内，公司投资管理团队与基金管理团队和投资机构积极对接，完成近百个投资项目的接洽，顺利引进了天翼数字生活、开店宝支付、源卓微电子等重点项目。

　　报告期内，公司以人民币6,669万元收购上海新市北企业管理服务有限公司45%股权，增强公司在产业园区运营业务方面的战略协同和产业链延伸。2021年8月，公司作为有限合伙人以人民币6,000万元认购上海中叶至源创业投资合伙企业（有限合伙）部分新增份额，占中叶至源基金本次增加份额后总认缴出资额的19.76%，进一步加大公司产业投资力度，同时也吸引大数据、人工智能、金融科技、数字金融等相关产业及项目落户市北高新园区。报告期内，公司旗下国家级科技企业孵化器聚能湾荣获2020年度市级创业孵化示范基地评定A级，截至报告期末，累计孵化苗圃项目329项，孵化企业322户，目前在孵企业130户，加速器企业66户。

　　4、聚焦全方位服务，打造优质园区营商环境

　　在园区产业服务集成上面，公司分别从产业侧与服务侧入手，打造市北高新园区企业综合服务体系及生活配套服务体系，围绕“人”和“企业”两大园区要素打造活力科创社区，构建园区数智产业综合服务商。在企业综合服务体系方面，今年以来，园区配合静安区政府“窗口前移”试点推广，联合政府部门设立的“市北高新园区市场监管所”、“大宁路派出所市北高新园区分部”、“市北智慧税务社会共治点”、“人力资源服务线下体验站”等综合服务体系日均接待44人次，累计处理各类事务983件。在生活配套服务体系方面，园区以更大力度实施人才优先政策，引进国际学校，解决优秀人才在上海落户、医疗健康等方面的需求；公司将不断提升园区的城市功能和品质，引进星级酒店、网红打卡点、文化空间、商业餐饮等配套设施，形成完备的7*24小时全天候、有温度的产业社区。在园区品牌形象方面，上半年，市北高新-上海区块链生态谷榜还获得了易居克而瑞颁发的“全国区块链主题产业园区”。在“十四五”期间，公司将积极承办各类大数据论坛和主题活动，共同构建园区数字化转型的创新生态，进一步凸显“数智市北”的集中度和显示度，推动园区产业能级的提升和区域活力的再造，从而推动公司高质量的全面跃升。

　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

三、可能面对的风险

　　1、宏观经济政策风险

　　目前，公司主营业务为园区产业载体租赁和销售。园区开发行业投资规模大，属于资本密集型行业，对于信贷等融资工具有较强的依赖性。若国家宏观经济政策变动，政府进一步利用产业政策、税收政策及信贷政策等对房地产行业实施调控，则有可能影响公司园区产业载体的开发与销售等业务，也可能增加公司获取土地储备的难度与成本，进而可能会对公司的盈利情况产生负面影响。随着2021年上半年新冠疫情在国内外朝着常态化、纵深化方向发展，中国经济面临的不稳定不确定因素增多，公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。

　　2、产业地产竞争风险

　　在上海地区产业园“十四五”高速发展的前提下，产业园区在大数据、云计算、人工智能等产业发展上的同质化竞争愈发激烈。随着产业园区向中高端发展迈进，各地园区纷纷加大了对高新技术企业的招商引资力度，加剧了对于创新产业、创新机构、创新产品和创新人才的争夺，产业园区竞争已不单单是一个园区和一个园区之间的竞争，而是政策、服务、产业等一揽子方案竞争。因此公司需要以更主动的姿态、更超前的意识、更敏锐的布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以大数据、云计算为基础支撑，以5G、区块链为转型方向，继续深化产业建设、推动产业迭代。

　　3、项目开发风险

　　虽然公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，通过创造性地运用模块招商、平台招商、强化服务等综合手段为入驻企业提供了所需产业载体，在完善产业载体运营的过程中，建立了一套完善的开发流程和开发标准。但由于园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等特点，同时受到多个政府部门管理，使得园区开发项目在项目审批、工程进度等方面存在不确定性，可能导致项目开发周期延长、成本增加等问题，在经营中若不能及时应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生负面的影响。为此，公司将综合分析外部宏观、行业发展动态及公司内部的实际经营情况，对开发项目作出科学合理的分析与策划，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。

　　4、产业载体租售业务经营风险

　　园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以及长期发展需要，公司对产业载体整体运营模式已转为“租售并举，租赁为先”。该模式资金回收周期相对较长，租售现金流入与相应建设现金支出在短期不能完全配比，尤其近年来公司新建项目较多，资金投入量大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。在租赁模式下，园区物业的所有权并未发生转移，未来租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生较大的影响。此外，若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的情况，可能会在一定时间内对公司的业绩产生负面影响。为此，公司将深入调研，找准租赁市场定位，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统，同时强化合同制定和审核流程，进一步提升招商蓄客能力，以保证租赁业务收益的长期稳定性。

　　5、产业投资风险

　　随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌现出一批具有良好发展潜力的优质企业，为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极探索“直投+基金”、“投资+培育”的产业投资体系，进一步加大产业孵化和产业投资的力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。虽然公司在产业地产运营领域积累了较成熟的经验，但在产业投资上仍处在早期阶段，并且产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。为此，公司将在依托市北高新园区的产业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时，不断优化公司的投资管理体系、完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化地监督和管理，确保产业投资的安全和效益。

四、报告期内核心竞争力分析

　　历经29年的经营发展，市北高新在产业园区建设发展历程中几经转型、与时俱进，形成了以“市北数智产业生态”为特色，不断提升数智产业集聚，推动园区双向赋能的数字化转型，注重能级、品质、功能、配套、生态和管理等各要素综合发展，构建多元化的竞争优势。

　　1、精品化的产业载体开发能力

　　公司主营的市北高新园区地处上海静安中心城区位置，是静安承接上海全球科创中心、国际数字之都建设的核心功能区。近年来公司在产业载体开发与运营方面始终秉持着“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，集中打造了一批符合未来园区产业发展导向的空间载体。其中包括市北总部经济园、市北-新中新、市北-云立方、市北-智汇园、市北-壹中心、市北-区块链生态谷、市北-聚能湾创新社区等建成项目。目前在建的静安市北国际科创社区还将成为数字化转型的先行示范区，建立数字底座，嵌入智能传感、智能楼宇、智能安防、智慧交通、智慧家居、远程办公等应用场景，搭建基于区块链技术的园区服务系统，形成面向个人和企业的数字身份和数字服务体系，打造未来智慧办公和智能生活的新范式。

　　2、数智产业集群的禀赋优势

　　近年来，市北高新园区数智产业集聚发展路线愈发清晰，并根据数据要素“应用、技术、资源、支撑”四个层级，绘制了全市首张数据智能产业链图谱。按照“云数智链”的产业发展路径，园区围绕由数据资源层、技术层、应用层、支撑层所组成的产业垂直体系，形成智联、智算、智用的数字化赋能效应。截至报告期末，园区数据智能类企业累计已达458家，其中核心大数据企业170家，应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域，形成了以龙头企业资源开放共享，整合产业链上下游各个环节，推动产业链协同创新的数智产业良好发展态势。

　　3、赋能企业发展的产业投资体系

　　在产业投资方面，公司坚持“直投+基金”、“投资+培育”产业投资体系，以产业布局为目的进行产业投资，在投资环节中高效利用园区运营中所积累的渠道、信息及资源优势，把产业地产的有形资源与产业投资的无形资源有机融合，利用园区平台及定制化服务实现被投企业增值，将投资业务打造为市北高新的园区品牌，吸引更优质的入驻企业。公司以产业投资带动产业招商，以产业投资赋能企业发展，构建产业投资生态链和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应，打造数智产业的投资生态圈。

　　4、全产业链的园区服务品牌效应

　　在园区产业服务集成上面，公司充分利用数字化平台手段。在企业综合服务体系方面，公司加强与政府各职能部门的深度协同与对接，从“政策通”、“数据通”、“资源通”三个角度，为园区企业的经营发展提供线上线下（300959）各项政府服务的便利。在生活配套服务体系方面，园区构建起从高端商务、人才公寓、餐饮到党建文化、文创活动、企业培训等一系列的配套保障，为入驻企业营造了良好的营商环境。园区的服务能级向全产业链服务供应商进行转变，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合和功能融合，构建园区数智产业综合服务品牌。

关注同花顺财经（ths518），获取更多机会