苏州高新（600736）2021年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

报告期内，公司以“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位为引领，一方面继续做好创新地产、节能环保、战略新兴产业等板块的日常经营工作，保持高质量发展；另一方面以非银金融与产业投资为纽带，以新产业（300832）、新技术、新业态、新模式为导向，强化股权投资，优化盈利结构，推进产业转型。

创新地产板块涵盖产业地产和住宅开发。产业地产领域，公司一方面以苏州市打造生物医药产业高地为契机，深入挖掘“地产+大健康”的协同效应打造苏州生命健康小镇、改造升级生荣产业园，通过载体建设、产业招商、股权投资、企业服务相融合，实现“园区运营+股权投资”的经营模式；另一方面以旅游、商贸等业务嫁接长三角区域资源，实现“虹桥品汇”在苏州落地，从而提升公司“地产+旅游”、“地产+商贸”项目的产品附加值。住宅开发领域，公司深耕苏州、布局长三角，以自主开发、合作开发相结合的模式与行业龙头优势互补，近年来着力打造“云庭系”中高端住宅项目，公司旗下地产集团蝉联“江苏省房地产开发行业综合实力50强企业”、“苏州房地产开发综合竞争力20强企业”，在区域市场的品牌影响力和市场占有率继续得到巩固。

节能环保板块，公司污水处理业务覆盖整个苏州市高新区250平方公里行政区域，通过排水管网、泵站的维护升级，实现给排水系统智能化管理。以此为延伸，公司积极整合区内污泥处置、危废固废、环境检测、综合能源管理、光伏发电、环保商贸等相关产业链资源，并通过和江苏省环保集团的战略合作，引入成熟的技术资源形成合力，促进环保产业集聚，推动实现涵盖全产业链的发展模式。

战略新兴产业涉足力学环境与可靠性试验设备制造和整体解决方案服务，涵盖高端装备研制、测试试验服务、软件开发和系统集成，可提供标准化与个性化定制的设备制造与测试服务。年内，东菱振动在继续加强技术创新、加大新品研发力度的同时，收购生产厂房、扩大生产规模，实现装备制造和测试服务能力的全面提升。

非银金融与产业投资是公司在转型战略驱动下储备优质投资标的、加强产业互动协同、获取投资收益、优化利润结构的重要板块。公司主要投资领域包括：基于战略转型的产业投资，以明善基金、太浩基金为投资主体，面向节能环保、战略新兴产业等业务领域实施产业布局；服务于产业招商的项目投资，由枫桥投资出资，投向生命健康领域优质招商对象；财务性投资，包括杭州银行（600926）、东方创业（600278）、江苏银行（600919）、中新集团（601512）、金埔园林等企业的直接投资，以及通过创投集团、融联基金间接参股的高新技术企业和科创板等上市公司。此外，公司旗下私募基金公司已完成私募基金管理人资格备案，未来将进一步扩大投资规模，提升投资管理能力。

二、经营情况的讨论与分析

2021年以来，在苏州高新区奋力谱写“全力打造创新驱动发展示范区、高质量发展先行区，奋力走在全国创新型科技园区前列，走在苏州建设社会主义现代化强市前列”（简称“两区两前列”）新篇章的背景下，公司立足战略定位，优化产业布局，创新发展动能不断积累，股权投资收益稳步释放，夯实业绩增长基本盘的同时推动企业高质量发展。

创新地产领域，以住宅开发为基础，积极向产业地产扩张，加快生命健康小镇延伸发展、全面布局“地产+商贸”业务，推进产城深度融合发展；节能环保领域在做好现有净水厂迁扩建及提标改造的基础上，加快产业布局，健全建强产业链，实现多元化发展；以东菱振动为首的战略新兴产业，加强技术革新，扩大生产规模，提高盈利能力；产业投资领域继续做大投资平台、加大投资力度，实现投资收益的稳步攀升。

与此同时，公司融资及资金管控能力进一步提升。上半年，公司取得银行授信221.46亿元，新增借款91.50亿元，新增借款综合融资成本3.83%；依托主体信用评级AAA优势，公司及旗下子公司积极拓展融资渠道，释放金融创新优势，发行了公司债、超短融、海绵城市绿色债等多样化产品，合计金额10.50亿元，其中海绵城市绿色债为江苏省首单创新融资产品。

截至2021年6月末，公司总资产574.78亿元，同比增加5.29%；归属于上市公司股东的净资产71.31亿元，同比增加2.07%；2021年1-6月，公司实现营业收入18.17亿元，同比增加25.15%；归属于上市公司股东的净利润15,214.30万元，同比增加216.93%。

一、创新地产：以产城融合为理念，夯实产业转型基础

在苏州高新区重点培育扶持生物医药产业发展之际，公司积极把握行业发展新风口，着眼于构建优质生命健康产业格局，在打造生命健康小镇产业园的基础上进一步延伸发展，对生荣产业园进行改造升级；同时，公司加快“云庭系”中高端住宅开发建设，并借助长三角一体化发展政策优势推进商贸业务整体布局，提升旅游地产项目品质，实现创新地产板块全面融合发展。

1、产业地产做好建设运营，促进高新要素集聚

园区运营方面，目前生命健康小镇产业园正在建立和完善园区大数据平台，通过物联网的搭建，形成了园区大数据平台，对企业经营情况进行统计分析；除线下搭建一站式服务体系，做好入驻企业服务工作以外，还通过研发手机APP，为入驻企业提供24小时云在线服务。

产业招商方面，生命健康小镇加大招引培育力度,着力引进优质项目。报告期内新增产业落地项目12个，包括阿卡索生物、善彤医疗等；截至本报告披露日，累计落地产业项目37家，其中产业园一期入驻企业24家，出租率90%。

载体建设方面，公司计划将生荣产业园改造为“影像检测类医疗器械等研发及生产用房项目”，作为生命健康小镇的延伸发展，通过完善招商载体建设和配套服务，发挥优质营商环境的“磁吸效应”，为医疗器械及生物制药等科技企业提供优质载体空间。该改造项目用地面积4.43万平方米，改造后总建筑面积合计为11.26万平方米，目前，一期改造已于2021年6月开工。

2、住宅开发保持稳定增长，筑牢转型发展基础

地产集团继续加强“云庭系”中高端住宅开发建设，深耕苏州并积极布局长三角区域城市。

上半年，公司实现商品房合同销售面积30.29万平方米，同比增加99.38%；销售额89.40亿元，同比增加121.96%。商品房结转面积6.05万平方米，同比下降44.39%；结转收入14.04亿元，同比增加28.22%。

商品房开发规模保持稳定，新开工面积66.43万平方米，同比增加22.54%；施工面积211.73万平方米，同比下降8.70%。

土地储备方面，公司共获取两宗地块，分别位于苏州高新区、常熟，土地面积合计11.67万平方米，总建筑面积共23.95万平方米。

截至报告期末，公司在建、在售、拟建商品房总可售面积111.61万平方米。

3、商业地产推进租售并举，布局“地产+商贸”业务

公司通过加强与东方创业、苏州高新区综保区的深度合作，承接放大上海进博会的溢出效应，以品牌叠加、资源互通、文商旅融合为优势，积极探索长三角一体化发展。

报告期内，三方合资平台商贸公司进一步扩大规模，注册资本增至6,000万元。公司与东方创业深度合作，突破传统商超模式，线下打造虹桥品汇苏州港天都展示店、苏州乐园店，营造沉浸式购物新体验；线上加强与食行生鲜的联动布局、搭建虹桥品汇苏州港自有商城，加速虹桥品汇品牌在苏州消费市场的宣传和推广，实现商贸领域“沪苏同城化”。

上半年，公司以自有资金19,900万元收购苏州食行生鲜电子商务有限公司（食行生鲜苏州公司）51%股权。本次收购一方面有利于依托苏州食行线上展销平台，嫁接商贸公司旗下“虹桥品汇苏州港”的优质商贸资源，贯穿进口商贸板块上下产业链，加速沪苏同城化进程，更好融入长三角一体化发展格局；另一方面，有利于公司进一步整合商贸资源与传统住宅资源，拓展食行生鲜在苏州覆盖的社区范围，实现地产与商贸的联动发展。同时，苏州食行的经营模式适应后疫情时代的市场需求，且能满足区域应急需要，本次投资既能够进一步优化公司产业结构，也能促进高新区现代化流通体系与功能进一步完善。

同时，苏州高新区地标写字楼天都大厦的租售工作也在积极推进中。截至本报告披露日，已租售面积6.9万平方米，落地企事业单位100余家，包括苏州商务局、中国人保（601319）寿险苏州公司、固德威等。

4、旅游地产加快项目筹建，提升产品附加值

上半年，苏州乐园和徐州乐园借助品牌优势，打造“江南文化戏曲节”、“丹麦童话季”等亮点品牌活动，推动游园品质升级，提高住宅项目附加值；苏州乐园森林水世界于6月开园迎宾，单日入园人数创下历史新高。报告期内，旅游板块实现营收1.29亿元，接待游客101.38万人。

同时，公司以贵州铜仁牙溪农场，以及苏州高新区石帆村共享农庄项目、市干桥特色精品乡村项目为重点，积极推进乡村振兴建设，打造农文旅融合发展的标杆项目。其中，铜仁牙溪农场利用公司文旅品牌优势叠加当地生态资源，打造休闲旅游新标的，带动当地居民致富增收和产业发展；石帆村项目目前正在建设中，一期已完成结构封顶；市干桥乡村民宿改造已于6月底开工，计划将于年底交付使用。

二、节能环保：以多元发展为主线，拓展延伸产业链

节能环保板块，在持续推进水质净化厂迁扩建及提标改造的基础上，加强循环经济产业园、环保商贸、管网运维、污泥处理、综合能源管理及分布式发电等业务拓展，实现环保多元化经营，建强环保产业链。

报告期内，净水公司完成污水处理量4,432.21万吨，较去年同期增长2.06%。公司旗下净水厂迁扩建及提标改造项目有序推进。目前狮山厂地下净水厂迁建项目主体结构已完成验收，预计将于下半年达到通水试运行条件；浒东厂、白荡厂提标改造项目正在有序推进中。同时，净水公司积极推进智慧水务平台建设，推动水质净化厂向“数字化”、“智能化”迈进，实现“传统水务”到“智慧水务”的转变。

重点环保项目布局方面，公司与省环保集团成立的平台公司——江苏省环保集团苏州有限公司已完成工商注册，注册资本5亿元，后期将继续围绕生态环境融合体（EOD）项目做好方案研究，加快项目落地；报告期内，环保集团与苏州大乘环保新材有限公司合资设立苏州高新环保工程技术研发有限公司，积极开展环保涂料的商贸业务，开拓建筑涂料及水性工业防腐漆销售市场，进一步拓宽环保领域涉猎面，环保商贸业务初现雏形。

管网运维养护方面，报告期内，管网公司深入做好高新区雨污水管网运维养护，全面提升雨污水管网设施系统性功能；组织实施分布式污水处理项目，解决区域污水处理能力不足问题，降低污水管网冒溢风险，为高新区水环境提升提供有力保障。

污泥处理方面，优化静脉产业园股权，提升内部管控水平，促进产能提升。报告期内，公司将净水公司原持有的静脉产业园股权整合至环保集团旗下，优化环保集团产业布局，并逐步将静脉产业园打造成具有规模性、独立性的污泥处理专业平台。股权转让完成后，通过建立健全激励机制，加强经营管理革新，有效实施污泥二期技改方案，进一步提升污泥处理量。上半年静脉产业园累计完成污泥处理量4.23万吨，较去年同期增长3.12万吨，增幅280%。

综合能源管理及分布式发电方面，苏高新能源取得了承装（修、试）电力设施许可证，为后续布局电力安装、维修、试验等业务打下基础，进一步夯实区域能源主力服务商地位。上半年，苏高新能源实现营业收入1,299万元，同比增加11%。创智融已建成运营的七个光伏发电项目经营情况稳定，上半年累计发电量496.59万度，实现营业收入347.09万元。

三、战略新兴：以高新技术为引领，推动企业创新发展

东菱振动坚持科技创新，在不断加强新品研发、加深产学研合作的同时，积极扩大生产规模，健全考核激励制度，进一步激发企业活力。1-6月，东菱振动实现营业收入1.67亿元，同比增长41.53%；净利润841.82万元，同比增长75.91%。

新产品持续发力。上半年，东菱振动继续加大新品研发力度，相继开发8吨三轴同振电动振动试验系统、车轮耦合道路模拟试验台、6吨高加速度振动台、20吨感应式振动台等新品项目，进一步提升公司非标及高端装备定制化能力，拓宽产品领域，扩大市场销售份额。

产学研深度合作。报告期内，东菱振动联合上海交大、北工大等共同申报的“大型电动振动台试验系统关键技术及装备”项目荣获“上海市科技进步一等奖”；围绕国家发展重大战略，持续发挥技术优势及创新优势，为天舟二号、神舟十二号的推进系统等关键部件提供力学环境测试服务，助力国家航天事业蓬勃发展。

生产规模逐步扩大。上半年，东菱振动通过收购合力电缆公司，获得位于苏州高新区浒墅关的一座厂区，将积极试点智能制造，提高生产效率和生产规模，打造现代化加工制造基地，并基本形成“总部+测试服务基地+加工制造基地”的发展格局。

考核体系不断优化。年内，东菱振动通过建立中心制组织架构、优化公司薪酬管理体系等措施，进一步优化各板块、各中心职能，激发企业活力。同时，结合公司年度经营目标，层层分解任务，系统制定绩效考核激励方案，力争实现“多劳多得、技高者多得”良性循环，激发前端销售、中端技术支持队伍的干劲与活力。

四、投资板块：以投资促转型，优化公司利润结构

公司继续扩大高新技术产业的投资平台及投资规模，在寻求产业互动、优化产业结构的同时分享被投企业成长红利，进一步夯实“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位；加快融资租赁项目投放，做好风险管控，建立风险与收益相平衡的发展模式。

股权投资方面，以“直投+基金”的模式开展投资业务，储备优质项目资源。报告期内，公司旗下投资管理公司及产业投资基金参与了苏州固锝（002079）、京山轻机（000821）定增项目，以及景昱医疗D轮融资；枫桥投资立足生物医药及大健康产业，逐步提升独立投资和领投能力，参与投资了霖晏医疗、美德实医疗等多个项目。截至本报告披露日，明善基金参股的思必驰计划于A股上市，已于2021年6月24日进行上市辅导备案；荣旗科技计划于科创板上市，已于2021年6月29日接受第一轮问询。枫桥投资参股的艾棣维欣已向证监会提交材料，计划在香港上市。同时，苏州高新私募基金管理有限公司于7月份完成私募基金管理人备案登记，为后期拓宽投资业务布局、提升投资管理水平、增强公司盈利能力提供有力保障。

投资收益贡献方面，随着投资版图不断扩张，规模效益持续凸显。报告期内，公司以权益法核算的参股企业杭州银行实现并表利润8,875.16万元。年内收到江苏银行、杭州银行、中新集团、东方创业、柯利达（603828）等参股上市公司，以及华泰柏瑞基金分红款合计7,824.09万元。为了进一步盘活资产，优化产业结构，结合战略转型的需要，公司通过二级市场减持江苏银行3,691.49万股，回笼资金2.51亿元；减持中新集团1,349万股，回笼资金1.35亿元。

融资租赁业务在保证合规及风险可控的前提下，持续扩大规模，保持经营优势。上半年，高新福瑞一方面继续开展支持区内中小企业的“微租赁”创新产品，另一方面积极保持与租赁、券商、银行、担保等多个领域机构的合作交流，共担风险，共享收益；上半年实现营业收入8,271.54万元，净利润1,842.74万元；实际完成投放17.17亿元，同比增长149.93%。

五、内部管理：持续优化内部管控，提升转型软实力

公司在做好日常经营的同时全面提升管理水平，坚持党建引领、加强人才建设、优化内控管理，激发公司内生动力，促进长远稳健发展。

党建引领高质量发展。围绕公司转型发展战略，加强党组织建设，开展党史学习等各类主题教育，强化思想理论武装；进一步压紧压实党委主体责任，建立以“党建促经营”为导向、以定量考核与定性考核相结合、年终考核与季度考核相结合的新版党建考核评价体系。

加强人才队伍建设。2021年上半年，公司累计引进硕士及以上学历各类专业青年人才13人，其中青年英才7人；统筹制定青年后备干部体系化培养方案，搭建选拔、培养、考核、激励为一体的循环路径，加强人才对企业转型升级支撑力度；进一步优化人力资源信息化平台，提高人事工作效率。

创新优化内控管理。结合公司实际情况，自上而下搭建内控法务垂直管理体系，推进风险防范和整改，维持公司稳健发展；首次开展为下属企业“搞体检、做服务”的内控诊断工作，创新探索多模式内控体系建设和应用，形成长效机制以防范和化解企业风险。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

三、可能面对的风险

1、政策风险

2021年，中央层面对地产调控政策的定调趋稳，基本保持了连续性和稳定性。房地产板块在“房住不炒”、“因城施策”的政策的共振下，仍旧以稳为主，短期内不会出现大幅波动。同时随着“三道红线”、房贷集中度管理、集中供地政策全面实施，中小房企的生存环境预计将更加艰难。

2、行业风险

近年来房地产各类政策的调控和收紧都在有效的引导资源和流量向头部房企集中，伴随资源的定向流动，头部房企抢占的市场份额也越高，行业的集中度也相应不断走高，行业的竞争强度也将愈演愈烈，中小规模房企的增长空间进一步受限、规模竞争压力提升。未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，倒逼房企平衡财务杠杆、提升运营管控效率、深化销售渠道、提速现金回流。

3、经营风险

土地购置成本上涨，压缩了传统地产项目的利润空间，同时受到限购、限贷、限价政策的影响，商品房经营压力有所增大。

为应对以上风险，公司一方面对国家政策导向进行深入研究，紧跟政策动向，在传统住宅开发项目与龙头企业合作、提升操盘效率和经营效益的同时，通过向产业地产领域转型，提升地产项目附加值，丰富产城融合的运营经验；另一方面，继续发挥本土化优势，通过整合区域高新技术产业的优质资源，以非银金融及高新技术产业投资为抓手，进一步向“高”、“新”产业延伸。

四、报告期内核心竞争力分析

1、分享区域经济高质量发展及创新资源红利

苏州市面临长江经济带、长三角一体化发展和自贸试验区建设等国家战略带来的重大历史机遇，构建产业发展新体系、培育经济增长新动能、增创体制机制新优势、建设美丽宜居新家园；同时，苏州高新区提出要牢牢把握“高”和“新”的核心要义，把创新作为一切工作的重中之重，量质并举做大做强经济基本盘，努力提升科技创新综合实力，加快实现“两区两前列”（全力打造创新驱动发展示范区、高质量发展先行区，奋力走在全国创新型科技园区前列，走在苏州建设社会主义现代化强市前列）目标。

2021年上半年，全区新增创新型企业713家、新增高质量科技项目252个；引进大院大所3家，引进品牌化众创空间和孵化器7家。高质量科技项目中，新一代信息技术占比37%，高端装备制造占比27%，医疗器械与生物医药占比25%。

区域创新驱动力是公司产业升级的资源基础，为公司战略转型提供了土壤。

2、产业+地产协同开发能力

公司深耕旅游业务，在与房地产项目联动开发过程中积累了一定的产业地产开发运营经验；通过打造苏州生命健康小镇、改造升级生荣产业园，实现生命健康产业集聚；借助长三角一体化发展政策优势推进商贸业务，进一步丰富产业地产的发展内涵和运营模式，为“地产+”模式落地奠定基础，实现传统地产开发向创新地产模式转型升级。

3、节能环保全产业链整合发展能力

公司节能环保业务依托区内污水处理独家经营权，并以此为基础整合区域和行业龙头企业资源。通过与省环保公司达成战略合作、成立管网公司承接区内管网运维业务、整合静脉产业园股权提高污泥业务运营独立性等，积极向管网检测、污泥处理、危废固废、综合能源管理、光伏发电、环保商贸等环保细分领域拓展，实现产业链整合发展。

4、战略新兴产业的技术研发能力

公司战略新兴产业板块的东菱振动为力学环境与可靠性试验设备专业制造商和测试服务商。2020年顺利实现管理权交接以来，东菱振动不断加强新品研发，促进与重点科院院所合作，持续发挥创新优势，产学研深度融合；同时收购厂房试点智能制造，扩大生产规模，基本形成“总部+测试服务基地+加工制造基地”的发展格局。

与此同时东菱振动构建了“江苏省力学环境试验工程技术研究中心学术委员会”、“江苏省博士后创新实践基地”、“江苏省企业研究生工作站”、“东菱院士顾问团”等科研阵地，参与了神舟系列、天宫系列、探月工程、风云系列、嫦娥四号、天问一号、长征5B运载火箭、北斗三号、嫦娥五号等国家重大项目的研制建设试验相关配套工作，为高端装备制造业和国防科技工业的创新发展提供了有力的条件保障和技术支撑。

5、融资创新和资金管控能力

公司在产业转型升级的过程中，不断拓宽融资渠道、创新融资手段、调整融资结构、提升资金管控效率。依托国有控股背景，公司具备较高的资信水平和充足的银行授信，取得AAA主体信用评级。上半年，综合研判市场趋势并择机发行了多样化直融产品，资金管理能力不断提升，资金使用成本不断下降。

6、高新技术产业培育与投资的能力

公司确立“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位，报告期内私募基金公司完成私募基金管理人备案登记，进一步扩大投资规模和投资能力；以直投+基金的形式投资符合公司发展战略的高新技术企业和拟IPO公司，具备高新技术产业培育与投资的能力。

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