保利发展（600048）2021年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

2021年，商品房销售市场整体稳中有升。全国商品房销售金额18.2万亿元，同比增长4.8%；商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%。但是市场周期波动特征明显，7月以来市场进入下行通道，商品房单月销售金额、面积持续同比下降。

2021年单月全国商品房变动情况2021年，行业延续市场分化趋势。一二线城市增长势头强劲，成交面积分别同比增长13.8%和15.5%；三线城市市场表现冷淡，成交面积同比下降15.0%。

不同级别代表城市住宅月均成交面积情况代表城市为32个大中城市。一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨14个城市；三线城市包括无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州14个城市。

2021年，全国商品房待售面积5.1亿平方米，同比增长2.4%，库存规模连续两年保持增加。其中，住宅待售面积2.3亿平方米，同比增长1.7%。上半年市场成交氛围较好，商品房库存量短暂下降，但随后市场热度下行，从7月份开始库存商品房面积累计同比增速由年初的-1.6%回正到0.3%，并持续保持增长，库存压力有所增大。

全国商品房待售情况2021年，全国300城土地市场成交面积20.3亿平方米，同比下降17.1%，自2016年以来首次下降，土地市场表现出“热-冷-温”特征。年初以来首批集中供地开启，土地成交规模同比提升，成交溢价率持续上涨，在4月达到年内高位的18.1%；进入下半年以来，受销售市场下行、资金面承压、房企暴雷等因素影响，房企投资力度减弱，部分月份成交面积降幅超35%，且溢价率不断走低，至9月达年内新低的2.1%；年末第三批次集中供地陆续完成，同时土地市场小幅回暖，使成交面积同比降幅收窄，溢价率企稳在2.5%-4.0%。

2021年，房地产开发投资完成额14.8万亿元，同比增长4.4%，延续近年增长趋势，开发投资规模的进一步扩大。2021年，全国房屋新开工面积19.9亿平方米，累计同比下降11.4%；房屋施工面积97.54亿平方米，累计同比增长5.2%；房屋竣工面积10.1亿平方米，累计同比增长11.2%。

全国房地产开发投资情况全国房屋开竣工及施工情况2021年，全国货币供应量M2同比增长9.0%，反映出整体市场的流动性较为充裕。全国房地产开发资金来源总量为20.1万亿元，同比增长4.2%。其中，国内贷款为2.3万亿元，同比下降12.7%，连续四年弱于资金总量增速，表明银行端对房地产的资金投放力度保持紧缩。房企自筹资金、定金及预收款分别为6.5万亿元和7.4万亿元，同比分别增长3.2%和11.1%；个人按揭贷款3.2万亿元，同比增长8.0%。

房地产开发资金来源情况报告期内，中央坚定落实“房住不炒”，强化土地、金融、财税端的调控力度，不断巩固房地产长效机制成果。年初以来，销售市场表现活跃，土地市场竞争激烈，行业整体保持较高热度。但随着政策调控的持续作用，房地产销售压力加大；并且随着按揭降速、预售资金监管收紧，企业资金端的弱平衡被打破，房企暴雷事件频发，加重购房者观望情绪，下半年销售市场持续遇冷。而销售走弱又进一步加剧了房企流动性风险，形成了负循环效应。此外，资金与销售端的压力传导至土地市场，叠加多地提升土拍参与门槛，房企拓展的意愿与能力下降，土地市场降温明显。

四季度以来，房地产调整政策不断修正，按揭放款加速、土地出让规则优化、资金监管制度出台等措施，在资金及土地端均起到了一定的稳市效果。但短期来看，部分房企暴雷风险犹存，行业信用体系处于重构期，购房者信心修复进程仍不明朗，市场活力恢复或需要一定时间。

长期来看，新型城镇化建设仍在持续推进，“中心城市+城市群”对于经济要素与人口的虹吸效应愈发明显，城市居民对居住面积及住房品质提升的需求不断增强，房地产行业的发展前景依然可观。同时，正因为房地产行业在国民经济中的重要作用，行业的健康、稳定发展具有重要意义。未来“房住不炒”的调控态度仍将坚定，“稳地价、稳房价、稳预期”的指导思想不会改变，而且随着土地供应等长效机制的健全完善，保障性租赁住房等住房供应体系的不断丰富，将进一步巩固行业调控的成果，夯实行业中长期发展的基础，促进行业良性循环和健康发展。

二、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式、行业情况及研发情况说明

保利发展是房地产行业的龙头企业，主营业务为房地产开发与销售，并以此为基础构建成涵盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等在内的不动产生态平台，综合实力连续多年稳居行业前五，央企第一。2021年，保利发展位居《福布斯》世界排名第201位，行业领导品牌前三。

保利发展始终聚焦于核心城市及城市群，深耕国家重点发展区域，助力国家新型城镇化建设。公司始终坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅产品方面，形成“尊居、善居、品居、安居”系列，代表品牌有“天字”系、“和光”系等；在写字楼产品方面，形成“保利中心”、“保利国际广场”等品牌系列。此外，公司以百姓安居为己任，建成保障房超10万套，积极发展保障性租赁住房、拓展公寓业务；进驻25城助推城市更新，响应乡村振兴战略，助力全体人民共同富裕。

凭借出色的建设、运营、服务实力，保利发展在物业、酒店、商贸会展、购物中心、城市公建及旧城改造方面均取得长足发展，品牌成熟度与影响力进一步提升。保利物业致力于全业态管理，形成以社区居住物业服务为核心，以全域化管理、城市服务为引领的综合服务能力，并推出了“亲情和院、四时雅集、东方礼遇、星云企服、镇兴中国”等系列物业服务品牌；旗下保利酒店打造了包括“诺雅、雅途、郡雅、悦雅”的民族酒店产品品牌体系；在消费服务领域形成了“时光里”、“保利广场”、“若比邻”三大产品体系，以及“和熹会”养老品牌等多个服务行业标杆；在产业运营服务领域，打造了国际级赛事综合运营服务品牌，高质量承担武汉军运会、西安全运会服务；同时，福祉展、老博会等大型品牌展会也成为会展行业标杆。

三、报告期内核心竞争力分析

1、前瞻的战略引领

公司成立之初即前瞻性地确立了房地产开发主业在企业发展中的核心地位，牢牢地把握住中国城镇化进程及行业发展机遇。同时，在行业周期波动中，公司深刻理解行业发展特点，精准研判行业发展方向，并始终发挥战略引领作用，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，确保公司发展方向和国家产业方向高度契合。

随着房地产行业进入新的发展阶段，行业发展模式和外部环境愈加复杂多变。公司根据国家产业结构升级和行业发展变革，提出了“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”战略愿景，构建了涵盖商品房、保障房、保障性租赁住房、长租公寓等在内的多层次住房供应体系，完善了地产开发销售、商业运营、物业服务、资产管理、不动产金融等全产业链业务格局。

2、持续稳健的经营管理能力

公司始终秉承稳健发展的经营理念，恪守央企责任，凭借踏实稳健的管理作风，有效应对周期波动，长期保持行业领先地位。公司践行精益管理原则，搭建精益体系，强化管控监督，将精益理念贯穿业务全流程，为公司发展提质增效。公司坚持稳健安全的投资策略，始终保持投资定力，不盲从、不追高，实现公司规模的平稳扩张。

公司资产负债结构均衡稳健，债务期限及类型合理，各项指标满足“三道红线”的绿档企业标准，兼顾风险防范与规模扩张能力。公司现金流管理水平突出，公司连续4年保持经营活动现金流为正，销售回笼率长期保持在90%以上的行业最高水平。同时，公司现金流充裕，并在银行授信、公司债、中票等均有充足的资金头寸，具备较强的风险抵御能力。

3、多元化资源获取方式和优质的资源储备

公司拥有丰富的资源获取经验，建立了科学的投资体系，准确把握市场节奏，深度挖掘资源价值，保障投资决策的高效性与准确性。同时，公司具备多元化的资源拓展能力，构建了涵盖招拍挂、城市更新、产业拓展、兼并收购等在内的资源获取体系，形成了强大的资源整合能力，保障公司能够持续获得低成本项目资源。

凭借着出色的资源获取能力，公司储备了质地优良、规模合理的土地资源，近年来38个核心城市储备资源始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%，资源储备满足公司2-3年的开发需求，为公司的可持续发展提供保障。

4、企业文化形成强大的人才竞争力

公司从军中走来，在改革开放的浪潮中砥砺奋进，形成了以客户为核心，向上、向心、向善的企业文化，构筑成保利人才团队的精神底座和精神纽带，是公司发展壮大的强劲力量。公司员工对企业文化高度认可，对企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成强大的团队凝聚力。

公司秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神，锻造出雷厉风行、执行高效的管理团队。同时，凭借独特的企业文化，公司将投资、管理、营销、设计等专业人凝聚起来，形成发展合力，并且构建出贴近市场、从容应对行业变化的运作模式与管理机制，具备强大的生命力和战斗力。

5、行业领先的品牌影响力

公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，也是旗下房地产业务的主要运作平台。央企龙头是公司特色鲜明的品牌符号，提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在多元化拿地、合作开发、低成本多渠道融资、产品销售等方面均具备突出优势。公司自身严控质量安全、强化工程管理，产品质量、服务均在消费者中积累了良好的口碑。同时，公司积极响应国家号召，投身保障房、租赁住房建设，增进民生福祉；始终践行央企社会责任，在ESG领域实现公司可持续发展。年内，公司首次入选央企ESG-先锋指数、恒生A股可持续发展企业基准指数，不断强化有诚信、有担当、有作为的形象，提升品牌价值与影响力。

截至2021年末，公司已经连续十二年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，连续十九年荣获中国房地产百强企业称号，截至目前综合实力位列第二名。

6、创新进取的企业精神

“敢于创新、积极进取”是公司保持基业长青的核心优势之一，公司始终保持奋发向上的拼搏姿态，不断根据市场变化进行自我创新与突破。公司积极推进市场化的激励考核机制，在管理层持股、股权激励、员工跟投等方面均为央企地产的先行者和领先者。

公司坚持以体系改革、机制创新、资本运作等为手段，持续提升业务市场化水平及竞争力。公司在拥抱竞争的同时，始终对市场保持开放的合作态度，致力于与其他优质房企合作共赢，共同享受行业发展的红利。

四、风险因素

无。

五、报告期内主要经营情况

1、销售持续发力，城市深耕效果显著

2021年，公司把握市场节奏，灵活铺排推货，抢抓销售窗口，实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。

报告期内，公司38个核心城市销售贡献达78%。区域结构保持稳定，珠三角、长三角签约销售合计超过2800亿，合计销售占比达53%。单城签约过百亿城市17个，较2020年增加2个，合计销售贡献超3400亿元。其中广州、佛山合计实现销售规模超920亿，杭州首次突破300亿，南京、北京超200亿，东莞、上海、郑州、武汉等超100亿，城市深耕效果显著。

2、保持投资定力，合理补充高质量资源

报告期内，房地产销售及土地市场出现一定波动，公司保持投资定力。全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。同时，公司注重提升拓展质量及资源把控力，报告期内新增住宅货量占比85%，拓展权益比为72%。

2021年，22个重点城市实行集中供地制度，土地出让节奏发生变化。公司保持投资定力，在竞争激烈的首批供地中不追高、不盲从；在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时，迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。全年公司拓展楼面地价为6821元/平方米，同比下降8%。

公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，重点补仓销售贡献高的优质区域，本年新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%，较去年提升7个百分点。

3、收入规模稳健增长，利润规模小幅收缩

报告期内，公司实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%，主要受地产项目利润率下降影响。

报告期内，公司毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点，与行业利润率下行趋势一致。未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。2021年公司净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。

4、现金流保持健康，发展速度与质量兼顾

2021年公司实现回笼金额5020亿元，回笼率为93.8%，居于行业高位，公司已连续4年保持经营活动现金流为正。同时，公司提升资金管理精细度，释放存量资金，有效应对集中供地带来的资金峰值需求。在行业融资环境收紧、房企信用利差扩大的背景下，公司抢抓低成本资源，报告期内发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元。公司有息负债规模为3382亿元，综合融资成本约4.46%，较去年末下降31个基点，继续保持业内领先优势。

公司秉承稳健可持续的发展理念，在追求规模增长的同时，加强风险防范，保持健康的资产结构。截至报告期末，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。

5、全面推进精益管理，夯实提质增效成果

公司践行精益管理原则，将精益理念贯穿业务全流程。公司主动优化组织结构，在总部层面精简架构，加强引领与赋能作用；设立华东、华南两大区域共享中心，以标准化为抓手，促进区域资源整合；在区域层面进行组织裂变，提升市场聚焦度，保持管理的灵活性与扁平化；在产业层面进行整合，促进市场化发展。

在产品端，公司优化产品设计，提升产品得房率，增强产品竞争力。对天字系产品形成标准化手册，从户型、装标等方面进行规范，保障落地品质，打造产品标杆。

在成本端，公司将管控动作前置，在总图规划阶段完成成本介入，从设计源头压减成本；同时，深化集采改革，完善集采产品体系，并试行联合招标，有效压缩材料成本。

在运营端，公司加大新型建造体系的运用及关键节点的管控强化，持续提升开发效率，全年项目开盘平均时长较2020年缩短1个月。

6、不动产生态产业规模持续扩大

报告期内，保利物业业务能力持续增强，发展质量不断提升。截至报告期末，保利物业在管面积达4.65亿平方米，合同面积达6.56亿平方米，合同管理项目2428个。全年实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%。

保利商业积极扩展业务规模，截至2021年末，已开业购物中心35个，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市；开业面积247.5万平方米。保利酒管截至报告期末已开业酒店、会议中心20个，客房数近5000间。年内，保利商业和保利酒管作为第十四届全国运动会独家商业和住宿服务商，以专业的运营服务能力，为赛事的顺利举办提供保障。

公司积极践行国家战略，继续布局租赁租房市场，报告期末在营长租公寓项目43个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

不动产金融方面，公司基金累计管理规模超1700亿元，信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金TOP10”。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

第一部分“经营讨论与分析”

(二)公司发展战略

公司结合行业发展新趋势与市场新特点，基于“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”战略愿景，坚持以不动产投资开发为主，美好生活服务、产业金融等业务集群共进，实现企业高质量发展。

不动产投资开发是公司坚定的主业方向，公司将坚持做强做优开发业务。在“房住不炒”的政策引领下，坚持产品的刚性及改善性需求定位，回归房屋居住属性，不断提升产品设计与配套服务水平；坚持“中心城市+城市群”的城市深耕策略，提升城市研判精准度，把握区域市场结构性机会；发挥央企资源整合优势，创新拓展方式，加大城市更新等多元化拓展力度；加快项目开发建设进程，落地精益管理模式，细化考核与激励机制，促进运营效率提升。

以不动产投资开发为原点，围绕“让美好生活更美好”的企业使命，公司将积极发展和培育不动产产业链业务，在做好主业协同的基础上，持续提升不动产生态产业核心竞争力及市场化水平，聚力打造新的行业标杆。一方面，以产业链价值挖掘与资产经营为主线，持续优化产业布局和资源配置，巩固物业等板块的龙头地位，提升商管、公寓、会展等板块的运营能力与市场化程度，大力孵化健康养老等产业，完善综合服务布局；强化自持物业管理，打通全周期经营管理机制，提高资产收益水平。另一方面，以产业金融服务为基础，继续提升房地产基金管理规模和市场化程度，加强产业链投资及资本运作能力，推动产融结合，充分发挥产业金融在探索布局新兴战略业务领域的引领作用，打造新的利润增长极。

(三)经营计划

全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元，计划新开工面积4010万平方米，计划竣工面积4231万平方米。

(四)风险与机遇

在房住不炒的主基调下，房地产“去杠杆、降风险”的调控思路仍将延续。三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管等制度从筹资和经营活动两端对现金流进行监管，行业发展模式重构，房企经营承压，风险敞口加大，对企业融资和运营能力形成更大的挑战。同时，政策调控与利润下行带来的双重压力或将加速行业企业分化，竞争格局与环境将发生深刻变化，叠加区域市场分化加剧，行业波动增加，对企业的研判力、决策力与执行力提出更高的要求。此外，房企暴雷事件加重了购房者的观望情绪，信心修复尚需时间，市场短期的下行风险仍然存在。而随着市场回归合理性居住需求，消费者对于产品品质、房企品牌、多元服务的重视度日益提升，需要企业具备更强的产品力、品牌力与服务力。

面对地缘政治的动荡、疫情反复以及房地产市场复苏承压、行业分化加剧的不确定性等局面，公司将坚持以现金流管理为核心，狠抓资金归集，持续优化资产负债结构，强化抗风险能力。充分发挥绿档企业优势，积极拓展多元融资渠道，抢抓低成本资源。同时，加强对行业及市场的研判力度，保持战略的灵活性与精细度，把握行业模式、格局等变化带来的发展机遇，做大开发业务规模，持续提升行业地位。此外，公司将聚焦合理的住房需求，持续提升在产品设计、成本控制、运营管理、服务保障等环节的专业能力，并积极参与国家住房体系的完善与建设，强化公司有担当、可信赖的央企品牌形象。

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