南山控股（002314）2021年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所处的行业情况

　　报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业情况如下：

　　1、仓储物流业务

　　2021年，我国物流行业整体呈现稳中向好的发展态势，实体经济持续恢复拉动物流需求快速增长。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，全国社会物流总额为335.2万亿元，按可比价格计算，同比增长9.2%，两年年均增长6.2%，物流业景气指数平均为53.4%，较上年提高1.7个百分点。2021年全国社会消费品零售总额440,823亿元，同比增长12.5%，全国网上零售额130,884亿元，同比增长14.1%，快递业务收入和业务量分别完成1.04万亿元和1,085亿件，同比分别增长18%和30%。高标仓市场需求保持稳定增长，电商的持续渗透和新业务模式的涌现、制造业升级进程中供应链物流需求的增长以及RCEP落地对区域化贸易和物流的促进是“十四五”期间国内高标仓需求增长的三大引擎。据世邦魏理仕发布的《2022年中国房地产市场展望》显示，2021年全国19个城市高标仓净吸纳达到660万平方米，同比上升60%，相比2017年历史最高纪录提升40%。根据商务部等22部门制定的《“十四五”国内贸易发展规划》，到2025年全国社会消费品零售总额达到50万亿元左右，其中电子商务交易额达46万亿元左右，网上零售额达17万亿元左右，对高标仓的需求将持续保持高速增长。在市场供应方面，2021年全国高标仓总体供应量较上年增长18%，新增供应主要集中在我国东部地区，其中南京、嘉兴和苏州等城市新增供应量排名靠前。从整体上看，近几年各地政府对于物流仓储用地的出让比例和绝对数量仍呈下降趋势，因此除了通过传统的招拍挂获取新的项目，二手项目收并购成为业内企业规模扩张的重要方式。据公开资料显示，2021年包括深国际、黑石、易商、凯德和领展等在内的境内外开发商和投资者在国内都有收并购项目落地。此外，国内仓储物流资产的公募REITs发行工作在年内有实质性落地。2021年6月21日，首批上市的9支公募REITs中，中金普洛斯仓储物流REIT和红土创新盐田港（000088）物流REIT两支产品以仓储物流基础设施为底层资产；由于仓储物流市场需求稳定增长叠加优质新增项目稀缺，两支产品上市以来深受投资者的认可。2021年12月31日，发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，加强基础设施资产优化整合，推动更多符合条件的项目发行基础设施REITs。2022年1月29日，财政部、税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》针对公募REITs资产重组及发行阶段的税收环节予以优化，降低发行成本。仓储物流资产公募REITs的成功发行和相关政策的不断明确及完善，将有利于推动盘活存量资产、形成投资良性循环，投资者及开发商对行业的兴趣也将进一步提升。

　　2、房地产开发业务

　　报告期内，在中央坚持“房住不炒”定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”总基调下，国家陆续出台了多项房地产调控政策，如重点房企“三线四档”、房贷管理“两道红线”、重点城市拍地“两集中”和因城施策等，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　2021年，全国商品房销售规模继续保持增长，但增速有所放缓。据国家统计局数据显示，全国商品房销售面积179,433万平方米，同比增长1.9%，增速较上年下降0.7个百分点；销售金额181,930亿元，累计同比增长4.8%，但增速较上年下降3.9个百分点。受涉房信贷收紧影响，年内市场销售表现出“前高后低”的特点，下半年市场购房情绪明显转冷。分区域来看，东部地区和强一二线城市仍为全国商品房销售规模的主要支撑，中西部、东北地区的弱三四线城市表现疲软。

　　在土地成交方面，主要城市土地供求缩量，楼面地价有所上涨，但溢价率降低。根据中指研究院统计，2021年全国300城推出住宅用地规划建筑面积12.3亿平米，同比下降9.6%；成交规划建筑面积8.8亿平米，同比下降25.2%；宅地成交楼面均价为5,522元/平米，同比上涨23.9%，平均溢价率11.1%，较2020年同期下降4.21%。

　　在房地产开发投资方面，“三条红线”下房地产企业投资和扩张动能承压，房地产开发投资增速下滑，新开工增长乏力。2021年，全国房地产开发投资147,602亿元，同比仅增长4.4%，增速较上年下降2.6%；房屋新开工面积198,895万平方米，同比下降11.4%。此外，随着调控的持续深入，房地产行业金融属性将持续削弱，消费属性不断增强，高增长、快周转的模式难以持续，行业格局将出现新的变化，高质量发展将取代高速度发展模式，现金流结构稳健、具备强运营能力保障回款增长与利润稳定的企业将在行业新竞争格局中保持并凸显优势。

　　3、产城综合开发业务

　　在加快构建“双循环”新发展格局、大力支持实体经济发展的政策基调下，产业结构升级与区域产业空间重构进一步激发产城综合开发业务活力；同时，各地政府对行业的重视度、管理的规范化和精细化程度也在不断加强。2021年，北京、上海和广州等城市，在各自的“十四五”产业规划中都提出要加强推进“主题产业园区”建设，引导产业园区从综合性园区转向主题、特色园区发展，产业用地回归“制造业载体”和“关键性生产资料”属性。

　　在政策方面，政府对工业用地的使用要求和标准进一步明确，管理的规范化和精细化程度不断加强。2021年3月16日，自然资源部修订了《工业项目建设用地控制指标》，其目的是进一步规范工业项目建设用地管理，促进土地资源节约集约和高效利用。广东、江苏、四川、青岛等多地公布了“标准地”相关政策，通过事前约定投资强度、亩均税收等指标，可以充分激发市场主体活力，实现土地要素市场化配置目标，提高土地集约利用水平。随着城市不断聚集发展，在集约有限的城市空间内，土地资源变得越来越紧张，“工业上楼”作为创新模式受到越来越多的关注。2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法，提出要推广“工业上楼”模式。

　　此外，年内共有4只产业园区公募REITs成功发行，募集资金超过90亿元，显示了资本市场对产业园区作为实体经济载体和新基建重要发力点的认可。产业园区资产退出通道的打通，有利于行业建立“募投建管退”的业务闭环，也吸引了包括星峰、华平、摩根、丰树和凯德等资本纷纷进入，行业竞争越发激烈。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　（一）主要业务及模式

　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。

　　1、仓储物流

　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化、物流基金、公募或类REITs等工作，逐步建立“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。

　　报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，成功引入权益资金，并积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，为公司长远发展积蓄力量。截至2021年12月31日，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积达900万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。

　　2、房地产开发

　　公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。

　　报告期内，南山地产以招拍挂、收并购和合作开发等多种形式拿地，在长三角、粤港澳大湾区、华中及成渝地区的核心城市获取多个优质项目，目前主要开发区域位于上海、深圳、苏州、南通、无锡、合肥、宁波、武汉、长沙、福州、成都、东莞等重点城市；同时，继续坚持“以现金流为龙头、以运营为核心”的管理思路，深化运营管控一体化及业务流程标准化，持续提升项目开发效率与生产能力。

　　3、产城综合开发

　　公司产城综合开发业务结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，进一步明晰“聚焦主题产业园区”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业真正的痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域的繁荣和提升。报告期内，公司明确产业定位，积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、成都、重庆等重点项目。报告期内，新获取土地415亩，落地南京浦口、浦和、重庆等项目，成功签约滁州项目，产城综合开发业务已由点到面初步形成规模，品牌影响力进一步扩大；与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。

　　4、其他

　　公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。

　　（二）报告期内经营情况

　　2021年，全球经济持续复苏，但疫情持续反复仍是经济复苏进程中的最大不确定因素，复苏不充分、不均衡的现象依然普遍存在，通胀高企加速各国财政、货币政策转向。面对复杂严峻的经济环境，通过科学统筹疫情防控、推动经济结构化转型和建立内外双循环相互促进的新发展格局，我国国民经济持续稳定恢复，全年GDP同比增长8.1%，保持全球领先地位；但由于疫情持续扰动以及供给冲击等原因，下半年经济增速放缓，供需矛盾凸显，年底中央经济工作会议明确指出我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，强调明年经济工作要“稳字当头、稳中求进”。在此背景下，公司紧紧围绕年初制定的经营计划，持续深耕主营业务，健全激励机制，加强业务间的协同，不断提升管理效率，取得了较好的成绩，具体情况如下：

　　1、仓储物流业务

　　2021年，宝湾物流业务实现营业收入147,201万元，同比增长24.7%；经营净现金流108,597万元，同比增长41.9%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。

　　（1）主要园区运营情况

　　报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为94.5%。

　　（2）项目拓展情况

　　宝湾物流根据发展战略规划积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市。通过投资拿地与项目收并购等手段，落实北京文投、江门鹤山二期、西安乾龙3个项目，年内新增获取土地面积共668亩，土地获取方式多元化成为常态。此外，依托自身专业能力，新增东莞管理输出项目，管理输出规模持续扩大，品牌影响力进一步提升。

　　（3）融资情况

　　2021年1月，宝湾物流成功发行中期票据，发行额度5亿元，发行利率4.13%。2021年7月，宝湾物流成功发行永续中票，发行额度7亿元，发行利率5.3%。2021年8月通过重庆联合产权交易所以公开挂牌方式增资扩股引入投资者杭州萧山平安基石贰号股权投资有限公司，获取现金增资35亿元。中票及永续中票的成功发行和权益资金的引入进一步凸显了资本市场对宝湾物流资产质量的高度认可和未来发展的信心。

　　（4）项目工程进展情况

　　2021年，宝湾物流通过对工程施工现场进度节点加强管理与考核，按计划交付武汉青山宝湾、宁波镇海宝湾、宁波空港宝湾等11个项目，新增竣工面积102.1万平方米。

　　2、房地产开发业务

　　2021年，面对外部环境变化，南山地产采取以经营提效、防范风险和适应市场变化为主的整体应对策略，同时提升投资质量，强化财务管控，加强回款，确保流动性安全。

　　（1）项目拓展情况

　　南山地产不断深化投资战略布局，补充资源储备，增强业绩保障能力。报告期内通过招拍挂、联合竞拍、收并购等方式累计获取土地21宗，新增土地面积111.3万平米，总规划建筑面积244.7万平米，权益规划建筑面积156.8万平米，权益地价总额约150.4亿；其中，合并报表范围内新增土地11宗，并表口径总规划建筑面积125.4万平米。新增投资的项目主要布局在上海、深圳、苏州、无锡、武汉、成都、东莞等9个城市，均位于长三角、长江中游、成渝及粤港澳等地区的核心一线及强二线城市。

　　（2）项目销售情况

　　南山地产坚持稳健经营策略，持续提升经营质量，积极应对行业变化，在市场整体转冷的形势下攻坚克难，全年累计实现全口径销售金额218亿元，权益销售金额159.5亿元，其中，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额125.3亿元，同比增长22.0%。

　　（3）项目运营情况

　　南山地产存量物业运营能力持续提升。多个项目的运营结果均创历史最好水平，同时，公司在探索的两个轻资产运营输出项目，长沙溪悦荟、苏州山塘渡均已于年内顺利开业。

　　（4）融资情况

　　根据国家融资管理要求，公司主动降负债，有效管控“三道红线”指标，报告期末三道红线均处于健康状态。南山地产通过加强回款、优化现金流、多元融资（如发行反向保理供应链ABN）等多种方式，保障公司现金流安全垫，控制融资成本。

　　报告期内，南山地产主要经营指标完成情况如下：

　　（1）新增土地储备项目

　　（2）累计土地储备情况

　　（3）主要项目开发情况

　　（4）主要项目销售情况

　　（5）主要项目出租情况

　　（6）土地一级开发情况

　　（7）融资途径

　　（8）发展战略和未来一年经营计划

　　未来，房地产开发业务将坚守“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，继续深耕已布局区域，持续提升运营管理能力，加强产品创新，打造精品化项目。积极探索多元化业务转型创新。2022年，将以管理提效、产品力提高、控制风险、适应市场变化为主，严控杠杆的同时保持适度规模，加强销售促回款，确保经营现金流。

　　（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2021年12月31日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为458,705.77万元。

　　3、产城综合开发业务

　　2021年，产城综合开发业务发展方向进一步清晰，各项工作稳步推进。项目运营方面，岗集综合交通物流港启动区一期开园运营，仓储出租率100%；重庆汽车公园启动区已开放，一期住宅首开去化率达90%；南京浦口智芯科技港开工前已实现40%招商去化；上海长三角影视中心工程建设有序进行，首批影棚完工并已投入使用；新都科技园满租运营，年内成功申报成都市小企业创业基地项目；德阳科技园按计划完成阶段性建设与销售目标；西安智造园完成建设改造，并实现满租；无锡车联网小镇显现示范效应，住宅部分引入博世智能终端控制系统并已全部交付使用，同时依托首个国家级江苏（无锡）车联网先导区优势，产业部分成功引入全国首个L4级室内自动泊车场景，智能网联示范场景覆盖小镇周边40平方公里范围、道路里程123公里。项目拓展方面，报告期内新获取土地415亩，包含南京浦口智芯科技港、浦和智造园、贵阳科技产业新城3个新项目和重庆汽车公园产业地块，并签约滁州项目。报告期内，主要经营指标完成情况如下：

　　（1）新增土地储备

　　（2）期末累计土地情况

　　（3）主要项目开发情况

　　（4）项目销售情况

　　（5）项目出租情况

　　

　　三、核心竞争力分析

　　1、仓储物流

　　（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先

　　宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs政策等资产证券化发展趋势下，随着资本闭环模式的落地，未来发展潜力和增长空间较大。

　　（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强。

　　宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累丰富的经验，各项能力处于行业领先水平。同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升。创新“仓库+”延伸业务模式，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，持续增强业务竞争力。2021年，宝湾物流获得“2020年度全国物流十佳仓储服务商”、“最佳仓储管理企业奖”、“2020全国仓储地产企业二十强企业”、“2021中国物流园区企业综合竞争力TOP10”、“2021中国物流优秀服务商”，在业内的品牌影响力不断增强。

　　2、房地产开发

　　（1）聚焦核心城市深耕，资产结构优质

　　南山地产坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，持续在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市深耕布局，资产结构优质，抗风险能力强，尤其在“房住不炒”的政策主基调下，核心区域优质项目的价值凸显。同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，债务杠杆控制在行业优秀水平，建立起一定的市场竞争力。

　　（2）较强的项目运营管控能力

　　南山地产坚持“以现金流为龙头，以运营为核心”的管理思路，持续深化提高运营效率，建立健全以经营为导向的产品标准化体系，对产品的品质进行研发、打磨，提升产品市场竞争力，实现整体经营提效，具有较高的运营周转效率与较强的生产能力。

　　3、产城综合开发

　　（1）具备较强的资源整合能力

　　产城综合开发业务准确契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，实现资源有效协同并取得良好成效。

　　（2）专业化的项目运营管理能力

　　产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式，初步形成了产业园区、特色小镇、产业新城等多业态梯队式发展格局，积累了一定的开发和运营经验，正逐步向专业化、规模化方向迈进。

　　

　　四、主营业务分析

　　1、概述

　　2021年，面对新冠疫情反复冲击和外部环境复杂多变带来的重重挑战，公司把握高质量可持续发展的主线，夯实主业根基，创新激励机制，拓宽融资渠道，完善投资标准与风控体系，积极探索新业务，持续推动数字化建设，经营效益稳步提升。

　　报告期内，实现营业收入1,118,020万元，同比下降0.5%；经营净现金流301,210万元，同比增长257.9%；归母净利润97,597万元，同比下降24.5%。

五、公司未来发展的展望

　　2022年，是我国进入全面建设社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军的重要起步之年，也是“十四五”战略规划贯彻实施的关键之年。从全球来看，在新冠疫情持续爆发、地缘政治冲突加剧、能源价格不断上涨和供应瓶颈仍未消退的形势下，全球经济复苏放缓，世界银行下调2022年全球经济增长预期至4.4%。从国内来看，在供给冲击、需求疲软、预期转弱三重压力下，经济仍有下行压力，但考虑到十四五规划全面落实，稳增长政策对经济支撑力度加大，货币政策边际宽松，财政政策力度前置并更加注重结构性发力，经济下行仍有“底”；同时在“双循环”新发展格局的统领下，随着结构性改革的深入推进，中国经济的潜在增长空间将充分释放，经济继续保持高质量发展。

　　2022年，公司的主营业务发展面临着机遇和挑战并存的复杂局面。从行业发展来看，仓储物流业务保持良好的发展态势，互联网零售快速发展、居民消费升级等因素带动高标仓需求增长，公募REITs税收优惠政策出台进一步助力物流企业发展提速，但物流仓储用地供应收紧，优质资源获取难度和成本提升；房地产行业坚持“房住不炒”定位，2021年调控政策加码，坚决出清杠杆，给行业带来较大冲击，但行业基础容量与基本逻辑未变，房地产作为支柱产业，“稳定器”作用将继续发挥；产城综合开发业务随着“十四五”规划的落地，作为产业升级的基础配套载体，在政策的指导和扶持下，产业园发展模式逐步由“量变”转向“质变”，迎来新的发展机遇。在此背景下，公司将进一步夯实主业根基，以推动高质量可持续发展为主线，结合国家战略导向，把握行业发展趋势，前瞻布局，优化资源配置，提升核心竞争力，加强内部管理，注重业务协同，切实提升经营管理水平，重点做好如下工作：

　　1、仓储物流业务

　　2022年，公司将坚定发展仓储物流战略性主业，进一步完善网络布局，积极探索“仓库+”业务，持续推进资产证券化，优化创新宝湾物流商业模式，提升业务可持续发展能力。主要措施包括：

　　（1）稳步提升管理资产规模。坚持“稳健发展、优中选优”的原则，以完善网络布局、拓展业态类型、丰富合作模式为主攻方向加快项目开拓，重点聚焦环首都、长三角及粤港澳大湾区优质地块；推进管理输出业务模式，充分利用内外部资源，尝试与基金合作，寻求资产收购机会，提升资产规模和品牌影响力；加强行业、城市研究，关注政府土地供给端、客户用仓需求端的长期演变趋势，细化完善以收并购为主要拿地方式下的优质项目的评判标准，进一步梳理投资逻辑，加强项目研判和投后管理能力。

　　（2）优化创新商业模式。把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，建立“募投建管退”的资产管理能力，持续推进资产证券化、物流基金、公募REITs（或类REITs）等工作，优化提升资产效益，打造业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式。

　　（3）加强工程管理。2022年计划开工及继续建设项目16个，公司将加强对施工现场进度节点管理考核，确保实现工程建设的安全、质量和工期总体目标；加强供应商管理，严格落实“优胜劣汰”，做好供应商库管理；结合市场变化和客户需求，持续优化设计标准，注重产品研发；完善工程管理模式，借助数字化手段，强化全国工程一盘棋，细化、优化工程成本管理；提升工程人员能力素质，制定内部培训计划，提高工程人员管理能力和专业能力。

　　（4）坚持“城市深耕、商务下沉”的策略，强化商务核心竞争力。加强商务过程管控及团队建设，持续优化CRM系统，商务工作流程进一步专业化、规范化；加强重点行业及市场区域研究，及时调整商务策略，挖掘头部客户，提升仓库预租率；做好客户管理及客户关系维护；持续加强品牌建设与推广，着力提升宝湾物流品牌知名度和影响力。

　　（5）推进园区智慧化管理和增值服务。继续推进智慧园区管理系统的实施和优化，深化科技赋能，完善、优化智能园区系统功能，加强对园区大数据的挖掘分析及其在安全管理、成本管控和效率提升方面的应用，提升园区运营线上化、智能化，并积极挖掘智慧园区平台带来的增值空间。

　　（6）关注企业环境、社会、治理绩效（ESG）的投资理念和企业评价标准，利用园区屋顶资源，积极探索屋顶光伏业务，提升企业可持续发展能力。

　　2、房地产开发业务

　　2022年，公司将坚定发挥地产业绩支撑作用，坚定城市群深耕策略，以多种方式做好土地战略性储备工作，持续强化运营管控能力和产品力，平衡推进传统业务与转型业务发展，发掘地产业务增长潜力。主要措施包括：

　　（1）坚持城市布局目标，灵活创新拓展方式。抓住城市群发展契机，坚持深耕重点城市，聚焦布局长三角、粤港澳大湾区及华中、成渝等地区。公司将加强区域研判能力，把握结构性机会，在对存量土地市场保持密切关注的同时，灵活创新拓展方式，不断加宽拓展渠道，持续优化资源储备。

　　（2）积极推动业务转型。在坚持“均衡、稳定、可持续”的规模化发展策略指导下，公司一方面继续加强传统的住宅开发，实现规模增长目标，提升住宅开发业务盈利的稳定性和抗风险能力；另一方面，结合国内经济形势走向和公司发展战略，积极应对因城施策带来的城市更新模式变化，实质性推动持有业务发展；适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的多元化业务形态。

　　（3）继续完善大运营管控模式，聚焦经营品质提升。深化“以现金流为龙头，运营为核心”的管理思路，围绕产品力、品牌服务、风控能力等方面，探索建立评价标准，持续强化运营落地，提高管理效率与质量；推动公司制度及流程的优化，强化合作项目管控，创新考核与激励机制，提升内部管理效率。

　　（4）加强资金管理，保持经营环境稳健。提高资金计划管控能力，对资金和资源进行合理配置；加快销售回款，提高资金回笼效率管理，保障三道红线安全，为投资拓展、企业转型积聚资源；继续拓宽融资渠道，借助政策空间，加大融资力度。

　　3、产城综合开发业务

　　2022年，公司将坚定实施产城业务培育发展策略，聚焦主题产业园区，进一步清晰业务发展思路，严格筛选优质项目，把握发展节奏，协同资源，精耕细作，创新融资，提升产城品牌行业影响力。

　　主要措施包括：

　　（1）打造优质标杆项目。进一步提升产业思维，加强与轻资产运营商、产业方的合作，提升资源导入能力；强化园区运营能力，提升园区服务水平；加大招商稳商力度，推动产业聚集，完善园区业态布局；统筹项目建设节奏，确保质量安全达标，打造产业聚集、特色鲜明的园区。

　　（2）合理安排项目投资节奏，做好优质项目拓展。加快项目前期工作，稳步推进项目拓展，根据公司战略和发展规划，研究明确产城投资的方向、区域和产品类型，重点推动粤港澳大湾区、长三角区域项目拓展工作，并根据产品特征制定相应的投资评价标准，建立和完善投资流程。

　　（3）强化资产管理思维，拓宽投融资渠道。尝试“合作开发运营+资本（金）协同”的开发运营模式，在借助合作方产业IP资源和资金资源的同时，研究轻重资产结合运作的可行性，围绕打造“募投建管退”的业务闭环，创新投融资合作模式。（4）持续做好核心能力建设。在现有项目基础上，重点培育发展产城团队在项目投融资、策划规划、产业合作、项目运营等方面的核心能力，持续优化产城标准化管理体系，搭建专业条线委员会制度，完善专家库资源，打造一支有活力、专业化、敢打敢拼的业务队伍。

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