荣盛发展（002146）2021年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所处的行业情况

　　（一）宏观经济运行回顾

　　2021年，疫情变化导致全球经济复苏跌宕起伏，多重因素推动全球通货膨胀持续上升。面对复杂严峻的国际环境和国内疫情散发等多重考验，我国科学统筹疫情防控和经济社会发展，加强宏观政策跨周期调节，加大实体经济支持力度，国民经济持续恢复发展，实现“十四五”良好开局。2021年，我国经济总量突破110万亿元，国内生产总值比上年增长8.1%，经济增速在全球主要经济体中名列前茅。

　　（二）房地产政策调控和市场运行回顾1

　　2021年，中央坚持“房住不炒”的总基调，房地产行业持续去杠杆控风险。上半年，房地产市场需求持续释放，部分城市房价持续上涨。为遏制局部区域市场过热趋势，房地产调控不断加强，“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，实施热点城市住宅用地“两集中”出让。“因城施策”调控进一步深化，热点城市加码限购限贷等行政手段，加强预售资金监管，十余座城市先后实施二手房指导价或类似政策。下半年，随着房地产市场快速降温，房地产开发企业的流动性风险渐渐显露。第三季度末房地产调控政策开始出现调整，人民银行提出“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。报告期末，房地产开发企业的融资和居民按揭贷款环境有所缓和，部分城市行政政策边际放松，30多个市县出台财税补贴等刺激性政策。

　　2021年度房地产多项指标创历史新高，但下半年房地产市场进入下行通道，部分指标增速降至近六年来最低水平。

　　1、商品房销售规模小幅增长，区域分化加剧

　　2021年，主要受上半年销量支撑，商品房销售面积、销售额再创历史新高，商品房销售面积179,433万平方米；商品房销售额181,930亿元。房地产市场在2021年上半年和下半年反差较大，上半年商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；下半年房地产销售面积90,798万平方米，同比下降14.9%。

　　市场区域分化加剧，东部地区市场销售显著好于西部和东北地区，一线城市及部分热点

　　1 本部分数据来自国家统计局。

　　城市相对稳健，并在年末率先出现止跌迹象。

　　2、土地市场供需双降，房地产开发投资增速放缓

　　2021年，是部分热点城市住宅用地“两集中”出让元年，土地市场供需节奏重新调整。伴随市场热度变化，土地出让规则不断完善。3月份前后的第一批集中供地的平均溢价率较高，市场购地热情高涨，随着下半年市场出现下滑信号，土地市场也随之降温，多个城市出现土地流拍案例。2021年，房地产开发企业土地购置面积215,920万平方米，规模为2001以来最低；比上年下降15.5%，已连续3年负增长。土地成交价款同比增长2.8%。

　　2021年，全国房地产开发投资147,602亿元，同比增长4.4%，两年平均增长5.7%，增速为近年来低位。从季度数据看，第三季度和第四季度的房地产开发投资增速分别为下降0.8%和下降7.7%。

　　3、房地产融资环境整体偏紧，融资规模降至近年来低位

　　2021年房地产新增人民币贷款3.8万亿元，为2016年以来的最低水平。2021年末，全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速为2005年（央行开始公布该指标）以来最低值。

　　分季度看，第一季度房地产信贷融资为1.67万亿，同比下降4.6%，第二季度房地产信贷融资同比下降39.5%，第三季度房地产信贷融资同比下降57.3%。前三季度的房地产融资逐渐收紧。第四季度央行提出“两个维护”政策，但效果还未显现。

　　4、国房景气指数上半年上升态势，下半年开始持续回落

　　2021年，年初房地产市场需求持续释放，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”2月上升至101.45。随着房地产调控不断加强以及疫情反复“国房景气指数”从3月开始逐渐回落，12月降至100.36。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　（一）公司所从事的主要业务

　　报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。在房地产开发区域布局上，公司已基本形成了“两横、两纵、三集群”的战略格局。

　　近年以来，公司持续以面向首次置业和改善性需求的普通住宅为主导产品，致力于通过提供高性价比的产品，为项目所在地客户营造“自然的园，健康的家”，缔造新型生活方式。

　　经过长期不懈努力，目前公司已基本形成了以房地产开发为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，以实业、设计、酒店、商管、互联网等相关专业公司为辅助支撑的业务发展格局。在当前复杂的经济和政策环境下，上述层次分明的业务格局更能顺应市场变化，保障公司未来质量、规模、速度的协调发展。

　　（二）2021年度公司主要经营情况

　　1、报告期总体经营情况总结

　　2021年，是房地产行业面临巨大挑战的一年，尤其下半年以来，涉房金融政策不断加紧、疫情影响反复、市场预期悲观持续，面对外部环境的急剧变化和市场压力，公司提前预判，早做准备，年初即采取了系列应对措施，报告期，公司上下披荆斩棘、砥砺同心，克难攻坚、奋力拼搏，实现了持续稳定发展。

　　（1）年度签约任务完成情况良好。报告期，公司签订商品房销售合同面积 1,204.22 万平方米，同比增长 2.53%；合同金额 1,345.58 亿元，同比增长 5.87%，完成年度签约计划的 103.51%。

　　（2）开工、开盘、竣工有序推进。2021年，公司不断强化项目建设的运营管控。一方面，公司积极响应国家号召，持续投入到疫情防治工作中；另一方面，多方协力，通过各种措施力保项目开发、销售的有序推进、安全运营。报告期，公司实现开工 487.76 万平方米，完成年初开工计划的 99.31%；实现竣工 627.46 万平方米，完成年初竣工计划的 87.30%。

　　（3）土地储备结构更加合理。报告期，面对疫情反复、融资收紧和市场下行压力，公司投拓工作审时度势、顺势而为。上半年，聚焦优势城市，在杭州、徐州、芜湖、广州等重点发展城市积极补充土地储备，深耕优势区域的同时，不断提高城市量级；下半年，及时调整投拓策略，重点解决遗留问题。报告期，公司先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角区域的 16 个城市获得土地 29 宗，规划建筑面积 303.19 万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积 3,468.90 万平方米。

　　（4）公司成长性获得投资者高度认可。报告期，公司继续保持中证500、深港通标的股和MSCI明晟中国指数成分股等重要指标股的地位，公司的行业知名度、市场占有率持续提高，获得了2021中国指数研究院沪深上市房地产公司综合实力TOP10第5位、2021中国指数研究院沪深上市房地产公司财富创造力TOP10第5位、2021中国指数研究院沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10第7位、2021中国指数研究院沪深上市房地产公司投资价值TOP10第8位，稳居2021中国房地产百强企业第16位。

　　2、报告期公司各板块的经营情况

　　（1）城市地产板块

　　报告期，在国家政策调控的大背景下，城市地产板块适时调整经营策略，以“去库存、保回款、稳开工、保交房”为导向，不断提升产品力与服务力，谨慎控制投资力度，积极降杠杆，加强项目的销售力度，加大回款力度。

　　地产签约总体保持平稳，全年实现签约面积 1,140.29 万平方米，实现签约金额1,291.60 亿元。报告期先后开展“百盘争霸”、“颗粒归仓”、“国庆专项行动”、“四季度业绩保卫战”等专项行动，全力以赴去库存；结合疫情实际，积极推行“家在荣盛”和“荣易通”两大营销平台；完善营销管控体系，加强示范区形象品质管理，多措并举；持续深耕，牢牢保持重点区域市场龙头地位，在沧州、蚌埠、廊坊市区、三河、文安、忻州、张家界、汉中、邹平等地区，市场份额保持第一。

　　强化运营管控，优化产品质量。全年实现开工 416.33 万平方米，竣工 595.42 万平方米。完成绿智健主题“生命绿洲”概念产品体系研发，并在今年的新项目中落地使用。继续开展巡检督促、星级评定、排雷筑基，有效推进质量标准落地，四星级以上项目占比进一步提高，湖南岳麓峰景、浙皖荣盛华府捧得“广厦奖”，沧州四季花语获得“中国钢结构金奖”。

　　（2）康旅板块

　　报告期，康旅品牌实力持续增强。项目开发方面，首次进驻大西南核心城市重庆，补充川渝空白；入驻溧阳，实现大上海板块项目落地。项目建设上，推动“工程策划作业指导书”落地，严把开工、开盘、交付等重要环节，计划开工21个批次全部完成，计划开盘17个批次全部完成，计划交房9个批次全部完成，其中4个批次实现提前竣备交付。

　　酒店运营方面，2021年酒店实现营收9.96亿元，同比增长15%。旗下酒店多次参与抗疫、冬奥等专项行动，收获较高社会赞誉。报告期，酒店公司共获得国家级大奖13项，包含有“2020-2021年度消费市场文旅行业影响力品牌奖”、“金枕头-最受欢迎酒店品牌奖”、“金马奖-最受消费者欢迎中国民族品牌酒店集团”、“星光奖-中国最具发展潜力酒店管理公司”等，“荣盛康旅酒店公司”品牌在行内排名相较2020年度晋升了11个顺位（24名），全服务饭店规模晋升至第18位（同比提升5%）。并在2021年12月荣升为中国饭店协会特邀副会长单位。

　　（3）产业新城板块

　　报告期，产业新城坚持“稳中求进”的发展思路，开启六五规划新征程，树立“深耕、外拓、创新、合作”新发展理念，推动精细化、稳健化、多元化发展。园区围绕特色产业和新兴产业前瞻性布局，产业聚集度、融合度、协同度显著提升，招商吸引力不断提升，一些科技含量高，有带动作用的优质项目相继落地，如固安园区的北京化工大学低碳技术及人工智能产学研基地项目、运载火箭精密零部件研发及生产项目，蔚县园区的太行山云计算数据中心项目、新型墙体环保材料项目，香河园区的华海云谷云计算数据中心项目等。

　　报告期，产业新城在开发运营、业态布局、园区服务等方面的核心竞争力日益凸显，行业地位不断巩固，蝉联中指院“2021中国产业园区运营十强企业”第七位、“2021中国产业园区运营商综合实力TOP10”第七位，荣获中指院“2021中国产业新城运营商综合实力TOP10”第八位，荣获克而瑞“全国产城发展商综合实力TOP30”第八位。

　　（4）物业板块

　　2021年1月15日，荣万家正式在香港主板敲钟上市，股票代码：02146HK，发行价格13.46港元/股，募集资金12.65亿港元，成为2021年首家赴港上市的物业公司。报告期，荣万家持续发展物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大核心业务线，聚焦品牌引领及客户。

　　客户满意度超行业均值，荣获百强企业排名TOP17、品牌价值百强TOP14、华北品牌企业20强TOP5、上市公司20强TOP17。

　　（5）其他板块

　　报告期，实业公司2021年全面实施标准化管理，53个评星项目中获四星及以上项目42个，占比79.25%；稳步推进项目工程进度，实行月度、季度联查制度，提升项目综合管理水平，56个交房项目全部按照计划节点完成。

　　报告期，设计公司标准化及创新成果丰硕，创新性完成立面标准化节点库系统，获国家版权局计算机软件著作权2项，获河北省工程勘察设计咨询协会优秀项目2个；总分制模式初步形成；协同设计系统全面上线，专业化、协同化工作水平再上新台阶。

　　报告期，互联网公司依托互联网数据中台，不断创新研发，加快价值转化，落地ROR专项、OKR平台等数字化项目，提高公司数字化管理水平；稳步推进CMP线上交圈计划，促进管理体系再升级；加快实现数据资产化进程，数据中台基座打造成型，208个指标标签库基本形成。

　　3、报告期公司的经营与发展情况

　　（1）新增土地储备项目：

　　报告期，面对疫情冲击、融资收紧和市场下行压力，公司投拓工作主动适应形势，新增土地储备 29 宗，计容建筑面积 303.19 万平方米；购地金额 123.42 亿元，权益购地金额80.19 亿元。

　　（2）累计土地储备情况：

　　截至报告期末，公司在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市储备了较为充足的土地资源，总建筑面积 3,468.90 万平方米。

　　（3）主要项目开发情况：

　　（4）主要项目销售情况：

　　（5）主要项目出租情况：

　　（6）土地一级开发情况

　　（7）融资途径：

　　报告期，公司不断拓展融资方式和品种，截至报告期末，公司融资余额 554.91 亿元。

　　（8）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　截至2021年12月31日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额为3,690,198.49万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此项担保是必须的。

　　（9）跟投情况：

　　《荣盛房地产发展股份有限公司“创享计划”实施办法（试行）》自 2017 年度第九次临时股东大会审议通过后，开始正式实施。该计划的实施进一步提升了项目获取的质量和项目运营效率，更大程度上将员工个人利益与项目经营效益、项目品质进行挂钩，实现股东、公司和员工的收益共享、风险共担。2021年度，公司新增跟投项目11个，跟投资金共计1,003.79万元。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　自成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势。经过多年的用心打造，确立了多项具有荣盛特色的核心竞争力。

　　1.公司不断完善的区域战略定位。

　　作为河北省首家在A股上市的房地产企业，公司凭借前瞻的战略思路、稳健的发展理念，确立并不断完善自身独特的战略定位，确立了以地产为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，其他相关产业为辅助支撑的“一主、三柱、多支撑”的新产业（300832）发展格局。目前，公司已基本形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局。城市结构、区域布局更加均衡、合理，长三角已成长为公司主要的销售区域。

　　2.实现项目全国化布局。

　　公司房地产开发业务已经基本形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局，“两横”指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”指以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边城市的布局，已实现覆盖辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西、浙江、安徽、湖南、湖北、陕西、四川、广东、天津、重庆、海南、云南、内蒙古等16个省、2个直辖市、1个自治区的70多个城市，涉及房地产项目300多个。

　　公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过五年多发展，实现了高起点、大规模快速进入和布局，迅速进入行业第一梯队。目前，公司已经在河北省秦皇岛市、承德市兴隆县、御道口、保定市野三坡、张家口市塞北管理区、河南省云台山、安徽省黄山、九华山、滁州市、六安市金寨县、湖北省神农架、云南省丽江市、海南省陵水县等国内区域实现布局。

　　公司产业新城板块积极响应国家战略，经过多年发展已在河北、安徽2个省布局香河、永清、霸州、固安、兴隆、宣化、蔚县、唐山玉田、唐山路南、衡水、淮北等多个园区。

　　经过多年来全方位的拓展，公司已打造了完整的产业链体系，涵盖与房地产开发相关的各个板块，实现了公司收入、利润的多元化。

　　3.多元化的融资能力。

　　作为资金密集型企业，公司不断提高自身的融资能力并积极创新使用各种金融工具，具有较强的融资能力和多元化的融资渠道。多年以来，公司充分利用多种资本场融资工具，累计实现非公开发行股票2次，公开发行公司债券2期，非公开发行公司债券8期，中期票据6期，定向债务融资工具5期，短期融资券3期，资产支持票据1期，资产支持专项计划7期，美元债6期。公司的资信情况良好，与多家大型金融机构建立了诚信、互利的长期战略合作关系，获得银行授信额度 943.16 亿元，境内主流评级机构上调公司主体信用评级至AAA。多元化融资模式、能力和通畅高效的融资渠道为公司发展提供良好资金保证。

　　4.公司土地储备结构合理、数量充足。

　　报告期，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过招拍挂、股权收购等多种方式，按照区域发展战略，围绕“深耕”和“新拓”两种思路，深入研究区域、市场和目标地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收益率和周转速度，先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角等区域的 16 个城市获得土地 29 宗，规划建筑面积 303.19 万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积 3,468.90 万平方米，土储区域结构较为合理、土储数量较为充足。

　　5.稳健的经营模式和管控力。

　　公司建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理体系，坚持“以项目为中心”，围绕横向协同、纵向贯通，以投资精准、高速周转为导向，系统、科学的从拿地到建设和销售全流程提质增效。公司持续提高信息化建设质量，构建项目动态利润系统，及时发现项目运营中出现的异常情况，解决项目中出现的各种问题，不断提高项目运营效率和效益，助力公司健康发展。

　　6.持续提升的产品竞争力。

　　公司始终秉持“造园、造寸、造福”的产品理念，从客户需求出发，通过优化设计、标准化管理等手段提升产品力，打造高性价比的产品。产品设计始终站在业主的角度，以功能为导向，满足“多一分嫌宽、少一分嫌窄”的功能需求。基于对客户真实需求的洞察，公司编制了《住宅产品全周期设计管理白皮书》，对上百个管控节点进行精细化管理，每个管控节点均明确责任分工，对产品竞争力的提升有指导意义。在标准化推行方面，将20年的住宅立面标化系统进行了全面升级优化，创新性地完成了立面标准化节点库系统，提高了标准化立面的适用性和落地性。

　　7.团结奋进专业的人才团队。

　　团结、奋进、专业的人才团队是公司发展至今的重要资本和推动力。秉持着“创造财富，服务社会，培育人才，报效国家”的企业文化宗旨，面对不断发展变化的外部环境，公司不断动态调整人才队伍规划建设，将企业文化和人才发展统一到团队行为和成长层面，以适应不断变化的公司发展的要求。在人才选拔和考核方面，公司制定了严格的选拔及考核标准，在员工成长方面，公司制定了周密的培养计划，为人才搭建施展无限才能的平台，持续培养和打造具有向心力、富有创造力、不断拼搏进取的专业化人才队伍。

四、公司未来发展的展望

　　2022年，是党的二十大召开之年，是国家实施“十四五”规划承上启下之年，也将是房地产行业持续深度调整的一年。从国内的行业形势来看，房地产市场在国民经济中依然拥有重要的发展地位和强韧的发展后劲。在国家政策指导方向下，房地产市场的发展将更为健康、更加符合人民需求。与此同时，地产的行业格局将继续进行洗牌，去杠杆仍将是行业主旋律，只有“走正道、产品好、内功强”的房企才能在剧烈竞争的市场中保留一席之地。公司将适应新形势，熟悉新规则，主动求变，科学应变，实现长期、稳健、有质量的发展。

　　（一）2022年公司经营策略

　　2022年是落实公司第六个五年规划的第二年，行业逐渐清晰的发展形势更加验证了公司“六五”规划战略、策略的正确性和执行的迫切性。2022年公司将继续以“六五规划”为纲，坚持“提质、进位”的总体发展目标，坚持“提质、降本、减费、增效”的竞争策略，坚持以客户为导向、以项目为中心、推动“两个核心竞争力建设”的主要任务，即：打造以客户为导向的产品和服务，创造以效率为基础的利润与现金流，牢牢树立“发展、目标、责任、风险、大局”五个意识，完成“重运营、重管理、重质量增长、重能力发展、重存量竞争”五个转变，通过提升“拓展、产品、营销、融资、服务”五种能力，打造“产品、成本、运营、组织”四个优势，来推动两个核心竞争力的建设。

　　根据对未来机遇和挑战的分析，结合公司战略发展的现实需要，2022年公司经营工作指导思想为：2022年公司各项工作均围绕现金流来展开，以“闯”为基本工作态度，降成本、减开支、重融资，保交房、保质量、保回款，挤水分、挖潜力、求突破，狠抓内部管理、激发内生动力，保持公司继续健康发展、平稳运行。

　　（二）2022年主要工作部署

　　1、聚焦城市地产主业，集全集团之力做好主业。2022年城市地产主业工作将在“六五”规划的总体指导下，以现金流为经营主线，统筹兼顾各项工作难度，围绕“一主一辅三约束”的具体目标开展各项工作。“一主”指的是把现金流作为工作总纲，把现金流作为核心工作、中心任务，一切工作围绕现金流这个总纲开展；“一辅”主要解决发展问题，须尽力保证货值不折损。完成“一主一辅”目标受“保工程、保信用、保品牌”三个条件约束。“保工程”指的是保交房、保开工、保开盘、保重要节点；“保信用”指的是在完成经营计划任务的基础上，确保公司信用安全健康状态；“保品牌”，指的是在继续协调和维护各方面的良好关系，加强同顾客、合作方的沟通，积极应对和妥善处置好各种疑难复杂问题。

　　2、三个支柱产业继续围绕主业、延伸主业、做强本业，做好自身现金流，谋划好自身发展。康旅产业，将坚定走“有方向拓展、有理念开发、有标准投资、有温度服务、有情怀运营”的发展道路。产业新城，作为公司转型的精锐之师，将继续做好园区运营，保证团队和各项工作平稳有序。荣万家，作为公司生活方式运营商的重要承载者与实践者，是公司文化的践行者，终端口碑的添力者，2022年物业工作将主要围绕城市地产的主业做好服务，在小区风貌和品牌建设等方面努力取得显著成效。

　　3、各专业公司找准定位，勇于担当，实现发展。设计公司，将通过引领技术创新，提高研发能力，挖掘产品价值，对主业产品及成本优势做出贡献。实业公司，将加大与主业合作的规模，提升自身能力，接得下、建得成、交得好。商管公司，将坚持以“承接包袱、解决麻烦、增添动力、谋求发展”为指导思想，提品质、强招商、扩规模、稳运营、树品牌。互联网公司，聚焦核心业务，将以更高效率和更低投入服务好主业，助力主业安全发展。

关注同花顺财经（ths518），获取更多机会