嘉凯城（000918）2021年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所处的行业情况

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

　　报告期内，房地产调控政策不断推出、金融监管持续强化，去杠杆，稳房价，地产行业发展进入全面转型新时期，大中型房企受政策及市场因素的叠加影响，出现不同程度的现金流紧张。

　　2022年1月17日国家统计局公布的《2021年全国房地产开发投资增长4.4%》显示，2021年，全国房地产开发投资147,602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111,173亿元，比上年增长6.4%。2021年，商品房销售面积179,433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%，办公楼销售面积增长1.2%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额181,930亿元，增长4.8%；比2019年增长13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长5.3%，办公楼销售额下降6.9%，商业营业用房销售额下降2.0%。

　　2021年，在新冠肺炎疫情常态化的大背景下，国内院线持续回暖，影片类型丰富。根据中国国家电影局发布数据，2021年中国电影（600977）总票房达472.58亿元，其中国产电影票房为399.27亿元，占总票房的84.49%。全年新增银幕6,667块，银幕总数达到82,248块。

　　公司主要经营区域市场情况：

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

　　报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式包含自主开发销售以及管理输出的轻资产运营模式。公司房地产业务主要经营区域位于长三角，在上海、杭州、南京、苏州等城市有存量住宅及商业项目。

　　报告期内，公司院线业务已形成一定规模。截至2021年底，公司在全国125个城市拥有影城166家，银幕数量972块。

　　发展战略和未来一年经营计划

　　（一）发展战略

　　公司将充分利用嘉凯城在长三角地区和控股股东华建控股在粤港澳大湾区的资源及品牌效应，重点以不动产开发运营输出服务为核心，以大健康、商业管理、影视文化为落脚点，打造整体业务布局，提供城市升级、健康、养老、商业管理等全过程、一体化、集成式管理服务，紧紧抓住房地产行业变局机遇，锁定行业风口，确定全新的战略定位，致力于成为国内领先的“不动产开发运营输出服务商”。

　　（二）经营计划

　　1、进一步加快存量资产的去化进度，继续采用多种销售模式，推进现有产品的销售、处置工作。

　　2、明确新业务方向，重点完成四大业务模式布局。

　　（1）存量项目赋能，为传统房企存量项目提质、增效管理服务。

　　（2）不良资产项目受托管理，为金融机构不良资产提供变现、提效、运营管理服务。

　　（3）新项目开发，为雄厚资金进入房地产行业服务，嘉凯城采用轻资产管理输出，共同搭建合作平台开发项目，开创国内地产项目开发运营的新模式。

　　（4）定制项目服务，为机构提供项目定制服务。

　　3、稳步推进院线公司发展，重点提升现有影城的运营质量和盈利水平，增强嘉凯城院线品牌影响力。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　1、深厚的行业积累

　　公司具备二十多年的房地产开发经验，在长三角核心区域开发了大量优质的中高端楼盘。经过多年的积累，公司在各地积累了良好的口碑以及丰富的资源优势。

　　2、一流的团队建设

　　公司拥有一支高能级、成建制、年轻化有理想、价值观统一的团队。核心管理团队拥有丰富的从业经验，团队成员积累了长期的房地产开发经验、企业管理经验，对房地产行业有着深刻的理解。

　　3、完善的产品体系

　　公司制定了完善的产品体系，主要包括健康、文化、养老、小镇和精品住宅5大产品线，通过极具美学的外观设计、先进的技术使用和实用的功能配备精心打造产品；以成熟的标准选择供应商、以科学的标准管控工程、以务实的理念进行匠心打磨，致力于提供超值的产品与服务感受。

　　4、高效的管理架构

　　经过对管理架构的全面梳理和重建，公司建立了高效完整的管理模式、多元化的投资模式，构筑了完善的人才梯队，为公司未来房地产开发管理业务的快速发展提供了有力保障。

　　5、外部优势

　　公司控股股东已变更为华建控股，华建控股多年来深耕粤港澳大湾区，拥有丰富的城市更新、棚户改造及工程施工业务优势。后续公司可与控股股东进行多元化、全方位的战略协同，更好地发挥粤港澳大湾区和长三角经济核心区的资源互补优势，进一步促进双方业务共同发展。

　　

　　四、主营业务分析

　　1、概述

　　报告期内，公司紧紧围绕年度工作目标，重点做好了以下工作：

　　1、加快存量资产去化，开拓融资业务，加强资金集中管控、严控支付计划，实现资金最大化利用，保证了公司的正常运营。

　　2、稳步推进院线业务发展，提高盈利能力。院线公司不断深化标准化管理，以提升营运及观影品质为重点，确保影城始终提供高品质的观影服务，全国市场占有率进一步提升。

　　3、进一步优化公司管理架构，提升管理效率。公司逐步建立起以紧密型集团化管理为核心，目标计划管理为抓手的管理模式，并配套重建产品体系，确保公司产品的体系化、标准化，项目运作的规范化。此外，公司还以精练务实为原则对现有制度删繁就简，以发挥新管理模式的最大效能。

　　4、全面梳理整合公司各业务板块，充分利用影视文化产业、健康管理、商业管理的优质资源，采用多元化的拓展模式，形成自主开发和轻资产管理输出并举的业务模式。

五、公司未来发展的展望

　　（一）发展战略

　　公司将充分利用嘉凯城在长三角地区和控股股东华建控股在粤港澳大湾区的品牌效应，重点以不动产开发运营输出服务为核心，以大健康、商业管理、影视文化为落脚点，打造整体业务布局，提供城市升级、健康、养老、商业管理等全过程、一体化、集成式管理服务，紧紧抓住房地产行业变局机遇，锁定行业风口，确定全新的战略定位，致力于成为国内领先的“不动产开发运营输出服务商”。

　　（二）经营计划

　　1、进一步加快存量资产的去化进度，继续采用多种销售模式，推进现有产品的销售、处置工作。

　　2、明确新业务方向，重点完成四大业务模式布局。

　　（1）存量项目赋能，为传统房企存量项目提质、增效管理服务。

　　（2）不良资产项目受托管理，为金融机构不良资产提供变现、提效、运营管理服务。

　　（3）新项目开发，为雄厚资金进入房地产行业服务，嘉凯城采用轻资产管理输出，共同搭建合作平台开发项目，开创国内地产项目开发运营的新模式。

　　（4）定制项目服务，为机构提供项目定制服务。

　　3、稳步推进院线公司发展，重点提升现有影城的运营质量和盈利水平，增强嘉凯城院线品牌影响力。

　　（三）可能面对风险

　　1、突发公共卫生事件风险

　　受新型冠状病毒肺炎疫情影响，2022年全国各行各业都将继续受到影响，宏观经济呈现下行趋势。本次疫情对公司2022年度院线业务会继续带来一定影响，影响程度取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地政策的实施情况。公司将密切关注新型冠状病毒肺炎疫情的发展情况，并积极采取相关措施降低运营成本，以减少疫情对公司院线业务的影响。

　　2、宏观政策风险

　　房地产行业方面，为保持房地产行业持续、稳定、健康的发展，政府根据房地产行业发展状况利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控，政府出台的政策将影响房地产市场的总体供求关系与产品供应结构，对房地产市场及房地产企业的经营将造成较大影响。

　　院线行业方面，总体上，在我国电影市场规模的持续增长及国家鼓励影院投资建设的大背景下，我国影院规模持续扩大，影院数量呈较快增长趋势，但受新冠肺炎疫情影响，行业不确定因素增加，未来公司将面临更多的竞争和挑战。

　　3、资产整合风险

　　公司依据控股股东的战略布局，积极谋求资产整合和可持续发展能力的培育，将给公司在行业环境、监管政策、经营管理、资金安排、项目运营、人才储备等方面带来挑战。

　　4、新业务培育风险

　　在培育发展新业务过程中，公司面临组织机构、市场环境、渠道建设、队伍建设等多方面的挑战。公司新业务在规模和经营区域等方面的扩张，对公司在经营管理、组织协调、风险控制方面的能力也提出了更高的要求。

　　（四）公司应对策略与重点工作

　　1、加强项目拓展工作，加快管理服务输出业务布局。

　　2、加快现有存量资产去化。继续优化资产结构，推动存量资产整合，增加资产流动性，不断拓展融资渠道，探索融资新模式，增强公司整体抗风险能力，确保可持续发展。

　　3、推进院线业务优化发展，提升运营效益。实现标准化及精细化管理，提升盈利能力；重视项目储备，为后续可持续发展提供优质项目保障。

　　4、强化人才队伍建设，完善考核激励机制，充分调动各专业团队的积极性，为公司新业务发展提供人才保障。

关注同花顺财经（ths518），获取更多机会