外高桥（600648）2022年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　（一）报告期内公司所属行业

　　外高桥集团股份秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，围绕区域综合开发和园区集成服务两大主业，承担着外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区二期、森兰地区中心等区域的开发建设、招商稳商、产业培育、运营服务。目前公司主营业务中占公司经营收入和利润比重较大的行业板块是区域开发和贸易服务。

　　1.区域开发

　　（1）自贸区深化改革带来机遇与挑战。从2013年上海自贸试验区挂牌成立至今，全国范围内自贸区的数量已经达到了21个，上海自贸试验区的多项制度创新成果已面向全国复制推广。随着自贸试验区临港新片区的开发建设，浦东引领区建设方案的实施，既拓展了自贸区联动发展空间，也为公司发展带来新的机遇。

　　（2）产业园区向集群化、复合功能转型。产业园区已经由发展初期依靠园区优惠政策吸引企业入驻的阶段，逐步转向依靠产业集群效应吸引企业入驻的阶段。公司开发区域内，已围绕生物医药、智能制造、集成电路等重点领域形成产业集聚，具备生产制造、贸易服务、研发服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务等复合功能。

　　（3）住宅房地产政策调控强调协调性、精准性。房地产调控政策仍以“稳”为主，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。公司的住宅房地产是为产城融合、打造国际贸易城配套的，主要用于满足开发区域企业人员的居住需求。

　　（4）商业地产呈现差异化定位，多元发展趋势。经过30余年的发展，外高桥保税区已成为各类企业总部的注册集聚地。随着总部企业由单一业务向研发、制造、销售、售后等全链条拓展，森兰区域的商业办公物业可精准对接总部经济企业多元化空间载体需求。

　　2.贸易服务

　　（1）随着全球贸易合作不断深化及信息化程度不断提高，市场信息及资源渠道愈发透明，盈利空间逐步收缩，同时配套金融工具日益丰富，贸易行业已逐步从物资流通向融资贸易、供应链整合等衍生方向发展，盈利模式也从单纯的购销差价向资源整合、信息服务、资金融通等多种增值服务方式转变，风险表现形式日趋复杂。公司将积极应对行业发展中可能遇到的各类风险。

　　（2）贸易服务板块进一步向专业化、精深化发展。面对目前消费升级及客户个性化需求发展趋势，以及智慧物流逐渐铺陈开来的态势，贸易服务行业迎来了新一轮的转型。业内企业也需积极应对市场变化，将“精细化、专业化”的服务形式落到实处。

　　（3）区域平台经济支撑作用明显。以专业贸易服务平台为引领，目前外高桥区域已形成了8个千亿级和8个百亿级销售规模商品品类。通过专业贸易服务平台，打造专业门类商品贸易便利化优势、降低成本、提高效率，有利于行业企业集聚。平台经济助力外高桥保税区成为进口商品集散地。

　　（二）、报告期内公司从事的业务情况

　　1、工业地产租赁业务：从事外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区（二期）、外高桥集团启东产业园的开发、运营和管理，负责园区厂房、仓库和配套办公楼宇的开发建设、招商引资，为客户提供物业租赁服务，为公司带来工业地产租赁收入。

　　2、商业地产租赁及销售业务：从事浦东新区森兰区域的土地前期开发、商业、办公、住宅、绿地、市政项目的开发建设、运营和管理，目前采取商业办公物业持有租赁、住宅物业出售的经营策略，为公司带来商业地产租赁收入及住宅房产销售收入。

　　3、贸易服务业务：从事自营进出口、进出口代理、商品展示、专业贸易服务平台、物流等服务，为客户提供全流程的综合贸易物流解决方案，为公司带来商品销售收入以及进出口代理、物流等服务收入。

　　4、制造业：从事护肤品、个人护理品、洗护品、家庭日用品以及消毒剂类产品的研发和罐装制造，为公司带来产品制造加工收入。

　　5、专业服务业：为客户提供全生命周期商务咨询和物业管理等配套服务，为公司带来服务收入。

二、经营情况的讨论与分析

　　2022年上半年，上海遭遇了严峻复杂的一轮新冠疫情，外高桥集团股份始终积极践行企业社会责任和“区域开发主力军”职责，统筹防疫防控和区域经济发展，带领全体员工在为打赢大上海保卫战做出应有贡献的同时，继续“深耕外高桥”，“挺进航空城”，培育和提高集团的竞争力、影响力、创造力、控制力和抗风险能力，为打造社会主义现代化建设引领区的最佳实践区而努力奋斗。

　　（一）经营业绩数据

　　2022年上半年，公司完成营业总收入50.40亿元，同比上升28.41%；归属上市公司股东净利润6.97亿元，同比上升58.73%；净资产收益率5.81%，同比增加1.87个百分点。

　　在营业总收入中，房地产租赁收入为4.88亿元，占比10%；房地产转让出售业务收入为29.09亿元，占比58%；贸易服务收入为10.18亿元，占比20%；制造、服务金融和其他业务收入为6.25亿元，占比12%。

　　（二）上半年主要经营工作

　　1.做好疫情防控，助力复工复产

　　上半年，集团股份公司积极参与新冠疫情防控工作的静态管理、采样筛查、方舱运维、社区保供、拔点攻坚，从严从紧、从细从实抓好疫情防控工作，维护保障区域防疫大局稳定。同时，积极落实租金减免政策，增强园区小微企业及个体工商户的发展信心；强化金融服务支持，发挥集团财务公司金融功能，开通应急线上业务申请和资料提交渠道；架设人才服务云梯，集团股份下属人才公司借助信息技术搭建云招聘通道，提供人力资源服务；做好政策宣传辅导，应客户需求，集团股份下属企业中心公司、外联发商务咨询公司等举办各类在线培训分享会。在复工复产阶段，积极协助园区企业递交复工申请，多措并举保障区域企业安全有序复工复产。

　　2.抓牢招商引资生命线

　　①积极落实“总部增能”行动，着力发展总部型经济

　　（1）持续推进全球营运商计划，助力企业面向全球、运作全球、配置全球，推进区域总部向更高能级总部发展，持续加大总部项目招商力度，上半年新增跨国公司地区总部5家。

　　②培育外贸新业态新模式，大力发展开放型经济

　　（2）持续提升区域供应链枢纽功能，上半年保税区域41家企业被评定为2022年度上海市国际贸易分拨中心示范企业。

　　（3）持续推进国别（地区）中心建设，上半年新引进西班牙中心项目和法国中心项目已取得当地相关政府部门授权。

　　（4）深度对接第五届进博会，承办第五届进博会技术装备展区金属加工板块宣介会，发挥行业客户资源和进出口服务优势，积极参与进博会招展工作。

　　3.提升全产业链集成服务能力

　　①高质量建设保税展示交易平台，打造消费新场景

　　（5）统筹原有钟表珠宝、酒类、化妆品、国别商品等专业展示交易平台，全球汇集成馆主体工程于上半年全面竣工，推进各馆招商洽谈、内部装饰等各项筹备工作，做好下半年开业的充分准备。

　　②高水平建设专业贸易平台，推动服务功能升级

　　（6）在消费品方面，上半年化妆品平台全程参与《上海市浦东新区化妆品产业创新发展若干规定》的调研，研讨，起草和论证工作，开展海关特殊监管区域内进口化妆品再包装规范等课题研究，推动化妆品贴标及再包装业务的规范开展；酒平台完成在全球汇新展厅的布展工作，主要客户已入驻；钟表珠宝平台着手搭建二手表保税展示平台，研究二手表鉴定、检测、维修等领域内课题并初具实施方案。

　　（7）在专业产品方面，上半年医疗器械平台成立产业创新融合发展项目组，完成了医疗器械专业仓储WMS的全面升级，疫情封控期间，保证医疗器械物流业务不断不乱，各种急需的医疗物资得以及时周转。

　　③推进综保区发展提质增能

　　（8）在外高桥港综保区，上半年进口汽车业务从“落地征税”迈向“保税存储”“不销不税”“即销即税”；实现大宗商品同一库区完成“国内期货、国际期货、国内现货、国际现货”四个市场上完全流通、零移动。

　　4.多举并措提升园区客户服务质量

　　（9）践行企业社会责任、履行国有企业服务区域经济发展的主体责任，通过减免园区小微企业和个体工商户租金，支持帮助企业应对疫情带来的生产经营困难、共渡难关。

　　（10）不断开拓服务方式，在线举办业务培训、产业政策分享会等系列活动，提升共同发展的凝聚力。

　　5.加快建设推动区域协同发展

　　（11）上半年，森兰区域，森兰印象城项目已完成立项；森兰楔形绿地的绿地管理用房、河道桥梁、河道栏杆、绿地围网建设正在有序推进中；完成森兰名苑项目全部销售和首付款收取工作。

　　（12）挺进航空城，按期推进森兰海天名筑项目建设。

　　6.探索招投联动发展，培育区域发展新动能

　　（13）围绕生物医药产业，上半年持续推进H2、U-Lab二期等物业载体建设；联袂上药控股筹建上海医药（601607）大健康创新园，通过供应链叠加产业链，重构生物医药产业在外高桥保税区的价值链。

　　（三）下半年经营工作计划

　　下半年，公司将继续按照高效统筹疫情防控与经济社会发展，落实《浦东新区加快经济恢复迈出引领区建设更快步伐实施方案》，发挥自贸区保税区域独特优势，持续提升全产业链集成服务能级，推动经济复苏、产业升级跑出加速度，全力实现阶段性战略目标，为浦东引领区建设提供有力支撑，以实际行动迎接党的二十大胜利召开。

　　1、打造保税特色产业集群

　　（1）持续推进智能制造、生物医药、邮轮制造、集成电路等特色产业园区建设，形成产业集群。

　　（2）进一步完善园区生物医药行业产业链，推动向细分领域纵深发展；举办好第三届外高桥生命健康国际合作论坛，提升园区生物医药品牌的影响力和吸引力。

　　（3）围绕保税区产业科技创新，拓展投资功能，聚焦在落户特色园区内的重点企业，形成组建外高桥产业投资基金的可行性方案。

　　2、发展更高能级总部经济

　　（4）持续推进全球营运商计划，服务区内跨国公司地区总部升级为全球总部、高能级总部，支持贸易型企业转型地区分拨中心等实体功能。

　　3、提升专业贸易服务平台能级

　　（5）持续做强消费品平台，服务上海国际消费中心建设。加强专业商品平台功能建设。

　　（6）全球汇集成馆正式开业，积极参加上海进口嗨购节等活动。

　　（7）积极参与“丝路电商”建设，与“丝路电商”签约国共同推动国别商品展示中心建设。

　　4、持续推动产城融合发展

　　（8）加快森兰地区中心建设，森兰湾商业商务区、森兰湾地下环通道基本建成，加快森兰南块国际社区建设，抓紧落实A4-2地铁21号线综合体项目设计和桩基施工；森兰楔形绿地的绿化建设基本完成，重点推进北块绿地管理用房和桥梁的建设。

　　（9）持续推进祝桥镇森兰海天名筑项目，确保年内实现项目售楼处、实体样板房和景观绿化示范区的开放，为首次开盘销售创造条件。

　　5、加强集团可持续发展能力建设

　　（10）持续探索创新经营管理的体制机制，探索利用资本市场功能，寻找有业务协同效应的战略投资者。

　　（11）积极探索创新招商稳商机制，加强联合招商、战略招商。

　　（12）深入推进集团数字化转型，探索打造标准化目标成本管理体系、合同管理模式、财务无纸化管控模式，启动HR系统二期项目立项工作。

　　（13）继续推进上市公司基本制度和合规管理体系的建设，加强现有制度的落地执行及监督检查，提升上市公司治理水平。

　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

三、可能面对的风险

　　过去两年来，新冠肺炎疫情演变成为影响全球及各国经济增长的重要因素。当前，全球及各国经济都还处于疫情重创的复苏阶段。基于此，疫情的发展情况仍将是影响2022年下半年经济复苏步伐的关键因素，疫情和防疫策略仍然有较大的不确定性，全世界还将处于不确定的大环境之中。

　　随着国家集中供地政策的实施，叠加公司可开发住宅用地减少的因素，一方面增加了公司现金流管理的压力，降低了资金使用效率，减少了资本收益率；另一方面也增加了公司短期资金筹措压力，提升了获取土地的难度，这一现状将在一定程度上对公司商业地产投资的可持续性产生影响。

　　公司将持续关注宏观经济形势，加强对政策趋势的研判，并以提质增效为抓手，不断增强企业自身核心竞争力以应对各类风险，抓牢招商引资生命线，以资本运作助推转型发展，多途径筹措资金服务业务拓展，推进业务板块重组，探索招投联动发展，持续深化国资国企改革，落实落细企业管理措施。

四、报告期内核心竞争力分析

　　1、优势

　　（1）企业资源丰富。经过多年的发展，外高桥积累了数量庞大的企业资源，区内注册企业约2.6万家，集团与大量企业维持了良好持续的合作关系，是集团未来发展最宝贵的资源。

　　（2）发展空间潜力大。外高桥与周边“三高”地区联动辐射近100平方公里土地面积，为集团将该区域打造成为国际化的产城融合“滨海新城”提供了充足的发展空间。

　　（3）营商环境优越。基于贸易便利化优势，集团为客户提供了全产业链集成服务，帮助客户降低运营成本，提升运营效率，同时也为集团贡献了专业贸易服务收入。

　　（4）团队专业度高。集团的专业团队在产业开发、建设、运营、招商、服务等领域有着领先全国的丰富经验，这也是当前集团最大的竞争优势。

　　（5）品牌影响力大。外高桥已在全国范围形成了独特的品牌影响力，是国内自贸区学习效仿的最佳案例，为集团未来在价值输出方面奠定了基础。

　　2、机遇

　　（1）经济“内循环”的机遇。以外向型经济为特征的外高桥，在国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局下，应关注外资外贸与国内经济的深层次链接。

　　（2）打造社会主义现代化建设引领区的机遇。习近平总书记提出推动浦东高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区，集团应尽快完善城市和产业的布局，下好先手棋。

　　（3）发展科技创新产业（300832）的机遇。由于外部环境的改变，我国通过自主创新进行产业升级成为必然的趋势，因此科技创新企业是集团在产业投资、产业招商、产业培育等领域的重点方向。

　　（4）长三角区域一体化的机遇。长三角的自贸区已经跨过了成立、深化两个里程碑，下一步的关键在于“联动”，而联动的核心在市场间的联动，更多参与到联动开发，是集团发展的一大机遇。

　　（5）“一带一路”是外循环的重要平台。近年来我国与“一带一路”沿线国家贸易实现逆势增长，未来我国将转向更均衡、更多面向发展中国家的全球化模式，这将给集团未来产业培育与招商带来新机遇。

关注同花顺财经（ths518），获取更多机会