南国置业（002305）2022年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司从事的主要业务

　　（一）公司从事的主要业务

　　公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性开发、运营企业，具有房地产开发壹级资质。公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从区域型逐步成长为全国型，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、深圳、武汉、重庆、成都、南京、西安等全国多个重点核心城市。

　　在商业开发及运营板块，公司打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，并拥有丰富的商业运营经验及优秀成熟的团队，品牌形象较好，具有较大知名度，累计运营项目已达20余个，商业运营面积约120万平方米；

　　在住宅开发板块，公司根据行业发展趋势，主动优化业务模式，加强与标杆企业合作力度，形成了“联合投资+联合操盘”资源共享、优势互补的发展路径，与华润、招商、金地、保利等公司建立了良好的战略伙伴关系；

　　在产业地产板块，以中文文化公司、华中小龟山金融文化公园及雄安-电建智汇城项目为抓手，产业招商及运营服务能力稳步提升；充分发挥中文文化公司产业平台优势，促进产业资源拓展及产业IP转化落地，产业协同效应初步明显。

　　2022年上半年，公司品牌影响力不断提升，先后荣获第17届中国商业地产“金坐标”奖“2022年度引光者-数智化运营潜力企业奖”，湖北（地产）年度价值榜暨钟鼎奖“年度杰出品牌营销奖”、旗下商业项目泛悦汇-昙华林获评“年度商业活力地标项目”，“2021年度武汉公益企业奖”，荣登《极目3-15诚信企业榜单》。

　　（二）行业发展状况

　　2022年上半年，根据国家统计局数据，国内上半年GDP同比增长5.0%，经济增速放缓。2022年1-6月份，全国房地产开发投资6.8万亿元，同比下降5.4%；商品房销售额6.6万亿元，同比下降28.9%；6月销售均价为9753元/平方米，同比下滑3.1%，环比回升1.4%。上半年房地产开发和销售整体出现下滑，虽然6月份销售有所回升，呈现复苏迹象，但房地产行业仍然面临较大压力。多地发生的停贷事件可能导致购房者对房地产预售制度产生抵触情绪，而这将加大房企的融资难度和流动性压力。在“房住不炒、因城施策”的总基调下，国家支持各地从实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。调控政策放松力度持续增强，无论从因城施策基调下的地方政府不断出台房地产扶持手段，还是开发商面临的融资环境，都整体得到改善。中长期来看，尽管新房市场总量见顶，但城市与区域之间差异明显，人口持续流入的高能级城市房地产开发投资潜力突出，同时，随着生活水平的不断提高，居民改善性住房需求尚未得到满足。在房地产开发方面，随着房地产长效机制的建立，以往的土地红利和金融红利将逐渐消失，容错率进一步降低，行业进入管理红利时代。房企亟需转变粗放式发展模式，以高质量发展，控规模、调节奏、确保现金流安全，缓解流动性压力、提高抗风险能力。同时，物业、长租公寓、养老、资管等细分赛道以其现金流稳定、利润确定性强等特点，将越来越受到各标杆企业的关注。

　　在商业地产方面，我国尽管遭受局部疫情反复、国际环境变化等冲击和考验，但消费市场仍展现出活力和韧性，整体保持稳定恢复态势。存量市场竞争日趋激烈，预期市场对专业商业运营服务提供商需求将保持高增，尤其为能够提供个性化购物场景、沉浸式购物体验及专业运营服务的企业带来广阔的机遇。在国家“双循环”战略及在疫后大力提振消费的背景下，我国商业地产市场发展空间仍然较大。

　　在产业地产方面，我国“十四五”规划纲要提出，将深入实施制造强国战略，发展壮大战略性新兴产业，培育先进制造业集群，一大批先进产业集群企业的出现将给产业地产带来更为广袤的市场。国家接连出台基础设施公募REITs等一系列利好政策，具有成熟运营项目的产业运营商将拥有更多的融资、变现通道，在市场竞争中赢得先机。

　　（三）报告期内经营情况回顾

　　报告期内，公司实现营业收入15.96亿元，较上年同期增长61.78%，归属于上市公司股东的净利润-3.72亿元，较上年同期减亏0.52亿元。

　　在商业运营方面，当前房地产行业政策持续发力，但市场复苏缓慢。在这种形势下，公司继续聚焦商业运营核心主业基础上，从同质化竞争向差异化发展转变。公司通过提升商业运营能力，创新商业模式，加强轻资产输出。同时，以市场为导向、以客户为导向，加强大数据、信息化终端的应用和标准化体系的建设，打造精细化的服务品质和服务能力，进一步增强租金溢价能力及商业运营精细化管理水平，提升公司商业口碑形象。

　　在房地产开发方面，受整体行业的低迷和疫情跌宕反复的影响，公司谨慎投资、放慢扩张，今年分别在西安和北京成功获取2个优质项目，新增土地储备面积7.09万平方米。公司继续与行业标杆企业保持良好的战略合作关系，进一步降低容错率，提升品牌影响力，增强盈利能力。

　　在产业地产方面，以中文文化公司、华中小龟山金融文化公园及雄安-电建智汇城项目为抓手，产业招商及运营服务能力稳步提升，目前已形成以增值服务为核心盈利点，建立了产业发展的利益共享机制。报告期内，华中小龟山金融文化公园作为连接政企金纽带，举办了湖北省2022-2023年度上市后备“金种子”企业发布会暨湖北省企业上市发展促进会第五届换届会员大会，启动了“全国中小企业股份转让系统”湖北基地及“北京证券交易所”湖北基地揭牌仪式。新增土地储备项目

　　累计土地储备情况

　　主要项目销售情况

　　主要项目出租情况

　　土地一级开发情况

　　发展战略和未来一年经营计划

　　公司未来将不断增强商业运营能力，聚焦电建集团“水、能、砂、城、数”战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，不断优化资产结构，开启上市公司高质量发展新征程。“十四五”期间，公司以“致力于成为国内领先的综合性资产运营商”为愿景，以“建设精彩城市生活”为战略使命，以“电建集团运营类资产的保值增值平台；电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，实施“1231”发展方针，即：“1个主业”——以运营服务为主业，以运营服务为主业，深耕产业运营赛道，打造具有公司特色的运营服务，向综合运营服务类业务转型；着力构建公司以城市运营、商业、物业、产业为核心的“大运营”服务体系，打造综合性专业运营公司；聚焦运营服务能力建设，打造差异化竞争能力，进一步提高公司核心竞争力；“2个定位”——以“电建集团运营类资产的保值增值平台；电建地产城市运营业务的主要承载平台”为定位；“3大业务模块”——以运营服务为核心，综合类城市运营为重要拓展方向，多元化投资适度补充的业务发展格局；“1个突破口”——以资本运作为突破口，发挥上市平台优势，实现高质量发展。

　　公司具体经营计划如下：

　　在商业运营方面，公司将进一步聚焦商业能力建设，打造差异化竞争能力。紧盯商业业绩，聚焦EBITDA指标，做好商业提质增效工作；进一步加大数字化转型力度，着力提升运营管理能力，打造以“智慧商业”为核心的企业竞争力；积极拓展商业运营实施平台，提升整合资源能力，通过特色商业IP的打造，提升整体品牌影响力。

　　“大运营”平台打造方面，公司将积极参与运营类服务公司投资，着力构建公司以城市运营、商业、物业、产业为核心的“大运营”服务体系，打造综合性专业运营公司。

　　在资本运作方面，公司将以泛悦汇-昙华林类Reits项目为案例，进一步研究持有型运营项目的资产证券化退出路径，积极盘活存量资产，形成“投融建管退”业务闭环。

　　在提高上市公司发展质量方面，公司将深入贯彻《国务院关于进一步提高上市公司质量的意见》和国企改革三年行动有关要求，积极落实国资委《提高央企控股上市公司质量工作方案》，进一步优化上市公司法人治理，提高上市公司发展质量，注重资本市场沟通与市值管理工作，实现上市公司价值实现与价值创造的匹配，国有资产的不断保值增值。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　截至报告期末，公司及下属公司为购买公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为3.25亿元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减，该项担保对公司的财务状况无重大影响。

　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

二、核心竞争力分析 报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。 持续提升的价值创造能力 经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经验丰富。 成熟的运营模式及丰富的产品线 经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，四条主要产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。 持续优化的股权结构及优质股东 南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺将利用自身资源和资本优势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。 优质的土地储备 公司目前储备项目主要位于重庆、广州、西安等城市规划的中心商业区和市级商业副中心区的重要节点上、地铁换乘枢纽和地铁覆盖位置及城市核心区域。随着公司实际控制人中国电力建设集团参与相关重点城市轨道交通、基础设施建设的推进，公司获取重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体开发用地的实力也将持续提升。 商业运营能力和商户资源 公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作关系密切的优质品牌商户，并通过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局及轻资产发展奠定了基础。

三、公司面临的风险和应对措施 （1）宏观经济风险 房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国深化改革的攻关期，中国经济下行压力加大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。 （2）政策风险 房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于房地产企业在风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平上提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作。 （3）市场风险 房地产市场是区域性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。 （4）经营风险 房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目运作能力及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。 （5）融资、利率风险 房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。

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