市北高新（600604）2022年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　（一）报告期内公司所属行业

　　在科技创新空前密集活跃的今天，作为国家科技创新的重要承载区和产城融合的重要载体，高新技术产业园区聚集土地、资本、产业、技术、人才等众多要素，将在新一轮科技革命和产业变革中发挥越来越重要的作用。目前产业园区的发展也已经由依靠园区优惠政策吸引企业入驻，逐步转向依靠产业集群效应吸引企业入驻的阶段。而从园区运营来看，数字园区建设已经成为行业主流，数字园区对于管理提效、增值收益和品牌溢价发挥了显著的作用。面对上半年的新冠疫情的反复，数字信息技术在园区疫情防控、生产生活、物质保障、复工复产等各环节得到了广泛应用，也为产业园区全面数字化转型带来新的机遇。

　　公司主要运营的市北高新园区是上海市静安区“一轴三带”发展战略的重要承载区。深耕云计算、大数据产业多年，园区已成为上海首批在线新经济特色产业园、民营企业总部集聚区以及数字化转型示范区。近年来，市北高新园区积极对接静安“全球服务商计划”、建设“静安国际创新走廊”，加快园区数字化转型升级，努力打开“中环数字产业创新带”的新局面。

　　（二）报告期内公司从事的业务情况

　　报告期内，公司始终以“产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，以“基地+基金”双轮驱动为运营模式，以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社区”为战略发展目标。

　　在产业地产开发运营方面，公司承担市北高新园区内产业载体的开发、建设、运营、管理业务的一体化运作。报告期内，公司加快建设静安市北国际科创社区、推进走马塘整体区域规划转型和城市更新、启动园区存量地块整体转型升级，为园区集聚数字产业、向数字化转型提供有力的载体支持。

　　在产业投资孵化方面，公司推进“基地+基金”双轮驱动运营模式朝纵深发展，拓展“直投+基金”、“投资+培育”产业投资体系，协同联动产业投资和招商引资，以产业投资赋能企业发展，支持园区创新企业发展，分享被投资企业的成长红利，实现增值收益。

　　在产业服务集成方面，公司通过不断完善园区数字基础设施，提升园区数字化服务体系，强化产业载体租售、产业生态建设与招商引资协同联动，充分发挥数智产业的集群效应，创建以数智产业赋能为主导的招商新局面，促成产业链反哺与园区经济发展“内循环”。

二、经营情况的讨论与分析

　　2022年是党的二十大召开之年，也是十四五规划推进的关键一年。上半年,上海遭遇空前严峻复杂的新一波疫情。面对艰难的外部环境，公司始终坚守国有企业的使命和职责，坚定站在产业发展和疫情防范的最前线。在董事会的领导下，公司全体员工在为打赢大上海保卫战做出应有贡献的同时，持续推进园区数字化转型，不断完善园区的数字化运营能力，整体经营保持稳健的发展态势。报告期内，公司实现营业收入6.64亿元，同比增长137.88%，实现归属于上市公司股东的净利润435.08万元。

　　1、做好园区疫情防控，助力园区企业复工复产。

　　疫情就是命令，防控就是责任！上半年，面对上海本轮疫情呈现出“多点散发、多链并行”的复杂态势，公司一方面坚决助力上海打好疫情防控阻击战、攻坚战，贯彻市、区统一部署，派出员工建设运营方舱，坚守在建工地一线，承接方舱、隔离点的物业运营工作；另一方面，公司积极落实租金减免政策，通过租金减免和扶商助商措施，切实减轻疫情期间小微企业及个体工商户负担，帮助园区企业坚定信心、克服难关。在复工复产阶段，公司多措并举保障园区企业安全有序复工复产，加大企业帮扶、加快经济恢复、培育创新发展动能、做好民生保障，进一步提振园区企业发展信心，助力园区企业重焕活力。

　　2、提速产业载体建设，推进“中环数字产业创新带”发展。

　　自3月份上海疫情发生以来，公司积极响应市区相关防疫要求，在建工地迅速转入“封闭式”静态管理状态，从严、从紧抓好建筑工地疫情防控工作。随着复工复产按下“启动键”，作为静安区首批复工复产工程项目，公司主导开发的静安国际科创社区21-02地块项目、22-02地块项目以及参股合作开发的17-02地块项目，总建筑面积60余万平方米的3个在建工地在做好疫情防控、确保安全施工的前提下，抢抓进度、挂图作战，确保疫情防控与安全生产同部署、同落实，推动项目早达产、早见效。

　　报告期内，公司着力建设份的静安市北国际科创社区，以BIM技术为基础，推动建筑全生命周期的全流程管控和运营，进一步在项目建设中融入“微碳零排”的绿色发展理念，积极引导规划设计、施工全流程管理向绿色、低碳、清洁、可持续方面倾斜。同时公司积极推进走马塘整体区域规划转型和城市更新，启动走马塘沿岸景观改造、绿色健康步道、科创社区数脊云廊等慢行体系建设。力争在“十四五”期间，全面树立“数智中环、科创市北”的崭新形象，进而彰显静安中环两翼“创新创意、产城融合”的独特魅力。

　　3、加快产业载体高效运营，凸显“数智市北”的显示度。

　　报告期内，公司积极践行企业社会责任、履行国有企业服务区域经济发展的主体责任，对承租公司及全资或控股子公司持有或运营的上海市内非居住类物业项目的非国有小微企业和个体工商户实施部分租金减免措施，切实减轻了园区中小企业负担，帮助园区中小企业坚定信心、持续经营和发展。同时，在疫情影响下公司积极拓展产业载体的销售和租赁工作，产业载体租赁工作在租金减免的基础上实现逆势增长。截至2022年6月30日，公司及控股子公司出租房地产总面积为37.75万平方米，2022年上半年公司实现房地产租金收入为24,145.47万元，同比增长8.64%。

　　在产业载体运营方面，公司继续坚持“租售并举，租赁为先”的总体方针，进一步加大产业载体租赁力度，聚集数智产业集群，形成经济高密度发展的新格局。报告期内，公司积极对接静安“全球服务商计划”与“总部经济增能计划”，围绕企业全生命周期，落实“一企一方案”专属服务，加大跨国公司地区总部的招引力度，鼓励总部型企业扩能升级。疫情期间，公司创新服务举措，通过“云上”工作手段，开启“招商不断线”模式，“云拜访”200个产业项目，“云洽谈”落地20个投资项目，并在与相关部门的密切沟通下，推动企业迁移、注册工作不中断。报告期内，园区成功引进了枫叶出行、中国电气装备集团供应链科技有限公司、上海梧桐范式数字科技有限公司、泰科龙实业集团、德国瑞拓亚太区总部等重大产业招商项目，进一步扩大“总部增能+数智赋能”的产业优势。

　　4、强化产业投资赋能，打造“直投+基金”产业投资体系

　　报告期内，公司产业投资以助推园区产业发展为己任，继续加大力度开展基金投资和科技创投，通过举办多场“精准投融资对接会”，进一步加强园区科创企业与资本方深度对接。公司积极发挥园区开发主体的品牌影响力，充分利用母基金的杠杆作用，撬动各方资源，凝聚各方合力，为园区引入更多优质资本和高品质项目。公司依托园区数据智能的特色产业优势和优质科创企业的集群优势，通过资本支持、产业赋能，推动自主创新型企业做大做强，巩固加强园区在数智产业的领先地位。

　　公司股权投资业务实施稳步发展的策略，聚焦科技创新领域，精选投资标的，强化金融资产主动管理，通过滚动发展稳定提升利润贡献。报告期内，公司作为有限合伙人以自有资金人民币5,000万元认购涌骏基金部分新增份额，占涌骏基金本次增加份额后总认缴出资额的2.3810%。2022年8月，公司人民币3,000万元的价格受让梦创双杨实际控制人宋汝良所持有的梦创双杨112.5万股股份，本次股权转让完成后，公司持有梦创双杨1.875%股权。在科技孵化方面，截至2022年6月30日，公司旗下国家级科技企业孵化器聚能湾已累计孵化苗圃项目370项，孵化企业353户，加速器企业72户，并荣获上海市海聚英才创新创业示范基地授牌。

　　5、加强企业服务，凸显优质营商环境。

　　报告期内，公司坚持聚焦主业发展，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，公司秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，通过精准的产业定位打造独有的数智产业园区综合服务体系，全力优化营商环境，创建线上线下（300959）互补结合的服务机制，在园区范围内初步形成智慧园区综合管理体系。

　　报告期内，公司以全方位的政企服务体系与信息化服务手段，为园区企业提供人性化服务；充分发挥工会、党组织的有生力量，打造具有影响力的品牌活动；以完善的配套服务构建一流营商环境，构建产业园区数字化管理能力和国际科创社区数字化运营能力。公司逐步将其内化为市北高新的“软实力”，为营造“放心投资、安心发展”的优质营商环境贡献力量。

　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

三、可能面对的风险

　　1、宏观经济政策风险

　　公司的核心业务园区开发运营业务属于与政府管控紧密关联，且资源整合复杂程度非常高的行业。产业、人口、规划、交通、金融等主要资源受各类政策影响较大。园区开发行业投资规模大，属于资本密集型行业，对于信贷等融资工具有较强的依赖性。若国家宏观经济政策变动，政府进一步利用产业政策、税收政策及信贷政策等对房地产行业实施调控，则可能影响公司园区产业载体的开发与销售等主营业务，也可能增加公司获取土地储备的难度与成本，进而可能会对公司的盈利情况产生负面影响。随着2022年上半年新冠疫情的反复，中国经济面临的不稳定不确定因素增多，公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。

　　2、产业地产竞争风险

　　在上海地区产业园“十四五”高速发展的前提下，产业园区在大数据、云计算、人工智能等产业发展上的同质化竞争愈发激烈。随着产业园区向中高端发展迈进，各地园区纷纷加大了对高新技术企业的招商引资力度，加剧了对于创新产业（300832）、创新机构、创新产品和创新人才的争夺，产业园区竞争已不单单是一个园区和一个园区之间的竞争，而是政策、服务、产业等一揽子方案竞争。因此公司需要以更主动的姿态、更超前的意识、更敏锐的布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以大数据、云计算为基础支撑，以区块链等为重点方向，继续深化产业建设、推动产业迭代。

　　3、项目开发风险

　　虽然公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，通过创造性地运用产业链招商、平台招商、强化服务等综合手段为入驻企业提供了所需产业载体，在完善产业载体运营的过程中，建立了一套完善的开发流程和开发标准。但由于园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等特点，同时受到多个政府部门管理，使得园区开发项目在项目审批、工程进度等方面存在不确定性，可能导致项目开发周期延长、成本增加等问题，在经营中若不能及时应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生负面的影响。为此，公司将综合分析外部宏观、行业发展动态及公司内部的实际经营情况，对开发项目作出科学合理的分析与策划，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。

　　4、产业载体租售业务经营风险

　　园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以及长期发展需要，公司对产业载体整体运营模式已转为“租售并举，租赁为先”。该模式资金回收周期相对较长，租售现金流入与相应建设现金支出在短期不能完全配比，尤其近年来公司新建项目较多，资金投入量大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。在租赁模式下，园区物业的所有权并未发生转移，未来租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生较大的影响。此外，若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的情况，可能会在一定时间内对公司的业绩产生负面影响。为此，公司将深入调研，找准租赁市场定位，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统，同时强化合同制定和审核流程，进一步提升招商蓄客能力，以保证租赁业务收益的长期稳定性。

　　5、产业投资风险

　　随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌现出一批具有良好发展潜力的优质企业，为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极探索“直投+基金”、“投资+培育”的产业投资体系，进一步加大产业孵化和产业投资的力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。但是产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。为此，公司将在依托市北高新园区的产业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时，不断优化公司的投资管理体系、完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化地监督和管理，确保产业投资的安全和效益。

　　6、疫情防控风险

　　上半年由于上海疫情反弹，对公司产业载体的租赁和销售业务产生不利影响。疫情爆发的第一时间，公司响应各级政府号召，在园区迅速成立应急防控工作小组，组织力量投入到疫情防控工作中。目前，园区防疫工作稳定可控，公司将在下一阶段防控工作中，将按照区委、区政府的总体要求，推进各项防疫措施，确保复工复产后的正常秩序，争取早日迎来疫情防控和经济发展的双胜利。

四、报告期内核心竞争力分析

　　1、精品化的产业载体开发优势

　　公司主营的市北高新园区紧邻上海交通主动脉南北高架与中环，占地面积3.31平方公里，是静安对接上海全球科创中心、国际数字之都建设的核心承载区。近年来公司在产业载体开发与运营方面秉持着“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，集中打造了一批符合未来园区产业发展导向的空间载体，包括市北总部经济园、市北-新中新、市北-云立方、市北-智汇园、市北-壹中心、市北-区块链生态谷、市北-聚能湾创新社区等项目。目前在建的静安国际科创社区将成为园区数字化转型的先行示范区，将打造为未来智慧办公和智能生活的新范式。为满足企业总部的远期入住需求，“十四五”期间，公司将推进走马塘区域整体规划转型，推动存量改造和城市更新，为重点产业量身定制改造方案，构筑市北未来产业发展新空间。

　　2、数智产业的集群优势

　　近年来，市北高新园区数智产业集聚发展路线愈发清晰。园区数据智能类企业应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域，形成了以龙头企业资源开放共享，整合产业链上下游各个环节，推动产业链协同创新的数智产业良好发展态势，“数智产业”已成为市北高新的一张靓丽“名片”。未来园区将进一步聚焦数智经济，积极推动园区传统企业和数智企业的协同融合，加快推进产业数字化赋能与转型，同时以静安创建“国家区块链创新应用综合试点”为契机，加速形成“底层技术突破+行业跨界联动+应用场景落地”的发展格局；推进区块链+大数据的技术融合，积极探索数据流通闭环、数据归集融合、数据开放共享，发挥“数据融合、园企融合、技术融合”产业集群优势。

　　3、赋能企业发展的产业投资引培体系优势

　　在产业投资方面，公司坚持“基地+基金”、“投资+孵化”产业投资体系，聚焦前沿产业、参与设立投资基金，塑造“政策+空间+系统+投资+生态”的全方位企业服务体系。公司以产业投资带动产业招商，以产业投资赋能企业发展，以聚能湾国家级孵化器为核心构建多层次创业孵化体系，构建产业投资生态圈和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应。

　　4、全产业链的园区服务品牌优势

　　公司围绕开发建设、招商引资、企业服务、产业投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线，充分利用数字化平台手段，已经形成了注重产业、人才、品质、配套、功能、生态和管理的等各要素综合发展的产业园区综合运营模式。园区的服务能级同时向全链条全方位服务供应商进行转变，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合和功能融合，构建起园区数智产业综合服务体系，为未来长久持续助推园区品牌发展提供了广阔的机遇。

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