华联股份（000882）2022年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司从事的主要业务

　　报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务和影院运营管理业务。截至2022年6月30日，公司资产总额为126.80亿元人民币，归属于母公司的股东权益为70.74亿元人民币。2022年上半年度，由于国内多地散发疫情，尤其是第二季度北京受到疫情的冲击，公司旗下购物中心业务及影院业务的正常经营活动受到较大影响，导致公司2022年上半年度产生亏损。

　　（一）购物中心运营管理业务

　　1、行业发展情况

　　受到国际环境日趋复杂严峻、国内疫情多发散发影响，2022年上半年国内经济面临较大挑战，特别是二季度经济下行压力明显增大。上半年国内生产总值56.26万亿元，同比增长2.5%，其中，一季度GDP为27.02万亿元，同比增长4.8%；二季度GDP为29.25万亿元，同比增长0.4%。上半年全国居民人均可支配收入1.85万元，同比增长4.7%。上半年国内社会消费品零售总额达到21.04万亿元，同比下降0.7%。按消费类型分，商品零售19.04万亿元，同比增长0.1%；餐饮收入2.00万亿元，同比下降7.7%。按零售业态分，限额以上的超市、便利店、专业店、百货店和专卖店同比分别增长4.2%、4.7%、2.8%、-8.4%、-4.1%。

　　2022年上半年，在全国各地疫情反复的背景下，购物中心行业深受影响，多地购物中心开业节点被迫延期。据赢商大数据统计，2022年上半年，全国新开业购物中心约110家，商业体量合计约920万平方米，与2021年同期相比，新开业项目数量减少26%，新开业项目体量减少31%。从区域分布来看，低线级城市（3-5线）开业量合计占比约56%，已经超过高线级城市（1-2线）的44%。其中5线城市占比最大，项目达28个，占比25%；高线级城市中，商业二线城市开业量占比10%，商业准一线城市开业量占比16%，商业一线城市开业量占比18%；一线城市中，北京、深圳、广州各有开业项目3家，上海上半年因为疫情原因零开业。第一太平戴维斯数据显示，2022年二季度北京优质购物中心平均空置率为6.2%，环比上升0.4个百分点，同比下降0.7个百分点。全市优质购物中心平均租金为每平方米每月841.1元，环比、同比分别下降3.3%、9.2%。整体来看，2022年上半年，受到国际、国内复杂因素影响，我国经济发展面临较大压力。但随着疫情得到有效控制，政府加大宏观政策调节力度并实施稳经济、促消费等一揽子政策措施，经济逐步企稳回升。国内社会消费品零售总额二季度各月增速也反映出这一点：4月份我国社会消费品零售总额同比下降11.1%，5月份降幅收窄至6.7%；6月份由降转升，同比增长3.1%。预计随着国内疫情得到更好控制，零售市场将逐步复苏。

　　2、经营情况

　　公司核心主业为购物中心的运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中心运营管理业务的发展提供了优势条件。经过多年发展，公司在购物中心运营管理行业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在购物中心业务模式上，公司结合业务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，根据商圈环境、项目定位等确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并在此基础上进行方案设计、装修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租金和管理费收益，并通过长期持续的租户管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数据分析等运营与资产管理措施，提升项目品质与经营效益，保证购物中心长期价值的最大化。同时公司发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，培养购物中心核心竞争力。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心布局区域，已在国内十几个城市管理30多家购物中心。截至2022年6月30日，公司旗下已开业的购物中心共25家，总建筑面积近160万平米，其中北京地区14家。总体来看，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的规模，在北京具有领先优势。

　　2022年第一季度疫情较为平稳，公司购物中心经营呈现持续恢复的态势。但第二季度以来，公司购物中心经营所在地多地突发疫情，尤其是北京受到疫情冲击，公司旗下多个购物中心面临因疫情管控原因导致部分商户、业态或整体门店暂停营业、餐饮商户暂停堂食等困难，对公司业务产生较大影响。在严峻的疫情防控形势下，公司密切关注疫情发展，始终以疫情应对及购物中心经营恢复与提升作为工作重点，动态适时调整经营计划与方式。

　　报告期内，公司深化消费者需求研究，关注因疫情及新消费群体崛起带来的消费需求与消费结构变化对社区商业的影响，明晰购物中心定位与未来发展方向。加强“BHGMall”品牌建设，提升品牌影响力。继续推进品牌资源库建设与品牌分级管控体系，加强战略品牌开发与拓展，分级分类重点引入，构建区域性品牌资源库，提高招商与商户管理能力。为提升运营管控能力，公司以解决业务问题为导向，打破组织边界，实施大运营管理模式。在大运营管理模式下，围绕顾客研究、解决空置、提高客流和会员销售占比等核心经营目标，持续梳理并完善招商管理、运营等业务管理体系，优化职能分工与管理权责，并以业务为导向，持续完善多经管理、营销等运营相关的内部工作标准及管理流程，推动管理标准制度化、规范化，进一步提升精细化管理水平，提高管理效率。在营销方面，公司深耕会员运营，持续优化会员体系，提升会员运营能力，扩大会员数量并提升金银卡会员比重，会员销售额占比不断提高。此外，公司旗下购物中心采用各种创新营销手段，利用积分运营、企业微信社群运营、线上直播、微信视频号等创新营销方式，不断增强客群运营能力，增强品牌曝光，扩大品牌销售。面对疫情防控，公司根据政府防疫政策及时更新公司防疫政策要求，协调门店商户，积极参与公司组织的营销活动，做好线上宣传、线下落实的多渠道经营工作，与商户共同发力，应对疫情带来的挑战。公司利用线上社群、推出团购活动，推出“总部直播间”线上直播，利用“节日＆话题”营销销售氛围等多种方式，吸引顾客互动、为商户转化销售。2022年上半年度，受到国内疫情反复影响，公司旗下购物中心客流、销售额等经营数据相比去年同期有所下降，公司在租赁及物业管理板块实现主营业务收入4.35亿元。2022年上半年，国内疫情反复给电影市场带来很大不确定性，影院行业面临较大挑战。2022年上半年全国累计实现票房171.8亿元，同比下降37.7%。从观影人次的角度来看，2022年上半年累计观影人次为3.98亿，同比下降41.7%。且在2022年3-6月，全国电影票房仅产出41.1亿元，同比降幅达到65.6%，其中3月、4月、5月票房均创下多年来新低。随着国内疫情逐步得到控制，国内电影市场逐渐复苏，2022年7月，全国电影票房达到35亿元，同比增长8%，显示随着国内疫情总体趋于稳定，国内电影市场态势企稳回升。

　　（二）影院运营管理业务

　　1、行业发展情况

　　2、经营情况

　　在“平台+内容”发展思路的指导下，公司在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力的基础上从事影院运营管理业务。影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前公司旗下影院所在物业全部采用租赁方式取得，截止到2022年6月30日，公司旗下共有14家影城，94块屏幕，其中在北京有7家影城。报告期内，受北京及全国各地散发疫情的影响，公司旗下影院均存在临时性闭店停业的情况，影院业务经营也面临较大挑战。公司要求各影院坚决执行疫情防控相关要求，确保影院安全经营。面对疫情冲击，一方面，公司加强业务管控、跟踪与分析，强化运管、服务、质量管理，挖掘新的利润增长点，努力扩大营收渠道和稳定性；并且通过优化管理模式与组织结构，强化岗位目标责任制，建立分层分类考核制度等方面，提升管理效率。另一方面，公司加强影院业务的财务管理和成本费用控制，着力降本增效。2022年上半年，公司电影放映及卖品业务实现营业收入3866.68万元，同比下降43.05%。

二、核心竞争力分析 公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，确保购物中心运营与各业态内容协同发展。2015年公司作为发起人的BHG零售信托在新加坡证券市场成功上市发行，为公司实施轻资产战略打下坚实基础。轻资产战略践行后，公司资产结构不断优化，资产灵活性不断提高，在提高公司非流动资产运营效率的同时，为公司发展购物中心关联业态提供了有力支持。购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传 1、持续推进轻资产运营战略，提高资产组合灵活性 2、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新 统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创新内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。 3、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验 4、以北京为核心区域布局购物中心网络体系 公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、银川、合肥、西宁、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。 5、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力 社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供出租面积。

三、公司面临的风险和应对措施 1、全球新冠肺炎疫情对公司经营业绩产生的风险 新冠肺炎疫情的全球化蔓延为全球经济发展带来了前所未有的严峻考验，国内疫情频频反复，境外疫情防控形势不容乐观，未来全球及中国经济形势仍然面临较大挑战。宏观经济形势、疫情防控形势的不确定性将对公司购物中心及影院经营业务稳定性造成一定的影响。 2、消费需求变化产生的市场竞争风险 3、人才储备不足与团队管理风险 为了应对上述风险，在疫情防控常态化的形势下，公司将认真落实防疫安全，在为消费者提供安全、放心购物环境的基础上，充分发挥社区商业的定位，适时调整经营计划与方式，优化购物中心业态组合与推动品牌升级，增进顾客黏性，加强费用管控，努力降低疫情对公司经营的影响。随着新消费群体的逐渐崛起，消费市场整体的消费需求和消费结构产生新的变化和趋势。疫情对消费习惯和竞争格式也产生一定影响。当前实体商业的竞争，已成为对递减状态的客户消费时间的争夺。随着各地市场新建购物中心数量的不断增加，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈。为应对上述风险，公司将深化消费者需求研究，通过充分调研目标客群的消费需求，推进购物中心内容创新与品牌升级，通过数字化运营促进精准营销，以不断提升专业化运营管理水平，降低市场竞争带来的影响。零售市场竞争的日趋激烈以及消费需求的不断变化，对公司业务经营能力提出了更高的要求，也使公司对具有购物中心相关管理经验和创新经营的人才需求加大。为了应对上述风险，公司运用多角度、多元化、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化、创新型人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制；并根据业务发展变化及时调整、完善组织模式和管理制度，加强专业化管理。

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