上海临港（600848）2022年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　（一）公司所属行业发展情况

　　上海临港所处行业为园区开发及运营服务。园区开发是指开发主体以促进区域经济和产业发展为目标，在特定规划区域范围内，从事产业定位、功能平台搭建、产业载体开发、基础配套建设等行为。运营服务是指园区开发主体为园区企业提供物业管理、园区运营、企业发展、创新创业、商业配套等一系列基础服务和增值服务。运营服务贯穿园区开发的全生命周期，两者都是推动园区产业集聚和发展的重要因素。

　　在上海优化城市空间布局的背景下，产业园区正整体呈现着“以产城融合为趋势”的功能特征。在与城市化进程融合的过程中，产业园区正承载起日益多元化的城市经济功能。通过不断强化在职住平衡、生态宜居、交通便利、功能完备、韧性城市等方面的城市化功能赋能，产业园区正经历着从“根据地开发模式”到“城市生态更新模式”再到“区域经济赋能模式”的发展演进道路。

　　在产业数字化、数字产业化的时代浪潮中，产业园区正加速呈现“以数字园区为核心”的竞争格局。园区企业在自身顺应数字化新市场、新场景、新模式的同时，对产业园区也提出了数字化、云端化、智慧化的转型需求。应用物联网、云计算、数字孪生等新技术平台，形成线上和线下相融合的园区场景，并对园区内的人流、物流、能耗、环保、消防、安防等要素进行数字智能化改造升级的能力，已成为产业园区行业内部竞争的重要方面。

　　在产业链高质量发展的趋势下，产业园区正持续呈现“以产业链为引领”的发展生态。当前，简单地企业集聚已无法满足园区企业在产业链上的发展需求。以产业链为引领，在产业定位、产业规划和产业发展上发挥产业园区的“主导+主体”功能，促进园区经济与产业上下游的资源要素深化联动，已经成为园区行业的发展共识。聚焦产业园区的“链上优势”，围绕数字经济、生物医药、信息技术、智能制造等前沿产业领域，建立精细化、特色化、差异化的园区产业链，已是产业园区打造特色化发展生态的重要路径。

　　（二）公司主营业务情况

　　上海临港主营业务为产业园区开发、园区运营服务和产业投资，主要功能为推动城市区域经济发展和产业集聚。公司以“特色化、数字化、绿色化、国际化”为园区发展理念，立足上海产业空间布局规划，通过打造品牌园区、特色园区和精品园区，推动科技创新和产业发展，在上海特色产业园中，公司共7个特色园区入选。公司具有产业综合体、研发办公、标准厂房、物流仓储和产业社区等全品类的园区物业业态，能够满足客户发展全生命周期的物业需求，为企业提供全生命周期的服务保障。公司构建了与产业高度适配的物业载体服务体系、全方位特色化的科创服务体系、全链条生态化的“基地+基金”模式的金融服务体系、贴近企业实际需求的人才服务体系、完善产城融合和职住平衡的配套服务体系，打造“产业引领、投资驱动、科创赋能”的“金三角”发展模式，加快园区赋能体系建设。

二、经营情况的讨论与分析

　　2022年，乌克兰危机外溢、全球通胀危机蔓延、疫情带来全球产业链堵断加剧，经济发展复杂性、严峻性、不确定性明显上升，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力进一步加大。但是，我国经济稳中向好、长期向好的基本面没有变，我国经济潜力足、韧性大、活力强的基本特点没有变。面对国内外经济环境变化和国内疫情反复的压力，上海临港始终坚持以特色化和可持续发展为根本，贯彻新发展理念、构建新发展格局、铸造新发展优势，围绕“聚焦主责主业、强化内部管理、统筹资源要素、联动协同发展”的要求，持续深化“特色化、数字化、绿色化、国际化”发展理念，积极克服各种困难和挑战，在危机中孕育新的产业机会，激发和释放园区发展活力和动力，展现出公司发展的韧性和潜力。

　　（一）积极践行国企责任担当，经营业绩保持稳定

　　面对疫情的考验，上海临港科学应变、主动求变、创新蝶变，发挥国有上市公司“压舱石”、“顶梁柱”作用，齐心协力、勇挑重担、迎难而上，推动招商引资持续发力、工程建设稳步推进、服务保障不断提升，不断增强公司发展韧性，确保公司经营稳定。报告期内，公司实现营业收入33.53亿元，归属于上市公司股东的净利润6.13亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7.32亿元。截至报告期末，公司总资产512.38亿元，归属于上市公司股东的净资产152.27亿元。

　　报告期内，公司坚持“防疫情、稳经济、保安全”，聚焦聚力复工复产，稳步推进各项目建设，加快推进项目拿地速度，逐步恢复园区经济的发展活力。2022年上半年，公司新增土地储备面积12.3万平方米，新开工面积共0.2万平方米；竣工面积共4.4万平方米。数字江海首发区、临港航空产业园总装配套项目、滴水湖金融湾二期、长三角G60科创之眼一期、上海国际数据港（603881）一期等重大项目实现开工，G60科创云廊二期、临港航空产业园“一谷一园”等项目全面有序推进。截至报告期末，公司及下属控股子公司共持有待开发土地面积60.6万平方米，各类物业载体总在建面积284.6万平方米。

　　（二）打赢疫情保卫战，重振园区经济活力

　　上海临港同心戮力、不分昼夜，用“八天八夜”的奋战造就临港方舱医院，全力做好方舱医院运营保障，全面支持上海疫情防控工作，打赢上海疫情保卫战。公司全面动员党员和干部，奔赴抗疫一线，不舍昼夜，弘扬“方舱精神”，与疫情竞速、和时间赛跑，汇聚公司力量全力守护园区和员工安全，彰显国有上市公司的社会责任担当。在做好常态化疫情防控的同时，公司全面推进自身和园区企业复工复产，恢复重振企业信心，公司专门成立疫情防控领导小组，发挥上市公司统筹联动的体系优势，聚焦工程建设、安商稳商、物资保障、返工返岗等企业复工复产亟需解决的问题，打通企业产业链供应链“生命线”，帮助园区企业稳定生产经营，为企业复工复产保驾护航。同时，公司帮助企业解难事、办实事，减免小微企业租金，以实际行动为企业纾困，稳定企业预期、提振企业信心。

　　公司积极打造精品化、专业化团队，主动提升园区服务体系标准，提升园区服务价值，提高园区招商能级。应对百年变局和世纪疫情的不确定性，公司加大招商引资和存量盘活力度，积极开展“凝聚新力量、启航新征程、赋能新生态”劳动竞赛，确保公司经营稳定发展。报告期内，公司园区物业签约销售面积5.3万平方米，园区物业销售收入19.46亿元，园区销售物业毛利率45.03%，园区物业租金收入12.89亿元，园区物业租赁毛利率77.05%。

　　（三）立足特色化和可持续化发展，加快园区赋能体系建设

　　上海临港坚持服务于上海自贸区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化等国家战略，深度融入上海城市空间新格局，持续深化“新四化”发展理念，主动求变、内外兼修、稳中求进、战略深耕、全面提升，化载体为平台，化无价为有价，化要素为流量，化有形为无形，着力打造“产业引领、投资驱动、科创赋能”的“金三角”发展模式，不断提升公司资产盈利能力、增强特色发展质量、丰富公司价值内涵，推进园区赋能体系建设，加快从“根据地模式”向“赋能模式”转变，推动公司高质量发展、实现高效能治理。

　　1、持续深耕临港新片区，承载更深更广的先行先试使命

　　今年是临港新片区揭牌成立三周年，是“三年大变样”的决战决胜之年。临港新片区作为我国改革开放的最前沿，承担着更大范围、更深层次、更广领域先行先试的国家战略使命。近期，上海市出台了《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》，提出了23条具体举措，赋予临港新片区更多改革自主权和先行先试任务，最大力度支持临港新片区深化差异化制度探索，充分发挥重要的“增长极”和“动力源”作用。

　　上海临港作为临港新片区建设的主力军，全力践行上海自贸区临港新片区国家战略，主动融入新发展格局，深耕临港新片区，围绕强链、固链、补链，实现高端产业引领，培育特殊经济功能。报告期内，公司聚焦新片区“4+2+2”前沿产业集群，瞄准人工智能、航空航天、氢能源等重点领域，积极布局新赛道，主导开发洋山特殊综合保税区、临港新片区航空产业园，着力打造世界级前沿产业集群，提升高端制造业能级；对标最高标准、最高水平打造滴水湖金融湾，大力发展以新型国际贸易、跨境离岸金融、高端航运服务为代表的、参与全球高端要素资源配置的开放型现代服务业，形成继外滩金融集聚带、陆家嘴金融城之后的上海金融服务业第三极；以“科创赋能”深入新能源领域，主动参与临港新片区国际氢能谷建设，成立上海氢交易所，打造氢能产业基金，构建多元化氢能产业体系，加速拓展新能源应用场景，着力构建一批典型示范应用，助力绿色低碳城市建设；参与临港新片区信息飞鱼项目，深化国际数据港建设，打造面向数字交通、数字贸易、数字经济的典型场景，推动数据跨境流通，构建国际创新网络重要节点，构筑具有全球影响力的数字经济发展高地，并将进一步探索国家数据跨境流动试验示范区建设，助力临港新片区建设成为数字化转型示范区，打造成为更具国际市场影响力、竞争力的特殊经济功能区和现代化新城。

　　2、聚焦上海城市更新与区域转型，推动重点产业高质量发展

　　上海临港聚焦城市空间新格局，主动融入上海城市更新大局，深度参与上海五个新城、上海重点区域转型，助力提升上海城市能级和核心竞争力。公司围绕全市“3+6”新型产业体系，以特色园区建设带动特色产业集群集聚，引领产业链上下游协同发展，先后在松江新城、奉贤新城、南汇新城等未来城市发展节点，以“金三角”模式集聚优势更优、特色更特、强项更强的特色产业，优化城市产业结构、业态结构、动力结构，推动城市高质量发展。目前，公司园区已集聚元宇宙、工业互联网、智能网联、人工智能、航空航天等一批前沿产业，重点打造上海市特色产业园区，着重推进G60科创云廊二期、数字江海等一大批显著提升区域价值的城市地标，不断优化未来空间布局，提升城市开发和载体空间的品牌、品质和品味。

　　3、发挥产业投资平台效应，构建全面赋能体系

　　上海临港积极打造系统集成、能级更高、穿透性更强的赋能体系，立足“临港产业、临港科创、临港投资”金三角核心驱动力，构建“临港数创，临港医学，临港贵金属、临港标准、临港服务”五大赋能平台，形成“3+5+X”发展布局和体系，打通跨区域、跨行业、跨领域资源，增强企业链接能力，赋能区域经济和产业发展。报告期内，公司主动推动市场化机制创新，组建上市公司资本投资平台，通过产业导入、品牌化发展，实现产业资源的“内循环和再循环”。公司瞄准全球产业的变革趋势和科技前沿，围绕创新要素高效配置和创新成果高效转化的关键节点，积极孵化培育园区优质企业，加强园区企业产业直投力度，重点关注国家战略“新七领域”，先后投资SAP、江波龙（301308）、临港医学、东微半导体等优质产业项目，培育一批创新型产业项目，通过产业投资立体赋能科创、招商、域外等垂直领域，提升公司资本维度、资产配置、资产管理、运营服务和底层精细化管理“五层能力”，进一步实现从“房东”到“股东”的角色转变。

　　4、强化轻资产服务能力，推动域外园区跨越式发展

　　上海临港打造精干的轻资产运营服务团队，以“前方精团队、高效能，后方大平台、强支撑”为模式，提升园区运营服务能力，成立了“域外发展事业部”，进一步利用自身市场化的经验和管理模式，复制推广市场化园区规划建设开发、招商引资、科创孵化、企业服务的经验和标准化能力，通过建立多维融合、相互联动的域外园区发展多元机制，打通园区规划、产业定位、产业联动的双向赋能通道，推动域外园区在产业培育、金融服务、人才培养等方面提质、提速、提能、提级，进一步强化域外园区的发展规模和战略能级。

　　5、发布“848科创发展指数”，擘画园区科创发展新蓝图

　　上海临港坚持以创新为驱动力，集聚优势创新资源，打造科创新优势、打响科创新品牌。报告期内，公司联合权威机构对标世界一流，推出了可量化、可对比、可评价、可推广的“848科创发展指数”，着重加强对园区创新经济、创新人才、创新辐射、创新服务、创新生态、创新转化等创新要素的集聚；重点推动高校研发机构、企业研发中心、孵化器等科创平台建设，强化科技创新策源引领力，依靠前沿产业技术转化、科技型企业培育，形成完整的产业链。目前，公司园区汇集了全市1/8高新技术成果转化项目、7%的PCT专利申请、1/9的创新创业领军人才、1/6的R&D人员、6%的上海工匠、1/7的研发投入、7%的高新技术企业、1/10的研发机构。未来，公司将持续开展一系列探索，稳步增强园区科创实力，以科创企业导入和人才集聚助推产业发展和转型升级，助力上海科创中心建设。

　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

三、可能面对的风险

　　1、宏观经济风险

　　2022年以来，我国经济克服困难保持增长，呈现企稳回升态势，但外部环境复杂严峻，国内疫情多发散发，国内经济恢复仍面临不少挑战。疫情爆发以来，全球产业链和供应链受阻，俄乌冲突加重供应端紧张，小微企业生存面临挑战。在本轮疫情中，公司减免园区内小微企业部分租金，积极承担国有企业社会责任，与园区企业同舟共济，共渡难关。目前，我国经济运行仍将面临着疫情反复、结构性调整、输入性通胀压力大等问题，可能对公司经营带来风险。

　　2、行业竞争风险

　　产业园区的发展已经从“增量开发”时代走向“存量运营”时代，产业园区在产业定位、产业资源等方面同质化现象明显，均面临着日益激烈的竞争压力。为此，上海临港需要及时转变发展方式、优化资源配置，构建完善开放的创新智慧服务生态，通过特色化发展方式，构建园区前沿产业和战略空间布局，形成园区差异化发展优势，不断推动特色化、数字化、绿色化、国际化转型，实现园区高品质、高质量发展。

　　3、项目开发风险

　　产业园区载体开发经营及产业投资业务属于资金密集型行业，园区项目开发建设周期较长，前期投入资金大，产业集聚效应需要一定的时间，使得园区产业载体开发项目存在一定的不确定性。在整个开发过程中，公司积累了丰富的园区开发经验且制定了较为严格的管理和控制流程，但仍需要综合分析外部宏观、行业发展动态及公司内部经营情况，提升应对风险的能力，确保公司可持续发展。若在项目开发过程中不能及时解决出现的问题，可能会影响资金周转速度、项目开发进度、项目开发成本等情况，可能对项目开发产生一定的影响。

　　4、项目孵化风险

　　近年来，公司积极探索“基金+基地”、产金融合的创新业务模式，组建上市公司资本投资平台，加大了产业投资的力度，推动收入利润结构转型。目前，公司仍处于转型初期的积累阶段，投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，受到宏观经济环境、行业发展环境、项目投资管理等因素影响，可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。因此，公司需要不断优化投资项目管理体系，建立健全风险预警和评估机制，搭建专业化的团队，不断提升抗风险能力。

四、报告期内核心竞争力分析

　　上海临港坚持服从服务上海自由贸易区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家战略，以“科技创新和产业发展的推动者、区域转型和城市更新的建设者”为使命，当好临港新片区开发建设的主力军和全市重点区域转型发展的生力军，立足上海重点区域转型和产业空间布局规划，形成了深耕临港、立足上海、融入长三角、服务全国的战略布局，积极为投资者创造价值、为产业创造价值、为城市创造价值。公司的核心竞争力主要表现为：

　　（一）具备广泛的区位布局优势

　　上海临港作为上海市国资委下属国有上市公司，在区位布局上更具广泛性和灵活性，依托上海自由贸易区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家战略，公司主动谋划、精准布局，在上海浦东、徐汇、松江、闵行、奉贤、金山、嘉定等上海未来城市发展的重点板块已进行深入布局，同时在昆明、常熟、海南、大丰等上海域外区域进行前瞻性的布局，增强产业发展的统筹性、整体性、联动性，能够实现跨区域产业联动、资源转移和要素流动，形成跨区分工、联动发展的园区发展格局，全面打开未来发展的重要战略空间，具备产业发展空间布局优势。

　　（二）具有成熟的园区开发品牌和特色产业

　　上海临港依托“临港”、“漕河泾”、“科技绿洲”等成熟品牌，公司充分发挥在产业园区开发领域的专业优势，围绕创新链布局产业链，形成优势更优、特色更特、强项更强的特色产业集聚，打造了一系列国际领先、国内一流的“特色园区、品牌园区”，专业化水平和品牌影响力得到市场的高度认可，在上海特色产业园中，漕河泾元创未来、浦江创芯之城、临港松江科技城（工业互联网）、南桥智行生态谷、临港新片区大飞机园、临港新片区信息飞鱼、临港国际氢能谷等7个特色园区入选，规模经济效益逐步显现。

　　（三）具有独特的开发模式和融资优势

　　上海临港深耕园区开发运营，通过独特的“区区合作、品牌联动”合作模式，与上海各区紧密合作，围绕数字经济、生物医药、绿色低碳、新能源等领域，打造一系列产城融合科技之城，助力提升区域经济与社会效益，为上海城市更新和区域转型贡献力量。凭借园区开发企业经营模式、收入来源、区域经济贡献等方面与传统房地产企业的差异，以及公司优质的资产储备和完善的企业信用管理，公司能够有效拓宽融资渠道，降低融资成本，展现出内强外韧的抗风险能力，具备一定的融资优势。

　　（四）具备突出的创新驱动引领能力

　　上海临港以创新驱动为引领，以“848科创指数”为指引，围绕产业链部署创新链、围绕创新链布局产业链，构建丰富的园区科创产业应用场景和科技创新特色体系，持续强化科创要素支撑作用，优化创新创业环境，引领上海园区创新发展。公司具备创新经济发展、创新人才集聚、创新转化效能、创新辐射带动、科创服务引领、科创生态营造等多个方面的优势，公司旗下漕河泾园区、浦江园区、松江园区、南桥园区等坐拥多个国家级孵化器，依托园区产业集聚优势，以创新带动创业，以创业带动就业，形成了从“苗圃-孵化器-加速器”的完整孵化链条，加速创新创业和科技成果转化的紧密融合，科技创新的核心引领作用和能力突出。

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