保利发展（600048）2022年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

保利发展是房地产行业的龙头企业，主营业务为房地产开发与销售，并以此为基础构建成涵盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等在内的多元产业体系，综合实力连续多年稳居行业前五，央企第一。2022年，保利发展位居《福布斯》世界排名第190位，荣获行业领导品牌TOP3。

保利发展始终聚焦于核心城市及城市群，深耕国家重点发展区域，助力国家新型城镇化建设。公司始终坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅产品方面，形成“尊居、善居、品居、安居”系列，代表品牌有“天字”系、“和光”系等；在写字楼产品方面，形成“保利中心”、“保利国际广场”等品牌系列。此外，公司以百姓安居为己任，积极发展保障性租赁住房，拓展公寓业务，建成保障房超10万套；进驻25城助推城市更新，响应乡村振兴战略，助力全体人民共同富裕。

凭借出色的建设、运营、服务实力，保利发展在物业、酒店、商贸会展、购物中心、城市公建及旧城改造方面均取得长足发展，品牌成熟度与影响力进一步提升。保利物业致力于全业态管理，形成以社区居住物业服务为核心，以全域化管理、城市服务为引领的综合服务能力，并推出了“亲情和院、四时雅集、东方礼遇、星云企服、镇兴中国”等系列物业服务品牌；保利商旅在消费服务领域形成了“时光里、保利广场”等产品体系，在酒店领域打造了包括“诺雅、雅途、郡雅、悦雅”在内的多个品牌系列；养老服务板块打造“和熹会”品牌等多个行业标杆；在产业运营服务领域，打造了国际级赛事综合运营服务品牌，高质量承担武汉军运会、西安全运会等大型赛事服务；同时，福祉展、老博会等大型品牌展会也成为会展行业标杆。

报告期内房地产行业发展情况，本节第三部分“经营情况的讨论与分析”。

二、经营情况的讨论与分析

（一）市场回顾与展望

2022年上半年，中国GDP累计增速2.5%，第一、二季度单季度增速分别为4.8%和0.4%。上半年，出口表现相对强劲，出口金额累计增速为14.0%；但工业生产与社会消费端动能有限，规模以上工业增加值累计增速为3.4%，近3年复合增长5.8%；社会消费品零售额同比下降0.7%，近3年复合增长2.7%，增速均在近年低位水平。

中国出口、工业生产、消费指标表现情况

注：国家统计局，海关总署；后文除另行说明外，数据来源均为国家统计局。

2022年上半年，商品房市场延续2021年以来的下行趋势，销售规模同比下降明显。截至6月末，全国商品房销售金额6.6万亿元，同比下降28.9%；商品房销售面积6.9亿平方米，同比下降22.2%。

全国商品房销售情况

市场分化是上半年的主要特征。从各线代表城市平均表现看，一线城市市场有所降温，上半年月均成交面积61.5万平方米，同比下降33.6%，即使剔除上海有效成交周期不足的影响后，其余三个一线城市合计成交面积同比降幅也在29.6%；二线代表城市表现相对坚挺，月均成交面积51.8万平方米，同比下降11.8%，表现优于全国平均；三线代表城市市场表现冷淡，月均成交面积18.0万平方米，同比下降45.1%。

不同级别代表城市住宅月均成交面积情况

数据来源：。代表城市为32个大中城市。一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨14个城市；三线城市包括无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州14个城市。

截至2022年6月末，全国商品房待售面积5.5亿平方米，同比增长7.3%，自2021年7月以来单月累计增速持续为正。其中，住宅待售面积2.6亿平方米，同比增长13.5%。商品房待售面积、住宅待售面积累计增速均为近5年来高位，库存压力逐步增大。

全国商品房待售情况

2022年上半年，全市场的流动性较为充裕，全国货币供应量M2同比增长11.4%。但房地产行业资金面相对偏紧，全国房地产开发资金来源总量为7.7万亿元，同比下降25.3%。其中，国内贷款为1.0万亿元，同比下降27.2%；房企自筹资金、定金及预收款分别为2.7万亿元和2.5万亿元，同比分别下降9.7%和37.9%；个人按揭贷款1.2万亿元，同比下降25.7%。在销售受阻、行业流动性偏紧的情况下，房企获取资金的能力下降，更多依靠自有资金进行开发经营，自筹资金占开发资金总量升至35.4%，创2017年以来新高。

房地产开发资金来源情况

2022年1-6月，全国300城土地市场成交面积2.5亿平方米，同比下降51.9%，各月成交面积降幅均超40%；土地市场溢价率仅约3%-5%，保持低位震荡状态，整体市场表现冷淡。

全国300城土地市场成交情况

数据来源：中国指数研究院，全国300城为中国指数研究院分类，土地类型包括住宅用地、商住用地、商业用地。

2022年上半年，房地产开发投资完成额6.8万亿元，累计同比下降5.4%，开发投资力度收缩。全国房屋新开工面积6.6亿平方米，累计同比下降34.4%；房屋竣工面积2.9亿平方米，累计同比下降21.5%。报告期内，开发投资完成额、新开工、竣工面积降幅持续扩大。

全国房地产开发投资情况全国房屋开竣工及施工情况

2022年上半年，中央提出支持刚性和改善性住房需求的释放，央行降低首套房贷款利率下限，各地政府在供需两端积极出台稳市政策，保障房地产市场平稳健康发展。据中国指数研究院统计，2022年上半年共有超180个省、市发布房地产相关支持政策约500次，涉及降低首付比例、放松限购限售、发放购房补贴、延缓土地出让金支付等多方面。尤其是4月以来，政策支持力度与频次明显加大，适用城市能级也从三四线城市向一二线城市提升，对于局部市场的恢复起到了积极的作用。

2022年上半年各月省、市政策发布次数2022年上半年各线城市政策发布次数

数据来源：中国指数研究院。

报告期内，房地产行业延续去年下半年以来的下行惯性，单月销售规模连续负增长，低迷态势未得到有效扭转。而受国际局势动荡、国内经济运行承压等因素影响，居民购买力下降，收入预期走弱，市场观望情绪增厚，进一步加剧了房地产销售的疲弱表现。另一方面，房企融资内外交困，整体流动性承压：行业端，融资总量大幅收缩，民企与央国企的融资表现分化，行业输血过程受阻；企业端，销售规模的下降导致回笼基数萎缩，房企自身造血功能不畅，暴雷风险未得到实质性化解。在销售、信用双双低迷的情况下，市场表现出发展信心不足、开发投资力度收缩、土地市场冷淡等特点。虽然政府在供需两端积极作为，政策支持力度与频次加大，适用城市能级提升，在一定程度上起到了稳市的作用，但市场的回暖仅以核心城市核心区域为主，多数地区销售去化仍存在较大压力，市场分化进一步加剧。

展望下半年，国际形势复杂严峻，疫情影响的不确定性较大，国内经济仍面临下行压力。而居民对购买力与收入预期恢复的信心尚不坚定，叠加房企暴雷、停贷等事件作用，市场观望情绪进一步加重。在购买力与情绪走弱的双击下，增量购房需求难以提振，存量需求释放延后，使销售去化延续低迷状态，进而限制房企投融资端表现。而现有稳市政策的托底效果边际递减，后续发力与创新空间仍需观察。综合作用下，行业短期仍将处于筑底修复阶段，回暖的拐点仍待确认。

（二）报告期内主要经营举措与成果

1、销售同频共振，主动迎接市场冲击

（1）受市场下行影响，销售规模同比下降。报告期内，公司实现签约金额2102.21亿元，同比下降26.29%；实现签约面积1307.31万平方米，同比下降21.78%。核心城市贡献度提升，38个核心城市销售贡献为79%，同比提升2个百分点。公司在22个城市销售排名第一，46个城市排名前三。（2）多措并举，积极应对行业挑战。报告期内，公司持续加强纵向联动机制，推进总部关键岗位下沉一线，建立跨专业线赋能小组，分赴各大片区开展市场调研，督导提升销售表现；强化数字化营销能力，落地“云和+”在线销售平台，累计上线项目超1000个，在有效拓展获客范围的同时，丰富项目展示形式与呈现效果；基于核心城市布局优势，开展跨区域、跨业态项目的联动营销，通过对客户需求的调度匹配，做大目标客群基数。

2、保持投资定力，挖掘市场确定性机会

在城市分化加剧，市场边界收缩的背景下，公司动态调整策略，以客户需求为导向，在不确定性的市场中挖掘确定性的投资机会，不断优化资源结构。

（1）顺势而为，合理安排投资强度。公司在策略端收敛聚焦，在执行端坚守定力，上半年拓展项目37个，新增容积率面积412万平方米，拓展金额607亿元。

（2）坚持精益投资理念，做优资源增量。公司聚焦城市深耕，优化资源布局。报告期内一二线城市、38个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16、14个百分点，且资源全部位于市场有效边界内。同时，公司持续提升拓展质量，严控商办及自持物业规模，报告期内新增住宅货量占比94%，同比提升8个百分点，产品结构不断优化。

（3）严守投资纪律，保障投资承诺兑现。公司对深耕城市进行网格化研究，明确投资边界，并结合区域储备规模、业绩贡献等因素，合理分配投资额度。同时，严守投资原则及立项标准，规范研判标准动作，前置项目定位审核，并加强对运营端的管控与监督力度，保障投资收益。

3、结算规模平稳，资产结构健康

（1）收入及利润保持平稳，利润率下降。报告期内，公司实现营业总收入1107.63亿元，同比增长23.10%；实现净利润149.24亿元，同比增长1.60%；归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%。

报告期内，公司毛利率为25.55%，同比下降6.95个百分点，与行业下行趋势一致。2022年上半年公司净利率为13.47%，同比下降2.85个百分点。

（2）资产结构健康安全。截至报告期末，公司扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为1.41，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。公司债务期限结构合理，一年内到期的债务占有息负债比重为21%，短期偿债压力可控。

4、强化现金流管控，融资优势持续彰显

（1）抢抓资金回笼，保持合理资金储备。公司加强按揭端沟通管理，提高签约质量。报告期内实现回笼金额1995亿元，回笼率为94.9%。同时，保持合理的资金储备，在手货币资金1571亿元，占总资产比重为11%。

（2）稳健经营优势相对突出，持续降低融资成本。报告期内发行公司债65亿元、中期票据75亿元，平均融资成本仅3.09%。其中，公司5月发行的3年期中期票据、8月发行的3+2年期公司债票面利率均仅为2.80%，分别创公司发行同类产品的历史最低利率。银行端贷款利率下降，报告期内新增贷款平均成本较去年末下降37个基点。截至报告期末，公司有息负债规模为3635亿元，综合融资成本约4.32%，较去年末下降14个基点。

5、完善组织架构与管控机制，巩固风险防范基础

（1）灵活调整组织机构，提升发展适配度。报告期内，公司强化顶层设计，加强多专业协同，提升组织架构与行业运行规律、企业发展特点的匹配度。公司成立地产管理中心，增强地产业务管控，发挥专业协同效应，覆盖开发、营销、运营、工程、成本等项目全流程，加快统一管控效率，提升快速响应市场的能力；整合战略投资中心，从闭环投资管理，提高拓展质量出发，汇总战略研究、投资管理、法人管理职能，串联投前、投中、投后完整环节，提升投资效率；整合风控合规、内审内控等职能设立风险管理中心，全面强化风险管理，对业务全过程实施风险管控，并不断完善风险评估的监督机制，确保风险的可防可控。

（2）健全管控机制，主动应对行业风险。公司全面强化合作项目风险管控，前置防控程序，持续完善合格合作方、供应商名单库，加强对合作协议的审查，严控项目合规标准；高度重视安全生产，建立分类分级安全责任制度，形成风控、地产管理等多业务线联动机制，常态化开展安全专项治理；提前做好竣工交付预案，形成交付风险点动态责任清单，加强过程监督与问责。报告期内合计交付规模7.9万套，同比增长1%。

6、提升服务竞争能力，持续助力主业发展

报告期内，公司成立产业管理中心，加强对产业经营及布局的有效管理。同时，多元产业板块利用与主业在资源、人才等方面的链接，用好市场化手段，建立细分领域优势，与地产主业形成良性互动协同，进一步提升和丰富公司产品的内含价值。

在民生服务领域，保利物业坚定推进全域化服务模式，以物业服务助力城镇基层治理提升。通过业态深耕、合作深耕，不断获取大型公服标杆项目，报告期内新增长沙轨道6号线、广州海珠湖国家湿地公园、嘉兴南北湖风景区等标杆项目，锻造了多层次、多场景的物业服务能力，进一步提升了公司品牌影响力。截至报告期末，保利物业在管面积5.23亿平方米，合同面积7.32亿平方米。2022年上半年实现营业收入64.49亿元，同比增长25.16%。

在城市运营赋能领域，商业与酒店板块不断强化大型赛事综合服务商形象，成功中标世界大学生运动会住宿服务项目，进一步提升行业知名度和影响力。公寓板块积极响应国家“住有所居”号召，推进产业市场化运作，与地产平台公司试点组建合资公司，统一投融建管退责任主体，加强地产业务对公寓在资源拓展、运营管理的共享支持；同时积极协同主业战略，提升留存资产周转效率。会展板块旗下老博会、福祉展均在行业内获高度认可，并探索完成电竞赛事项目组织，实现体育业务的突破。

截至报告期末，商业板块开业购物中心34个，开业面积231万平方米，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市；酒店管理板块已开业酒店、会议中心22个，客房数近5700间；公寓板块开业及筹开项目49个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

三、报告期内核心竞争力分析

1、前瞻的战略引领

公司成立之初即前瞻性地确立了房地产开发主业在企业发展中的核心地位，牢牢地把握住中国城镇化进程及行业发展机遇。同时，在行业周期波动中，公司深刻理解行业发展特点，精准研判行业发展方向，并始终发挥战略引领作用，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，确保公司发展方向和国家产业方向高度契合。

随着房地产行业进入新的发展阶段，行业发展模式和外部环境愈加复杂多变。公司根据国家产业结构升级和行业发展变革，提出了“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”战略愿景，构建了涵盖商品房、保障性租赁住房、长租公寓等在内的多层次住房供应体系，完善了地产开发销售、商业运营、物业服务、资产管理、不动产金融等全产业链业务格局，形成了以地产资源带动产业发展，以产业协同服务开发主业的良性共生循环。

2、持续稳健的经营管理能力

公司始终秉承稳健发展的经营理念，恪守央企责任，凭借踏实稳健的管理作风，有效应对周期波动，长期保持行业领先地位。公司践行精益管理原则，搭建精益体系，强化管控监督，将精益理念贯穿业务全流程，为公司发展提质增效。公司坚持稳健安全的投资策略，始终保持投资定力，不盲从、不追高，实现公司规模的平稳增长。

公司资产负债结构均衡稳健，债务期限及类型合理，各项指标满足“三道红线”的绿档企业标准，兼顾风险防范与规模扩张能力。公司现金流管理水平突出，连续多年保持经营活动现金流为正，销售回笼率长期保持在90%以上的行业最高水平。同时，公司现金流充裕，并在银行授信、公司债、中票等均有充足的资金头寸，具备较强的风险抵御能力。

3、多元化资源获取方式和优质的资源储备

公司拥有丰富的资源获取经验，建立了科学的投资体系，准确把握市场节奏，深度挖掘资源价值，保障投资决策的高效性与准确性。同时，公司具备多元化的资源拓展能力，构建了涵盖招拍挂、城市更新、产业拓展、兼并收购等在内的资源获取体系，形成了强大的资源整合能力，保障公司能够持续获得低成本项目资源。

凭借着出色的资源获取能力，公司储备了质地优良、规模合理的土地资源，近年来38个核心城市货值储备始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%，资源储备满足公司2-3年的开发需求，为公司的可持续发展提供保障。

4、企业文化形成强大的人才竞争力

公司从军中走来，在改革开放的浪潮中砥砺奋进，形成了以客户为核心，向上、向心、向善的企业文化，构筑成保利人才团队的精神底座和精神纽带，是公司发展壮大的强劲力量。公司员工对企业文化高度认可，对企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成强大的团队凝聚力。

公司秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神，锻造出雷厉风行、执行高效的管理团队。同时，凭借独特的企业文化，公司将投资、管理、营销、设计等专业人凝聚起来，形成发展合力，并且构建出贴近市场、从容应对行业变化的运作模式与管理机制，具备强大的生命力和战斗力。

5、行业领先的品牌影响力

公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，也是旗下房地产业务的主要运作平台。央企龙头是公司特色鲜明的品牌符号，提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在多元化拿地、合作开发、低成本多渠道融资、产品销售等方面均具备突出优势。公司自身严控质量安全、强化工程管理，产品质量、服务均在消费者中积累了良好的口碑。同时，公司积极响应国家号召，投身保障房、租赁住房建设，增进民生福祉；始终践行央企社会责任，在ESG领域实现公司可持续发展。

6、创新进取的企业精神

“敢于创新、积极进取”是公司保持基业长青的核心优势之一，公司始终保持奋发向上的拼搏姿态，不断根据市场变化进行自我创新与突破。公司积极推进市场化的激励考核机制，在管理层持股、股权激励、员工跟投等方面均为央企地产的先行者和领先者。

公司坚持以体系改革、机制创新、资本运作等为手段，持续提升业务市场化水平及竞争力。公司在拥抱竞争的同时，始终对市场保持开放的合作态度，致力于与其他优质房企合作共赢，共同享受行业发展的红利。

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