世荣兆业（002016）2022年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司从事的主要业务

　　（一）报告期内公司所处的行业情况

　　2022年上半年，多地疫情反复，国内外经济形势依然复杂，经济下行压力继续加大。2022年3月，政府工作报告指出，2022年坚持稳中求进工作总基调，要继续保障好群众住房需求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；国务院金融委召开专题会议，强调要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施；4月，中央和外管局发布《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，明确要“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求”。5月，银保监会召开专题会议，声明要督促银行保险机构坚持“房住不炒”的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划；5月底，国务院发布扎实稳住经济一揽子政策措施，提出在保基本民生政策方面，要实施住房公积金阶段性支持政策。由此可见，2022年上半年，为最大限度减少疫情对经济社会发展的影响，在坚持“房住不炒”的总基调下，中央及各部委相继释放多项“稳地产”积极信号，提振房地产市场信心，进一步促进房地产行业健康平稳发展。

　　根据国家统计局数据，2022年上半年，全国房地产开发投资68,314亿元，同比下降5.4%；全国商品房销售面积68,923万平方米，同比下降22.2%；全国商品房销售额66,072亿元，下降28.9%；全国房地产开发企业土地购置面积3,628万平方米，同比下降48.3%；土地成交价款2,043亿元，下降46.3%。由此可见，全国房地产开发、销售、土地成交方面的指标均下降明显，疫情影响下的房地产市场仍然处于调整状态。

　　珠海是公司主要房地产项目所在城市。在上述“房住不炒”定位及多项“稳地产”积极信号释放的大背景下，珠海市陆续出台了多项房地产相关政策。2月，珠海市住房和城乡建设局印发了《关于进一步规范商品房预售资金监管银行工作的通知》，进一步规范珠海市商品房预售资金的监督管理，维护预售商品房交易当事人的合法权益；6月1日，珠海市住房公积金管理中心印发《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》，上调公积金贷款额度及提取额度等，优化珠海公积金政策，为支持和服务全市产业发展创造拴心留人的发展环境；6月3日，珠海市政府发布《珠海市贯彻落实国务院〈扎实稳住经济的一揽子政策措施〉实施方案》提出，促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实年轻人、产业工人、新市民“有业有住有家”计划，适时优化调整限购限售政策，合理支持刚性和改善性住房需求，确保实现“保交楼、保民生、保稳定”目标。

　　根据珠海市商品房预（销）售专网的统计数据，截至2022年6月30日，全市上半年住宅房网签共计11,456套，比去年同期下跌59.60%。其中，斗门区住宅网签3,535套位居第一，同比下跌43%；香洲区住宅网签以3,534套位列第二，同比下跌50%；金湾区以2,009套位居第三，同比下跌73%。；高新区以成交991套排名第四，同比下跌73%；横琴新区成交697套排名第五，同比环跌69.64%。

　　（二）报告期内公司从事的主要业务

　　1、公司主营业务、经营模式、项目业态及市场地位

　　报告期内公司主营业务为房地产开发与经营，公司实施从设计开发、工程建设到市场销售，由集团主控、分项目管理的经营模式，主要经营项目业态以住宅开发销售为主，辅以配套商业，同时，正在初步涉及商业综合体的建设及运营。经过在珠海区域（斗门区）多年的深耕细作，公司项目拥有较高的口碑和质量，在区域内保持有力的竞争优势。

　　2、公司主营业务经营情况

　　2022年上半年，公司继续保持主抓房地产项目建设和销售的经营方针，积极应对宏观环境、行业政策及房地产市场的变化，及时调整开发节奏和销售策略，取得一定成效,但由于疫情反复、经济下行对房地产市场的冲击，客户流动性及到访量下降，公司业绩出现下滑。具体经营情况如下：

　　2022年上半年，公司实现营业收入34,831.93万元；实现归属于母公司所有者的净利润8,690.58万元。截至2022年6月30日，公司资产总额636,123.26万元，归属于母公司股东权益合计477,224.24万元。项目建设方面，2022年上半年，公司在建建筑面积（计容面积）30.58万平方米，其中新开工面积（计容面积）16.11万平方米；项目销售方面，2022年上半年，公司实现房地产预售（销售）面积2.59万平方米，预售（销售）金额42,874.14万元，较上年同期下降40.88%；截至2022年6月30日，公司房地产可供销售面积27.25万平方米。

　　新增土地储备项目

　　累计土地储备情况

　　主要项目开发情况

　　主要项目销售情况

　　注：1、计容建筑面积为项目整体计容建筑面积；2、可售面积为项目各业态分别已取得预售许可证的总可售面积。主要项目出租情况

　　土地一级开发情况

　　适用不适用

　　融资途径

　　发展战略和未来一年经营计划

　　2022年下半年，公司将继续稳定做好主业，计划完成以下重点工作：

　　土地储备方面：

　　面对经济下行的压力，不明朗的房地产行业形势及调控大背景，公司将持续关注行业动向，抓住机遇，适时调整拿地策略，确保公司可持续、健康发展。

　　项目开发方面：

　　住宅新增开工面积20万平方米（世荣观暻花园）；

　　继续推进世荣峰景广场（一期）、世荣峰景广场（二期）及世荣商业中心的建设，世荣峰景广场（一期）、世荣峰景广场（二期）及世荣商业中心的建设期将延续至2023年。

　　项目销售方面：

　　公司将继续推进翠湖苑二期、世荣尚观花园等现有项目的销售，并择机启动世荣观暻花园的预售。

　　翠湖苑二期计划2022年整盘去化率达100%，世荣尚观花园计划2022年整盘去化率达55%，世荣峰景广场（二期）2022年计划整盘去化率达45%。

　　融资安排方面：

　　公司将继续以银行贷款融资为主，积极拓展多种融资渠道，提高融资效率，降低融资成本，保障公司资金需求。2022年下半年，公司将配合项目开发的进度，适度合理融资，一方面支持推动项目开发，保证日常经营的资金流动性；另一方面保证融资规模的合理性，保障业务发展的同时节约财务成本，优化财务指标。

　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　适用不适用

　　截至2022年6月30日，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为61,150.12万元，报告期内不存在因此项担保而承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　适用不适用

二、核心竞争力分析 1、区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力 公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优于其他竞争对手；同时，经过多年来在本区域市场深耕细作，无论是企业品牌还是楼盘品牌都已获得市场高度认可，竞争优势愈发明显。 2、优质的资产和良好的财务状况 优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根据外部市场环境的变化作相应调整的可能。目前公司的资产主要为具有较大增值空间的土地储备，具有较高的开发价值和盈利能力以及较强的流动性和变现能力，是公司抵御各种风险的坚强后盾。

三、公司面临的风险和应对措施 1、政策风险：房地产行业是关系到国计民生的重要产业，国家从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，已经成为一种常态，这对房地产开发企业的经营与发展将产生直接的影响。公司如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。 应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。 2、土地集中、项目单一风险：公司是珠海市斗门区较早从事房地产开发的企业之一，土地储备主要集中在珠海市斗门区，近年来开发的项目也主要集中于珠海市斗门区，在珠海市斗门区的业务占绝对比重。 应对措施：适当加快公司现有土地储备开发，加速利润释放，积极拓展外地项目，加快多元化产业布局。 3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，受疫情影响，公司销售回款减缓，但仍需维持经营投入，资金周转速度较慢；同时若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升。 应对措施：合理安排资金计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财务成本处于合理范围。 4、销售风险：房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位、经济发展状况、居民收入水平、同类楼盘的供给情况的影响。 应对措施：对销售项目做好相应的市场定位，根据市场变化趋势，积极调整销售策略。

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