浦东金桥（600639）2022年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明：

（一）公司所从事的主要业务和经营模式

公司主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。主营业务主要集中在房地产业，并在服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务等领域持续发力，加快推进公司战略转型，从传统房地产开发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。报告期内，公司采取租售结合、以租为主、招﹣投﹣孵﹣服联动的经营模式，深度参与到浦东引领区、金色中环、金桥城市副中心建设中去。

（二）行业情况

2022年4月29日、7月28日召开的中共中央政治局会议始终强调“房住不炒”定位，也提出“支持刚性和改善性住房需求”，把“稳定房地产市场”放在首位。

上半年上海受到疫情的冲击较大，房地产租售市场停摆两个多月。随着六月进入有序复工复产，房地产租售市场逐渐恢复，下半年“力争实现最好结果”。

二、经营情况的讨论与分析

2022年是浦东引领区建设、金色中环等战略落地的重要年，也是公司落实“十四五”规划、推动金桥城市副中心建设的发力年。公司在董事会的科学决策下，以浦东社会主义现代化建设引领区实施方案为指导，推进区域产业发展、城市建设，聚焦招商引资、城市开发和公司转型；面对突发疫情冲击，勇担国有上市公司的使命和职责，坚守大上海保卫战的一线阵地，切实减轻小微企业及个体工商户负担，与他们共度难关。截至2022年7月末，公司已受理小微企业及个体工商户减免租金申请，合计金额约1.99亿元。

1、主要指标完成情况

2022年半年度实现营业收入30.09亿元，归属于母公司所有者的净利润9.58亿元，归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润9.31亿元，净资产123.44亿元，总资产321.01亿元，基本每股收益0.8539元。

2、招商云沟通，不按“暂停键”

在长达两个多月的疫情冲击下，公司招商团队发挥直面困难、解决问题的智慧，全力以赴开展招商工作。面对无法在线下面谈、看房的难题，灵活采用“云沟通”“云介绍”的方式与客户进行洽谈，确保疫情防控期间洽谈不断线，招商引资不停摆。招商团队的持续奋战，成功让来自半导体行业的租户和来自生物医药行业的租户选择入驻OfficePark金湘园。

3、抗击疫情，守护“家园”

面对严峻复杂的疫情形势，公司上下团结一心、众志成城，圆满完成了各项防疫任务，守护了园区和社区的安全，保障了公司本部、产业园区和碧云国际社区的正常运转。

公司本部成立临时党支部，全天候值守，协助金桥管委会对34个产业园区的留守企业的员工、3个建筑工地的工人及值守人员每日开展全员核酸和抗原检测，完成了园区4个点位和工地3个点位近4000人次的核酸检测工作，负责接送医护、核验信息、协助扫码、维持秩序、转运样管、分发抗原等工作。

面对物资供应紧张、车辆通行遇阻的难题，公司调动各方资源为社区住户、园区企业保供物资，为碧云国际社区、碧云系列服务公寓2000余户中外家庭和1151位租客提供物资配送、作业打印、鲜花祝福等有温度的服务，体现碧云服务功能。

面对地方政府交付的方舱建设任务，公司组建工作专班，克服人力、物资及时间极其紧张等难题，夜以继日奋战5昼夜，圆满完成相关项目建设。面对方舱医护住宿难以落实的困难，公司紧急改造由家人才公寓作为医护住宿点。新金桥广场公司在承担原有服务公寓防疫工作的同时，克服困难、顶住压力承接了由家的运维任务，为医护们做好服务保障。

公司在产业园区、办公楼宇、商铺等各处推广“场所码”和“数字哨兵”，为复工复产开好头、起好步提供技术支撑；并逐个研判重点项目复工复产条件，全方位沟通协调，做好服务保障，确保复工复产有序、有力、有效推进。

4、公司员工挺身而出、无私奉献

自三月中旬以来，公司员工积极加入志愿者队伍，在各自的社区协助开展核酸检测、物资转运、快递消杀、居民配药等志愿工作，有力诠释了浦东国资国企勇担“主力军”的深刻内涵，哪里有风险哪里就有我们员工的身影。

5、重点项目有序复工复产

重点在建项目自6月初开始复工。T4-02地块OfficePark金科园进入施工建设冲刺阶段，预计实物工程量将于年内全部完成，2023年一季度完成竣工备案。17-06地块“金桥壹中心”商办项目正有序推进地下室B4层顶板混凝土浇筑施工，并力争于今年10月底实现主体结构出地面。

6、报告期内，公司的上海浦东智能智造一期私募投资基金实现项目投资，标的公司是江苏富乐华半导体科技股份有限公司。下半年主要工作：

下半年，“两手抓”、“两不误”，坚定不移朝着既定目标奋进。

一是要慎始慎终筑牢疫情防线，二是要想方设法加快经济恢复。按照疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的要求，更加有力、更加高效地统筹疫情防控和经济社会发展，投入更加艰巨的战斗中，以大无畏的姿态继续下半场的冲锋。

坚持全年目标。要锚定全年目标不松劲，千方百计把失去的时间抢回来、把疫情造成的损失补回来。对于原定的工作目标，如各个工程项目，要紧盯时间节点，倒排建设工期，优化施工组织，全力以赴把被疫情耽误的时间抢回来。

租售方面，抓紧回款，确保现金流入；加大龙头企业招商力度，带动新能源汽车、电子信息和智能制造等产业链上下游项目集聚，努力提升出租率，并持续推动由度申江园（34-06）等项目的销售工作；推动完成08街坊规划调整批复；继续跟进后续出让土地，择优参与，年内力争获取1幅住宅用地。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

三、可能面对的风险

一是城市更新政策尚不明朗，开发模式受到挑战。

过去30年，成片出让的开发模式取得了巨大成功。新30年浦东改革开发再出发也亟待解决新一轮的开发模式问题。

自2021年9月1日起施行的《上海市城市更新条例》第十九条规定：“更新区域内的城市更新活动，由更新统筹主体统筹开展；由更新区域内物业权利人实施的，应当在更新统筹主体的统筹组织下进行。

“零星更新项目，物业权利人有更新意愿的，可以由物业权利人实施。”

第二十条规定：“本市建立更新统筹主体遴选机制。市、区人民政府应当按照公开、公平、公正的原则组织遴选，确定与区域范围内城市更新活动相适应的市场主体作为更新统筹主体。更新统筹主体遴选机制由市人民政府另行制定。

“属于历史风貌保护、产业园区转型升级、市政基础设施整体提升等情形的，市、区人民政府也可以指定更新统筹主体。”

目前，公司拟在金桥城市副中心中打造一系列的商业综合体、“产业社区”，通过规划调整合理配置商业、办公、教育、住宅功能。但是该类混合用地是否可以通过相应层级政府指定更新统筹主体的方式定向获取，更新统筹主体与更新区域内物业权利人之间的关系如何理顺，是否补地价，更新统筹主体是否适用“三条红线”房地产调控政策，都是不确定性因素。

二是疫情和经济下滑双重影响，公司主业受到冲击。

从租赁市场来看，一方面，市场竞争激烈，未来仅浦东中环就有1200万平米的新增办公空间，公司研发及办公物业面临较大去化压力；另一方面，经济下行趋势下，不少企业倒闭，或扩租意愿降低，对招商引资、物业租赁带来冲击。从房产开发市场来看，公司尚无法通过一二级土地联动方式获得成片、低成本土地，市场化拿地成本高、利润薄、不确定性强，也不利于放大公司产城融合的经验优势，并对租售结合、滚动开发模式带来挑战。

三是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。

随着物业自持比例的不断提高，以及自2022年起，公司的位于浦东新区罗山路以东的自持物业将缴纳房产税；产业园区项目面临资金压力加大、盈利空间变小、资金回笼周期长等挑战，需要探索新的运营模式来提升持有物业价值，缓解项目持有部分的资金压力，以提升项目整体盈利能力。

四、报告期内核心竞争力分析

公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：

1、区域开发能力优势。一是公司在过去30年开发、运作碧云国际社区以及工业区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合的示范区；在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的园区开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。三是从项目立项、规划、设计、材料采购、施工及竣工验收等方面，均实现了全过程控制和规范化操作，这对主营业务的稳步、健康开展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。

2、资源优势。一是财务结构稳健，融资能力较强。多年来，公司的负债率一直保持在合理水平，主体信用评级持续保持AAA。同时，兼具上市公司和国有企业的身份，在证券融资、股权融资和银行贷款方面都具有较强的资源优势。二是拥有大量中高档房产资源优势，在未来的竞争中将成为公司重要的现金流支撑，为公司稳健持续经营奠定了良好的物质基础。公司仍将保持高强度开发，打造高品质城区。

3、区域开发品牌优势。公司拥有两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，是上海市著名商标，具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区2012年获得“中国人居环境范例奖”，2015年获得联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，其品牌价值足以支撑管理输出等业务。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统一的、具有金桥特色的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标准）、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。

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