华发股份（600325）2022年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

2022年，在公司董事局的战略引领和正确领导下，公司始终保持稳健经营，行业地位进一步稳固；全面提升产品力、服务力、配套力、销售力和交付力，切实践行“品质中国匠心筑家”的品牌理念；持续提高精细化管理水平，提高经营效益、增强企业发展内生动力；根植主业、控本创效，不断夯实多元业务协同主业发展格局，助推公司高质量发展。2022年，公司实现营业收入591.90亿元，同比增长15.51%；净利润47.26亿元，同比增长1.06%；归母净利润25.78亿元，同比下降19.31%。报告期内，公司新开工面积285.70万平方米，竣工面积660.39万平方米。截至报告期末，公司拥有土地储备计容建筑面积386.38万平方米，在建面积1,385.06万平方米。

（一）稳居千亿，夯实销售基本盘

2022年，面对复杂的外部环境，公司坚决贯彻执行“三保”政策，守初心、赢民心、稳信心，坚持把销售作为核心要务，加强一盘一策研究部署，全年实现销售1,202.41亿元，销售面积400.9万平方米，位列克而瑞2022年中国房地产企业销售榜第18位，较2021年提升14位，行业地位进一步提升。报告期内，公司始终坚持紧抓销售回款，实现回款金额722.67亿元，同比增长2.16%，资金回笼保持稳健态势；报告期末预收楼款达871.64亿元，较年初增长27.99%，待结算资源充沛。

报告期内，公司“4+1”业务格局不断夯实。华东大区全年完成销售779.09亿元，销售占比64.79%，成为公司业绩“压舱石”；珠海大区全年完成销售181.09亿元，销售占比15.06%，稳居珠海龙头地位；华南大区全年完成销售166.85亿元，销售占比13.88%；北方大区全年完成销售39.37亿元，销售占比3.27%；北京区域全年完成销售36.01亿元，销售占比3.00%。

（二）“五力”提升，产品品质焕新

2022年，公司以提升产品力、服务力和配套力为主，带动交付力和销售力焕新升级，全面开展产品力、配套力、服务力、销售力、交付力“五力”提升工作。

产品力上，公司一方面有序推进全国多个楼盘项目的产品力提升事项，新产品线蓄势待发；另一方面强化设计执行落地，持续提高“优+5G”高质量建造体系应用率，全面夯实施工质量。截至报告期末，公司已打造近200个匠心人居项目，多个项目获得广厦奖、亚洲不动产奖等国内外大奖，跻身克而瑞“中国房地产企业产品力”前15强，充分彰显公司在产品创新和产品力打造方面的优势。

销售力上，公司持续加强数字营销，推出“无忧购房节”“华发超级直播夜”等创新营销热点，借助舞台多面立体LED大屏、激光投影等科技手段打造“情景化、场景化”的互动方式，通过线上、线下营销协同，赋能销售业绩稳居千亿。

服务力上，公司全面强化交付口碑。一是建立项目开发全周期各节点客服工作反馈机制，加大项目管控力度。二是着手整合物业管理，梳理并统一客服业务操作体系，提高业主需求响应度和办结率。

配套力上，公司全面推进各地、各项目的商业等配套建设运营，以完善、优质的社区配套提升项目居住价值。

交付力上，公司严格落实客户服务全周期管控，严格做好项目巡检和综合验收，保障项目交付，荣获亿翰智库“2022中国房企交付力”10强，以实际行动传递“保交楼、稳民生”的坚定信心。

（三）统筹兼顾，投、融资端提质增效

报告期内，公司始终坚守风险底线，有效把握融资与投资战略平衡，深度优化债务结构，提高资金使用效能，“三道红线”持续稳居绿档，为公司高质量发展打下了更加坚实的基础。

一是优化资金运作，防范流动风险。报告期内公司不断提高资金运作水平，优化融资结构，全年公开发行境内债券超160亿元；成功进入租赁住房类REITs百亿储架规模队列，存续份额位居市场前列；积极响应证监会支持房地产市场平稳健康发展的“新五条”政策，成为首批启动向特定对象发行A股股票工作的房地产公司之一，拟募集资金60亿元，目前该项工作已获上交所受理。

二是抢抓市场机遇，审慎精准拿地。公司顺应国家的房地产政策导向，抢抓土地市场机遇，聚焦符合公司发展战略、条件优质的项目，科学铺排，精准把握投拓节奏，合理控制投拓规模，科学统筹调配资金，报告期内成功在珠海、杭州、上海、成都等深耕城市获取多个优质项目，持续夯实发展后劲。

（四）精细化管理，增强内生动力

报告期内，公司全链条推进精细化管理提升，优化组织架构，打造人才团队，锻造核心竞争力，赋能一线与项目产品，增强企业发展内生动力。

运营效率方面，公司因时因势调整优化组织架构，夯实从拿地到交付全流程关键节点，建立多部门联合组建工作督办体系，多措并举提升实现公司运营效率全面提升。

内部治理方面，公司持续健全现代法人治理结构，完善公司总裁办公会议事规则及程序，确保各单位依法合规开展业务；不断完善各业务条线制度流程建设，通过分级授权机制和审批流程权限的优化调整，进一步理顺各层次权责关系，夯实“三级管控”架构基础，系统梳理各职能公司权责关系，满足战略发展要求。

风险管控方面，公司强化底线思维，坚持风险防控，重点加强营销、工程等重要业务领域和关键管控节点专项审计力度，多角度构筑风险防线。

数字化建设方面，公司以“科技+”战略为统领，全面加速信息化建设，一是实现投拓拿地到项目结算核心业务管控过程信息化全覆盖；二是工程、营销、财务等各条线数字化平台高效运行，极大提升办公自动化水平；三是加强机密数据安全管理，保障公司运行安全稳定。

团队建设方面，公司2022年分别引进领军人才、中层管理人、“华发新星”等各层级优秀人才，不断补强人才梯队；组织开展人才盘点、建言献策，优化人才选拔激励机制；陆续推出各类针对性培训项目，促进人才资源量质齐升。

（五）多元协同，助推主业发展

2022年，公司紧紧围绕住宅主业发展需求，在保持主业稳步发展的基础上，商业运营、上下游产业链与主业形成良性互动与互补，并积极探索符合公司战略、适应市场环境的发展新格局。

一方面，公司商业运营稳步提质。公司商业板块全国化布局不断推进，截至报告期末已进驻全国16个重点城市。公司自营的各商业中心不断引入重点品牌，丰富业态组合，持续提升经营品质。公司同时加快提升写字楼招商业务，荣获克而瑞“2022年中国办公运管综合实力TOP20”。

另一方面，公司上下游产业链稳步发展。营销公司数字化营销成效显著；更新公司多个旧改项目取得进展；华实中建取得香港品质保证局认证，成功打入香港市场；优生活公司实现三条产品线、三条业务线全国化落地；文传公司积极助力华发品牌提升；安研院联合清华大学创新中心共建粤港澳大湾区防风减灾实验室。

报告期末，公司整合华发物业管理业务，积极探索房产开发与物业服务的协同联动机制，借此契机，建立健全完备客户服务体系，形成规范标准、快速反应、高效处理的客服机制，进一步提升公司产品服务力，共同助力公司高质量稳健发展。

当前，公司以住宅为主业，商业运营、物业管理与其它业务（上下游产业链）为支撑的“1+3”发展新格局业已成型。

（六）党建引领，彰显国企担当

公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，学习贯彻党的二十大精神，不遗余力做好安全生产、公益慈善、乡村振兴、企业文化建设等工作，努力实现经济效益与社会效益双优发展。

报告期内，公司组织多层次、多形式的学习宣传二十大精神的系列活动、推动学习教育成果落到实处；压实安全生产责任，积极开展安全生产月、安全生产“百日攻坚”、消防安全“百日攻坚”等专项活动，累计开展安全教育培训近2,000次，应急演练900余次，获评省、市级安全文明奖项40余项；积极投身社会公益，多次在对口帮扶乡镇开展公益助学及敬老帮扶活动，消费帮扶购买农副产品，荣获“广东扶贫济困红棉杯”铜杯奖；深入推进“幸福华发”建设，开展丰富多彩的员工活动，全方位开展员工关怀和服务工作，提高员工幸福感和归属感。

二、报告期内公司所处行业情况

报告期内，党的二十大报告和中央经济工作会议重申房地产国民经济支柱产业地位，促进房地产业平稳健康发展；同时，“保交楼、稳民生”成为房地产政策调控围绕的工作重点，中央积极表态叠加提供资金支持，地方积极落实城市主体责任，多措并举促进项目交付。报告期内，房地产融资政策逐步放松，2022年年末，信贷、股权、债权的融资端“三箭齐发”以及“金融16条”等政策出台推动市场健康发展。

三、报告期内公司从事的业务情况

公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、郑州、沈阳、大连等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。

四、报告期内核心竞争力分析

1、公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。

2、公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局，已进驻全国近50个重要城市。

3、公司全面开展提升产品力、配套力、服务力“三力”系统性工作，带动交付力、销售力的焕新升级。公司坚持以产品品质为核心，传承工匠精神，积极实施“客户导向”的产品服务理念，通过全新优+产品体系4.0，以绿色健康、科技智能、人文情怀、匠心精工四大维度赋能品质人居，全面提升产品品质和服务标准，为客户打造更美好的居住生活，进一步提升公司核心竞争力。

4、公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有前瞻性的创新业态。

5、公司在深耕房地产开发主业的同时，极响应国家产业政策，致力推动产业多元化，不断探索优化业务战略格局。公司以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为具有独特竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业升级发展。报告期末，公司积极推进收购铧金投资100%股权事宜，并于2023年1月完成股权交割。交易完成后，公司间接控股华发物业（股票代码：00982.HK）。随着华发物业的并入，公司形成了以住宅为主业，商业运营、物业管理和其他业务（上下游产业链）为支撑的“1+3”发展新格局，助力公司长效发展。

五、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1.收入和成本分析

报告期内公司实现营业收入591.90亿元，同比增长15.51%，营业成本472.43亿元，同比增加24.26%。

(1).主要销售客户及主要供应商情况

前五名客户销售额95,861.52万元，占年度销售总额1.62%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。

前五名供应商采购额682,484.70万元，占年度采购总额27.19%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额399,610.83万元，占年度采购总额15.92%。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

回顾2022年，党的二十大报告和中央经济工作会议重申了房地产国民经济支柱产业地位,推动房地产业平稳健康发展；同时，“保交楼、稳民生”成为房地产政策调控围绕的工作重点。报告期内，房地产融资政策逐步放松。2022年年末，信贷、股权、债权的融资端“三箭齐发”以及“金融16条”等政策出台促进市场健康发展。

土地成交方面，2022年全年土地市场成交规模同比有所下滑，全年降幅约四成；销售方面，2022年全年百强房企实现销售操盘金额6.46万亿元，同比下降41.6%（数据来源：克而瑞）；工程方面，房企房屋施工面积同比有所下降，新开工面积下降超三分之一，竣工面积下降近两成。

展望2023年，行业政策将继续聚焦落实保交楼，房地产市场平稳健康发展。在融资逐步宽松的情况下，优质房企的融资环境有望获得实质性的改善，融资渠道逐步拓宽和优化。

(二)公司发展战略

1、积极实施精品战略升级，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，围绕“做优城市产业集群”，践行数字化转型及“科技+”战略，全力推进“优+”生活体系建设。公司持续增强研发能力和创新水平，在助力住宅及创新人居建设的同时，积极探索具有前瞻性的创新业态，推动产品品质及竞争力不断提升。公司全新发布“品质中国匠心筑家”的品牌战略，为公司品牌赋予新的内涵，以线上售楼部、直播带货、入驻电商平台等创新模式，有力助推营销工作，以“优+产品体系4.0”落地执行为重点，持续推进五大产品系的迭代升级，涵盖了规划、建筑、户型、景观、装修、配套和服务的全套产品流程标准，并在绿色健康、智能科技、人文情怀、匠心精工四大维度上对产品进行增值赋能。

2、业务管控上，坚持前瞻布局，系统谋划，持续升级管控体系。围绕精细化管理要求，不断完善各业务条线制度流程建设，通过分级授权机制和审批流程权限的优化调整，进一步理顺“总部-区域-城市”权责关系，夯实“三级管控”架构基础，系统梳理各职能公司权责关系。

3、区域拓展上，扎根珠海，确保珠海的龙头地位；加大对上海、深圳、武汉、南京、杭州、成都、苏州、广州等高能级城市的投资布局，努力开拓其他一线及二线重点城市的市场；采取聚焦战略，持续深耕粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群；项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主；拓展方式多元化，除公开市场竞买外，强化合作开发、项目并购、城市更新等多种方式。

4、逐步开创探索房地产开发的新模式，加快实施战略转型升级，不断提高房地产开发能力和市场份额，进一步扩大品牌优势，形成独具特色的核心竞争力。

5、紧盯提质增效主方向，夯实一核三配套的新格局。稳步推进围绕住宅开发为主业，商业地产、物业服务、上下游产业链及境外业务同步前行的“一核三配套”业务发展新格局。

(三)经营计划

2023年是全面贯彻落实二十大精神的开局之年，公司将紧跟国家政策号召，提振信心、抢抓机遇、团结一心、勇毅前行，进一步抓经营、促生产、优管理、提效益。

1、以去化、回款为工作重点，力争经营业绩稳中有进

始终将销售、签约、回款当做全年工作的重心，坚决贯彻落实“一盘一策”工作要求，在保证公司利润水平的基础上，全面加速销售，全面加速盘活，全面推动存量资产变现。因地制宜，充分发挥各大区（区域）、城市公司优势，力争实现业绩稳步提高。

2、全面推进品质提升，打造具有核心竞争力的华发产品

一是进一步强化产品设计，结合成本和效率因素，加快推进产品力提升落地，加强优秀设计人才引进，通过新一代华发产品的迭代更新、完美呈现，巩固提升华发股份的核心竞争优势。二是进一步强化配套同步，全面梳理配套项目清单，高效推进商业等各项配套落位。三是进一步做好品质交付，健全快速响应、高效处理的客服管理体系，不断提高客户满意度；加强交付项目的全过程监控，不断提升产品交付效率，进一步巩固项目销售和华发品牌。四是进一步加强工程质量监管，力求在苗头遏制质量安全问题。

3、锚定可持续发展目标，践行精细化管理，赋能业务长效发展

一是提高成本费用管控，切实做好目标成本控制和限额设计管理，加强预算管理和税筹管理。提升运营效率，树立系统操盘、整盘谋划思维，强化项目前期统筹策划，加强全周期精细化动态管控。二是强化资金资本运作，有序推进再融资工作，合理铺排融资计划，保证经营现金流充裕，继续维持“三道红线”绿档。三是把控投资拓展，根据土地市场变化趋势，聚焦高能级城市和优势市场，科学、审慎、精准布局优质项目，积蓄可持续发展动能。四是加强团队建设，促进人力提质增效，外引内育，增加公司人才厚度，优化整体结构。五是强化防范风险，更进一步健全风险管控长效机制，加强规范化治理。六是增强数字化建设，推进数字化营销移动端能力整合，强化营销数据闭环管理，加强线上引流获客能力，提升跟客盘客能力；推动各相关业务系统集成，进一步优化系统功能。七是发挥品牌赋能主业作用，聚焦产品力、服务力、配套力，体系化思考和建构品牌工作策略，挖掘具有鲜明华发印记和核心竞争力的品牌传播点，更进一步提升华发品牌影响力和知名度。

4、坚持提能提效主方向，不断增强配套业务的高质量发展的新动能

一是强化商业运营业务的配套服务能力，保障商业配套与住宅项目同步交付，提升商业综合体、底商、写字楼等在营项目运营水平和运营效益。二是着力提升物业管理业务的管理水平、服务水平和品牌影响力，与主业形成有效协同，助力公司高质量稳健发展。三是不断强化上下游产业链业务的业务水平和能力，进一步提质增效。

5、深入学习贯彻党的二十大精神，以党建引领彰显国企担当

一是坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，全面深入学习把握党的二十大精神，推动党建与业务深度融合，为公司高质量发展赋能增效；持之以恒抓好党风廉政建设，营造风清气正的干事创业氛围。二是全面推动安全生产及消防管理标准化建设，压实企业安全生产主体责任，做到安全生产隐患第一时间掌握，第一时间研判，第一时间处置。三是积极支持并参与文化教育、环保、救灾、扶贫等各项社会公益事业，践行国企担当、履行社会责任。四是继续用丰富的文体活动、周到的关怀服务为员工缔造“幸福华发”“和谐华发”的浓厚氛围，促使员工与企业同成长、共进退。

(四)可能面对的风险

1、政策风险

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。近年来房地产行业属国家重点调控对象。公司在经营过程中，充分重视对行业调控政策基调的研判与响应，将依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。

2、市场风险

房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域，且同时涉及到不同政府部门的审批和监管，房企对项目整体开发控制有一定难度。在项目建设和运营期间，如出现原材料等大宗商品价格上涨、劳动力成本上涨等不可预见的不利因素，可能导致总成本上升，从而影响公司的盈利水平。随着房地产调控长效机制建设稳步推进，不同城市房地产市场将延续分化发展格局，一线城市和核心城市的市场竞争激烈，部分三四线回调压力加大，核心城市的土地市场争夺将是房企关注重点。此外，政策调控等对房地产市场影响较大，行业发展存在一定不确定性。为此，公司未来将促进各个城市的销售增长，加强回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能力。

3、行业风险

随着房地产行业洗牌重整，行业两极化格局愈加明显，标杆房企销售规模继续扩大，大型百强企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业资源加速向更大规模的企业集聚，行业集中度进一步提升。公司将审慎把控拿地节奏，加强各层级各环节内部控制，进一步提高精细化管控水平；积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效率；探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，适当进行行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。

4、资金风险

房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。为保障公司稳健运营，公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度、融资效能等各方面需对标更高标准。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索新的融资模式，并把握政策窗口、充分利用资本市场上的优势加大再融资力度。同时加强资金管理，努力降低融资成本，提高资金使用效率，确保现金流安全。

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