陆家嘴（600663）2022年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

2022年是党的二十大召开之年，是进入全面建设中国特色社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军新征程的重要一年。尽管面临着错综复杂的宏观环境的挑战，但在董事会的领导下，我们以党的二十大精神为指引，牢牢把握做优做强做大国有资本和国有企业的使命担当，紧紧围绕引领区建设这一重大战略使命，聚焦核心主业，深耕区域开发，做强金融服务，把握“稳中求进”的工作基调，推动公司高质量发展。

二、报告期内公司所处行业情况

区域开发板块方面，按照“十四五”规划纲领，2022年，上海继续深化“五个中心”建设，办公楼租赁活跃度渐渐复苏，租金止跌企稳。行业需求方面，基金、银行、保险等头部金融企业依然是上海办公楼需求的基石力量，而人工智能、大数据及高精尖制造等科技企业的快速发展也正逐渐改变传统办公楼的租户结构。未来，上海办公楼将有多个优质板块的优质项目入市，浦东“金色中环发展带”的副中心与潜力地区也将逐步交付投用，新兴板块联动效应逐渐成型，促使在沪企业选址向进一步多元化发展。在“房住不炒”的总基调下，11月，信贷、债券、股权融资组合政策相继落地，为房地产业稳健发展提供积极支撑。上海一方面持续强化房地产金融监管，深化房价地价联动机制，坚持租购并举，加快发展租赁住房，另一方面采取多项措施促进房地产市场平稳健康发展。

金融服务板块方面，随着国内国际双循环新发展格局有效形成，2022年，继续坚持稳中求进工作总基调，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，强调健全金融机构治理，促进资本市场健康发展，围绕服务实体经济的宗旨，进一步降低实体经济融资成本。同时，强调防范化解重大风险，抓好风险处置工作，强化金融领域反垄断工作，从严监管信托行业融资业务，助推证券行业纵深改革，促进寿险行业回归保障本源，不断推进金融市场高质量发展和风险防范并驾齐驱。

三、报告期内公司从事的业务情况

2022年，公司继续以商业地产为核心业务，以商业零售和金融服务为延伸，构建“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。在浦东“五大倍增行动”的引领下，公司深度参与新兴区域的发展。以“金色中环发展带”为中心，公司积极推进所参与的前滩、张江科学城和川沙新市镇项目的开发建设。随着张江“科学之门”西塔这一标志性项目的外框整体结构封顶，公司在“金色中环发展带”的建设继续向纵深挺进，为助力浦东完成“现代化经济体系全面构建，现代化城区全面建成，现代化治理全面实现”的发展目标而不懈努力。

同时，公司继续聚焦主业发展，整合资源，提升核心资产价值。坚持“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，提升可持续发展能力。公司致力成为“现代服务业综合运营商”，打造“陆家嘴”品牌价值。

一方面，公司优化商业地产租赁业务，做精做强长期持有的核心资产运营，打造楼宇经济新高地，积极推进并研究住宅产品的销售和部分办公楼宇的转让，以实现资产的有序流动。另一方面，公司持续加强对金融服务板块的管控，立足“一优一特一重整”，推进实施持牌机构差异化管理，积极防范与化解风险，推动地产与金融业务协同，促进金融板块稳定、健康发展。

综上，公司的经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或转让住宅及零星物业。在做优做强商业地产的同时，深化与金融板块的业务协同，积极落实“区域开发+金融服务”双轮驱动战略，实现公司股东利益最大化的目标。

四、报告期内核心竞争力分析

公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验。

公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：

（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至2022年的290万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区。物业所处区位优越，交通便捷，为公司的商业地产主业提供有力支持。未来，公司将继续积极参与浦东各新兴区域的发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深发展，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，进一步提升在营商办经营性物业的质量，增强品牌竞争力和影响力。

（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年市场实践，公司已经形成了一支专业化的稳定团队。公司在原有办公、商业、住宅和酒店专业化营销管理团队的基础上，以提升产业招商为目的，于2022年成立“产业园招商中心”。各营销团队有针对性地制定作战策略，专业化程度进一步提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，为公司旗下商业、办公及会展项目提供优质的管理服务，持续提升公司项目服务能力。陆家嘴物业聚焦服务城市发展战略，全力做好上海进博会服务保障工作，助力打响上海“四大品牌”，提升陆家嘴金字招牌的知名度和美誉度，并于2022年正式通过亚太质量组织评审，获得2022年“全球卓越绩效奖”（最优级）。

（三）持续发展的历史机遇。作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，公司正处于一个充满机遇的发展时期。在控股股东的大力支持下，公司成功进军前滩国际商务区和张江科学城核心区，区域标志性建筑的开发建设全面推进并已实现部分建成。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，标志着前滩的开发运营进入了全新阶段。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和带动产业集聚，使前滩国际商务区继续成为上海办公楼市场中备受关注的区域，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。

（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于2017年完成了陆金发100%股权的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司正成为集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的集团在前滩、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。

（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。

五、报告期内主要经营情况

2022年，公司董事会进一步加强团队建设，提高风险意识，规范内部管理，坚持市场化运作，发挥专业能力，科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，权责清晰，有效维护公司及股东利益。全年，公司共召开8次董事会（含临时董事会），召开11次专门委员会会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。

（一）2022年度经营工作回顾

1、2022年度营业收入117.62亿元，其中：房地产业务收入100.42亿元，金融业务收入17.20亿元。

2、2022年度房地产业务成本63.20亿元，金融业务成本及管理费用5.93亿元。

3、2022年度的项目开发投资支出44.70亿元。

4、2022年度实现归属上市公司股东的净利润10.85亿元。

（二）2022年经营工作分析

1、经营收入分析

（1）物业租赁收入

①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计35.77亿元，主要包括：

主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2022年度租赁流入30.44亿元，比2021年度减少1.91亿元，同比减少6%。

目前公司持有长期在营甲级写字楼共23幢，总建筑面积191万平方米。截至2022年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为85%，平均租金8.15元/平方米/天。天津甲级写字楼的出租率为60%，平均租金3.45元/平方米/天。

高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2022年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积超过32万平方米，出租率达到90%，平均租金6.05元/平方米/天。

2022年度租赁流入2.44亿元，比2021年度减少2.1亿元，同比减少46%。

商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊（含花木及金杨）、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个陆家嘴L+MALL。截至2022年末，商业物业总建筑面积47万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）的出租率情况为：陆家嘴96广场出租率为86%；陆家嘴1885出租率为99%；上海陆家嘴L+MALL出租率为92%；天津陆家嘴L+MALL出租率为73%；花木陆悦坊出租率为52%。

公司办公物业及商业物业租赁流入减少，系积极履行国有企业服务区域经济发展的主体责任，严格落实《关于印发上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则的通知》（沪国资委规[2022]1号）等文件精神，为符合条件的小微企业和个体工商户减免了租金，彰显国企担当。

2022年全年营业收入为2.51亿元，比2021年增长1.41亿元，同比增长128%。

公司酒店物业包括：上海前滩香格里拉酒店、东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2022年GOP率为6.39%，平均出租率为70.85%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2022年GOP率为28.56%，平均出租率为98.17%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2022年GOP率为-13.29%，平均出租率为38.87%。上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2022年GOP率为5.2%，平均出租率为27.4%。

②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计4.12亿元。

公司持股50%股权的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。

前绣实业为前滩太古里的运营主体，2022年度租赁收入为3.41亿元。

新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2022年度无展览收入。

2022年度租赁收入为0.71亿元，较2021年度的0.91亿元减少21.98%。

（2）房产销售收入

2022年度，公司实现房产销售现金流入合计69.42亿元。

收入主要来自于前滩东方悦澜、天津海上花苑二期等项目。2022年度累计住宅物业合同销售面积7.10万平方米，同比减少10%；合同销售金额68.79亿元，同比上升40%；在售项目的整体去化率为100%。

（3）物业管理及服务性收入

合并报表范围内，2022年度，公司实现19.09亿元物业管理收入，较2021年度的18.66亿元增加2.30%。

合并报表范围外，前绣实业2022年度实现物业管理收入1.02亿元。新国博2022年度实现1.94亿元的服务性收入和补贴收入，较2021年度的2.71亿元减少28.41%。富都世界2022年度实现物业管理收入0.39亿元，较2021年度的0.43亿元减少9.30%。

（4）金融服务收入。

2022年度金融业务实现收入17.20亿元，占公司营业收入总额的14.62%。

2、项目投资分析

新开发项目1个，总建筑面积19.61万平方米，为川沙C06-03地块。

竣工项目2个，总建筑面积18.79万平方米，为川沙C04-12地块、苏州8号地块。

续建项目10个，总建筑面积129.67万平方米，为张江中区73-02地块、张江中区74-01地块、张江中区75-02地块、张江中区57-01地块超高层办公楼、张江中区56-01地块、前滩54-01地块、川沙C04-13/14地块、川沙C06-01/02地块、竹园2-16-1地块、潍坊社区497-02地块。

3、有息负债现状

公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券及资产支持证券（CMBS）。2022年末余额为587.97亿元，占2022年末公司总资产的46.78%，较上年末的506.15亿增加16.17%。其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为186.08亿元，长期贷款为94.80亿元，中期票据为123亿元，应付债券（公司债）为55亿元，资产支持证券(CMBS)为129.09亿元。

4、经营业绩影响分析

公司2022年度当年利润来源主要由房地产销售、租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为70.72%；房地产销售毛利率为25.04%；金融业务利润率为65.54%。

除此以外，下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性：

（1）税金支出：公司2022年度共缴纳税金32.88亿元，较2021年度减少24.46%，占营业收入117.62亿元的27.95%。

（2）投资性房地产摊销：根据公司会计制度，2022年度摊销投资性房地产7.73亿元。

（3）现金分红支出：2022年，公司向股东派发2021年度现金红利共计21.58亿元（含税），现金分红占2021年度归属于母公司净利润的50.07%。

（4）员工薪酬支出：2022年度合并报表范围员工总数6069人，人数同比增加7%，薪酬支出总额为12.44亿元，人均22万元。

（二）2023年度经营工作计划

2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是实施“十四五”规划承上启下的关键一年。公司要牢牢把握服务国家和城市发展战略的坐标定位，把力量和智慧凝聚到党的二十大确定的目标任务上来，紧密围绕董事会目标要求，助力浦东开创经济高质量发展崭新局面。

1、安全有序建管并重，区域开发勇挑重担

2023年，公司将继续参与并助力引领区建设向更深层次推进。充分发挥专业团队在区域开发方面的优势，聚焦张江科学城核心区建设，确保各项目按计划推进，助力其成为科技力量的集聚地。竹园2-16-1项目要保证顺利竣工交付；川沙C04-13/14地块商业项目要完成竣工，C06-03住宅要完成结构封顶。同时，集团委托的各项目也必须按计划保质保量推进，确保受托承接的洋泾项目、荣成昌邑项目以及前滩、御桥等新兴区域得以高质量开发，以全新的地标展示浦东的新形象。2023年，公司拟竣工项目2个，总建筑面积18万平方米；续建项目9个，总建筑面积132万平方米。

作为集团系统区域开发、建设的实施平台，公司将继续努力提升项目运营和管理能力，完善区域开发全系列产品标准，努力成为一家具有卓越竞争力的大型现代服务业综合运营商。

公司将继续聚焦业务统筹，夯实区域发展基础，持续推进以降低成本、提高效益为方向的预算管理，加强成本管控能力；将继续拓展融资渠道，积极为公司筹措未来经营发展所需资金，同时探求更优的融资方案，降低融资成本；将积极推进ERP系统的II期工程，探索并落实线上营销工作管理系统，为业务纵深发展提供系统支持，进一步提升客户满意度。

2、招商运维双管齐下，携手进步共创价值

为实现浦东新区“稳步推动经济高质量发展迈上新台阶”的目标，公司将全力打造国际化一流营商环境，着力招商引资，发挥产业聚集效应，优化资源配置和管理服务，多方位夯实招商稳商工作，与客户共同发展，展示引领表率。

办公楼宇营销方面，将通过营销资源共享机制，提升内生动力和外延拓展。要采取高效有力的措施，加速陆家嘴区域项目运营和去化存量。张江科学城核心区项目要充分发挥张江科学城功能效益，联动前滩国际商务区，挖掘浦东核心领域科技总部类企业的成长潜力，率先针对“科学之门”西塔等项目的运营进行产业链客户的对接与商谈。要加强与行业赛道企业的协作联动，精准招商，推动即将入市的川沙企业中心成为区域活力高地。在新的一年中，公司将继续研究探索创新城市（300778）中心/副中心开发过程中各类资源集约化利用的举措和实现途径，通过资产合理配置为公司持续发展积累动力。

商业零售发展方面，面对众多存量商业的竞争，要引领区域消费升级，提升用户的体验。张江、川沙在建商业项目需要引入更多主力品牌，加强品质管理和推广亮点。根据公司商业战略规划，做好上海L+MALL局部区域的调整和品牌升级，以“L+MALL系列”、“九六广场系列”、“陆悦系列”三条品牌线为抓手，强化公司商业发展格局，持续推进在营商业的客流量和效益，提高品质管理和服务水平，助力上海开展国际消费中心城市培育建设。

物业管理服务方面，将“一切为了客户”的理念融入公司企业文化，不断加强服务保障能力和提升服务品质。推进3+3智慧物业系统覆盖，实现全方位数字化管理，提高现场工作效率和服务成果。继续服务好第六届进博会，努力成为商办及会展物业管理领域最可信赖、最受尊敬的引领者。

3、盘活资产优化结构，严控风险持续发展

有序推进公司重大资产重组。紧紧围绕落实高质量发展要求，通过公司重大资产重组，深度参与陆家嘴金融城东扩及前滩国际商务区的开发建设和运营。一方面做优做强公司主业，打造“陆家嘴”标杆品牌，另一方面提高公司持有的优质资产规模和比重，提升公司可持续发展能力。

持续做好内控管理。以服务公司战略为核心，以业务为导向，推进合规管理体系、风险管理体系建设，提升公司全员合规意识和合规管理水平。强化计划管理，加强风险排查，完善投资管理流程，有效加强内控，为公司稳健发展夯实根基。

坚持“一优一特一重整”战略。督促各持牌机构贯彻金融板块国资国企改革措施，推进未来投资方向研究，持续推进陆家嘴信托业务转型升级，打造陆家嘴国泰人寿业务特色，提升爱建证券风险管理能力与经营效率。加强金融板块各持牌机构间的交流，推动客户、产品和资源整合，提高资金端和资产端协同效率，探索金融板块与地产板块的业务协同。

2023年，公司将以党的二十大报告中对国资国企改革发展作出的重大部署为根本遵循，把握新时代脉搏，以发展为第一要务，勇于担当，敢于创新，为浦东打造引领区，为上海建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市贡献力量。

2023年公司经营工作收入计划如下：预计现金流入263.46亿元，流出382.98亿元。其中房地产业务总流入126.46亿元，总流出248.73亿元；金融业务流入129亿元，流出128.25亿元。利润坚持稳中有升，并按公司《2023-2025年度股东回报规划》，积极回报股东。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

1、办公物业

2022年，上海办公市场的需求虽相对谨慎，但上海作为“双循环”战略的中心节点，依据超大规模的市场优势，随着扩大内需战略发力显效，预计2023年上海的办公市场将逐渐回温。

（1）市场短期承压，未来需求预计将稳健回升

2022年，上海的一些甲级写字楼项目延迟了交付，全年新增供应约84万平方米，其中超过一半分布在核心拓展区和新兴滨江商务区，例如徐汇滨江和前滩地区。在办公物业的新设和扩张需求有所放缓的背景下，不同区域间的市场竞争愈加激烈，全市平均租金同比下降0.37%，空置率较上年同期略上升0.72%。2023年，市场新增供应项目预计达到145万平方米。而随着市场需求加快复苏，核心区和部分滨江商务区的租金有望优先止跌企稳。

（2）沿江滨水板块表现突出

以前滩、陆家嘴、徐汇滨江等为代表的滨江板块表现亮眼，成交需求占比超过三分之一，推动全市超过六成的跨江搬迁需求，多个独栋产品和可视性佳的项目吸引了众多总部企业的聚集。其中，地处“一江一河”沿岸滨水地区的前滩、徐汇滨江等新兴区位的标志性项目，满足租户对租金、硬件条件和交通便利等多重考虑，吸引租户扩大租赁规模、升级空间。未来，预计这些项目将进一步引领上海核心位置优质写字楼的租赁需求。

（3）总部经济叠加对外开放深化将助力总部办公需求量质齐升

2022年，在沪设立跨国公司地区总部和研发中心的企业数量增长幅度与往年持平，超级租户数量仍在攀升，这些因素成为上海写字楼市场的稳定器。很多高端制造业和生物医药领域的企业，正在陆续进驻中国。总部型企业，尤其是高端制造业等重点领域的企业，总部成立或者整合拆分办公室的扩张需求将持续增长。

（4）写字楼物业仍为大宗交易的主流标的

全年，大宗交易于2022年末升温，根据第三方数据，全年成交总量约为880亿元。其中，写字楼物业是主流标的，占比58%。写字楼自用买家所占的比例较为可观。在产业聚集导向作用下，科技巨头倾向购置位于徐汇滨江的优质甲级楼宇，金融机构则依旧青睐黄浦滨江、北外滩等板块，能源企业作为后起之秀，购置选址倾向于苏河湾及大虹桥板块。另外，注重长期投资回报的稳定性投资者，也在寻找增值型和机会型投资机会，以期实现跨周期的投资价值。随着租赁市场的稳定复苏，写字楼的资产流动性有望得到加强。

（5）传统办公空间正向可持续办公场所转变

未来的办公空间仍将是企业办公生态系统的核心。企业将注重以人为本、高效协作的混合办公场所，以满足对优质办公空间的基本需求。随着ESG理念逐渐被纳入企业整体发展战略，企业对办公环境的安全和健康意识也将逐步成为长期的诉求，并将进一步影响未来写字楼的硬件建设和软性服务。有研究报告表明，74％的公司表示愿意支付绿色租赁溢价，56%的企业表示他们已经或将在2025年前为绿色租赁支付溢价。这表明企业已经开始注重环保和可持续性，对绿色建筑的需求也将逐渐增加。

公司目前主要运营的办公物业总建筑面积达224万平方米，其中上海在营的甲级写字楼总建筑面积约191万平方米，大多位于上海陆家嘴区域的世纪大道、花木及前滩区域。面对日趋激烈的市场竞争以及不断增加的办公楼宇总量，公司将根据市场竞争环境以及不同项目的特征及时调整营销策略，以更好的品质和服务满足客户需求，持续提升产品竞争力。具体措施如下：

（1）把握总部经济和引领区建设的机遇，聚焦大型企业和行业领军企业，充分挖掘客户潜在需求，发挥公司作为城市综合运营商的优势，采用租售并举策略，整合各方资源，积极拓展产业链招商，促进更多龙头企业深耕浦东长期发展。

（2）针对存量板块和新增项目的不同产品特点，通过制定因地制宜的租赁策略、加强存量楼宇的持续更新、重视楼宇的可持续发展，打造多层次的办公楼宇产品线，树立陆家嘴办公楼品牌的行业标杆形象。

（3）加快培养专业营销团队，打造适应市场竞争的办公楼销售队伍，以精准、优质的服务形成口碑营销优势，不断提升陆家嘴品牌的知名度和影响力。

2、居住物业

2022年，上海的新建商品住宅供应规模大幅增加，新增的新房供应量达到了1183.2万平方米，同比增长44%，推动供应量创下近5年来的最高水平；其中公寓市场的供应量为1018.1万平方米，同比增长47.8%；别墅市场的供应量为165.1万平方米，同比增长27.2%。

从推盘的区域看，浦东新区、青浦区、闵行区和松江区是主要的供应区域。临港新城仍然是全市板块首位的供应区域，2022年全年提供房源156.8万平方米，同比增长221.1%。其次是青浦徐泾、闵行颛桥、嘉定主城区和奉贤南桥新城等板块，“五大新城”区域的供应表现普遍强劲。

从上海商品住宅的成交情况来看，整体市场韧性强。根据开盘情况统计数据显示，2022年，上海全年共公示了8个批次304个项目，共开盘332次，投放市场的房源总量为103,541套。中心热门地段房源的偏好趋势更加明显，尤其是前滩区域销售情况良好，而近郊及五大新城热点板块的去化率仍保持较高水平。

2022年，随着政策进一步优化和显效，在“房住不炒”总基调指导下，围绕增信心、防风险、促转型主线，核心城市市场信心稳步回升。上海从4月开始适度释放楼市宽松政策，提振房地产供求两大端口。同时，信贷端跟进央行降息政策，二手房贷款评估价松动，降低购房成本。为吸引更多人才来沪发展，上海市加码人才政策，放宽人才落户政策，并在临港片区定向放松限购，以支撑未来市场需求。

2023年，公司将继续贯彻各级政府管理要求，积极做好各项准备工作，重点措施如下：

（1）销售方面

注重产品打造，提高产品的市场竞争力，确保项目建设和销售按计划顺利推进，持续提升客户满意度和品牌影响力。积极应对市场变化，提升产品的价值和质量，确保项目交付质量。做好川沙锦绣云澜、潍坊497-02地块住宅项目的开盘准备。同时，推动陆家嘴生态圈的落地应用，提高各系列产品的客户关注度和认可度，进一步加强产品的标准化和精细化，不断提升产品的品质。

（2）租赁方面

进一步提升陆家嘴乐居品牌，围绕川沙悦庭租赁住宅，构建专业的运营体系，并结合租赁住宅运营管理软件开发，以提高运营效能。同时，做好即将入市的张江雍萃、前滩54号地块两个项目租赁住宅的入市准备工作，确保项目顺利运营。

3、商业物业

2022年，外部环境的不确定性给国内经济运行带来了一定的压力，对商业物业的运营也造成了一定的冲击，但是在国家政策的支持下，商业物业迎来了新的发展机遇。2023年，国内经济发展平稳回升，消费也开始逐渐升温，为商业市场创造了良好的环境。同时，随着我国经济社会的发展与居民生活水平的不断提高，居民消费也在各方面持续升级，在消费的规模、结构、理念和方式等方面均发生了巨大的变化。为应对消费者消费习惯的改变，商业物业需要在运营、管理过程中积极寻求创新与突破，才能更好抓住市场热点并进一步发展。

（1）新消费时代给商业物业带来转机，挑战与机遇并存。

2022年，商业地产行业低迷。根据上海购物中心协会发布的《上海购物中心2022-2023年度发展报告》，上海购物中心业态经营总体同比下降25.4%，尤其是部分传统单一的购物中心经营规模降幅达30％左右。虽然商业物业在2022年遭受了较大冲击，但随着市场的逐步回暖，商业物业的发展信心正不断恢复。进入2023年，上海消费市场正处于全面重启阶段，上海拟新开3万平方米以上购物中心达45家，面积超300万平方米，至此为止，超过3万平方米的购物中心将超过400家。此外，党中央、国务院高度重视促进消费工作，多次出台促进消费发展的决策部署，推出消费惠民便民利民措施、激发智慧零售新活力和开展文化旅游消费行动等，为商业物业行业提供了大力支持。与此同时，我国经济结构优化升级，居民生活质量提高，对高品质生活服务有更高要求，也给商业物业带来巨大挑战与机遇。因此，商业物业需紧跟政策导向的步伐，积极迅速适应消费者行为习惯与需求的改变，快速敏锐察觉市场环境变化，抓住商业物业在新消费时代的发展契机。

（2）市场环境与商业格局的变化对商业物业的管理能力提出更高的要求。

近年来，在互联网迭代发展的背景下，线上商业不断成熟和发展，激发了线下商业之间的竞争。消费者对于消费的体验需求也逐渐增加，促进了商业业态和产品的持续更新。在这一背景下，商业物业全面精细化管理的能力显得尤为重要。招商品牌的优劣密切关联着商业项目的水准，运营服务的好坏影响着商业项目的口碑，市场推广的成功与否涉及到商业项目的客流与热度，物业管理能力的强弱关系着商业项目的品质。优胜劣汰的市场对商业物业管理团队要求越来越高，专业化、精细化的管理理念与经营思路将是项目保持竞争力的关键因素。

（3）消费的转型升级与多元化新兴业态的崛起加速对商业物业发展的影响。

在“Z”时代，消费者的个性化需求不断增加，其精神文化的诉求亦在提升。此外，新技术如5G、大数据的运用，催生了健康、教育、娱乐等新兴业态，较好地满足了以90、00后为主力的消费者对个性化和多元化的追求。许多购物中心开始应用“5G+AR/VR”等新技术，提供精准导购、导航等服务，引入智能产品体验店，以提升消费者购物体验。商业物业需要灵活布局新兴品牌，快速适应消费者需求，引入多元化的新兴业态，在激烈的竞争中占据主动，创造新的发展机遇。

（4）“15分钟社区生活圈”的需求促进社区商业快速发展。

从国外经验来看，社区商业已成为城市商业的重要组成部分，国内市场消费环境和商业发展模式的转变也使得社区商业的需求逐步提升。社区商业已成为满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等“最后一公里”需求的重要场所，并且越来越多的社区型商业正在涌现。未来，社区商业的发展趋向更加特色化和服务小众化，将出现各种具有不同特色元素的精品商业项目，紧密围绕商品、服务和场所三个关键领域展开，以提供更为全面和丰富的功能组合和品牌组合，满足居民“15分钟社区生活圈”的需求。

基于上述市场发展趋势，结合商业物业的特点，公司将积极做好如下工作：

（1）寻求创新与突破，提升品牌影响力。

目前公司的商业物业产品线已初步形成，需要进一步丰富、完善和提升品牌内涵和影响力。一方面，将关注多元化的新兴业态，抓住消费热点趋势，持续进行品牌和业态的优化调整，升级经营模式，寻求新的突破点；另一方面，积极探索商业公共空间与文化艺术的有机融合，打造特色体验场所，进行创新蜕变的探索，以打造“文化商业体验”新标签。同时，倾力打造“建筑可阅读，街区可漫步，城市有温度”的社区商业空间，瞄准“15分钟社区生活圈”的需求，实现“小而精”的定位，提高周边居民的消费粘性。

（2）强化精细化运营管理，提升核心竞争力。

随着市场竞争的加剧，商业精细化运营管理能力的提升显得尤为重要，商业物业应积极、高效整合各类资源，逐步形成贯穿项目建设至运营全过程可复制的标准化、精细化管理体系。在项目前期阶段，着力提升商业设计能力，优化商业空间布局，在保证商业建筑价值的前提下，不断研究多元化商业空间打造；在项目运营阶段，将持续优化运营能力，实现“人、货、场”和品牌间的深度融合。

（3）深入金色中环发展带建设，助力国际消费中心环境升级。

在张江科学城核心区，公司正在建设约17万平方米体量的商业物业，旨在打造全新的“高端创新体验式商业地标”。项目将努力引入更优质的品牌和更丰富的业态组合，为客户提供更多元化和高层次的消费体验。同时，通过创新的建筑空间设计，以及张江艺廊、探索阶梯、未来浮岛等特色场景的打造，进一步提升项目的体验感。除此以外，将积极融入区域独有的产业特色，通过植入科技展示体验、交流互动功能，与园区企业合作举办知识沙龙、科普教育、新品发布、电竞赛事等各类活动，使商业成为一个兼具购物、社交、休闲、学习、体验、交流等多元化功能的场所，为消费者提供一个能够近距离感受新兴科技发展的平台。

（4）聚焦数字化转型趋势，稳步建设智慧商业。

在当今数字化发展的大趋势下，商业物业管理需要尽快转变思维，从提升管理能力角度出发，充分结合自身现状，推进智慧商业建设。在现有信息化工作的基础上，打造数字技术平台和系统化管理体系，以促进商业物业管理的数字化和智慧化转型。

同时，积极探索线上线下（300959）融合的全渠道商业运营模式，为数字化转型打下基础。未来，商业物业管理团队将不断运用新科技升级智慧商业，完善“互联网+”消费生态体系，探索智慧商店和智慧商圈建设，提供精准服务，为消费者带来良好的消费互动体验。

4、金融行业

2022年，是实施“十四五”规划的关键之年。面对国内外经济金融形势的复杂多变，我国经受住了复杂环境的冲击考验，防范化解了重大金融风险，整体上金融风险得到了收敛和控制。

2023年，是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。尽管我国经济发展仍然面临“三重压力”，但是我国经济韧性强、潜力大、活力足，各项政策效果持续显现。金融业将坚持稳中求进工作总基调，坚定信心、振奋精神。以“恢复经济”为核心为实体经济提供更有力、更高质量的金融支持，并持续强化金融风险防控，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

（1）信托行业进入深度调整期，聚焦主业转型发展

2022年是资管新规正式实施的第一年，传统业务增长点日趋弱化，信托公司尚未培育出稳固的新的增长点。受股债市场震荡影响，标准产品收益受到影响，存量地产项目风险持续引发兑付危机，导致信托公司整体经营业绩承压，在探索业务转型的过程中信托行业进入了转型深水区。随着《关于调整信托业务分类有关事项的通知》等新规公开征求意见，信托业务的功能和结构正在发生深刻变化，新的业务模式不断涌现。监管导向将进一步加快信托业务回归本源，促进业务差异化发展。2023年，信托公司将面临新的发展机遇，要在契合金融供给侧结构性改革、遵循监管要求的基础上，以构建自身核心能力为抓手，立足市场需求，继续推动服务信托、慈善信托、标准化信托、资产证券化等业务机会的创新和开拓，提升主动管理水平，坚持强化信托公司本源定位，在转型路上迎接新的挑战。

（2）证券行业改革持续深化，业务发展面临新机遇

2022年，证券行业监管政策以资本市场改革为主线，围绕发行和交易机制持续深化。监管新增及修订多项配套规则制度，为全面注册制落地做准备；“一参一控一牌”新规落地，推动资管公募化转型加速；融资融券标的范围、股票互联互通标的范围扩大，促进资本市场交易活跃度上升。2023年，经过四年试点，股票发行注册制将正式在全市场推开，这将带来较大的增量业务机会，并有望带动券商综合业务能力的提升；政策大力支持长线资金入市，叠加市场预计企稳向好，财富管理或将迎来重要机遇；行业的马太效应有可能加剧，这将对券商的资本实力、人才储备、合规风控能力等提出更高的要求。

（3）寿险行业两端承压，进入转型发展新周期

2022年，寿险行业从资产端看，受市场利率低位震荡和权益市场波动下跌的影响，投资收益明显受到压力；从负债端看，居民收入预期不确定、消费需求释放趋缓以及代理人队伍规模收缩明显，导致寿险保费收入增速进一步放缓。2023年，监管将继续统筹推进保险公司回归本源和风险处置，探索保险公司监管评级和分类监管，寿险公司将迈入从粗放式增长到注重质效提升的新发展阶段。在我国人口老龄化程度加剧的背景下，健康与养老市场迎来黄金期，寿险行业的发展红利仍在释放，具有产品优势、服务优势和长期资产管理优势的寿险公司将优先迎来发展机遇。

在此背景下，2023年，公司金融板块将抓住高质量发展的主要基调，持续实施“双轮驱动”战略定位，深化“一优一特一重整”战略部署，实现当期利润和长期价值的有机平衡，不断提升金融机构本身的内涵价值和综合效益。

一是加强党建引领，深化统筹管理，实现党的建设与经营管理“双增强”。加强金融板块党管干部、党管人才政策的有效执行；积极探索金融板块产业链延伸方向，提升陆家嘴金融品牌价值力。

二是优化公司治理，提升经营业绩，实现公司治理与经营管理“双优化”。支持信托公司创新业务模式，继续做优做强；推动人寿公司紧跟政策导向，深耕引领区、自贸区、新片区；引导证券公司抓住纾困机遇，经营回归正常。

三是加快业务转型，妥善处置风险，实现展新业与化解风险“双丰收”。金融板块各持牌机构应大力拓展新业务空间和机会，加强总结风险处置的经验，锤炼相关专业人才队伍，强化陆家嘴体系凝聚力。

(二)公司发展战略

经过三十年的发展，公司已成功完成了从单一土地开发向区域开发运营及金融服务的主营业务转型。公司的区域开发板块已经发展到相对成熟的阶段，以商办物业的租赁与销售为主要业务。经历了快速增长期后，物业规模和租金收入正在逐步平缓。2017年，公司响应国资国企改革的号召，成功收购了上海陆家嘴金融发展有限公司100%的股权，并一举获得了信托、证券和保险三家持牌金融机构，将业务领域拓展至金融服务板块。作为国内知名的区域开发企业，公司不断寻求新的发展途径，在优化公司产业布局的同时，继续拓展发展地域。2022年，公司在深耕细作陆家嘴核心区和前滩国际商务区的同时，还持续推进张江科学城核心承载区、川沙新市镇等新兴区域项目的开发和建设。另一方面，公司强调经营控制风险，集中力量推进金融板块的发展。公司通过做精区域开发，做强金融服务，持续深化区域开发与金融服务两大主业的业务协同，实现了可持续发展的“量”、“质”齐升。

公司正积极筹划房地产并购重组与股权融资，推动优质资产注入，加大权益补充力度，改善资产负债结构，提升公司可持续发展能力。

(三)可能面对的风险

公司于2022年4月14日、2022年7月26日、2023年1月14日、2023年3月24日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）和公司指定信息披露媒体披露了《风险提示公告》（公告临2022-017）、《风险提示进展公告》（公告临2022-029）、《控股子公司相关风险事项进展公告》（公告临2023-004）、《控股子公司相关风险事项进展公告》（公告临2023-020），披露了公司合并报表范围内的控股子公司苏州绿岸房地产开发有限公司（以下简称“绿岸公司”）名下部分土地存在污染事宜。

目前，绿岸公司已暂停相关开发、建设、销售工作，并已对上述污染地块实施了严格管理。

公司已成立专项工作小组，全力以赴开展处置、维权工作，已与苏州当地政府及苏钢集团交涉，努力推进污染地块尽快启动详细调查工作及相关责任方承担后续处置责任。公司将结合后续情况，在法律框架下采取相应措施，积极维护公司权益。公司将持续关注本次风险事项后续进展，审慎分析评估其对公司的影响，认真落实各项应对措施，妥善处理本次风险事项，并根据事项进展情况及时履行信息披露义务，全力维护公司及全体股东的利益。敬请广大投资者注意投资风险。

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