保利发展（600048）2022年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

二、报告期内公司所处行业情况

2022年，海外局势动荡，国内经济承压，各项生产经营活动均受到影响。中国GDP累计增速3.0%，整体保持低位运行，各单季度增速分别为4.8%、0.4%、3.9%和2.9%。出口金额虽保持正向增长，累计增速7.0%，但年内增速持续回落。工业生产与社会消费端增长动能有限，规模以上工业增加值累计增速为3.6%、社会消费品零售额同比下降0.2%，增速也均为近年低位水平。

2022年，商品房市场延续2021年以来的下行趋势，销售规模同比下降明显。全国商品房销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%；商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%。

全国商品房销售情况从各线代表城市平均表现看，销售市场分化特征更为显著。经济、产业、人口等基本面占优的一二线城市表现更具韧性，其中一线城市单城月均成交面积69.2万平方米，同比下降24.3%；二线城市单城月均成交面积49.7万平方米，同比下降27.3%。三线城市表现相对较弱，单城月均成交面积19.0万平方米，同比下降34.7%。

不同级别代表城市住宅月均成交面积情况代表城市为31个大中城市。一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括成都、大连、福州、杭州、哈尔滨、长春、长沙、南昌、南京、青岛、苏州、武汉、厦门13个城市；三线城市包括安庆、包头、东莞、佛山、惠州、江阴、昆明、兰州、南宁、韶关、石家庄、无锡、扬州、岳阳14个城市2022年，全国商品房待售面积5.6亿平方米，同比增长10.5%，自2021年7月以来单月累计增速持续为正，其中，住宅待售面积2.7亿平方米，同比增长18.4%。商品房待售面积、住宅待售面积累计增速均为近5年来高位，行业去库存压力逐步增大。

全国商品房待售情况2022年，全国货币供应量M2同比增长11.8%，市场流动性总体较为充裕，房地产行业资金面则相对偏紧，开发资金来源总量为14.9万亿元，同比下降25.9%。从结构看，仅房企自筹资金同比降幅明显低于总体，为5.3万亿元、同比下降19.1%，国内贷款、个人按揭贷款变动幅度与总体相当，分别为1.7万亿元和2.4万亿元，同比分别下降25.4%和26.5%，定金及预收款4.9万亿元，同比下降33.3%，降幅最大。这也反应出行业销售下滑、资金回笼受限的情况下，房企更多的依靠自有资金进行开发经营的状况；2022年下半年以来自筹资金占开发资金总量始终在35%以上，为2017年以来的高位水平。

房地产开发资金来源情况2022年，全国300城土地市场成交面积7.9亿平方米，同比下降25.3%。从时间节奏看，上半年全国土地供应规模整体不足，各月土地成交面积同比降幅均超35%；下半年土地供应规模环比上半年增加，相应带动成交量提升，叠加去年同期低基数影响，土地成交面积同比增速有所改善，但土地成交溢价率仍在5%以下，保持低位震荡状态，反应出房企土地购置意愿和能力总体较低。

2022年，房地产开发投资完成额13.3万亿元，同比下降10.0%；新开工面积12.1亿平方米，同比下降39.4%；竣工面积8.6亿平方米，同比下降15.0%。报告期内，房地产开发投资完成额、开竣工面积同比增速均呈现持续下行的态势，反映了行业销售持续下滑、资金面紧张，整体投资意愿不断降低的状况。

全国房屋开竣工及施工情况综上分析，报告期内全球经济增长放缓、通胀高位运行，国内经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，GDP增速放缓、居民消费信心不足；同时，部分房企出现了到期债务无法偿付的情况，并导致部分项目出现停工、无法按期交付等问题，给行业信用带来了较为严重的负面影响，进一步减弱了居民购房信心，导致报告期内行业销售持续下滑，总体规模降至2017年水平。为带动销售、去化库存，房企纷纷加大了促销力度，一定程度上加重了资金回笼的压力，行业资金来源总体降低、资金链趋紧，加上行业总体库存持续走高，导致房企的投资意愿持续走低，土地和在建项目投资力度减弱。

年内，政策层面不断加大需求端的扶持力度，支持刚性和改善性住房需求；同时在供给侧加大对行业的金融支持力度，特别是11月以来的信贷、债券融资和股权再融资等支持房企融资的三箭齐发，以期提振市场信心，但受制于经济增速放缓和居民整体预期不足的影响，市场表现短期内难以快速改善回升，市场主体的信心修复仍需要一个过程。

三、报告期内公司从事的业务情况

公司是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局的大型、综合性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。公司连续14年保持房地产行业央企第一，排名《福布斯》2022年度全球2000强企业190位，位居2023年中国房地产百强企业首位。

不动产投资开发方面，公司聚焦于国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持商品住宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天-悦-和”三大产品系；公司适度持有经营性物业，不断提升资产经营质量，业态涵盖写字楼、酒店、购物中心、展馆、产业园等。此外，公司以百姓安居为己任，积极发展保障性租赁住房，拓展公寓业务，建成保障房超10万套。

以不动产投资开发为原点，公司有效整合行业生态内的建筑、物业、代理、资产经营等综合服务业态，并结合拉动内需、消费升级的产业导向，从客户与社区需求出发，在文旅、会展、康养等领域形成精品服务体系，为人民美好生活提供一站式综合解决方案。以产融结合为经营理念，通过资产证券化等创新方式，打通资产管理闭环，持续提升运营能力。

四、报告期内核心竞争力分析

1、前瞻的战略规划和执行

公司牢牢地把握住中国城镇化进程及行业发展机遇，在成立之初即前瞻性地确立了以房地产开发为主业，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，近年来重点布局的38城货量储备始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%。正确的战略方向与坚定的战略执行，助力公司穿越多轮周期，实现了长期可持续的发展。

2、专业的开发运营能力

公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字楼、购物中心、星级酒店、展馆、体育场馆、旅游地产等，业态多样、产品系不断迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售，到物业服务、资产运营等的全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系，综合的成本管控能力，多年积淀铸就了公司高效的专业开发优势。

3、稳定的团队和高效的架构

自公司创立以来，管理团队长期保持稳定，与公司共同成长，更能深刻理解行业发展规律，更能秉承长期主义，确保公司经营理念、战略方向得以坚定的贯彻执行，有效穿越行业周期。同时，公司管理团队能长期保持拼搏进取的企业家精神，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。

公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，并得以长期稳定和坚持，既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，成为行业头部企业中少有的组织架构，也是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保持稳健经营的一个重要优势。

4、稳健经营铸就的融资优势

公司始终秉承稳健经营理念，强化风险防范，筑牢安全边界。在发展中保持健康的资产负债结构，各项指标长期满足“三道红线”的绿档企业标准，兼顾风险防范与规模扩张能力。公司现金流管理水平突出，连续多年保持经营活动现金流为正，销售回笼率长期保持行业较高水平。在拓展端保持投资定力，不追高，不盲从，聚焦核心城市提升拓展质量，降低经营风险。

踏实稳健的管理风格和国资央企的品牌信用铸就了公司突出的融资优势，一方面保障公司在行业流动性承压时，保持多元、通畅的融资渠道，银行授信、公司债、中票等均具备充足的授信额度；另一方面公司融资成本优势持续彰显，各类融资成本均始终保持行业领先水平，有效保障了公司的资金安全和盈利能力。

5、行业领先的品牌信用

公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公司特色鲜明的品牌符号，尤其在行业信用体系重构的当下，强大的品牌信用进一步提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的比较优势。多年来，公司也通过优质的产品与服务不断增强客户对公司的认可，推动品牌价值持续提升，领先行业。

五、报告期内主要经营情况

1、聚焦核心市场，市占率稳步提升

报告期内，公司实现销售签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%，实现销售签约金额4573.01亿元，同比下降14.51%，销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企12.19、27.79个百分点，市场排名升至行业第二，市场占有率为3.4%，连续7年提升。

公司始终聚焦核心城市，区域深耕效果持续显现，竞争优势不断强化。报告期内，公司重点布局的38城销售贡献为86%，同比提升8个百分点；珠三角、长三角销售贡献为56%，同比提升3个百分点。公司在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三，分别较去年增加8、9个。

2、做优增量投资，实现高质量拓展

报告期内，公司研判行业形势，保持投资定力，结合销售情况灵活调整投资强度。全年新拓展项目91个、总地价为1613亿元，同比下降13%，拓展容积率面积1054万平方米。

公司面对城市分化持续、有效市场边界收缩的特点，划定有效投资边界，提升拓展质量。坚持聚焦“核心城市+城市群”，38城拓展金额占比98%；坚持以住宅为主的拓展策略，报告期内新增住宅货量占比93%，同比提升8个百分点；同时，积极响应“租售并举”住房体系要求，通过公开市场拿地、项目合作等方式，获取了福州、上海等地的保租房项目。

另一方面，合理铺排资源使用节奏，在充分研判重点城市供地节奏的基础上，积极把握下半年土地市场竞争环境改善、供地量增加的机会，新拓展项目总地价金额为1007亿元，占全年比重的62%。

3、品质交付稳营收，积极降本增效

报告期内，公司建立了多维度竣工、交付风险防范机制，加强风险排查与督办力度，全年实现品质交付25.9万套，同比增长26%，在积极践行企业责任与担当的同时，保障了营收规模的稳健表现，公司实现营业总收入2811.08亿元，同比下降1.37%。

报告期内，公司实现净利润270.11亿元，同比下降27.37%；归母净利润183.47亿元，同比下降33.01%。主要为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降。公司毛利率为22.01%，同比下降4.79个百分点；实现投资收益42.01亿元，同比下降32.36%。

在行业利润率普遍下行的情况下，公司积极落实施工工艺标准化、共享中心集约管理等措施，并结合集采优势，压降成本支出。同时，持续加强各项费用管控，管理费用率下降0.22个百分点，营销、财务费用率也均位于行业低位，部分降低了利润率下行的影响。

4、调负债抓现金，保持财务稳健

报告期内，公司提升直接融资比重，累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%。融资成本优势明显，发行利率多次为同期同行最低，直接融资平均融资成本2.88%。截至报告期末，公司有息负债规模为3813亿元，综合融资成本约3.92%，较去年末下降0.54个百分点。

公司始终保持稳健的资产负债结构，报告期末，扣除预收款的资产负债率为68.4%、净负债率为63.6%、现金短债比为1.57，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。公司债务期限结构合理，一年内到期的债务占有息负债比重为21%；偿债能力突出，流动比率为1.54。

公司持续强化经营现金流管理。一方面，加强资金回笼管控，报告期内实现回笼金额4271亿元，回笼率为93.4%，连续4年保持在93%以上的较高水平。另一方面，公司以资金平衡为导向，在灵活调整投资节奏的同时，坚持“以销定产”，全年实现新开工面积2375万平方米，同比下降54%。通过做好开源节流，公司已连续5年实现经营性现金流净额为正，年内实现经营性现金流净额74亿元，5年累计超842亿元。截至报告期末，公司账面货币资金1765亿元，占总资产比重为12%。

5、促协同强运营，全面提升资产经营能力

报告期内，保利物业积极推进“大物业”战略布局，大力深耕非居业态，已形成在高校、政府机构、城镇景区、轨道交通等多种细分业态的全国化布局和领先优势。至2022年末，保利物业在管面积5.76亿平方米，合同面积达7.72亿平方米，全年实现营业收入136.87亿元。年内新拓展广交会展馆四期、上海浦东机场S1航站楼、西安地铁1-6、14、16号线等多个项目。

保利商旅整合购物中心、品牌酒店、旅游景区等业务板块，持续加强专业化能力建设，发挥资源共享优势，提升资产经营质量。同时，公司积极打通资产证券化通路，年内与中国建设银行合作落地租赁住房基金，实现“投、融、建、管、退”的管理闭环，并以资产证券化助推公司加快提升资产经营能力。

公司强化地产与相关产业、各相关产业间的协同优势，促进双向赋能，形成业务外拓的“组合拳”。报告期内，保利物业、保利商旅与地产平台协同，中标广州海珠国家湿地公园、大连高级经理学院等标杆项目。同时，地产平台公司发挥属地资源优势，协同商旅公司中标成都第31届“世界大学生运动会”服务。

6、提管理强风控，筑牢发展根基

报告期内，公司强化顶层设计，整合风控合规、合约管理、安全生产等职能成立风险合规中心，并设立审计管理中心，不断完善风险评估和管理体系；成立专项领导小组与工作组，开展合规经营等综合治理专项行动，兼顾风险防范与业务发展。

报告期内，公司积极健全风险管控机制，全面强化合作项目风险管理，以项目预期收益和现金流为核心全面开展合作项目压力测试，并对照合作协议筛查风险，及时采取处置措施；高度重视安全生产，建立分类分级安全生产责任制度，形成多业务线联动机制，常态化开展安全生产专项治理，夯实公司发展基础。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)公司发展战略

公司结合行业发展新趋势与市场新特点，基于“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”战略愿景，坚持以不动产投资开发为主，美好生活服务、产业金融等业务集群共进，实现企业高质量发展。不动产投资开发是公司坚定的主业方向，公司将坚持做强做优开发业务。

在“房住不炒”的政策引领下，坚持产品的刚性及改善性需求定位，回归房屋居住属性，不断提升产品设计与配套服务水平；坚持“中心城市+城市群”的城市深耕策略，提升城市研判精准度，把握区域市场结构性机会；发挥央企资源整合优势，创新拓展方式，加大城市更新等多元化拓展力度；加快项目开发建设进程，落地精益管理模式，细化考核与激励机制，促进运营效率提升。

以不动产投资开发为原点，围绕“让美好生活更美好”的企业使命，公司将积极发展和培育不动产产业链业务，在做好主业协同的基础上，持续提升不动产生态产业核心竞争力及市场化水平，聚力打造新的行业标杆。一方面，以产业链价值挖掘与资产经营为主线，持续优化产业布局和资源配置，巩固物业等板块的龙头地位，提升商管、公寓、会展等板块的运营能力与市场化程度，大力孵化健康养老等产业，完善综合服务布局；强化自持物业管理，打通全周期经营管理机制，提高资产收益水平。另一方面，以产业金融服务为基础，继续提升房地产基金管理规模和市场化程度，加强产业链投资及资本运作能力，推动产融结合，充分发挥产业金融在探索布局新兴战略业务领域的引领作用，打造新的利润增长极。

(二)经营计划

全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资3510亿元，计划新开工面积2000万平方米，计划竣工面积4450万平方米。

(三)风险与机遇

中长期来看，支撑房地产行业发展的基本面依然稳定，新房销售仍有望保持10万亿以上的市场规模；城市分化趋势仍将延续，经济增长、人口流入、有产业支撑的城市，房地产市场也将持续健康发展。随着住房回归居住属性，居民诉求从“有住房”转向“住好房”，也将带来充裕的改善性需求；同时，住房供应体系的不断丰富，也为行业发展提供了结构性机会。短期内，房地产市场的企稳回升仍依赖于经济复苏和居民信心恢复的进程，而国内外错综复杂的经济形势也给这一进程带来了较多的不确定性。

对于优质房地产企业而言，新的发展阶段也孕育着新的机会。行业竞争格局将不断优化，参与主体趋于理性，“房住不炒”形势下或将促使房价、地价趋于平稳并保持合理价差，进而给行业带来长期稳定的盈利空间。行业发展的驱动因素将从规模扩张向品质提升转变，房地产企业的产品、成本、开发、配套服务、品牌信用等系统化的专业能力将有更显著的市场区分度，并集成为管理红利帮助企业获得优于行业平均的经营表现，带动行业集中度提升。

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