新城控股（601155）2022年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

　　2022年是房地产行业充满挑战的一年，土地成交规模显著下降，商品住宅成交规模同比下降近30%。房企危机频发，规模房企进入缩表出清、优胜劣汰阶段，业务持续缩量。在大环境的风雨交加中，公司笃定前行，在立足经营业务基本盘、打牢生存根据地的基础上，以变应变、拥抱变化、稳健发展，把确保项目如期交付作为头等大事。

　　报告期内，公司专注于提升经营效率和产品质量，在行业需求萎缩的大背景下，不断思索自身定位，强化客户视角，围绕客户提供综合价值服务，全年实现合同销售金额1,160.49亿元，销售面积1,191.52万平方米。根据中国指数研究院发布的《2022年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司2022年度销售金额位列行业第19位，销售面积位列行业第13位。公司通过关键节点冲刺等方式紧抓销售和资金回笼，报告期内，公司实现1,329亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为115%（按全口径回笼/全口径签约计算）。

　　作为示范性房企，公司积极响应政府“保交楼、保民生”的要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，将资源尽全力向保交付项目倾斜，经过一年的不断奋进，实现241个批次、共计13.1万套房源的交付。

　　2022年，居民消费和众多品牌商户开新店意愿均受到较大影响，吾悦广场也承受了较大的经营压力。面对被动的局面，公司展现行稳致远的韧性，把握趋势，不断探索商业的深度运营业务模式，寻找商业健康可持续发展的模式和路径。深度运营以用户思维为根本，通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，实现吾悦广场更大价值，是一种具有更高效率的购物中心运营模式。报告期内，公司从空间运营转变为用户运营，从招商思维转变为经营思维，从客流营造转变为用户服务，将用户洞察作为业务流程起点，确定核心用户及与之匹配的消费需求和服务需求，以用户递进转换为主线，实现交易转化和复购，进而实现商家的经营目标、业主和公司的收益目标，并在此基础上不断沉淀用户资产价值和内容、不断进行服务的迭代反馈。2022年，作为新城商业4.0之作的南京建邺吾悦广场进行会员MVP的深度运营实践，以消费者的视角，多频触达，与会员加强情感交互，积累经验，沉淀对核心用户的营运能力。

　　同时，公司统筹商业资源，精准规划业态，引入国际、国内知名及潮流品牌，因地制宜地结合地方特色品牌，高度满足了地方商业需求，推动城市行业内容更新。截至报告期末，吾悦广场合作品牌铺位2.8万家，合作品牌总数1.1万个，联发品牌57个，标杆品牌53个，多元品牌矩阵匹配商业需求。新城商业表现出良好的韧性，延续较快发展势头，不断夯实市场占位。报告期内公司完成15座吾悦广场精彩开业。截至报告期末，公司在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达145座，开业面积达1,319.74万平方米，出租率达95.13%。报告期内，公司实现商业运营总收入即含税租金收入100.06亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长15.82%，占公司业绩贡献比重逐步提高。

　　公司创新幸福体验，视角向用户转向，思维向需求转向，贴近用户，以服务用户的立场，为用户创造价值。通过在良好关系的基础上建立体验，在真实的触点、具体生动的温暖体验中建立信任，为用户创造具体而生动的幸福体验。报告期内，公司“幸福体验工程”活动紧紧围绕“创新幸福体验”这一主旨，从公司旗下住宅、商业、酒店等多元业务场景出发，整合优质的体验场景，从全业务生态展现、客户服务体验、品牌赋能等多个维度入手发力，为客户、员工、股东、合作伙伴带来优质的产品与服务体验，将新城营造的生活空间、社区交往、价值创造与综合服务，生动且真实地展现出来，让幸福触手可及。

　　泰州海陵项目在把握宏观政策、区域发展以及城市规划，立足城市大规划、大策划、大定位视角，传承城市文化基因的同时，打造情景式人文街区、开放式家庭欢聚场、城市休闲好去处，融入夜经济，靠街区带动人文，为城市人居带来创新体验，打造泰州最时尚、年轻化的消费中心。

　　阜阳淮河吾悦广场、徐州丰县吾悦广场均以先进的空间设计理念，突破想象空间，承接城市发展大势，匠造当代商业美学著作，建设儿童友好城市的创新作品。报告期内，徐州丰县吾悦广场荣获2022年美国TITAN地产设计大奖（TITANPropertyAwards）室内设计类别金奖、阜阳淮河吾悦广场则获得了该奖项最高荣誉——铂金奖。

　　当下，低碳环保、可持续发展已是全球发展的主流趋势。作为幸福生活的描绘者，公司践行ESG理念，围绕可持续发展的绿色理念和绿色认证体系不断优化发展方向，通过智慧科技、绿色生态、打造场景化空间等多元手段，为住宅、商业等多领域赋能，打造绿色、健康、低碳的城市生活。新蓝行动，即通过绿色建造的管理蓝图，绿色低碳的运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，以实现绿色低碳的发展战略。2022年作为公司“新蓝行动”启航之年，公司在品牌发布、榜样宣传、实地参观、全员参与多维度并行落地。报告期内，新城围绕“低碳节能设计”、“提升场地安全”、“绿色健康材料”、“健康舒适的居住环境”、“智能化系统”、“人文健康服务”等六大维度进行设计，让绿色健康居住区从蓝图落位现实。绿色低碳理念不仅是新城住宅项目所秉承的原则，也贯穿于吾悦广场的建造与运营中。在商业项目打造的过程中，公司根据吾悦广场的性质，对各类绿色技术进行标准化集成应用，采用智能化系统实现绿色运营，以全维度的举措实现节能减排、高效管理和可持续的目标，让吾悦广场成为区域产业聚集、景观打造以及城市区域形象的重要组成部分，成就展现城市面貌的绿色窗口。天津宝坻吾悦广场经历100多次方案比选，上千小时的模型测试，运用蓄冷蓄热、光储一体、高效机房、智慧运维等20余项低碳技术，在获得全球首个超低能耗购物中心的认证的同时，也获得LEED金级预认证、智慧三星预认证。

　　报告期内，货币政策转向宽松，民企融资环境出现边际改善，但整体融资形势仍较为严峻。2022年5月，公司凭借中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债信用增进”）和上海银行（601229）联合创设银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW），顺利完成2022年第一期10亿元人民币中票的发行。2022年9月和12月，新城控股作为中债信用增进全额担保民营房企发债的首批试点房企之一，成功发行2022年度第二期及第三期中期票据，发行金额共计30亿元人民币，票面平均利率为3.96%，由中债信用增进提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。以上三笔中期票据的成功发行，一方面体现出监管部门对公司作为示范性房企合理融资需求的支持，另一方面也体现出资本市场对公司稳定安全财务基本面的认可。

　　此外，公司在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元。本期美元债为2022年4月份以来第一笔民企地产境外新发，也是2022年2月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债，保障了公司在稳定经营过程中的资金需求。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.52%（2021年末为6.57%）。报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1,206.00亿元，其中公司及子公司已使用授信297.81亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。此外，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，全面落实房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，保持房地产融资平稳有序，截至报告出具日，公司与各大银行签署全面战略合作协议，各大银行同意向公司提供共计1,400亿元意向性授信额度，以支持公司的融资需求。

　　截至报告期末，公司总资产为4,579.07亿元，归属于上市公司股东的净资产为594.81亿元。报告期内，公司实现结算面积1,792.90万平方米，实现结算金额1,693.90亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入1,154.57亿元，较上年同期下降31.37%；实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，较上年同期下降88.94%。报告期内，公司共实现155个子项目竣工交付，竣工面积为2,005.36万平方米（含合联营项目）。截至报告期末，公司共有295个子项目在建，总建筑面积达5,367.22万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达到2,913.60万平方米（含合联营项目），提前锁定未来业绩。

　　2022年公司房地产项目表

　　2、上述列示的“其他完工项目-可售”的总建筑面积为未结转面积，“其他完工项目-自持”的总建筑面积为持有业态的建筑面积

　　2022年销售和结算情况

　　2022年新增土地储备

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　（一）全年商品房销售收缩明显，房价年度涨幅由正转负

　　2022年，全国商品房销售金额和面积近八年来首次出现下滑，其中商品房销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%，重回2017年水平；商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，销售金额和面积同比增速较2021年分别下降31.5和26.2个百分点。

　　全国商品房销售价格持续疲软，2月份房价环比回正后，下半年再次由涨转跌，且年度涨幅转负。2022年百城新建住宅价格累计下跌0.02%，较2021年下滑2.48个百分点，处于近八年来的最低水平。

　　（二）市场库存高企，四季度待售面积继续攀升

　　2022年新建商品房成交同比下行推高整体待售面积，市场库存压力创五年来新高。年末商品房待售面积5.64亿平方米，同比增加10.5%，其中商品住宅待售面积2.69亿平方米，同比增加18.4%。四季度待售面积继续攀升，12月待售面积创2022年次新高。

　　（三）土地购置大幅下滑，开发投资首现两位数降幅

　　2022年全国商品房新开工面积12.06亿平方米，同比下降39.4%，相较2021年降幅进一步扩大。全年房地产开发企业土地购置面积为1.0亿平方米，同比下降53.4%，增速降幅较2021年扩大38个百分点。

　　2022年房地产市场全面收缩，土拍明显降温，热度持续处于低位。全年土地成交价款0.92万亿元，同比下降48.4%。实施集中供地的22个城市计划供地面积1.29亿平方米，实际仅完成0.75亿平方米，完成率不到六成。全年房地产开发投资13.29万亿元，同比下降10.0%，创近二十年来同比最高降幅，增速回落14.4个百分点，年内累计值同比增速逐月扩大。

　　（四）货币政策延续宽松基调，资金监管适度松绑

　　宏观层面延续稳增长基调，2022年货币政策维持适度宽松。年底广义货币(M2)同比增长11.8%，增速较上年同期高2.8个百分点；贷款利率继续维持4.75%的历史低位；央行两次全面降准，释放超1万亿元长期流动性，并三次下调基准利率，将1年期和5年期LPR分别下降15个基点和35个基点。

　　行业资金层面看，在居民信贷、企业融资以及资金监管等层面均释放宽松信号，资金环境保持相对宽松。2022年房地产开发资金来源14.9万亿元，同比下降25.9%；从资金来源构成来看，国内贷款和自筹资金占比为11.7%和35.5%，占比分别提升0.1和3.0个百分点，国内贷款占比基本稳定，自筹资金占比明显提升，其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比下降3.0个百分点至52.7%，同比金额下降27.3，利用外资占比未变，同比金额下降27.3%。

　　（五）政策进入宽松周期，推动房地产业向新发展模式平稳过渡

　　2022年在国际地缘政治波动、全球主要经济体货币政策转向等多重超预期因素反复冲击下，经济增长低于前期目标。但从国际视角看，中国经济展现了强大韧性，实现了经济运行总体稳定。房地产行业供需两端齐发力，促进市场平稳健康发展。中央层面，多次释放宽松信号，“金融16条”“三箭齐发”等利好频出，持续修复行业信心。需求端通过降低购房门槛、下调房贷利率等措施提振需求，企业端在防风险基础上扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。地方层面，各地力推楼市新政，提振住房消费。

　　展望2023，我国经济将呈现有序恢复态势，不断向好。但在内外不确定因素叠加下，稳增长目标仍然需要宏观政策的加持，财政以及货币政策仍有总量或结构性宽松可能。房地产仍是经济的支柱性产业，在“房住不炒”的总基调下，多元化的利好政策仍将持续加码，市场有望走出底部，进入缓慢恢复阶段。房企应审慎拓储、稳健经营、提质增效，同时积极探索多元化的业务模式，助推企业高质量发展。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　公司所处房地产行业，主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末，公司已进入全国140个城市。

　　公司地产开发业务包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务。其中，住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司的产品以风格与客群目标两个维度划分，风格维度上包括“新中式”——樾系、“大都会”——隽系、“现代”——昱系三大产品系列，客群目标维度上包括基于年轻时尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦”、颐养享受需求的“尊享”三大产品线。各维度的组合使公司的产品满足不同经济能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到客户类型上的全面覆盖。报告期内，在行业运行不畅的背景下，公司住宅地产开发业务在立足于长三角地区基本点的同时，持续聚焦深耕区域和优势板块，不断优化公司产品与服务，不盲目拿地，从投资端把控风险。

　　伴随着中国经济的高速增长，商品和服务的极大丰富，居民收入和消费水平不断提升，消费需求的快速释放，良好的外部环境为购物中心经营和快速发展提供了“沃土”。2012年，常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场的相继亮相，开启了新城商业的逐梦之路，也正式拉开新城“吾悦”发展版图的扩展，公司主营业务由住宅地产开发业务向外延展进商业地产开发业务。公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。

　　作为体验式商业的代表，公司商业地产品牌“吾悦广场”打破传统业态规划布局，通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态和空间创新性复合，从而让每一个购物中心，都拥有一个不同的X空间”的“Ma+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。10年间，公司85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，覆盖了全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应，并用专业的力量，让每一位关联者收获幸福。报告期内，公司商业秉持“让商业空间更有价值”的愿景，从“持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容孵化与投资”出发，灵活匹配商业模块，沉淀共创工作能力，为打造个性化、有特色、有价值的商业空间，精准引导产品创新方向。通过同行对标，提质增效，价值挖掘，创新突破，做到“相同品质更低成本，相同成本更高品质”。同时吾悦广场回应时代，致力于创新消费场景，满足不断升级的消费需求，更坚持“寻味城市、链接情感”，创造人文、环境、文化于一体的商业空间体验，让商业拥有灵魂，与万千消费者共情。

　　结合当前经济形式和国内购物中心经营现状的形势，新城商业深度运营，面向未来，回归本质，从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，从而构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　公司在报告期内的核心竞争力相较2021年未发生重大变化。公司深耕于“住宅+商业”地产的经营模式，持续挖掘、提升核心竞争力。

　　（一）优越的经营模式

　　秉承“让幸福变得简单”的企业使命，公司不断夯实各项能力，与时俱进创新产品与业务。面对行业新格局，公司持续践行住宅地产与商业地产“双轮驱动”的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。相比于聚焦商业运营的公司，公司的开发业务在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力，是公司区域深耕的压舱石；而相比于纯住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流助力于公司穿越周期。两个事业部之间的协同发展、相互促进，正是公司核心优势的最基本前提。

　　随着新生代消费者的崛起，品质消费、精神文化消费、享受消费等已然成为消费主流趋势，商业运营商通过捕捉潮流趋势，回归到每个与人相关的细节。吾悦广场“千城千面、城城不同”的风格，融入所在地的自然人文、历史传统等特色元素，将当地文化情怀融入购物中心，打造地方特色的美陈景观，使其兼具年轻时尚潮流与当地人文情怀，拉近与消费者的距离。好的空间会创造新的生活场景，构建人与人之间新的关系和链接，这也是场景营造对未来城市生活的引领所在。新城商业通过建筑空间来革新城市（300778）生活未来场景，引领城市未来生活新风向。吾悦广场深度洞察和细分核心用户的需求，采取“2+3”的工作模式。“2”即突出两个朋友圈，“邻里圈”聚焦广场周边家庭，“潮派圈”锁定城市年轻新锐，“3”即满足功能需求、社交需求，以及情感需求三个维度，强化与用户之间的深度连接，为城市及区域消费者带来潮流、潮玩、娱乐、社交等多元业态及品牌，丰富其消费选择。报告期内，公司坚持吾悦广场的产品升级和进化，持续挖掘双轮驱动模式的内涵，通过住宅地产与商业地产的联动，实现资源与品牌的共享，已在全国范围内布局194座吾悦广场，已开业及委托管理的吾悦广场达145座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护城河。

　　公司地产开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。

　　（二）土地储备聚焦重点城市群发展

　　公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的22%。全国重点城市群、重点城市全面开拓，相对优良的战略布局与丰富土地储备保障了公司的持续稳步发展。

　　（三）良好的品牌影响力

　　公司在国内房地产行业中具有较强的品牌影响力。报告期内，公司荣膺中国房地产业协会及上海易居房地产研究院评测的“2022中国房地产开发企业综合实力TOP10”、“2022中国房地产开发企业商业地产综合实力TOP10”及“2021中国房地产上市公司综合实力TOP10”。“新城控股”和“吾悦广场”分别在中指研究院“2022中国商业地产公司品牌价值TOP10”和“2022中国商业地产项目品牌价值TOP10”的榜单中位列第三位。此外，公司被中国城镇建设发展中心和时代周报评为“时代奥斯卡2022年度城市运营商”，并被中证指数有限公司和每日经济新闻列入“中证每经上市公司品牌价值100指数”（简称：每经品牌100，代码：931852）。报告期内，公司持续践行可持续发展，在由华夏时报主办，华夏双碳能源研究院、中国能源研究会联合主办的2022年华夏双碳资本发展论坛暨“双碳中国”颁奖盛典中获评“2022年度ESG发展影响力企业”。

　　（四）高效的人力资源开发与管理机制

　　房企的核心竞争已从最开始土地和政策资源的竞争到客户资源和杠杆资源的竞争，再到现在发展成人才资源和管理资源的竞争。在行业当下的环境中，公司重视行业优秀人才，依据“勤者授誉，功者受禄，能者授职，庸者受罚”的人才管理的理念，确保人才“有归属、有保障、有前途”，不断迭代员工激励体系，强化人才赋能培训。“引进人才、培养人才、留住人才”是公司人才队伍建设的基本策略。公司在招聘端做好人才的识别和选择，引进优质人才；建立人才流动机制，明确各层级人员任职履历要求和培养方案，鼓励人员在公司内部流动，培养业务的多面手和管理通用型人才。同时，外部人才引进与内部人才培养并重。通过引入洞悉行业发展趋势，具有前瞻性视野的优秀人才，保障了公司的良性运转，提升了公司人才密度，为公司有质量的增长保驾护航。

　　人才是公司最宝贵的资产，公司管理层把30%的精力花在员工身上，关注员工的个体心态和状况，对员工的付出和成绩给予认可，对其遇到的困难和失败给予帮助和开导；加强对公司建言献策、贡献价值、带来改变创新的人才的表彰；切实落地能提升员工幸福感的有效举措，让与公司一起并肩奋斗的每位员工，真正感受到公司的关怀。

　　（五）踏实进取的经营团队

　　面对行业下行的环境，公司保留有学习能力、创新能力、高执行力、耐受逆境的团队，主动拥抱变化，积极转变思维、提升紧迫感，发扬实干精神，常反思、勤对标、戒骄戒躁，以身作则，以上率下，切实做到“面向未来，乐于担当，诚信踏实，相互成就”。

　　公司全体员工以实际行动践行“诚实做人，踏实做事”的企业精神，搭建“想干、能干、敢干”的经营团队，做到“调得动、顶得上、扛得住”。在极具挑战的行业环境中，整合利用各项资源，充分协同，不断优化升级运营效率，始终坚持以客户为中心，以客户思维理解不同的客户需求，以匠心打造优质产品和服务，保持旺盛的组织活力，助力产品品牌建设，做好“美好生活服务商”的角色。在多变的市场中，上下一心，初心如磐，以长期主义着眼未来，为共同事业同心同行。

　　（六）具有新城特色的可持续发展战略

　　绿色低碳已成为全球经济发展的必然趋势，我国“双碳战略”亦蓬勃推进，绿色健康的生活方式逐渐成为一种新风尚。公司秉持“让幸福变得简单”的企业使命，基于国家政策、行业发展、产品创新等维度对绿色生活方式进行探索，将“幸福”的内涵分成“营造幸福美好生态、呵护幸福绿色生活、创享幸福品质体验、奏响幸福和谐乐章”四部曲，以诚信经营和可持续发展为基础，坚持长期主义，逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式。公司“新蓝行动”以双碳目标为总领，践行具有新城特色的可持续发展战略，希望通过构建绿色建造的管理蓝图，绿色低碳运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，让绿色成为新城的底色，用行动守护天蓝、地绿、水清的幸福家园。未来持续沉淀综合能源技术能力、绿建认证获取能力、超低能耗技术能力、碳排放管理能力及绿色金融融资能力等，实现技术咨询输出，锻造成未来发展的新型收益增长点。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入1,154.57亿元，较去年同期减少31.37%，实现归属于上市公司股东净利润13.94亿元，较去年同期减少88.94%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7.27亿元，较去年同期减少92.91%。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　从总量上看，我国目前已基本完成“住有所居”的目标，新阶段的主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分的发展之间的矛盾”。相对应，房地产行业进入新发展阶段，在结构层面正发生需求空间、住房类型和供给主体三大变化，即民众住房需求空间上向核心城市聚集，住房类型从刚需到改善、从纯商品房到租购并举变迁，而供给主体从财务激进型到财务稳健型房企、从开发商为主演化成多主体供给。

　　伴随行业剧烈出清阶段渐近尾声，同时资金、土地等核心要素在市场上各个参与主体间的重新分配，当前开发商财务端、经营端均已发生明显分化，“强者恒强”的格局已逐渐形成。同时，由于基本面复苏缓慢，民营房企现金流整体仍将承压，信用侧延续疲弱。伴随行业景气度的逐渐回升，土地储备好、经营实力强的房企有望率先恢复良性循环并获取更多的市场份额，而财务承压或已经出险企业则很难打破自身困境，市场份额大幅收缩或彻底退出市场。未来，行业分化和出清将持续兑现，在上述过程中，土地储备优质、自持物业占比合理、财务稳健、经营能力强，具备“管理红利”的优质房企将脱颖而出，成为行业下一阶段的领跑者。

　　(二)公司发展战略

　　1、稳中求进

　　坚持稳中求进的总基调，确保公司现金流合理充裕，精细化管理，优化现有土地储备，控制负债规模，提升利润率，强调精准投资、现金回笼。在“房住不炒”、“融资受限”的形势下，公司将科学合理设置投资规模目标与评价指标，通过严格制度约束让投资更加精准，避免投资失误，确保资产能够快速回笼资金、减少资金沉淀，通过精准投资和高效运营，实现“以资本回报率为核心，确保规模可持续增长”的战略目标。

　　2、地域深耕

　　坚持地域深耕的总策略，紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群和核心城市，围绕现有布局做大做强做深。重点城市群稳步发展将为房地产市场发展带来更为广阔的空间，人口和城镇化率快速提升的城市或将为公司带来扩张红利。公司将在全国最具经济活力和人口密度最高的各个地区不断提高市场占有率和产品品质。以客户为导向，深入开展“一城一策”研究，全面提升盈利力、运营力、产品力、服务力、品牌力。此外，充分利用公司的高效运营与品牌优势，挖掘并维护好当地资源，通过地域深耕与当地开发企业、土地所有者密切合作进行创新投资，用最少的资金成本实现最大的资本回报率并兼顾合作方利益，建立长期合作信任基础的同时，实现量质均好。

　　3、运营优先

　　坚持运营优先的总抓手，以项目经营目标为核心，聚焦核心指标，通过大运营体系同步提升运营效率与运营质量。重点关注，加强把控，保障节点。深挖各专业大运营协同效力，在大运营视角下实现“以客户为中心，以品质为优先”的品质建设，切实提高计划节点达成率，严格把控项目方案评审，项目首开后根据营销节奏适时调整运营节奏，对于市场流量不佳、销售和融资资金不足以覆盖支出的项目以销定产、产销平衡。通过注重细致筹划与资源整合，提升协同水平；通过紧跟过程、快速报建实现效率提升；通过降低无效成本实现降本增效、提质优效，提升组织健康度，确保安全文明生产，最终实现商业精彩开业、住宅平稳交付的运营目标。同时全面优化供应商体系，坚持总对总、战略采集，建立区域供应商库和招采体系，进一步强化管理，去芜存菁。

　　4、科技赋能

　　坚持科技赋能的总保障，加强大数据、人工智能、虚拟现实等科技应用，提高全公司数据治理能力，为组织创新和效率提升不断赋能。通过科技应用，提高运营效率，构建全渠道经营模式，以面向未来的“芯智造”等先进工艺工法提升产品品质，以智慧工地等信息化手段提高现场管理质量，以线上线下（300959）融合的幸福商业打造行业标杆的智慧商场。公司研发的智能化新云控制系统通过建立集中控制平台，将消防系统、客流统计、停车管理、能耗计量等13项智能设备系统的控制管理集成在一个管理界面上，根据系统运行参数诊断系统运行状况，优化、改进设备及系统的运行策略，实现智慧健康运行。

　　公司已布局中长期的信息化建设，能更好地服务公司进行决策与管理，实现运营协同效率提升，解放并提高生产力。同时，借助信息化手段，有利于公司建立完善的知识沉淀体系和系统性人才培训机制，完成可覆盖全员的线上、线下基础培训，优化成熟在岗人员的培养体系。

　　公司全面上线“绿洲计划”一体化平台，在该系统平台的基础上，公司进一步跳出现有管理信息化的范畴，构建一个以互联网思维为核心的大系统、大平台，赋能产业链上下游、共建新的生态模式、引领行业的数字化转型升级。

　　5、风险管控

　　为应对不确定的市场风险，公司具有高度敬畏底线的风险意识，重视风险管控体系的建设与完善，让风险意识贯穿企业经营的各职能和全过程，及时修订、完善相应规章制度，防范并化解重大风险；寻找风险控制盲区，明确风险应对措施，并辅以健全合理的监督评价机制，使公司整体运作和制度的执行得到及时的反馈，形成长效风险管控机制，锻造企业安全屏障。作为一家被危机感驱动，具备极强风险管理能力的企业，公司在2023年里将进一步向前端延伸风险管控，积极尝试管理闭环。基于信息化改造、管理漏洞封堵等手段，使得制度更完善、业务流程更规范、风险防控更前置。

　　当前和今后一段时期，我国房地产行业都将处于深刻变革期，面临全新的机遇和挑战。新需求层出不穷，新产品快速迭代，新业态悄然崛起，新科技日新月异。公司将在巩固基本盘面的同时，拓展新的赛道，健全管理体系，整合资源优势，做好美好生活服务商角色的同时，使公司成为基业长青的百年企业。

　　(三)经营计划

　　2023年，为让房地产回归本位，减少房地产金融属性，建立健康的房地产市场，国家及地方将继续坚持“房住不炒”长效机制，分别在房地产市场供、需两端出台政策进行调整。在行业处于深度调整的阶段，房企的销售规模和盈利能力面临挑战，未来在“保交楼、保民生”的背景下，房企仍应将现金流安全和有利润的增长作为重中之重，致力于追求高质量的增长。公司未来将在经营端有两个发展方向。其一为开发业务将转向“高效周转、适当杠杆、高质量利润”，回归业务本质，专注于提升经营效率和产品力。其二则体现在围绕空间和服务的多元业务拓展，未来将多赛道布局、建造与服务并重，实现租售、增存和轻重的平衡，通过各类代建、创新投资、委托管理、综合体运营等多模式破局。

　　在行业迈入“新模式”的背景下，公司保持积极乐观的态度，围绕“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，持续提升财务规划能力、全面预算管控能力，做好现金流与净资产之间的平衡；加强内部融资管理体系和外部融资结构性破局，竭力获取股权类资金和长期资金；提升轻资产投资拓展能力，探索轻资产代建模式，提高社区商业解决方案的能力。

　　产品力是一家企业综合能力的结果体现，有利于企业建立口碑、品质升级、精准定位、优质标签和服务增值。只有拥有准确的营销定位，优秀的设计方案，稳定的供应商，扎实的施工，持续的服务，才能出好的产品。2023年，公司将专注用户需求，持续优化产品，增加优质设计供应链的保障，提高产品与服务质量和客户满意度水平，探索未来新城的产品标签。

　　商管公司的核心能力是对用户的洞察能力和服务能力。用户洞察是新城商业深度运营新业务逻辑的起点，突破传统业务逻辑的桎梏，必须从建立用户洞察体系开始着手。2023年，公司商业管理团队将通过对用户流量数据的采集、淘洗、入库、应用，不断沉淀和挖掘用户数据资产价值，抓取到用户流量的有效痕迹。通过用户洞察，确定核心用户及与之匹配的消费需求和服务需求，作为吾悦广场开启深度运营新篇章的基础和起步。此外，以匹配核心用户核心需求作为标准，推动全部营运项目的内容重构，周期性复盘重构公司商业内容。同时，2023年内还将锻造、升级商业服务体系，通过梳理吾悦广场的专属服务清单，各区域、项目根据实际情况，打造属地优势服务内容，作为吾悦品牌的主要宣传内容大力推广。从不同的服务对象和服务主体出发，根据服务发生的流程和场景，锻造公司与用户、商户、公众之间的服务内容。公司站在市场前端，携手商户共同服务用户，实现经营业绩和投资收益同步增长，与商户共同面向用户进行商业内容的打造和用户服务的提升，追求“为用户创造价值”；站在业主的立场，通过商业空间的租赁经营，实现投资收益的持续增长，实现业主的价值最大化，“让商业空间更有价值”。面对2023年，公司商业开启深度运营新的步伐，深层转变商业管理团队基因，打造自我进化的高效组织，打造让员工最有幸福感的企业，打造最懂用户的实体商业。

　　企业的发展离不开对社会、自然资源的依赖，企业的发展成果，也必须要回馈社会，珍爱自然。在逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式的同时，公司将积极响应国家“碳达峰碳中和”战略，持续践行绿色发展理念，在坚持绿色管理、推广绿色建造、打造绿色建筑及绿色商业运营等领域加快前进的步伐。

　　在不断优化的民营经济发展环境中，公司将会继续聚焦核心能力，站稳脚跟，实现高质量发展。2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，公司会深度融入新发展格局。2023年也是新城成立30周年，从成立之初，骆驼精神就伴随着新城的每一步，激励着每个人，不执于旧、无畏于新，以价值结果为导向，提升效能。“让幸福变得简单”是公司始终不变的企业使命，公司将继续努力成就幸福基石，优化幸福方案，创新幸福体验，持续营造幸福生态，让员工、股东、合作伙伴共创价值。同时持续关注和回馈社会，帮助他人获得幸福，与城市共生长、与时代共奋进。启幕30周年，三十而立的新城将继续凝心聚力，穿越周期，坚定信心，砥砺前行。公司计划2023年实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

　　2023年，公司计划新开工90个子项目，新开工建筑面积742.73万平方米，住宅项目286.07万平方米，商业综合体项目456.66万平方米。公司计划竣工211个子项目，预计竣工总建筑面积1,958.69万平方米，其中，住宅项目1,125.63万平方米，商业综合体项目833.06万平方米。

　　2023年公司计划开工项目一览表

　　2023年公司计划竣工项目一览表

　　注：上述开工和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：

　　1、新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；

　　2、涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；

　　3、其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。

　　2023年经营计划是公司依据自身业务能力制定，并不代表公司对2023年度的盈利预测，亦非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸多因素，存在很大的不确定性，敬请投资者特别注意。

　　(四)可能面对的风险

　　1、政策调控风险

　　房地产行业是受中央及地方政府调控政策影响较大的行业。在行业变局的环境中，“房住不炒”的政策基调不会变，房地产作为压舱石和支柱产业的地位也不会变。未来中央将继续落实“因城施策”，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。公司将进一步加强政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化经营发展方向，并通过平衡财务杠杆、提升运营管控效率、提速现金回流等方式，做好政策风险应对工作。

　　2、市场风险

　　2022年以来，宏观经济下行压力明显加大、居民收入预期走弱以及市场预期不稳等因素，对刚需置业群体的影响明显，购房者观望情绪加重。随着各地调控政策的持续发力，部分城市市场已现企稳恢复迹象，公司将紧跟政策动向，及时把握市场周期变化，调整营销策略促进销售回款。

　　商业的发展与宏观经济紧密相关，国内经济增长乏力，影响消费复苏，商业地产经营面临更大挑战。此外，在需求端持续疲软的同时，供给端仍保持高位放量，导致商业地产行业竞争加剧，“内卷化”严重。公司将以创造顾客价值为目标，持续做好商业定位，充分解读项目，锁定核心客群，迅速调整商业模式，匹配合理规划，与消费者保持连接和沟通，满足其消费需求；并根据行业变化，执行有效可行的经营策略，通过战略执行转化成为经营成果。

　　3、经营风险

　　房地产项目开发具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点，项目建设环节繁多，公司在经营过程中可能面临销售环境的变化、产品与原材料价格波动、城市规划调整、拆迁、合作方暴雷等外部因素，导致公司的房地产项目产生开发与销售难度增大、项目盈利空间缩小等业务经营风险，并在土地储备管理、工程质量管理和安全生产管理中面临一定的挑战，公司在经营中若不能及时应对和妥善解决上述问题，可能会对公司经营业绩产生一定的影响。公司将提前做足准备，持续盘活融资资源、合理有序管控各项现金流、提升经营能力效率、迭代升级投资发展策略与投资工具。

　　4、财务风险

　　房地产行业属于资金密集型行业，项目的开发需要投入较多的资金。行业身处低谷期，叠加不断有民营房企“暴雷”，致使大多数民营房企融资渠道不畅。房地产开发高杠杆融资模式遇到了明显的困难，销售规模和再融资能力之间的正反馈被打断。公司将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，优化资本结构，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。

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