迪马股份（600565）2022年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

　　公司是一家在房地产开发及专用车制造业务深耕多年，依托于两大主营业务的核心技术与资源优势，协同互动、积极布局打造产业发展板块，以“多元化”为发展原则，构建“城市大服务”生态型能力的综合性发展企业。

　　2022年实现营业收入2,278,918.80万元，同比上升11.37%，房地产主营业务收入占比88.59%；归属于上市公司股东的净利润-349,712.42万元；资产规模7,037,078.53万元，同比减少18.05%；净资产1,244,085.39万元，同比下降28.53%；经营性现金净额192,983.48万元，同比增加182.44%。

　　——2022年公司发展面临的外部环境：

　　2022年宏观经济下行压力明显加大，居民收入预期下降以及预防式储蓄动机上升，导致消费、地产两大内需内生动能持续弱化，全年实际GDP增速回落5.4个百分点至3.0%。就房地产行业而言，虽然报告期内稳楼市的政策持续出台，譬如央行相继放宽部分城市首套房贷利率下限、下调LPR等等，部分二三线城市从2022年3月以来持续出台降低房贷利率、降低首付比、增加公积金贷款额度等稳定地产需求的政策，但从国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据来看，全年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据持续下滑。全国房地产开发投资额同比下降10%；房地产新开工面积同比下降39.4%；全年商品房销售金额13.3万亿同比下降26.7%；除一线城市房价相对坚挺以外，二三线城市房价均大部分进入下跌区间；全年房贷信用融资金额7.6万亿，相较2021年下滑20%，地产产业链整体经营压力大。

　　——2022年公司业绩情况：

　　受经济增速及行业整体市场下行等影响，公司主营业务房地产部分项目销售价格存在下降的情况，需根据会计准则的要求对资产减值测试并提取合理的减值准备，资产减值损失及信用减值损失总额为325,974.66万元，导致公司利润亏损；另一方面，报告期内权益销售金额同比下降约56.9%，相应回款金额的减少对开发支付产生较大压力，增加了项目营运成本及费用，部分项目开发建设周期有所延长，后续可能进一步降低项目收益。

　　在房地产业务销售下降及交付压力下，公司积极通过展期、延期或争取新增融资的方式，保持存续负债的稳定。2022年公司有息负债总额156.46亿元，同比下降13%，筹资活动产生的现金流净额为-42.57亿元，债务呈现净偿还状态，实现经营性现金流净额19.30亿元。公司在面临巨大流动性压力的情况下，全体管理层与核心员工一起坚持“不躺平”，努力维持生产经营，全力以赴保交楼。公司2022年合并资产负债表的现金及现金等价物余额为人民币24.65亿元，一年内到期的银行借款和其他借款合计人民币103.67亿元。基于流动性风险考虑，公司审计机构立信会计师事务所对公司2022年财务报告发表了带与持续经营相关的重大不确定性部分的无保留意见审计意见。

　　受市场下行、购房需求走弱的影响，公司在签约金额不断下滑、流动性紧张的经营压力下，全年坚定不移保证项目交付进度和交付品质，以保障财务安全为前提，坚持长期稳健经营；提升公司资金管理能力和精细化运营水平，降本增效，颗粒归仓；优化组织结构及绩效、保障管理团队的稳定及高效；借助公司在产品力、物业服务、社区运营等方面的核心竞争优势，持续跨越行业转折与阵痛期，保存实力，蓄势待发。

　　（一）报告期内，公司经营还是存在如下亮点：

　　1、维持信用稳定，全力保障流动性安全

　　报告期内，公司完成了中期票据的本息全额兑付、非公开发行住房租赁专项公司债券的付息，获得远东资信评估有限给予的信用跟踪评级维持AA+，维持信用等级不变；报告期内，公司稳定经营力保交付，力争存续融资展期及续贷，2023年4月中旬中泰资管-SAC大厦信托受益权资产支持专项计划资产支持证券顺利获得三年续期，持续获得金融机构的信任与认可。

　　2、法人治理结构规范、保障股东权益

　　公司一直保持高效、健全、合法合规的法人治理结构，规范运作。报告期内，公司共召开4次股东大会，均采取现场投票表决和网络投票表决相结合的方式召开，公司决策程序及内部控制流程均符合《公司章程》、《上市规则》的相关规定，不存在重大缺陷。公司关联交易严格按照规定的程序进行，严控与大股东的资金往来、资金占用与担保，保障公司及所有股东，尤其是中小股东的合法权益。

　　3、优化组织结构，高效管理

　　公司持续性完善、优化内部组织架构，积极应对市场行情转变，精简高效管理，深推降本增效。在组织架构方面，报告期内公司调整完善地产、商业、产业发展等层级架构，建立高效传导机制；在团队建设方面，公司多举措多维度提升团队效能及凝聚力，稳定团队，促进员工与公司长远发展。

　　4、东原仁知顺利上市，业务规模持续扩大

　　东原仁知凭借优质的物业服务及良好的财务状况受到客户与资本市场的高度认可，成功于报告期内在香港联交所主板顺利挂牌上市。报告期内，东原仁知规模稳步扩大，业绩稳定发展，进一步提高了物业管理服务的持续营运能力及整体实力，提升物业品牌知名度。

　　5、践行社会责任，为安心幸福的未来

　　公司及旗下迪马公益基金会始终不忘初心，践行社会责任，用行动踏实走出安心幸福的未来，报告期内在公共安全、社区发展、乡村振兴、助学兴教方面持续贡献力量。

　　6、业务协同，相辅相成，共创价值

　　公司积极探索新的发展模式，利用自身专业优势外延拓展，物业管理服务、商业管理、工业制造、医疗康养、城市更新、专业建设、智慧社区等方面挖掘更为多元化的发展机会，创造新利润增长点及赛道。

　　（二）分板块重点工作情况

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　2022年，国内外环境更趋复杂，俄乌冲突爆发冲击全球产业链，美联储持续加息带来全球资本市场动荡。国内地产及消费两大内需内生动能的持续弱化，对于经济增长、就业、物价均带来不同程度压力。中央政府及各地方政府稳增长政策加码，整体经济虽有下行压力，但相对其他主要经济体来说仍处于稳健区间。

　　（一）地产行业

　　1）房地产开发

　　2022年在“房住不炒”总基调指导下，房地产政策进入全面宽松周期，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，信贷环境不断优化。除一线城市地产政策仍相对偏紧，二三四线城市大面积出台降低首付比例、降低房贷利率、放松限购限售、增加公积金贷款额度、房票安置、购房税收优惠等积极政策，但全年整体房地产仍呈现供需两弱，市场持续下行。

　　1、开发投资

　　从投资业态看，住宅投资仍是主流。2022年全国房地产开发投资132,895亿元，同比下降10%，其中住宅投资占比75.7%，增速较上年下降9.5%，降幅小于商业地产等非住宅投资（-11.5%）。全国房地产开发企业土地购置面积为10,052万平方米，比上年减少了11,537万平方米，同比下降53.4%；土地成交价款9,166亿元，同比下降48.4%，在地产销售走弱以及资金周转偏紧背景下，房企拿地意愿也明显降低。投资区域看，东部地区仍占领半壁江山，投资额占比54.5%。

　　2、施工与新开工

　　2022年全年施工面积904,999万平方米，较去年下降7.2%，但新开工面积下降39.4%，跌幅明显大于整体施工面积和地产销售面积，在地产销售持续走弱以及房企流动性压力加大的背景下，投资回报率下降以及新增融资受限等原因综合以致新项目开工意愿有限。

　　3、销售面积、销售金额与平均销售价格

　　全国商品房销售出现2000年以来最大跌幅，全年销售面积和销售金额分别为13.58亿平方米和13.33万亿元，增速较上年分别下降24.3和26.7个百分点。商品房平均销售价格为9,813.8元/平方米，同比下降3.2%。

　　从地区看各地房地产销售均大幅下滑且下滑幅度分化情况明显，一线城市人口净流入、刚需相对较为充足，东部、中部地区地产销售跌幅相对较小，销售金额分别同比下降25.1%、

　　25.7%，西部和东北地区销售跌幅较大，销售金额分别同比下滑30.6%、40.9%。

　　总体而言，房地产市场多方承压，房价和成交规模跌回多年前，供应端和需求端的活跃度都较低，居民购房意愿不足，地产销售持续走弱。但从长远看，伴随政策持续加码，以及更平衡的城镇化布局铺开，积压在一线城市的地产购买力有望助推二三四线城市购房需求的逐步释放，地产需求有待稳步回升。

　　2）物业服务行业

　　2022年，受整体地产需求持续偏弱影响，加之部分房地产企业出险，竣工交付受到影响，物业管理公司营收增速出现放缓迹象，行业营收增速相较于2021年明显下降。CRIC物管数据显示，物管规模增速从2021年的47.8%降到了2022年的29.4%，营收增速从2021年的44%降到了2022年的27.9%。报告期内物管公司服务要求不断提升，成本相应增加，对利润率也有不同程度影响。物管行业经营情况总体降速，结构分化亦加剧，一线物企营收、业绩增速高于二线物企，体现出集中度提升、强者更强的局面。综合来看，未来物管行业将进入加速整合阶段。

　　3）商业管理

　　2022年受经济及消费等因素影响，服务业PMI大部分时间处于收缩区间，商业地产经营压力加大。中央经济工作会议再次保证经济增长的总基调、各地方政府着力推动经济运行，政策支持利好逐步促进商办市场进一步复苏，城市更新领域供给和需求也均存在较大市场空间，随着市场预期的转好，后续商业管理业务有望逐步改善。与此同时，商管企业发展方向以轻资产管理，各商业体继续通过品牌化、融合化、场景化等方式驱动精细化运营，数智化赋能运营倾斜，未来发展空间可期。

　　（二）专用车行业

　　2022年汽车产销维持增长，其中汽车产量同比增长3.4%，销量同比增长0.7%，新能源车市场占有率快速提升，较2021年提升近一倍，由2021年13.4%提升至2022年25.6%。新能源车技术进步、供给升级持续迭代，后续专用汽车市场也逐步从传统能源向新能源继续转型，2022年新能源专用车销量达到29.2万台，同比增长高达82%。

　　从专用车细分领域来看，防弹车市场因国民支付习惯的改变需求量略有降低；近年来，随着“十四五”国家应急体系规划的出台，以及安全、卫生及自然灾害的防范及处理需要，消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求增加，特别是对医疗救护、消杀防范、应急通信等专用车辆的需求；另外，客运量、机场数量及机量规模近年来增速放缓或停滞，机场地面设备需求急速下降，但后续随着经济及消费需求的回暖，市场也将逐渐恢复，同时环保政策的实施及新能源技术的运用也将推动专用车市场的发展。

　　（三）医疗康养业务

　　随着我国人口老龄化进程加速，劳动年龄人口的下降，老年人口抚养比上升，根据国家统计局最新人口数据显示，至2022年末，中国65岁及以上人口2.1亿，占全国总人口的比例为14.9%，未来养老需求将逐步增加。与此同时，伴随人均GDP的持续提升，老年群体消费市场不仅体量增加，且需求更加多元。目前我国的养老相关企业还在不断探索及完善过程中，配套的专业医护服务人员，老年保健护理用品及成熟市场化的养老保健服务机构都仍较缺乏。目前我国已逐渐形成的“9073”养老格局，即90%左右的老年人都在居家养老，7%左右的老年人依托社区支持养老，3%的老年人入住机构养老，将伴随康养政策体系的完善，产业生态体系的形成而逐步优化。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　报告期内公司从事的房地产开发、物业服务、商业管理、专用车制造和康养业务板块的业务情况如下：

　　1）房地产

　　报告期内在整体行业及市场低迷的大环境下，东原地产坚定保障交付工作，全年保持稳健经营和流动性安全，升级调整组织结构，降本增效，精细化运作，助力多元业务发展，全力应对行业系统性风险。2022年，公司房地产整体营业收入2,132,045.66万元，同比增长15.07%，毛利率22.62%，增加7.04%。

　　1、保障完成交付工作，稳健经营践行长期主义

　　东原地产延续精选深耕战略，结合公司实际情况与市场环境，做好存量项目开发建设，提升工程质量及服务品质，力保项目按期交付。报告期内公司竣工项目面积309.83万平方米，较去年增长21.31%；全年共完成34个项目48个组团约2.4万套的交付工作，交付套数较去年增长约72%。东原地产通过一系列运营提效优化管理措施，延续长期主义经营理念，紧跟市场调整拿地及运营节奏，更好的应对市场变化。东原地产致力于打造差异化竞争优势，不断升级融资、投资、营销、运营等各管控体系，实现项目经营增效提质。

　　2、产品力持续升级，关注用户体验与服务

　　东原地产延续“客户价值至上”的核心服务导向，从产品、服务、社群三个维度诠释产品力为客户提供生活方案，聚焦从“产品定义”到“产品实现”再到“产品运维”的全生命周期产品打造之外，以长期主义为价值导向，提出“价值深挖”的服务理念，通过“老项目新做法”、

　　“创新挖掘”及“价值钿定”完善产品功能，助力产品溢价。报告期内获得2022上半年全国十大交付力作品、第八届CREDAWARD地产设计大奖-室内设计优秀奖、2022年度TITAN地产大奖金奖、美国MUSE缪斯设计奖金奖等。

　　在产品品质方面，为确保交付区产品实现和品质，加强体系化品控管理，聚焦组织和业务，立足企业及项目的经营，用更精细化的方式进行项目管控。

　　3、优化内部管理体系，运营效率持续提升

　　面对严峻的行业下行压力，东原地产积极应对市场变化，调整内部经营策略，优化内部管理水平，颗粒归仓，降本增效。

　　在工程管理方面，东原地产强化采购管理制度，提高集约型采购占比，保障采购效率与质量；根据市场情况调整开发节奏，实施精细化供货管理，全面分析库存结构及去化率，结合项目工程支出、监管资金、融资、交付组团合理性动态规划并管理供货节奏；升级线上管理系统，完善材料设备管理制度、工程管理体系，利用数字化的手段指导工程人员的现场施工，实现提质、增效、降风险；完善精工建造体系，对智建、绿建工艺进行优化，新建项目全面推广绿建的智慧工地系统。为应对市场信心的不足，报告期内公司升级了客户维护及工地开放机制，结合“交付区即展示区”理念，夯实交付后的品质呈现管理动作，多维度增强客户信心，促进交付率进一步提升；通过营销线上获客平台如“抖音”等，提升自获客占比及转化率，增效减费。

　　4、建立体系化信息系统，助力业务发展

　　2022年东原地产信息化在全面布局的同时，持续创新升级。在全面布局方面，公司通过涵盖财务、营销、运营、资金、研发、内控、物业、工程等各方面的信息化建设，构建体系化新矩阵；创新升级方面，公司对现有信息系统进一步优化升级，如供应链平台、智慧案场、数字化线上平台等，充分利用信息系统降本增效，辅助决策及业务赋能。

　　5、优化人才管理体系，打造高效能团队

　　东原地产践行进取、敏锐、合作的企业文化，依据自身实际情况，结合市场变化，优化组织架构，实现组织变革、战力提升、平稳增效等战略性调整，降本增效、节创并举。报告期内，利用各线上平台宣传与推广，持续升级企业文化传导及人才培养方式，构建适配公司发展战略的人才梯队，打造更具竞争力的高效能团队。

　　2）物业服务

　　1、业务多样化发展，持续深耕实现规模化

　　报告期内，东原仁知成功在香港联交所主板上市，不断深入城市服务赛道，业务涵盖城市环卫、政府公建、工/产业园、商业、医院、学校等，服务规模实现同比增长明显，总在管项目达482个，在管建筑面积约50.6百万平方米，同比增加79.4%。东原仁知不断提高区域项目密度，实现服务规模集群化和成本集约化管理。报告期内，公司以客户需求为立足点，以城市发展为拓展面，进一步延伸服务触角，不断拓展城市服务板块，担当好“社区运营者、社区开发者、人文保护者”等一系列角色，因地制宜的开展有针对性的专项突破，深入探索城市各个领域的运作管理体系，提供更专业精细化的服务，持续创建城市美好。

　　2、实现智慧科技管理，提升服务效能

　　报告期内，东原仁知致力于智慧科技的开发与落地。公司以物联网技术为核心，输出以智慧园区、智慧物业运营为方向的智能平台，借助实时监控、数据分析、指挥调度等“智慧物业”功能，配合园区内空气检测、智能家居等硬件连接，全面提升物业服务水平。报告期内公司开发落地如人脸识别、智能门禁、无人值守等6项科技焕新项目，打造“智慧园区”管理服务体系，运用科技手段赋能，持续丰富产品及服务内容，提升服务品质及客户满意度。

　　3、全面提升服务质量，进入快速发展模式

　　东原仁知持续夯实服务体系，提升服务品质，不仅凭借着优秀的服务能力、丰富的管理经验与综合运营服务模式，内拓增值业务，着眼于为客户和业主提供一站式的高品质服务。东原仁知持续深化内部服务体系建设，从人行归家、车行归家、感官功能、社区活动、生活场景五大维度25个子课题进行研究，新增36个设计标准、物业更新34个服务标准，重点关注从客户视觉及服务有效性提升服务能效。在2022年北京赛维咨询客户满意度调查中，东原仁知以91分持续保持行业头部分位线，荣获中国物业服务百强企业综合服务能力排名第18位、房地产开发企业新社区文化运营排名第1位、物业服务上市公司ESG实践优秀企业等。

　　3）商业管理

　　东原致新具备复合空间开发及运营能力，轻重资产并举，依托投、融、建、管、退全周期综合商业管理能力，聚焦于非标准化项目场景，致力于发展城市更新服务平台。目前，东原致新共运营商业项目8个，在营总面积41.8万方，涵盖购物中心、写字楼、社区商业等。报告期内，业务拓展迅速，在上海，重庆共计获取政企合作更新项目4个，其中，与重庆市南岸区政府合作的城市街镇更新项目——下浩里项目于2022年11月正式运营，基于街区商业，老旧商业的更新提升，历史文化建筑的修缮更新利用，片区规划设计和综合运营上持续探索城市更新之路。

　　4）专用车制造

　　1、业绩基本稳定

　　迪马工业积极开拓市场，订单收入、毛利润、净利润较去年基本稳定，实现营业收入

　　96,086.25万元，较去年减少15.30%，毛利率同比减少0.67百分点。报告期内，押运市场需求

　　有所下降，但公司仍然保持领先的市场占有率；随着应急专用市场需求的提升，应急医疗车订单同比增长约77%。

　　2、深化质量体系建设，优化运营管理效率

　　迪马工业积极推进新产品质量先期策划，通过产品质量目标设定、项目风险识别、参与设计评审，样机制造过程控制及样机评审等，从立项、设计、样机制造等各阶段强化质量介入，并引导项目运用FMEA、8D等质量工具，用质量体系去规范各业务口、各阶段的流程、输入输出文件、零部件，从体系上去提升产品质量，优化运营管理效率。

　　报告期内，公司实现订单全生命周期管理、完成“应急使命-2022”高原高寒地区抗震救灾实战化演习产品交付，30天完成“二十大”保障车生产交付，完成中国移动（600941）基站车项目、北京电信项目等重点产品供应，逐步提升运营管理效率，保障公司多元化业务发展。

　　3、持续创新投入，开发新技术

　　迪马工业生产经营秉承创新理念，持续投入研发费用，报告期内有效专利及著作权约200

　　项，累计开展38个研发项目，面对应急救援装备的不断发展，开发了水域、森林救援应急通信集成车、三级侧拉指挥车2.0版、便携指挥箱、水电炊综合保障车等30个新产品。公司持续开发新技术，成功开发融合通信系统、三维实景应急管理平台、控制器2.0技术、四鳍臂仿生技术、机器人激光SLAM及导航技术、车载智能灯光控制系统，用智慧科技带动公司可持续发展。

　　报告期内，公司深入开发机器人业务领域，研制巡检处置机器人、大流量消防灭火机器人、消防内攻机器人等危化巡处类机器人，有效保障生命和财产安全；研制新能源果园植保机器人及物流机器人，为不同场景工作提供便携。

　　5）医疗康养

　　公司旗下医疗康养业务致力于发展“医疗+机构+社区”三者结合的运营模式和业务业态,打造康养产业品牌“常青社”。报告期内，公司着力推进医疗康养产业的项目落地和规模化运营，依托居家社区、机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品，重点布局中高端机构养老和社区居家养老项目。公司通过定制、研发出适合业务管理需求的养老服务管理信息平台，涵盖CRM、销营及合约管理、护理等级标准化评估，入住运营、财务、医疗服务管理、品控、运营决策可视化分析（BI）等全业务信息智慧化管理平台。

　　公司长期致力于打造行业一流的康养服务标准和服务质量管理体系，经营养老机构项目10个，管理社区服务站点50个，运营床位规模近2,000张，入住率65%左右，业务规模持续扩大。报告期内，公司与重庆市卫健委国家职业鉴定所合作，共同建立常青社职业培训基地，开启大健康板块的探索之路。凭借优异的运营与服务能力，常青社入围工信部、民政部、国家卫健委认定的“智慧健康养老应用试点示范名单”，成为川渝地区唯一入围的养老机构，并荣获2022年度“全国养老服务先进示范企业单位”。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　1）房地产

　　1、坚持稳定经营及长期主义的经营理念

　　东原地产秉着深耕战略，坚持以一二线城市为主，一二线城市外延具有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局，持续性开发存量土储，坚持稳定经营，保障大批量、高品质、好口碑交付，整体贯穿的精细运营及安全管理，将践行长期主义的经营理念贯彻始终，保障公司安全经营、稳定发展。

　　2、高品质的全产品力竞争优势

　　东原地产始终坚持“客户价值至上”的产品核心导向，从产品、服务、社区运营三个维度，结合家庭、社区生活痛点、客户生活需求的探究与学习，深度挖掘东原地产产品与服务的迭代升级，形成东原独特的大产品品牌。匠心铸就住宅产品品牌“印长江”、“印”、社区运营产品及品牌“原-聚场”、“童梦童享”，打造具备迭代、创新、互联与共创的大产品主义，广受客户认可。

　　3、全面高效并持续升级的企业管理体系

　　东原地产拥有高效且全面的企业管理体系，组织权责清晰，设置标准动作监控管理，运用数字化、智能化管理逻辑，标准化体系执行。多年持续信息化升级迭代，系统提效，不断实现组织能力及系统化营销能力提升，阶段成果、关键节点管理周期缩短，结转交付效率及质量提高。

　　4、优秀的企业文化及保持市场竞争力的人才团队

　　东原地产以“为新的每一天”为宗旨，拥有符合“进取、敏锐、合作”三原色企业文化特性的优秀员工及团队，不仅具有高共识度、强协同力和凝聚力，还具有高抗压能力及较强的学习能力。能紧跟市场快速反应，积极创新赋能，为企业向前长远的发展提供了人才保障，也为公司竞争力及企业形象的提升提供了组织保障。

　　2）物业服务

　　1、快速发展的多元化服务业态

　　东原仁知致力于多元化业态发展，涵盖住宅、商业综合体、甲级写字楼、政府公建、工业产业园区、学校、医院、大使馆等组合，实现在住宅服务、公众服务、城市服务、国际服务等领域全面发展；服务范围覆盖华东、华西、华中、西南区域，为客户提供物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务。

　　2、构建智慧化物业的卓越服务品质

　　东原仁知用心挖掘客户需求，持续改善服务体验，通过“东御”，增值服务品牌“原-生活”，“原管家”，以及创新社区运营产品“原-聚场”，全方位满足客户差异化需求。东原仁知持续凭借卓越的服务水平和管理能力，发展智慧物业、智慧社区，夯实服务力、品质力、科技力、社区力构建的四维服务体系，赢得市场权威机构的认可及较高的客户满意度和忠诚度。

　　3）专用车制造

　　1、竞争力的产品及领先的品牌优势、完善的营销体系

　　迪马工业致力于打造国内领先的专用车品牌，专注于高技术专用车的研制、生产和销售，建立国内一流的专用车生产线和生产技术管理体系，是极具实力和规模的专用车和应急产业服务商。公司拥有应急救援保障类产品、防弹运钞车、机场地面设备、机器人、移动服务设备、数智城市等产品线，300余种产品，旗下防弹运钞车产销量已连续二十余年蝉联全国第一，产品线不断升级创新，打造智能管理平台；应急通信指挥、网络和信息安全、应急救援、医疗消防等系统集成车系列常年位居行业领先地位，是国内应急通信和应急保障类装备及服务的领军企业；机场地面设备系列也极具竞争优势。迪马工业拥有完善的销售管理体系，卓越的客户服务水平及响应速度，在客户资源和品牌影响力上具有行业竞争优势。

　　2、先进的研发技术及创新能力

　　迪马工业秉承创新理念，持续性进行研发投入。公司拥有市级企业技术中心、系统集成智能专用车工程技术研究中心及特种车工业设计中心，积极提升自主研发创新能力，具备通过生产资质审查及知识产权申报的能力。迪马工业不断优化产品并升级生产技术，扩宽产品型谱，积极开发新产品，目前拥有授权和受理200余项专利技术和知识产权，长期联合高等院校、研究机构展开合作与专项申报。

　　3、优秀的质量管控和售后服务体系

　　迪马工业拥有七星售后服务评价体系，采用客户沟通、反馈、投诉机制三级管理模式；大区级、客户服务部级、公司部门级,三级联动设定服务联系电话和投诉电话，对客户的服务需求和建议投诉进行分级跟踪处置，确保客户沟通、反馈、投诉100%响应和解决，提升售后服务品质，为客户和带来优质的用户体验。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　2022年实现营业收入2,278,918.80万元，同比上升11.37%；归属于上市公司股东的净利润-349,712.42万元，同比下降70.29%；资产规模7,037,078.53万元，同比减少18.05%；净资产1,244,085.39万元，同比下降28.53%；经营性现金净额192,983.48万元，同比增加182.44%。其中：房地产及物业服务实现主营业务收入2,132,045.66万元，同比增加15.07%，工业业务实现主营业务收入96,086.25万元，同比减少15.30%。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　1）房地产行业

　　2022年，房地产调控政策虽然仍然恪守“房住不炒”，但随着经济下行压力的影响，地产政策已经出现边际放松的迹象，一方面鼓励各地方政府“因城施策”继续出台稳定地产销售的政策，包括优化限购限贷政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。另一方面，保市场主体的保交楼政策也迎来越来越大规模的加码，改善优质房企资产负债表计划出台，提出资产激活、负债接续、权益补充、预期提升四大行动等。在此背景下，再加上2023年初房地产行业整体环境较稳定，2023年1月金融数据已显示房企相关中长期贷款和非标融资已迎来积极改善，房地产市场正逐步向平稳发展趋势回归，预计2023年商品房销售和投资的跌幅也将有所收窄。目前城镇化向东部地区倾斜，人口向一线与强二线单向流入，东部一二线城市存在较强购房需求，如何把握机会，适应逐步形成的多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局，房企需要继续探索新的发展模式及未来发展道路，保持自身稳定长运发展。

　　2）物业服务

　　目前物业服务行业企业规模呈现持续增长，但分化也更显著，头部企业领先优势进一步扩大，市场集中度提高。在保交楼政策持续稳定市场主体背景下，前期大量预售的商品房期房有望逐步竣工交付，物业服务等地产后周期链条的行业有望迎来逐步向好的经营环境。随着消费者服务要求的进一步提升，对物业服务品质的关注度提高，物业企业如何持续提升整体价值，满足消费品质需求是未来企业差异化核心竞争力的体现。物管行业服务的多元化发展，对提供全流程、一体化综合服务，IFM（综合设施管理服务）能力的提升带来挑战。

　　3）商业管理

　　国家“十四五”规划《纲要》指出，要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，实施城市更新行动。伴随着工业化与城镇化发展，长远来看，基础设施良好、营商环境友好、经营成本实惠的二三四线城市未来有望迎来更多的人口流入及产业进驻，相应的也将带动服务业产业的发展，给三四线城市商业地产开发运营带来机遇。国内首批21个城市更新试点公布以来，各个城市都积极推进配套政策的制定，稳妥有序推进城市更新行动，推动城市更新项目的实施。如何在定位及业态的方面凸显差异化、个性化和定制化，如何联动服务业产业，切实推动城市更新，创新增值服务，满足市场及消费需求是商业营运管理需要面临的挑战。

　　4）专用车行业

　　专用汽车的应用具有广泛性和专业性的特点，细分市场较多，专用汽车在不同应用场景的作业要求和需求量也存在较大差异，在应用领域日趋多元化的大背景下，专用汽车逐渐与新能源、智能网联等先进技术深度融合。随着“十四五”国家应急体系规划的出台，以及安全、卫生及自然灾害的防范及处理需要，消防、医疗、应急通信救援等公共安全与应急类集成车市场需求增加。对具备较强研发实力和规模化优势的专用汽车制造企业具有较大的发展潜力，可以快速有效融合新能源、应急安全、智能制造等，推出绿色环保、高技术附加值的应急运用产品，满足市场需求。

　　5）医疗康养业务

　　2022年我国人口已呈现负增长，在人口老龄化、劳动年龄人口占比持续下滑的大趋势中，医疗康养业务的需求持续增长。2022年国务院印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》，围绕推动老龄事业和产业协同发展、推动养老服务体系高质量发展，加快健全居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系和健康支撑体系。消费者对康养服务支付力能力和支付意愿的逐渐提升，多样化、高品质的养老产品和养老服务市场也将迎来快速发展期。

　　(二)公司发展战略

　　公司将在稳定房地产和专用车制造业务的同时，在物业服务、商业城市更新、医疗康养等领域积极布局和拓展，多方探索地产开发业务与城市服务型业务之间的协同效用，与时俱进，更好地服务好城市和人。

　　1）房地产业务

　　面对行业持续下行压力和挑战，东原地产将继续坚持长期主义经营理念，坚持以客户为导向，保证交付与品质；保持稳健经营，降本增效，积极应对市场变化拓展新销售渠道，努力回款保障公司资金安全。在市场环境及公司实际经营稳定情况下持续深耕战略，全面布局代销代建业务；进一步提升全产品力，强化品牌竞争优势，专注品质与服务，关注用户体验；加强现金流管理，合理优化债务结构；发展房地产+多元化经营的模式，多元向商业、物业、康养等产业链横向延伸的相关经营业务；坚持简单、开放、包容的企业文化，丰富组织团队建设，更好的承托产品、战略、品牌的发展。

　　2）物业管理业务

　　作为城市综合服务者，东原仁知服务集团以客户需求为立足点，以城市发展为拓展面，致力于深耕重点区域，进一步延伸服务触角，提高服务密度，实现服务规模集群化和成本集约化管理。东原仁知始终坚持以品质为核心，深入品质服务的更多细节，不断提升服务品质和运营水平，拓展增值服务范围，为不同客户提供超越期望值的服务，把“安心的每一刻”切实送到客户身边，满足人们不断升级的物业服务需求。面对未来发展中的不确定性挑战，在新型城市化建设的当下，东原仁知也将积极与城市的发展同频共振，推动城市更新向精细化、专业化、智能化和低碳化发展，实现城市治理体系的完善和管理效率的提升。

　　3）商业管理业务

　　东原致新致力于成为城市进化的创新型服务商，成为城市有机更新的探索者与引领者。在双循环战略的大环境下，消费或将逐步恢复，作为消费核心载体的商业地产长期发展向好。在城市更新的大背景下，东原致新将持续围绕核心城市深耕拓展，建立复合空间经营和创新内容孵化的差异化核心竞争力；协同各版块形成综合运营服务一体化解决方案，成为政府更新策略实施的紧密合作伙伴，深度介入片区及单体更新，重构空间场景，植入新内容，链接新资源，协助合作伙伴完成资产价值提升，推动社区生态可持续发展；打造产品+城市服务一体化消费场景，从业态品牌出发，以客户为导向，继续提升运营服务能力。

　　4）专用车业务

　　迪马工业持续致力于成为国内领先、世界知名的专用车领域专家和应急管理平台服务商，旗下拥有防弹、集成、航勤、医疗等多条产品线，涵盖金融押运、公安、应急、消防、电力民航、医疗卫生等领域上百种产品。迪马工业专注提升传统业务市场份额，稳步增加应急、押运、航勤等领域占比，加大海外市场拓展力度。迪马工业提升产品标准化及可靠性，通过通信及数智化技术优势等软实力打造智能产品，增强企业核心竞争力为客户提供科技化产品和服务。持续加强研发与创新能力，横向拓展机器人产业线，整合集成向业务场景提供服务，转型升级为智能化解决方案提供商与高科技硬件产品提供商。

　　5）医疗康养业务

　　公司康养业务以养老服务能力为基础，以医疗能力为核心配套，以社区居家养老业务为发展重点，通过多种运营模式和业务形态，着力打造具有一定规模、连锁型的康养医疗机构，助力实现更多长者心中的理想生活。初步形成了医疗+机构+站点+居家四级联动的业务模式，为老年人提供从家庭到社区到机构，涵盖基础服务、护理服务、医疗服务、专业养老产品、养老信息化在内的全领域养老解决方案。从未来战略发展目标来看，康养业务的发展注重医养结合和医健结合，做好医、养、护一体化发展：“医”的目标是社区医院做出样板，居家医疗形成突破；“养”的目标是养老机构业务收入逐步上升，实现整体盈利；“护”的目标是长护险业务创新发展，打造医卫及大健康培训学校。

　　(三)经营计划

　　公司专注于稳定经营主营业务，加强现金流管理，保障稳健的财务资金安全，力争创造盈利；协同发展各版块业务，实现多元化发展目标，为未来长期发展提供更多支撑。

　　1）房地产业务

　　1、坚持稳定经营，控制经营风险

　　东原地产将持续发力保证交付质量和品质，以客户的利益为先，确保每一个项目的交付都能达到预期。保持稳健经营，保证员工及投资者利益；提高销售回款效率，加快自身现金回流，优化债务结构，改善融资质量，提升资金使用及周转效率，从而保证公司经营及流动性安全，控制风险。

　　2、践行长期主义经营理念，创新迭代提高产品力

　　结合公司经营及资金情况，适机持续深耕现有城市，因地制宜深入挖掘当地客户需求，以长期主义作为经营理念，用心打磨产品，提升客户体验及服务；敏锐洞察客户的需求，不断创新产品，与时俱进，打造属于东原客户特有的产品；坚持以客户为导向，进一步提升全产品力，强化品牌竞争优势。

　　3、降本增效，提升内部管理效率

　　2023年公司重点围绕“以现金流为核心，止跌企稳，稳中提升，提高盈利能力”为运营目标，建立能力共享、标准统一、快速决策、能策能动的组织机制，提升内部整体决策质量和经营水平。建立以现金流为核心的运营管控体系，加强运营管理精细化，严格管控各个项目运营节点切实落地执行，实现对项目的现金流、利润、成本及开发周期全过程管控；在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本监控，严格费率标准化管控，降本增效，坚持问题导向和目标导向，不断提升的开发管控能力。

　　4、开展线上营销体系革命，拓展代销业务

　　公司升级线上营销体系，系统化提升营销能力；通过公域运维提升自获客占比，叠加组织变革、内容中台搭建、去品牌去IP，各职能协同并举，全面实现提效减费。践行专业能力输出，联合专业培训机构，利用实战基地，创立全链路实战训练营，全面拓展代销业务。

　　5、内外部资源联动，协同发展

　　整合内外部资源，联动开发上下游抱团合作，多渠道保障公司稳步发展，提升综合管控能力。内部联动商、产、住协同发展，在城市更新上的探索与实践，寻求创新多元化增长空间；将自身具有优势且受市场认可的代建能力与社区运营能力进行商业变现，实现企业服务产品化，横向拓宽自身造血能力；全面布局代建业务，秉持传统业务+轻资产业务双驱动战略，持续稳健发力，实现双赛道并驾齐驱。

　　2023年公司流动性压力仍然较大，针对流动性问题，公司将继续以“保交楼”为工作重点，在确保项目开发建设进度平稳有序推进的同时，加强项目销售及回款管理，确保贷款偿付、税费及工程款等支付需求得以满足，并通过合理规划项目运营节点，以确保资金回笼效率与资金支付节奏相匹配、保障公司流动性的安全稳定。

　　2）物业管理

　　公司物业板块将继续秉承“大物业-全价值”的企业发展战略，凭借优质的服务品质与稳定的经营能力，坚持以服务品质和客户满意为基石，打造多业态和全产业链的服务优势，扩大业务组合和规模，在城市发展的道路探索中发挥作用；公司将继续科技赋能，提升市场端营运能力，升级智能化项目管理系统，搭建大数据平台、集成管理平台，持续提高数值化运营管理效率和服务质量，提升IFM综合设施管理服务、资产管理、智慧城市服务能力；持续提升公司品牌知名度，通过开发、升级客户数据分析和关系管理系统、移动应用程序和相关配套系统、智慧社区平台及系统维护与监控平台，打造公司整合设施管理服务能力，增强公司增值服多元化发展，提高服务质量以及客户满意度，满足客户差异化需求。

　　3）商业管理

　　东原致新持续孵化自营品牌及IP（Yes！有好市，涅米文化，原美术馆等），通过自营孵化、联营合作、生态协同的多元商业模式，推动持续更新与升级，为载体及片区注入活力，带动新内容型产业的持续注入，助力商业管理的长效经营。东原致新作为迪马股份城市更新的主力军，秉承以人为本、践行可持续发展的运营理念，通过多类型持有型物业投资、策划、建设改造、运营一体化的优势，拓展城市更新项目，探索政企合作、多方共建的长效运营模式，持续提升复合空间运营和内容孵化能力。

　　4）专用车业务

　　1、提升核心产品竞争力，保证业绩稳定提升

　　稳定提升防弹、应急、通讯、医疗、消防科技、机场设备类等核心产品的市场占有率，聚焦“区域-行业-产品”，按细分市场逐一突破；提升高质量运营效率，通过“设计-供应链-工艺-制造”全流程加强成本优化，降本增效；加强质量文化建设，提升质量意识，从设计-工艺端进行质量优化，过程监，以优质的产品和服务赢得市场，实现销售、利润、市场份额持续增长。

　　2、深耕应急产业，升级平台服务商

　　迪马工业未来将立足移动应急装备，围绕“M+AIoT+N”（移动+智能物联网+应用场景）方案，实现由专用车系统集成商向智慧安防装备及平台服务商升级，推动企业质和量的双增长。未来发展中，迪马以现有业务为基础，围绕“1+4+N”：即“1”个智慧安防服务平台（智慧应急/智慧社区/园区解决方案），聚焦“4”类移动智能装备解决方案（智能机器人、智慧公安、智慧冷链、智能机场设备），“N”个深度场景应用产品（围绕迪马深耕的各行业及园区、社区），致力于成为智慧应急领域龙头企业。

　　3、强化机器人产品线

　　迪马基于消防行业的多年积累，针对消防客户痛点，完成多款消防机器人产品研发并已实现销售。公司将不断优化核心团队搭建并形成独有技术优势，依托消防机器人作为切入点，以巡检机器人为基础、专业机器人（特种+服务）为方向，形成机器人集群，利用集团在物业、产业园、社区服务、应急行业的优势和能力，丰富产品类别，逐步向其他行业延伸，成为智能机器人装备及整体解决方案供应商。

　　5）医疗康养业务

　　康养业务板块将继续通过“医院+养老机构+社区站点+居家服务”结合的运营模式和业务形态，运营医养结合的新业态，深度布局居家社区养老、机构养老、护理康复服务和医疗服务四大服务类型，探索发展大健康培训学校、市场化居家康复服务、社区医疗服务等新业务模式。在川渝地区持续区域深耕，进一步提升现有养老机构入住率，提升机构养老的服务水平和满意度，逐步调整增加护理床位比例，并举发掘新的增长点，提升总体收入和利润水平。完善养老服务配套体系，加强运行的体系化、标准化，升级产品和服务力，提升“迪马常青社”品牌影响力。

　　(四)可能面对的风险

　　1）外部宏观环境的风险

　　在复杂的国内、国际政治环境下，全球经济增长预期放缓，国内经济增速放缓，近三年来受经济影响居民收入预期转冷以及预防式储蓄动机升温，导致消费内需内生动能也持续弱化，2023年情况可能有所好转，但消费或延续疲软态势将持续，未来我国经济发展仍存在一定压力。

　　2）政策的持续性

　　2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，但2022年全国楼市统计数据未出现回暖迹象，投资、销售、新开工均下降，房地产市场的严峻性在2023年还可能会持续，全面重启并且实现结构性转型需要时间的沉淀。2023年，在“稳”字为主、“房住不炒”的总基调下，供需两端政策也需要持续的优化，为房地产平稳发展创造时间及空间。

　　3）市场风险

　　2023年，宏观经济的修复、消费需求、投资者信心的逐步恢复等是影响房地产市场修复的关键因素，政策利好及信贷宽松的环境下，但中长期住房需求释放动能仍然较弱，全国房地产市场销售、投资的恢复程度仍存在不确定性。

　　4）流动性风险

　　受“保交楼”政策的影响，房地产需持续开发并持续投入资金，市场下行的影响下，销售及回款不足，行业信贷融资政策虽持续稳定，但新增融资仍不易，资管新规的约束下房企非标融资较难快速改善，整体房企融资环境存在恢复低于预期的风险，给房企稳定发展及经营周转带来一定流动性风险。

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