南京高科（600064）2022年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

2022年是公司“风险防化深入年”，也是公司成立三十周年暨上市二十五周年。报告期内，公司积极应对内外部经济环境变化带来的不利影响，高效统筹风险防化与业务发展，持续深化产业联动与产投互动，切实推进高质量发展。其中，房地产市政业务发挥品牌优势着力市场开拓，保持稳健发展；股权投资业务挖掘投资机会推动项目成长，稳定利润贡献。

报告期内，公司实现营业收入448,220.72万元，同比减少8.87%；归属于母公司所有者的净利润240,237.38万元，同比增长2.14%；每股收益1.388元，加权平均净资产收益率15.25%。

1、房地产市政业务：深耕区域市场，加强市场开拓，促进转型升级

公司房地产市政业务积极应对房地产市场持续下行带来的不利影响，在坚持深耕区域市场，扎实推进现有项目建设及销售，着力打造优质产品与服务的同时，持续优化产业联动业务模式，不断加强市场拓展，适时增加土地储备，实现业务稳健发展。

房地产业务：坚持谨慎发展策略，在着力打造高品质产品的同时，推进项目去化，积聚发展动能。一是克服外部环境不利因素影响，加快在手商品房建设，创新营销策划方式，强化商品房项目销售去化。其中荣院项目精装交付广受业主好评；品院项目实现销售金额3.7亿元，去化率在同期同类型项目中位于前列。二是深耕区域市场，加强地块研究与市场研判，在风险可控的前提下新增燕子矶G34、仙林湖G38、仙林湖东G106三幅优质地块，为充分发挥公司品质优势，实现业务持续发展奠定基础。其中，G34地块、G38地块通过合作开发模式实现各方资源共享、风险共担、优势互补。三是优化运营计划，缩短开发周期。通过完善内部流程管理，加强与政府部门沟通协调等举措，缩短项目整体工期，提升运营效率。

报告期内，公司房地产业务实现合同销售面积17.14万平方米（商品房项目1.33万平方米、经济适用房项目15.81万平方米），同比增加267.02%；实现合同销售金额117,294.46万元（商品住宅、车位等项目53,831.29万元、经济适用房项目63,463.17万元），同比减少20.36%。新开工面积8.73万平方米，同比减少59.64%。竣工面积31.75万平方米，同比增加189.69%。房地产开发销售业务营业收入364,687.55万元（商品房项目结转营业收入146,376.08万元、经济适用房项目结转营业收入218,311.47万元），同比下降6.59%。

市政业务：坚持积极发展策略，在做好现有重点工程项目的同时，深度融入产业联动，积极拓展优质项目。一是深挖产业链资源，发力市场拓展。成功中标麒麟G87A工程总承包、观音门中学工程总承包、红枫片区保障房工程总承包等项目，全年新增合同总额达20亿元。二是切实做好现有重点工程项目建设，持续提升企业信用分与技术实力，加强品牌建设与口碑积累，增强企业核心竞争力。全年多个项目荣获“金陵杯”、“省标准化工地”等奖项。三是强化技术积累，提升服务能力。高科环境在做好日常供水及污水处理等工作的同时，加快科技创新与产业升级，2022年，高科环境共获得22项知识产权授权，完成26项专利申报，成功入选“2022年度南京市知识产权战略推进计划项目”，成功获评“国家科技型中小企业”、“江苏省2022年度第一批专精特新中小企业”。报告期内，公司市政业务实现营业收入83,533.18万元，同比减少8.70%。

2、股权投资业务：聚焦科技创新，拓展优质赛道，实现滚动发展

股权投资业务坚持稳健发展的策略，聚焦科技创新领域，精选投资标的，强化金融资产主动管理，通过滚动发展稳定提升利润贡献。

一是聚焦硬核科技领域，精选项目协同投资。报告期内新增投资互时科技、迈邦生物、星赛生物、天易合芯、中博瑞康、中科银河芯、誉葆科技7个项目，并对控维通信实施了追加投资，投资方向向新材料等战略性新兴产业领域积极拓展。基于新浚一期基金与新浚创新基金的良好合作与显著成果，公司继续联合原有管理团队发起设立新一期总规模10亿元的新浚创信基金。为满足高科创投基金投资资金需求，增强发展后劲，公司将以现金形式对高科创投基金增资5亿元，目前已完成工商变更登记。二是保持战略投资力度，夯实公司投资收益基础。公司以可转债转股形式增持南京银行股份3,266.89万股。三是强化投后管理，加强主动操作，实现滚动发展。公司择机运作所持有的厦门钨业（600549）、诺唯赞、栖霞建设（600533）、南京证券（601990）等股票，兑现投资收益1.84亿元。

报告期内，公司投资的仁度生物在科创板发行上市，赛特斯已通过科创板上市委审议，健耕医药等项目申请A股上市工作均在进程中。全年实现投资收益240,533.37万元，同比增长1.61%；实现公允价值变动收益-24,262.27万元。

3、管理及财务状况：深入风险防化，优化资金配置，保障高质量发展

报告期内，公司上下围绕年度管理主题活动，持续推进风险防化，不断提升管理效能，促进公司可持续高质量发展。一是持续加强风险管理，梳理更新风险清单，将风险防化的重点与考核管理紧密结合，持续推进存量风险事项处置，积极防范新增风险。二是高效运营资金，优化资金配置，根据公司业务发展需要，通过多渠道筹措资金、加强与金融机构协商谈判等举措，降低公司融资成本。三是坚持效益导向，强化绩效管理，对业务单元加强绩效目标分解，根据目标对标找差，更有效地支撑业务板块的经营发展。四是强化文化建设，传播公司价值，以公司成立三十周年暨上市二十五周年为契机，将优秀文化与生产经营深度融合，凝心聚力，激发动能。年内，公司荣获《上海证券报》“金质量”优秀党建奖及“金圆桌奖”公司治理特别贡献奖，获评国家级南京经济技术开发区2022年度“高质量发展突出贡献企业”、“推动高质量发展先进集体”荣誉称号。

报告期末，公司资产负债率继续保持低位，为52.80%；期末公司有息负债总额为71.69亿元，占总资产的比例为19.17%。报告期内平均融资成本为3.21%，较去年同期下降0.28个百分点。

二、报告期内公司所处行业情况

1、房地产市政业务

2022年，在供给侧快速去杠杆及市场信心受挫的背景下，房地产行业深度调整，投资端和消费端均有较大幅度回落，房企全面承压。为应对房地产市场失速下行，下半年，国家采取了一系列措施，保持房地产融资合理适度，保证个人住房贷款合理需求，随着保交楼、房地产“三支箭”等系列政策落地，房地产下行风险得到一定程度的控制。根据国家统计局的数据，2022年全国商品房实现销售面积135,837万平方米，同比下降24.3%，去年为增长1.9%；销售额133,308亿元，同比下降26.7%，去年为增长4.8%。公司房地产业务所在的南京市场陆续出台放松政策引导市场平稳发展，但由于市场信心修复需要时间，全年商品房销售较去年下滑明显。根据南京市统计局的数据，2022年南京地区商品房销售面积942.32万平方米，同比下降37.6%；商品房销售金额2,428.14亿元，同比下降40.3%；新开工面积1,302.65万平方米，同比下降33.5%；施工面积7,845.16万平方米，同比下降8.7%；竣工面积690.79万平方米，同比下降39.2%。广义库存去化周期（（待售面积+施工面积）/销售面积）8.61年，2021年为5.87年。

2022年，为对冲宏观经济下行压力，国家实施积极有为的财政政策，在大力发展新基建的同时，对传统基建如交通基础设施、市政设施等依然有较大的投入。从行业发展来看，2022年，我国建筑业实现增加值8.34万亿元，同比增长6%，占国内生产总值的7%。虽然建筑业上游的基建投资延续高增长态势，但受房地产开发投资下降等因素影响，行业增速有所放缓。同时，行业竞争特别是在房建领域持续加剧，行业分化明显，利润率水平有所下降。从区域市场来看，南京市城乡建设投资仍然保持了较高水平，根据南京市政府工作报告，2022年共完成200条背街小巷整治、128个老旧小区改造，建成保障房383万平方米，但在优质项目竞争加大的背景下，市政业务的发展仍然面临一定的挑战。

2、股权投资业务

2022年中国股权投资市场外部承压、内部求变，募资、投资和退出活动均有收缩。根据清科研究中心数据，全年募资金额小幅下降，新募基金规模达2.2万亿，同比下降2.3%，随着行业合规性要求以及市场LP的差异化诉求增加，中小机构募资难度进一步上升，行业内结构进一步分化，头部机构和国有资本的优势较为明显。受国内外宏观经济趋势影响，投资节奏有所趋缓。2022年共发生10,650起投资案例，涉及金额9,076.79亿元，同比分别下滑13.6%、36.2%。退出案例数为4,365笔，同比小幅下降3.7%，被投企业IPO数量及占比同步减少，并购等交易热度有所提升；随着IPO项目溢价逐步降低，创投机构也开始调整退出策略，积极采用更加灵活、多样的退出方式以兑现收益。

从投资领域来看，科创投资已成为市场主旋律，投资布局从辐射泛科技与产业升级，逐步发展至专注数字经济、智能制造、绿色科技、生命科技等领域，深入培育企业壮大。具体来看，2022年信息技术、半导体、生命医疗、智能制造相关领域投资案例占比已超七成。随着科创投资向前沿科技领域纵深布局，科创技术研判难度加深，对投资机构的行业研究以及投后赋能能力提出了更高的要求。

三、报告期内公司从事的业务情况

（一）报告期内公司从事的主要业务

报告期内，公司从事的主要业务为房地产市政业务、股权投资业务。

（二）报告期内公司的经营模式

1、房地产市政业务

公司房地产业务具有国家房地产开发一级资质，业务范围涵盖住宅开发、政府代建、商业运营、物业管理等。目前开发项目以中高端商品住宅为主，并大力拓展区域保障房、旧城改造、乡建古建等政府代建业务。商品房开发主要项目有：紫微堂、紫星荣院、迈上品院、紫尧星院、紫麟景院等。

市政业务是公司传统主营，主要从事房建、市政施工总承包及监理，园区管理及服务以及土地成片开发转让等业务。目前具有房建施工总承包一级、市政总承包二级、房建及市政监理甲级等多项资质。

报告期内，公司积极把握所在区域加快发展的机遇，在持续做好中高端商品住宅开发与销售，保持品质品牌优势的同时，发挥房地产、市政及股权投资业务产业协同效应，推进与区域政府平台的合作深化，围绕产业链大力拓展代建、施工总承包业务，积极探索业务模式升级。

2、股权投资业务

股权投资业务坚持市场化、专业化运作，不断完善投资平台体系建设，强化资源整合能力，提升风险控制水平，促进资本、资源、人员、信息等要素在各个平台优化配置，实现协同发展。公司目前主要通过与地方科创平台、科研院所、银行、券商及专业投资机构的多方位合作，持续稳定获得新的投资机会；聚焦医疗健康、信息技术、新材料等科技创新行业，并兼顾环保科技等领域，筛选出符合标准的优质企业实施股权投资，并通过强化投后管理，支持和帮助创业、创新企业发展，分享其成长红利，实现增值收益择机退出的同时积极探索延伸产业链布局。

四、报告期内核心竞争力分析

1、区域品牌影响力与市场把握能力。公司房地产、市政等传统主营业务资质全面，在区域项目的开发和管理上积累了丰富的经验，具有良好的品牌形象，房地产业务具备优秀的开发资质与经验，以高品质赢得了南京市场消费者的广泛认可。公司能较好地判断区域市场形势，发挥业务协同与品牌优势，把握区域发展机遇，实现业务持续发展。报告期内，紫星荣院、迈上品院等商品住宅延续良好口碑；子公司高科环境成功入选“2022年度南京市知识产权战略推进计划项目”，成功获评“国家科技型中小企业”、“江苏省2022年度第一批专精特新中小企业”。

2、产业资源整合与协同能力。公司对涉足的房地产、市政、股权投资等领域实施产业联动与产投互动，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构。股权投资业务围绕科技创新领域，融合国有资源禀赋与市场化运作体系，强化各平台投资协同机制，充分发挥公司资金资源优势和产业经营、价值判断的能力与主要管理团队的市场化运作优势，实现优势互补，协同发展。报告期内，公司产投互动、招投联动取得新成果，多个公司投资项目落户开发区；战略投资与科技创新投资并举，围绕产业链深入布局新项目，投资业务实现良性循环、滚动发展。

3、资金运作管控能力。公司作为资产质量优良的上市国企，善于把握政策导向，发挥灵活运作优势，与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用资本市场等拓宽融资渠道，降低融资成本，满足公司资金需求。公司负债率水平、融资成本等常年保持行业低位。报告期内，公司以较低利率成功发行十期超短期融资券，进一步降低了融资成本。

4、风险管理控制能力。公司具有多层次的业务类型，面对复杂的宏观经济形势，天然具有风险相对分散的优势。此外，公司管理团队经验丰富，注重风险控制，建立并持续优化风险管控体系，加强业务拓展的“风险性、收益性、流动性”判断，相关风险控制工作具有前瞻性，积极防范新增风险，妥善化解潜在风险，体现了公司较强的风险管控能力。

五、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

1、房地产市政业务

展望2023年，“房住不炒”仍将是我国房地产行业中长期的政策基调，政府工作报告将“防风险”、“促需求”作为后续发力重点。目前，前期积压的市场需求有所释放，但市场预期依然较弱，为了促进房地产市场平稳健康发展，2022年以来政策面的宽松趋势有望进一步延续，政府工作报告仍旧强调支持刚性和改善性住房需求，未来有望出台更多政策为以旧换新、以小换大的住房消费提供便利。2023年，公司房地产业务所在南京市坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，努力满足社会各类人群的居住需求。从土地市场来看，为提高房企拿地积极性，2023年多地土拍改为多频、少量的常态化供地，降低了房企短期内投资的资金压力。从行业趋势来看，房地产作为国民经济的支柱产业体量底线有保障，但随着人口增长转负、城镇化速度放缓，房地产投机投资需求基本退出，“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，商品房市场已不可避免地进入总体减量和结构分化时代，未来，行业发展将从量的扩张向质的提升转变，与产业发展相结合、人口流入的核心区域优质中高端房产还存在较好的需求空间。

2023年以来，我国经济复苏明显，但经济运行中的不稳定不确定因素仍然较多，基建投资预计仍将是稳增长的重要抓手，我国建筑业有望继续保持稳定发展的态势。但随着宏观经济周期变化以及中国经济增长方式的转型，固定资产投资拉动经济增长的功能将逐渐弱化，建筑业低增速预计将成为长期趋势。从行业趋势来看，智能化、数字化、绿色化是行业未来发展的重要方向，提升管理和技术水平，从“量”的扩张转向“质”的提升，需要行业持续探索。从区域市场来看，根据南京市政府公布的《2023年南京市城乡建设计划》，2023年全市城乡建设计划共分为六大类400项任务，计划投资约为612.8亿元。全年将完成72个老旧小区改造工程，基本建成380万平方米保障房。区域城市品质的不断提升，为公司市政业务发展提供了一定的市场空间。

2、股权投资业务

近年来，我国资本市场改革持续深化，2023年2月17日，证监会发布《首次公开发行股票注册管理办法》，标志着我国资本市场正式迈入全面注册制新时代。一方面，全面注册制将进一步畅通股权投资行业退出渠道，优化“募投管退”自循环能力，促进股权投资行业进一步发挥服务实体经济功能，持续推动科技自立自强，加速产业转型升级。另一方面，注册制下一二级市场估值进一步接近，IPO退出获利空间收窄，企业存在上市破发情况，这将倒逼投资机构“投早投小”，进一步考验投资机构对被投企业长期价值的判断能力。同时，随着股权投资行业逐渐进入存量时代，市场竞争日趋激烈，优质项目将更加看重投资机构能够带来的产业资源和成长资源，对投资机构提供投后管理、产业生态等复合服务的需求进一步增强。公司所在南京市将继续实施创新驱动发展战略，持续完善科技创新体系，加快推进高水平科技自立自强，努力建设国家区域科技创新中心和综合性国家科学中心。随着各种政策的实施落地，区域内创新企业将迎来发展良机，也为区域内创投机构发展创造了机遇。

(二)公司发展战略

公司基于自身的资源禀赋与竞争优势，坚持深耕区域市场，优化产业联动与业务模式升级，不断增强房地产市政业务市场竞争力；聚焦科技创新行业领域，强化产投结合与激励约束机制创新，着力培育股权投资业务增长新动能，致力于成为卓越的城市运营商和价值创造者。

(三)经营计划

2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是公司2023-2025年三年规划的启动之年，面对当前机遇与挑战并存的发展环境，公司将管理主题定为“风险防化攻坚年”。公司将抢抓宏观经济企稳复苏的机遇，加快房地产市政存量项目去化，加大股权投资业务投入，加强产业联动和产投互动，切实推进公司高质量发展，力争主要经营指标实现新的增长。

1、房地产市政业务：加快项目建设，推进转型升级，实现平稳健康发展

公司在房地产市政业务领域将坚持深耕区域市场，充分发挥资源协同和品质品牌优势，积极拓展优质项目，持续优化管理模式与运营机制，高质高效推动在手项目建设，加快项目去化和资金回笼，保障房地产市政业务平稳健康发展。

房地产业务将加强市场研判，加快项目开发销售进度。一是坚持中高端产品定位，以“精品意识、服务意识、品牌意识、市场意识”为导向，高标准做好在手商品房项目开发建设，紫星堂（仙林湖G38地块）、江悦堂（燕子矶G34地块）项目不断打磨产品品质，着力打造南京品质住宅新标杆。二是积极推进产品销售，加快项目周转速度，快速回笼资金；同时加强存量资产去化力度，有效补充业务现金流。三是发挥品牌品质及产业链协同优势，进一步加强与相关政府平台沟通，积极关注代建及综合开发类项目，实现业务发展模式的转型升级。

市政业务将稳步推进在手项目建设，积极拓展优质项目。一方面切实做好现有重点工程项目建设，持续提升资质和技术水平，优化总承包管理模式，着力打造标杆项目，不断提升公司市政业务品牌形象；另一方面加强与区域优质政府平台、省市属国有集团的联系，进一步加大市场拓展力度，依托公司产业资源整合与协同优势，以标杆项目带动施工总承包业务拓展。

2、股权投资业务：加强平台整合，聚焦科技创新，持续提升利润贡献

公司股权投资业务将坚持市场化、专业化运作，加强平台整合和人才培养，聚焦科技创新领域，加大投资力度，完善投资布局，强化主动管理有序进退，筑牢利润贡献“压舱石”。一是整合平台资源，优化组织架构，强化高科新创和高科新浚平台协同，加强人才培养与投研管理体系建设。二是继续围绕硬核科技领域，加强对新材料等领域的研究，加深行业理解，梳理投资逻辑，挖掘投资机会，完善产业链布局，构建高科投资生态圈。三是加强投后企业主动管理，多维度赋能已投项目。重点要加强对接优质投资项目，有效嫁接公司资源，着力推动项目发行上市。四是持续推进投资风险管理，进一步加强存量资产运作，实现项目有序退出，稳定利润贡献。

3、管理提升及机制创新工作：制定发展规划，强化资金管理，保障公司可持续健康发展

公司将继续围绕年度管理主题活动，明确发展方向，完善机制建设，推动公司高质量发展行稳致远。一是完成三年发展规划编制，围绕战略目标，明确未来三年发展思路和任务；二是强化资金管理，狠抓业务回款，优化付款节奏，增加发行中票等融资渠道，调整负债结构，保障公司现金流安全稳定；三是进一步强化考核力度，结合公司整体发展规划与子公司经营实际，不断完善绩效考核的奖惩机制，切实防范“躺平”、“躺赢”的现象；四是持续推进风险管理，建立健全风险管理长效机制，积极防范新增风险，持续加大关键存量风险事项处置力度；五是基于可持续发展理念，结合国企改革进度及资本市场变化，进一步完善公司治理结构和价值传播工作，提升市场对公司的价值认可。

(四)可能面对的风险

1、宏观环境风险：由于当前内外部环境仍存在诸多不确定性，我国经济复苏的基础还不牢固，公司房地产、股权投资等业务与宏观经济环境、地方经济形势密切相关，经济增长若不及预期可能会带来房价不及预期、市场需求萎缩、资本市场波动、政府基建投资能力受限等不利影响，制约公司主营业务的持续发展。

2、业务发展风险：目前公司采取主动加强房地产、市政以及股权投资业务领域间的联动互促，稳步推进主营业务的模式升级和机制创新，以高质量发展防范化解潜在风险的稳健发展策略。但公司房地产及市政业务存量项目规模较小，股权投资业务也需要持续的投入，而新项目的获取与运作面临较大的市场竞争压力和风险性、流动性等不确定因素，以及公司人才结构、运作机制等条件的制约，公司业务经营策略效果存在未达预期的风险。

3、投资管理风险：公司目前投资业务规模较大，涉及的行业、种类较多，发展阶段也有差异，截至报告期末投资产生的相关权益资产超过180亿元，未来还将持续新增投资项目，其中持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产规模较大，产生的公允价值变动收益将随资本市场的波动而变化。受到资本市场整体运行状况、公司自身投资风控体系执行可能存在偏差、被投资企业经营未达预期等多方面因素的制约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期股权投资项目投资收益波动以及金融资产市值波动的风险，并进而导致对公司净利润产生的不确定性增加。

4、财务资金风险：公司房地产、股权投资等业务具有资金需求量大、资金循环周期长等特点，尽管公司资产负债率近年来保持了低位，但后续主营业务发展需要投入的资金量比较大，如果公司房地产及市政业务项目回款进度、股权投资项目的退出速度低于预期，或公司外部融资渠道受阻，可能会给公司带来较大的资金压力。公司房地产市政业务还可能面临地方政府及平台资金紧张，代建及施工总承包项目回款不及时的风险。

面对上述风险，公司将围绕“风险防化攻坚年”管理主题，着力推进存量风险事项处置，不断完善风险信息收集、评估、监测、防控机制建设，做好重大风险应对策略和应急预案，保障公司各类风险整体可控。

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