金科股份（000656）2022年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所处行业情况

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

2022年在俄乌冲突、美元加息等因素的交织冲击下，国际形势变革动荡、全球经济复苏迟滞乏力。国内经济受到需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力的影响，经济增速放缓，居民收入、就业面临空前压力，市场防御性预期主导。受此影响，居民购房意愿显著减弱，民营房企频现债务违约、流动性持续承压，房地产市场全年均呈颓势。

房地产政策方面，调控先紧后松，融资政策逐步改善。行业政策方面，在经历上半年持续收紧的情况下，三季度高层时隔多年再提“房地产是国民经济的支柱产业”，将支持住房改善，放在了扩大国内需求的首位。金融政策方面，从“三道红线”、“两条红线”的融资限制，到“三支箭”、“金融十六条”的融资支持，房企融资环境有所改善，但不同企业享受到的政策红利严重分化。

房地产销售方面，市场下行压力持续，销售表现依旧低迷。2022年全年，商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%，商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%。虽然全年调控先紧后松，融资政策逐步改善，但受到居民购房意愿显著减弱影响，市场整体的供求和成交均无明显改善。

房地产投资方面，土地市场成交大幅缩量，市场低温态势未改。2022年，受房地产交易市场活跃度不足、企业普遍面临流动性压力等因素影响，政府供地力度放缓，全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，2022年1-12月，全国300城住宅用地出让金3.37万亿元，同比下降31.03%。推出住宅用地规划建筑面积7.66亿平方米，同比下降36.29%；成交规划建筑面积6.20亿平方米，同比下降31.09%，成交楼面价基本平稳，溢价率保持低位。

房地产融资方面，行业融资规模增速持续下降，市场流动性依旧偏紧。2022年末，人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点；全年增加7,213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%。2022年末，房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

二、报告期内公司从事的主要业务

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

（一）公司主要业务

公司成立于1998年，经20余年发展，已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”,位列中国企业500强第144位，中国民营企业500强第38位。公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。

公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。

地产主业以国家城市群发展战略为导向，不断改善战略布局，坚定收缩战线，紧密围绕“三圈一带”、“八大城市群”回归都市圈、城市群核心城市进行布局，业务分布于全国23个省、直辖市、自治区，主要集中在重庆、苏州、南京、济南、金华、成都、南宁、天津、贵阳、郑州等重点城市。报告期内，公司获得“2022中国房地产百强企业”、“2022房地产卓越企业表现”、“2022中国房地产代建运营优秀企业”等荣誉。

科技产业秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技、总部经济、医康养等产业方向，构建产业综合运营服务体系。通过建设、运营高标准、高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。同时，通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出，快速扩大产业园区在管面积，链接与服务更多企业。在此基础上，进一步聚焦主题特色产业园区的培育，积极合作开展产业类城市更新、存量租赁服务。

商业方面公司抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。积极探索新发展模式：一是把握社区商业发展的大趋势转型智能社区商业；二是通过产商融合参与城市更新综合业务；三是依托金科商业运营全链条优势和地产开发经验，拓展商业轻资产、代建业务。

智慧服务定位于全国领先的智慧生活服务商，以智慧服务平台为支撑，打造城市空间服务、美好生活服务、智慧科技服务产品体系，为中高端住宅、产业园区、商写楼宇、政企事业单位、城市高新区等多元化业态提供全方位服务。

（二）报告期公司经营情况总结

1、报告期公司主要经营情况总结与分析

2022年年初以来虽调控政策及融资环境不断优化，但效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改，行业持续深陷流动性困境。年末，高层重申“房地产是国民经济的支柱产业”，多部门接连释放重磅利好稳定市场预期，但居民收入预期弱、购房观望情绪仍较重，短期政策传导至市场端尚需时间，房地产市场调整压力仍在。

尽管房地产行业面临前所未有的挑战，但公司积极顺应市场变化，抓实“三保一促”工作，聚焦经营降本增效，强抓财务收支平衡，主动优化组织架构，积极盘活优质资产，积极履行企业主体责任，采取一系列措施保障平稳健康发展和持续经营，并取得以下几方面经营成果：

（1）稳定生产经营保障交付

报告期内，公司把“保交楼、稳民生”作为首要经营任务，有序推进项目复工复产，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，全力争取保交楼专项借款和纾困资金，依法合规用好预售监管资金，专款专用保交付，全年累计交付项目149个、交付住宅8.3万套、批次252个，交付面积1,281万平米。

（2）积极开展存量债务管理

报告期内，公司有息负债规模由上年末806.10亿元下降至689.25亿元，较上年压降116.85亿元。针对存量债务主动管理，公司一方面积极化解各类债务风险，积极争取新增融资投放置换部分存量融资；另一方面积极开展债务展期工作，协商调整存量融资的还款节奏和期限，稳定现金流，保障生产经营正常开展。截至本报告披露日，公司累计完成304.95亿元有息负债的期限调整工作，其中包括公开市场债务融资12笔，涉及本金117.95亿元。

（3）结算业绩阶段性承压

报告期内，受到行业政策持续调控、购房消费信心不足及自身现金流承压等因素影响，公司竣工交付项目规模减少，整体结转规模下降、结算项目毛利下降；其中，公司及所投资的公司全年新开工面积约217.88万平方米，竣工面积约962.14万平方米，期末在建项目372个，期末在建面积约4,945万平方米。报告期内，公司结算面积约657万平方米，同比下降约45%；营业收入548.62亿元，同比下降约51%；净利润为-236.95亿元，归属于上市公司股东的净利润为-213.92亿元。

（4）多措并举提振销售质量

报告期内，公司持续提升营销能力，不断强化营销策略的针对性，坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力，释放可售资源，坚持营销助力资产保值增值，公司及所投资1的公司实现销售金额约681亿元。另外，公司代建项目实现销售金额超49亿元。同时，为确保现金流安全，公司开展体系化的现金流管理工作，继续抢抓销售回款，提高经营性现金回款质量，公司及所投资公司实现销售回款804亿元，回款率2超100%。

1“公司及所投资的公司”为依照地产行业惯例使用的全口径概念，统计范围包括公司自身、全资子公司、公司并表范围内的合资公司及非并表的参股合资公司；

2回款率计算公式为：当期收到的销售回款÷当期销售金额。

（5）协同发展促转型升级

资产运营能力稳步提升：报告期内，公司坚持协同发展，多元业务增量创收。轻资产拓展卓有成效，全年签约项目20个，合同金额3.7亿元，其中商业项目8个，产业项目11个。产业、商业运营能力持续提升，产业全年招商签约4亿元，新增入园企业110家，持有型商业项目全年经营收入1.3亿元。金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元。商业产品线进一步完善，行业第一个商业元宇宙体系“金-META”在金科乐方、金科悦-FUN落地应用。

代建运营业务持续发力：报告期内，公司代建业务已布局重庆、上海、深圳、南京、无锡、长沙、徐州、郑州、大连等城市，累计签约项目近30个，报告期内，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约600万平方米，代建储备货值约500亿元，其中一二线城市项目占比52%，公司代建业务发展模式日趋成型。

（6）千方百计争取纾困支持

报告期内，公司积极争取政府的各类纾困政策支持，特别是在缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，政府及金融机构给予了大力支持。截至本报告披露日，公司已累计获批国家及地方政府专项借款资金、金融机构配套资金额度35.83亿元，其中24.63亿元可用资金已拨付至项目公司使用，一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。

（7）积极谋划引进战略投资

报告期内，为全力化解经营困局，优化资本结构，稳定公司财务状况，提升持续经营能力，公司已经成立专项工作小组，全力推进引进战略投资者相关工作。

2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况

（1）公司累计土地储备情况

[注]剩余可开发计容建筑面积指公司尚未开发的项目计容建筑面积。

（2）公司可售资源情况

[注]上述可售资源面积可能因规划动态调整、部分项目股权出售等原因导致数据发生变化。

（3）公司主要房地产项目开发情况

截至本报告期末，公司及所投资的公司期末竣工面积约962.14万平方米，期末在建项目372个，期末在建面积约4,945万平方米。

[注]上表中涉及权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。

（4）公司主要房地产项目销售情况

[注]上表中涉及权益比例、面积指标、结算等的相关数据可能会根据项目具体开发情况进行动态调整。

（5）公司主要出租项目情况表

（6）公司融资情况表

3、房地产项目跟投相关情况

公司根据股东大会审议通过的《公司员工跟投房地产项目公司管理办法》实施项目跟投，将项目经营效益与员工个人收益直接挂钩，实现收益共享，风险共担，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大的价值。截至本报告期末，公司共有519个项目先后实施房地产项目跟投，涉及总跟投资金23.57亿元，其中金科集美天宸、金科庐州樾、金科观天下等89个项目跟投已清算退出；金科天宸、金科星辰、金科九曲河等39个项目实现分红。

根据公司2022年8月29日第十一届董事会第二十五次会议决议通过《金科地产集团股份有限公司员工跟投房地产项目公司管理办法》规定：“公司跟投员工若愿意主动放弃其所有跟投项目可能的盈利，经员工书面申请并经公司总裁会议批准的，公司可以平价收购其跟投权益”。鉴于此，报告期内，公司部分跟投员工主动放弃其所有跟投项目可能的盈利，并向公司申请退出员工跟投。

根据公司2019年第一次临时股东大会审议通过修订后的《公司员工跟投房地产项目公司管理办法》，公司董事、高级管理人员亦不再跟投新增房地产项目。

（三）发展战略和未来一年经营计划

1、公司发展战略

面对新的发展形势，公司全面分析、深入论证之后，明确将继续坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，持续贯彻落实“一稳二降三提升”的经营发展策略；同时公司也清晰的认识到，在房地产行业面临前所未有挑战的当下，只有全面抓实抓好“三保一促”工作，切实履行企业主体责任，才能加快实现公司良性循环，夯实公司高质量发展新基石。

“一稳二降三提升”经营发展策略，是指公司在2021年提出的稳健发展，降负债、降库存，提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力的发展策略。抓实抓好“三保一促”工作，是指公司在2022年提出的全面抓实抓好保交楼、保稳定、保资产、促转型升级，是保障公司安全和实现良性循环的根本要求。

2、公司经营计划

2023年，公司将贯彻落实“一稳二降三提升”的经营发展策略，扎实推进保交楼、保资产、保稳定、促转型升级“三保一促”工作，全力以赴做好以下重点工作，加快实现公司良性循环。

（1）担责有为保交楼

保交楼事关国计民生、事关社会稳定、事关企业责任，公司将坚决履行主体责任，始终把“保交楼、稳民生”作为全年经营工作的首要任务。

一是全力争取保交楼政策支持。确保符合条件的项目无一疏漏、应进全进政府支持清单，一项目一策略认真谋划，把申请专项借款、配套融资、税收优惠等资源和政策落到实处，根据市场变化有序安排停工项目复工复产，确保项目“零烂尾”。

二是高效统筹各类资源综合利用。积极争取政府支持，认真做好项目资产价值、负债情况、续建投入等各项评估测算，依法依规使用项目预售监管资金。扫除在建款项支付、验收手续办理、预售手续办理等方面的障碍。

三是高度重视交付品质。要严格执行集团质量控制标准、工艺流程标准和过程控制要求，严守安全生产底线，全年无重大安全、质量事故，并通过与金科服务协同，保障对小业主的交付品质。

四是压实各级单位主体责任。总部、各区域（城市）公司保交楼领导小组切实履责、闭环落实。针对保交楼重难点项目，由集团与区域成立联合攻坚小组，制定专项方案并推进化解。

（2）全力以赴保稳定

2023年，公司将持续保持总体稳定，从稳定各方预期、提振发展信心、激发队伍活力入手，全力以赴确保生产经营稳定运行。

一是稳定生产供货。按照项目经营“16场景”，坚持“产供销回调”工作闭环，生产投入有保有压，实现精准供货，在建规模和存货总量保持在合理区间。精准研判市场走势，抓住城市轮动、局部复苏的结构性市场机会。

二是稳定销售工作。坚持营销策略服从总体经营策略，大力推广数字化营销模式，精准制定各项目去化目标。积极适应新形势，改革营销系统管理模式和薪酬模式，持续保有一支精干高效、富有战斗力的营销队伍。

三是保持收支平衡。坚持集团财务直管和资金统收统支。加大股权优化、政府回购、大额债权等资金统筹管理。严格费用预算管理，持续压降非刚性、非重点、非急需支出。

（3）坚决落实保资产

资产是公司生存发展的基础。公司将统筹平衡解决好保交楼、稳经营、增量融资、优化债务等多重经营目标的平衡。

一是坚持生产经营策略必须服从公司总体策略，以货值最大化原则安排存量项目产供销计划。销售策略上，销售量价以满足项目保交楼、保运转、保调回为主要考量因素，供货策略上，严格开工审批制度，坚持划小交付单元，坚决避免无效投入。

二是严控资产处置和使用。存量债务新增资产抵押等增信措施应进行专题论证和联合决策。审慎评估确定以资抵债、资产处置价格，同时加强对各类资产、特别是零星资产的动态清理与评估。三是依法保护公司资产。按照国家保交楼政策要求，依法对纳入保交楼项目清单的项目资产进行保护。依法分类制定针对公司股权、应收债权、实物资产、无形资产的保护措施。进一步加强与债权人沟通，依法避免资产大幅折价被动处置。

（4）着力促进转型升级

一是用好股权融资政策引进战投。用好上市房企股权融资“再开闸”的重大利好政策，坚定推进既定思路和方案，在市政府大力支持下，加快实现战略投资者引进，全面修复整体信用，加快回归良性循环。

二是坚持聚焦主业。中长期看，我国经济长期向好的基本态势不会改变，房地产在国民经济中的支柱地位不会改变，城镇化还有较大的发展空间，房地产依然大有可为，公司坚定聚焦地产主业发展。

三是改善战略布局。把握城镇化发展以及房地产市场供求关系改变趋势，坚定收缩战线、回归核心城市，更加关注改善型需求，持续提升公司产品力和服务力。

四是优化发展模式。加大轻资产业务（包括代建、产业地产和商业地产运营管理等）拓展力度和运营能力构建，并进一步提升优质资产管理业务，探索资产运营业务。与此同时，公司也将抓住国家大力扶持租赁住房政策机遇，逐步实现轻重并举、租购并举的发展模式。

五是积极探索新赛道。结合战略投资者引进，积极研究与国家战略方向一致的新赛道，长远谋划、择机布局、逐步推进，打造新的增长极。

（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为469.23亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

三、核心竞争力分析

公司在报告期内的核心竞争力相较2021年未发生重大变化。虽然房地产行业面临前所未有挑战，但公司继续围绕“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司持续经营和稳健发展。

（一）投资力

公司不断改善战略布局，坚定收缩战线，回归都市圈、城市群核心城市的投资策略，形成重点突出的全国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效的火车头，高质量发展的基石”的角色定位，系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后保障能力”。

（二）产品力

公司坚持以客户价值创造为导向，通过比较优势、产品创新和差异化竞争，着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，获得客户与市场对金科产品的认可；牢固树立产品引领理念，持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产品创新意识。公司在产品力方面累计荣获53个国内外知名奖项，荣获国家专利12项，克尔瑞产品力排名第18位。

（三）服务力

公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期（准业主期、磨合期、稳定期、老业主期）客户服务内容，不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能并行。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维持高水平，服务力逐年提升。

四、公司未来发展的展望

（一）行业格局和趋势

1、房地产开发业务

展望2023年，行业基本面已经迎来多重利好，中央重申房地产在国民经济中的支柱地位，多部门接连释放重磅利好稳定市场预期，政策导向从调控转向支持，密集出台了一系列政策措施；近年来制约房地产行业发展的主要因素，包括经济降速、房企出险、预期下降等明显改善向好，加速房地产回归良性发展，虽然企业端的分化仍会持续，但逐步改善的政策和市场环境为不同类型房企均提供了新发展机遇；房地产市场大概率将在2023年全面企稳回暖向好。

2、商业运营业务

受各类因素影响，2022年商业零售消费市场活跃度远低于2021年，全年社会消费品零售总额出现负增长，同比下降0.2%，商业地产的投资与运营整体表现不及预期，商业物业租金和出租率也都出现明显下降。展望2023年，中央把恢复和扩大消费摆在发展经济的优先位置，综合施策释放消费潜力，预计消费市场将获得显著增长，市场活跃将带动高能级城市商业租赁市场逐步企稳恢复；全年新开业商业物业预计将实现同比增长，轻资产运营业务将获得快速发展。

3、产业运营业务

随着国际环境日趋复杂，加快发展现代产业体系，巩固壮大实体经济根基，成为我国发展经济、应对外部不确定性的关键着力点，从中央到地方相继出台政策，着力保障产业发展空间。2022年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积11.32亿平方米，同比上升13.8%；共成交工业用地10.43亿平方米，同比上升16.8%，与住宅、商办类土地成交的下滑形成鲜明对比。展望2023年，随着经济的复苏，企业盈利能力的持续改善，产业园区和产业载体的市场需求将出现较大增长，全周期的产业轻资产运营服务也将获得更好的发展机遇。

4、代建服务业务

随着房地产行业进入深度调整期，代建模式日益受到房企青睐，不少房企纷纷入局或加速布局，据中指院估计，2022年代建企业代建项目的新签约建筑面积将达到11,073万平方米，较2021年同比增长11.3%。展望2023年，各地政府保障性租赁住房带来的租赁物业代建业务，保交楼带来的项目纾困类代建业务，城投公司拿地带来的市场化代建业务等等，都将为代建业务带来更大的市场空间和发展潜力。

（二）公司面临的风险分析

1、政策风险

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为引导和促进房地产业持续、稳定、健康的发展，坚持“房住不炒”，政府采取了包括货币、财政、税收和产业等一系列宏观调控措施对房地产市场进行调控。若未来国家持续对房地产行业进行调控，而公司的经营不能适应宏观调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。

2、市场风险

房地产行业具有明显的地域属性。随着我国房地产行业日益成熟，部分城市和地区房地产市场进入调整期；尤其是报告期内，受现金流趋紧影响，国内房地产市场出现分化。不同区域、不同城市以及不同公司之间的市场分化现象加剧，对房地产项目的销售带来一定的不确定性。公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势，能否被市场认可，进而对公司业务和经营业绩产生影响。

3、开发风险

房地产项目开发系一项复杂的系统工程，具有周期长、投资大、涉及行业多、有较强的地域性的特征，且接受规划、国土、建设、房管、物价和消防等多个政府部门的审批和监管。如某一个环节发生问题，都有可能影响到项目的进展。另外，房地产项目的实施过程中还存在原材料价格的波动、开发周期加长、预售监管资金管控更严、金融机构要求提前偿还贷款等风险，可能对项目的收入和盈利水平产生不利影响。公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业绩产生一定的影响。

4、管理风险

公司作为一家专业化经营的大型房地产开发企业，具备成熟的房地产项目开发、运营模式和管理制度。随着公司经营规模的持续扩大，将对公司的管理能力提出更高要求。尤其是在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备、纾困政策落实等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的管理风险。

5、债务逾期风险

房地产开发行业属于资金密集型行业，房地产开发项目一般投资周期较长，投资规模较大。总体来看，公司债务融资规模较大，资产负债水平较高。受宏观经济环境、行业环境、融资环境影响，公司及下属部分子公司流动性出现阶段性紧张，导致部分债务未能如期偿还，可能对公司的生产经营产生不利影响。

6、产品交付风险

受行业调控和市场信心等因素影响，房地产市场销售端表现持续低迷。如销售端持续低迷，购房者持续观望，将造成销售不及预期的情况，从而导致公司项目运营资金持续收紧，触发项目停工、交付逾期等无法保障交付的风险。

7、诉讼仲裁风险

公司涉及诉讼、仲裁的案件已超公司最近一期经审计净资产的10%。如未能妥善解决，则公司被诉案件涉及相关资产可能存在被动处置的风险，从而对公司财务状况、经营利润产生较大影响。

8、账户冻结风险

因涉诉事项已造成公司及控股子公司部分银行账户被司法冻结，并对公司资金周转和日常经营活动造成一定影响。如公司及子公司持续未能就涉诉纠纷与对方协商一致并有效解决，则不排除后续公司及子公司存在更多银行账户被司法冻结的情形。

9、控制权变更风险

公司控股股东、实际控制人及其一致行动人所持有公司的大部分股份存在质押、冻结情形，当遭遇公司股价大幅下跌或债务违约时，如上述股东方无法及时协调资金偿还融资方的融资本金及利息，则可能存在股东所持股份被动减持或被强制处置的情形，进而发生控制权变更的风险。

（三）公司应对措施

公司将密切关注政策动向，加强对宏观经济政策的解读，抓住有利政策机会，充分利用地产“三支箭”、“金融十六条”等一系列支持工具，高效统筹公司资源，稳妥优化存量债务，突破引进增量资金；持续保持公司总体稳定，从稳定各方预期、提振发展信心、激发队伍活力入手，全力以赴确保生产经营持续稳定运行；同时将坚定不移地推进组织体系和工作机制变革，切实提高管理效率、增强组织活力；持续强化风险防控与化解，牢牢守住不发生重大风险和系统性风险的底线。

2023年，公司将多项措施并举，力争全面完成公司全年的各项经营目标、任务。

关注同花顺财经（ths518），获取更多机会