京投发展（600683）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　（一）房地产行业情况

　　2023年上半年，全国层面房地产政策整体延续宽松基调但力度有限，土地市场计划供应量止升转降，宅地“缩水”较为严重。城市政策调整以因城施策为导向，坚持一城一策、精准施策。在《政府工作报告》中提出，“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”从供给端来看，做好房地产领域风险防范，改善资产负债状况成为主要任务，同时扎实做好保交楼稳民生各项工作。从需求端来看，继续因城施策，支持刚性和改善性住房需求，通过公积金支持、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例、调整房贷利率以及出台带押过户等政策调控方式，进一步提振市场信心。

　　根据国家统计局数据显示，2023年1-6月房地产开发企业房屋施工面积791,548万平方米，同比下降6.6%，其中住宅施工面积557,083万平方米，同比下降6.9%；房屋新开工面积49,880万平方米，同比下降24.3%，其中住宅新开工面积36,340万平方米，同比下降24.9%；房屋竣工面积33,904万平方米，同比增长19.0%，其中住宅竣工面积24,604万平方米，同比增长18.5%；商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积51,592.34万平方米，同比下降2.8%；商品房销售额63,092亿元，同比增长1.1%，其中住宅销售额56,638.58亿元，同比增长3.7%。

　　（二）主营业务情况

　　京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅。报告期内，公司房地产销售收入占营业收入总额的99.74%。

　　近年来，公司始终聚焦TOD轨道物业开发。TOD（Transit-Oriented Development），指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、地铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以400-800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。自2011年公司第一个TOD项目以来，十余年间，公司陆续投资开发了北京公园悦府、西华府、琨御府、岚山、北熙区以及无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目，总建筑面积超300万平方米。未来公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。

二、经营情况的讨论与分析

　　（一）公司经营情况

　　2023年上半年，公司锚定“植根北京、茂盛全国”的发展战略目标，始终坚持以用户为中心，坚守品质责任，持续为用户提供优质的产品与服务，为城市美好未来赋能；升级场景营造与内容链接，形成更高能级城市生活方式试验场，对高质量发展的探索从未止步；继续发挥TOD轨道物业开发优势，用心用情服务客户、精益求精打磨产品，以产品进阶、管理提升、价值创造等多维提升推进高质量发展，践行企业社会责任。

　　报告期内，公司经营状况较好。在销售回款方面，公司以“库存减量”为原则，采用“全面抢进”的销售策略，上半年实现签约销售额40.09亿元，回款额29.23亿元；在项目建设方面，公司积极响应国家政策号召，全面推进建设目标的实现，上半年实现新开工（非权益）面积25.74万平方米，竣工（非权益）面积54.83万平方米；在项目投拓方面，公司紧跟区域发展规划，加强地块研究与市场研判，上半年公司以联合体的方式获取北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目FXG-1401-0601-03等地块R2二类居住用地、A334托幼用地项目使用权，新增土地储备12.55万平方米。

　　2023年上半年公司北京及环京各项目具体情况如下：

　　（1）北熙区：作为公司布局东坝板块的重点项目，打造北京城规融合、低碳宜居的综合社区，一期工程建设克服困难按计划正常推进，部分楼栋实现正负零；5月取得二期施工许可证并实现开工；抢抓市场窗口期，通过产品体验升级、品牌资源跨界联动、业主社群活动等多种举措加速一期去化并适时推出二期，保持项目热销势头；根据北京天朗数据统计，本项目取得6月朝阳区普宅网签金额榜首及上半年朝阳区普宅网签金额排名第二的销售业绩。

　　（2）檀谷：作为公司长期耕耘的京西项目，持续运营“檀谷慢闪公园”营造镇域生活方式，打造北京「山系慢生活」微度假目的地；招商开业工作顺利推进，新签约Frienday全国旗舰店、米其林星厨段誉首个素餐品牌青岚肆、北京咖啡热门榜甲板DECK咖啡、超级植物、CryingCenter北京首店等；新开业单向空间书店（登顶北京书店音像榜）、十三邀小酒馆、老吉堂上海本帮菜（米其林餐厅）、Frienday骑行空间、十月内从良川菜、赤耳-福安财精酿啤酒&西餐、丽卡宠物空间、洛嘉儿童自然探索中心等多家品牌，檀谷商业已进入常态化管理和运营，并开始向公司重点项目赋能；C5地块部分园林升级，住宅产品实现交付目标。

　　（3）岚山：作为公司在海淀区远端站点的TOD智慧生态圈4.0项目，住宅部分如期实现规模品质交付；咽喉区办公产品完成主体结构封顶，持续平稳推进，打造TOD生态社区的区域典范。

　　（4）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的TOD综合体项目，BS2/3组团进入外立面装修阶段；BS4568组团完成基坑工程桩施工，进入土方开挖阶段，工程建设正常推进。

　　（5）臻御府：作为丰台区总部基地板块品质综合社区项目，1月二批次住宅产品实现交付目标。

　　（6）倬郡：作为公司环京的商业办公项目，完成区域园林提升，4月和6月分两批次实现交付目标。

　　（7）若丘：作为公司在门头沟区檀谷板块持续深耕的项目，3月按期取得商业施工许可证，正在进行一期地下结构施工阶段。

　　无锡项目2023年上半年具体情况如下：

　　愉樾天成：作为公司在无锡的车辆段上盖高端社区，坚持以用户为中心的价值观营销，结合社群持续运营来深化幸福生活方式，在无锡经济开发区形成持续的热销局面。根据克而瑞统计，项目位列无锡市2023年1-6月上半年度住宅销售网签金额经济开发区域第一名。报告期内，一期住宅于3月底如期竣工和平稳交付，商业和酒店主体结构分别于1月和5月实现主体封顶，二期住宅工程进度正常平稳推进，四期住宅于2月取得全部施工证并正式开工，中轴配套于5月份取得第一张施工证并正式开工。项目持续推进生态、智慧、幸福三大主题落位及深化诠释，打造TOD国际幸福社区的蓝本。

　　（二）财务状况分析

　　2023年上半年公司实现营业收入986,620.70万元，较上年同期增加865,853.60万元，增幅716.96%，其中房地产销售结转实现收入984,072.15万元。报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润17,427.53万元，扣除永续融资产品利息16,109.00万元，归属于上市公司普通股股东净利润1,318.53万元。公司三项费用总计27,059.69万元，较上年同期增加13,335.24万元，增幅97.16%。其中，销售费用11,437.12万元，较上年同期增加5,986.27万元，主要系收入增加，结转代理费及渠道费增加；财务费用7,034.18万元，较上年同期增加6,517.06万元，主要系对合营公司利息收入减少所致；管理费用8,588.39万元，较上年同期增加831.91万元，主要系部分项目竣备人力成本费用化及人员优化辞退补偿增加所致。

　　本报告期末，公司资产总额4,665,230.13万元，较期初减少816,077.36万元，主要系销售结转存货减少所致。资产总额中存货期末余额3,079,434.86万元，占资产总额的66.01%，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目等项目，资产质量良好。公司负债总额3,568,131.25万元，较上年同期减少825,660.80万元，减幅18.79%，负债总额中合同负债期末余额205,837.98万元，占负债总额的5.77%。截至2023年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为1,846,227.36万元，占负债总额51.74%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。公司资产负债率76.48%，较期初有所降低，主要系项目交付存货减少，合同负债下降所致。

　　本报告期公司经营活动现金净流量为净流出163,107.15万元，净流出主要系支付工程款等；本报告期公司筹资活动现金净流量为净流入38,321.27万元，净流入主要系新增金融机构借款。

　　（三）房地产业务主要经营数据

　　1、报告期内房地产储备情况

　　2、无锡市经开区项目为该项目的C地块，宗地编号分别为XDG-2019-55，截至报告期末尚未开工建设。

　　3、北京市朝阳区项目为该项目的A002-3#地块，截至报告期末尚未开工建设。

　　4、2023年6月20日，公司以联合体的方式获取了北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目FXG-1401-0601-03等地块R2二类居住用地、A334托幼用地项目的土地使用权，截至报告期末尚未开工建设。

　　5、2023年6月20日，公司联合保利（北京）房地产开发有限公司（以下简称“保利北京地产”）成功竞得北京市朝阳区东坝北西区1102-B006地块及1102-C012地块。根据公司与保利北京地产签署的《朝阳区东坝1102-8006地块、1102-C012地块两宗地联合竞买合作框架协议》有关条款，经公司内部研究后，不参与两宗地的后续开发，并于6月27日发出《关于退出朝阳区东坝1102-8006地块、1102-C012地块两宗地合作开发的函》。

　　2、报告期内房地产开发投资情况

　　2、若丘为获取开工证的6016地块

　　3、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一期鸿墅。

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　　3、报告期内销售情况

　　2、已售面积为2023年1-6月签约销售面积。

三、可能面对的风险

　　1、政策风险

　　从目前来看，在中央“房住不炒”的主基调影响下，各地区仍将继续出台房地产相关政策，完善自身调控政策法规体系。

　　针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场反应并积极应对，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度，尽量减少政策变化对公司经营业务的影响；另一方面也将继续聚焦TOD轨道物业开发，谨慎拿地，合理扩张，同时强化自身企业管理“内功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。

　　2、财务风险

　　房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。近几年来房地产调控政策频繁出台，房地产行业面临的整体市场和融资环境不容乐观，公司融资额度及资金成本面临一定的挑战。

　　针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加快销售回款速度，多种方式融资，确保资金链安全。

　　3、投资风险

　　公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观，存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。

　　针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等待市场时机。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并计提了资产减值准备。后续如市场持续稳定，公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。

四、报告期内核心竞争力分析

　　公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、融资能力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力：

　　1、清晰的企业战略

　　清晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，以无锡项目作为战略支点，持续开拓全国市场。明晰的企业战略为公司发展指明了方向。近年来，公司集中优势资源投入到北京TOD轨道物业项目的开发中，取得了不错的成绩。

　　2、先进的开发理念

　　公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道交通开发为导向，以智慧科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的“TOD智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。

　　公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。

　　公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理地进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。

　　智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区APP等软件的联动，打造安全、便捷的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。

　　3、优秀的融资能力

　　公司一方面加快去化和项目周转，保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。

　　4、高效的运营管理

　　当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代，科学高效的运营管理模式将为公司未来的发展保驾护航。我公司在运营管理上，始终以财务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，定期进行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹。

　　5、精益的组织团队

　　公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考核目标，以自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职能平台建设，加大职能管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公开透明的评价体系，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务骨干，最终打造一支高共识、高效能、高驱动的组织团队。

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