云南城投（600239）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　（一）公司所属行业发展情况

　　根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所属行业为房地产业，主营业务为物业管理和商业运营管理。

　　1、物业管理板块

　　从上市物管企业管理规模变化看，2019年至2022年，物管企业在资本市场的关注度提升，“规模至上”成为头部物管企业发展首要追求，致使并购交易金额在2021年达342亿元顶峰。在管理规模高速增长的背后，物管企业增收不增利却成普遍现象；叠加房地产市场持续下行，房企债务危机加大，房地产企业整体经营困难，营收下滑。综合上述原因，并购市场回归理性，根据申港证券的物业管理行业研究报告显示，2022年交易金额减少至118亿元。2023年上半年，市场并购延续谨慎风格，根据中指研究院数据统计，上市物管企业累计披露并购交易约25亿元，较去年同期下降约66%。当下，物管企业更加注重有经营质量的增长，从“规模至上”进入到“提质增效”阶段，头部物管企业表示需“回归服务本质”，以品质服务为支撑，延伸增值服务，促进管理规模有序、有质、稳步扩张，扩大品牌影响力，进而实现可持续的高质量发展。另外，根据住建部数据，2023年全国计划新开工的城镇老旧小区5.3万个，2023年1-6月，新开工改造的城镇老旧小区4.26万个，开工率80.40%。随着政策力度加大，在城市更新、老旧小区改造的稳步推进中，物管企业作为服务主体参与其中，改造完成后，可开展多元化服务，优化收入结构。

　　2、商业运营管理板块

　　根据国家统计局数据，2023年1-6月，全国社会消费品零售总额22.76万亿元，同比增长8.2%。其中：餐饮收入2.43万亿元，同比增长21.40%；商品零售20.33万亿元，同比增长6.8%。按销售业态看，全国网上零售额7.16万亿元，同比增长13.1%。其中：实物商品网上零售额6.06万亿元，增长10.8%，占社会消费品零售总额的26.60%。经营方对项目的活动策划、丰富场景、深化主题、品牌联动、融合线上等均成为吸引消费者线下购物，提升销售额的重要举措。同时，随着信息技术、大数据、云计算、人工智能等新技术的推广，商业运营服务市场的数字化及智能化转型已成为市场的主要发展趋势之一，应用该等技术可帮助业主及商户更好地理解客户需求、分析客户偏好、提高客户黏性，亦可帮助商业运营服务提供商拓宽服务范围、提高管理效率及降低管理成本。此外，对沉浸式购物体验及多样化消费场景的需求日益增加，商业运营服务市场面临着商业运营能力薄弱、商业广场技术赋能能力薄弱、服务同质化等挑战，有关挑战能够为提供个性化购物场景、沉浸式购物体验以及专业运营服务的商业运营服务提供商带来广阔的机会，有效解决服务体验同质化问题，提升自身核心竞争力。

　　（二）公司主要业务情况

　　物业管理方面，下属物管公司已通过ISO9001、ISO14001和ISO45001三项管理体系认证，业务类型涵盖住宅物业服务、企业物业及设施管理服务、前期物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管养等。物管公司稳定、可靠的服务获得客户认可，报告期内客户满意度提升明显。由于房地产开发行业低景气度，地产项目交付数量下滑，为降低该业务受房地产开发行业周期影响带来的不确定性，报告期内公司下属物管公司着力于推进控股股东体系内物管服务业务整合，开拓存量项目增值服务，为客户的更多需求提供服务，同时主攻公建项目市场化外拓。截至2023年6月30日，物业公司在管项目43个，住宅、写字楼、公寓、商业等业态物业在管面积共计647.09万平方米。

　　商业运营管理方面，下属商管公司持续优化数据运营平台，提高科技驱动商业管理和数字化运营的能力。目前，下属商管公司对委托管理和整租模式运营的项目提供开业筹备、招商管理、租户指导、消费者会员管理、广告空间管理、停车场管理等服务，对外部项目提供商业策划服务。在管大型购物中心为全业态多功能综合体，除零售外，我们还为消费者引入多种体验业态商户进驻商场，有餐饮、运动、艺术、儿童主题、娱乐及生活服务等。创新云南特色商业街“茶马花街”与购物中心相结合，已在全国7个项目布局，寻求差异化竞争力。截止2023年6月30日，公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共22个，主要分布于杭州、宁波、台州、昆明、成都等城市，签约面积273.77万平方米。

二、经营情况的讨论与分析

　　2022年，公司通过重大资产重组、债务优化以及资产置出等举措，有效降低资产规模及有息负债，优化资产结构，改善财务状况，2023年5月，公司顺利“摘帽”。2023年上半年，公司牢牢抓住债务优化后带来的极为难得的机遇，锚定“发展成为城市综合服务运营商”的长期战略定位，全力谋划和推动发展，各项重点工作有序推进，基础管理得到加强，企业改革不断深化，公司生产经营企稳向好。

　　随着2022年重大资产重组后续工作的积极推进，公司资产总额从2023年初的135.28亿元降至129.01亿元，负债总额103.46亿元，资产负债率80.19%，较上年末的81.16%减少0.97个百分点。归母净资产15.99亿元，归母净利润实现扭亏。

　　（一）资金管理

　　2023年上半年，公司继续强化资金统筹和流动性管理，以“正常债权应收尽收，未到期债权积极催收”为原则，层层压实责任，实现债权清收任务提前超额完成；跟进资产处置项目后续款项收回；顺应房地产市场利好政策逐步释放，多措并举推动存货去化。公司按日统计资金余额，关注资金变动，按周、按月编制资金计划，严格控制经营支出。

　　（二）城市综合服务业务盈利能力恢复

　　1、物业管理业务

　　2023年是公司战略转型的元年，下属物管公司以整合拓展、项目营收、品牌建设及多元经营为侧重点开展工作。已完成控股股东体系内7个项目的物管服务业务整合；健全激励机制，提高员工外拓主动性；通过强化结果导向和问题导向，细化增收措施，存量项目历史欠费清收同比增加81%、多元经营（含餐饮）收入同比增加33%、整体收缴率及客户满意度较去年同期有一定提升。同时，物管公司积极寻求“外脑”力量出谋划策，先后与海格管家、世邦魏理仕达成战略合作。下属城投物业服入选“2023中国物业服务百强企业”，成都云银城物业管理有限公司入选“2023年中国物业管理行业品牌百强榜”。

　　下半年,物管公司将从品牌建设、品质提升、信息化建设和内部整合及外部拓展等重要方面开展工作，为公司可持续发展打牢坚实基础。

　　2、商业运营管理业务

　　公司下属云泰商管完成在营项目新签品牌104个，其中55个品牌为项目所在区域首店；策划统筹4月疯抢节，抓住暑期旅游流量；深耕会员运营，优化“云泰到家”小程序，连接、打通员工、商户、会员，助力商户去库存的同时实践私域流量运营，试运行期间共组织11场会员日线上活动，逐渐增强私域流量转化，发展传统商业转型升级增长点及新方向；强化信息化建设，完成基础数据模型梳理和数据库建设，对在管6个项目客流系统进行改造升级。2023年1-6月，云泰商管在管项目整体客流同比增长19.65%、车流同比增长13.21%、销售额同比增长10.35%。成都IN99购物中心，着力打造艺术潮流新标签，落地3场艺术展、48场人气活动，全馆有效会员90万人，会员同比增加142%，会员消费占比47.4%。

　　3、酒店运营管理业务

　　2023年以来国内文旅行业强势复苏，历经春节、清明、五一、端午、暑期，公司酒店运营管理业务实现收入“跨越式”增长。公司旗下大理英迪格和成都华尔道夫2家五星级酒店，配备房间数共544间。2023年1-6月，大理英迪格酒店入住率66.41%，经营收入同比增长263.57%；成都华尔道夫酒店入住率67.73%，经营收入同比增长58.58%，连续四年被中国酒店星光奖授予“年度顶级奢华酒店”，连续两年荣获希尔顿集团“康纳德奖”。

　　（三）风险内控合规“三位一体”体系建设

　　为保护投资者利益、维护企业形象，实现公司治理“强内控、防风险、促合规”的管控目标，公司本年度以合规体系建设为契机，通过整合内部控制、风险管理、合规管理，形成统一的“三位一体”体系。目前，已聘请安永咨询按照“外规内化”的要求，梳理公司现有制度及权责指引，出具专业意见，启动制度修订、全面优化权责指引。

　　（四）全面开展组织架构调整、不断实现降本增效

　　为匹配公司战略向轻资产运营转型的发展需要，公司对标市场开展了组织架构改革等系列举措，通过压缩管理层级、优化岗位设置、强化业绩导向、开展薪酬调整，进一步突出服务主业做优做强的宗旨，通过建立岗位价值评价、年度经营系数评估、项目薪酬调节系数等评价体系模型，对不同板块、不同业务类型、不同部门分类施策，不断实现降本增效。

三、风险因素

　　1、外部风险

　　上半年，公司主营业务已向轻资产运营管理转型。市场需求逐步恢复，生产供给持续增加，但仍将面临行业竞争更为激烈，消费需求转变的挑战；物业管理受房地产深度调整、新房交付放缓、增量项目减少、市场竞争加剧、政府及业委会对物业服务的要求及管控更加严格等方面的影响；商业运营管理面临市场较为分散且竞争激烈的局面，随着电子商贸业务快速发展，对商业广场精细化管理及盈利能力提出更高要求；针对行业生存需具有规模化、品牌化发展的特性，公司将积极关注宏观政策，实时掌握市场动向。

　　2、内部风险

　　随着房地产项目的置出，地产业务规模大幅减少，公司总营业收入随之下降。目前，公司物管、商管第三方业务占比不高，在行业竞争白热化、集中度不断提高及运营多元化的当下，规模和盈利能力与龙头企业差距较大。公司将加速项目拓展和储备，扩大市场占有率。

四、报告期内核心竞争力分析

　　（一）资源优势

　　依托省委省政府及控股股东的有力支持，公司可整合体系内物管、商管、文旅、康养等轻资产运营资源，具备实施向轻资产运营服务转型的先决条件，亦可通过市场化手段拓展轻资产运营相关业务，夯实上市公司业绩。

　　（二）组织管理优势

　　经过多年行业积累，结合公司战略转型要求，公司已完成组织架构调整与优化。轻资产业务运营管理团队初具规模，战略转型准备较为充分。

　　（三）多业态服务优势

　　公司轻资产运营业务，服务业态涵盖办公、商业、政府、学校、会展、餐饮等，并全力推进第三方业务的市场化拓展，进一步提升规模及收入。

　　（四）严谨规范的企业管理优势

　　作为国有背景的上市公司，公司受上交所及省国资委双重监管，公司日常运作更为规范，已经形成了内控健全、权责分明、监管有效、协调运作的法人治理结构，具备更强的社会公信力。

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