苏宁环球（000718）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司从事的主要业务

　　公司主营业务为房地产开发与销售，多年来已在南京、上海、吉林、宜兴等多个省市开发一大批优质住宅、商业、酒店项目。同时围绕抗衰再生医学为重点方向转型，在医疗美容、酒店等业务方面均有布局，积极开拓多元化发展道路。

　　（一）报告期内房地产行业发展情况

　　2023年上半年，中央坚持“房住不炒”总基调不变，高层明确“房地产行业支柱地位”，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”、“促需求”、“防风险”的各项举措逐步落位。国家及地方陆续出台多项政策，加速落地稳定市场的相关举措，推动房地产行业平稳有序发展和规范化管理经营。地产融资“三支箭”政策的落地，进一步改善房企融资环境。房贷利率动态调节机制、5年期以上LPR利率调整，近百城调整住房公积金政策的同时，多地放松住房限购限售等一系列政策，起到了有效的促进作用，推动房地产行业的平稳有序发展。

　　随着一季度的需求集中释放，二季度后劲略显不足，居民购房意愿较为平淡，复苏态势虽然延续，但需求端恢复不及预期。据国家统计局公开数据显示，2023年上半年商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%。商品房销售额63,092亿元，同比增长1.1%。未来，预计政策有望持续加码，在保持战略定力的同时，相关政策有望不断推进、落实，有利于提振消费者信心和预期，房地产市场需求有望持续释放。

　　（二）报告期内公司的主要经营情况

　　2023年，面对复杂的市场环境，公司践行长期主义价值，始终坚持“低负债、高收益”的经营策略。报告期内，狠抓经营，强化营销，积极实施去库存、提品质、降成本等措施，精益管理，促进公司健康发展。2023年上半年公司实现营业收入10.33亿元，实现归属于上市公司股东的净利润3.03亿元，净利润率为29.3%，资产负债率仅为37.47%，远优于房地产同行业平均水平。

　　聚焦核心地产业务，深耕优势区域。报告期内，公司深耕长三角等地区，紧抓地产板块经营工作，以项目开发和销售为重点，持续提高管控能力和运营效率，提升资金使用效率，继续保持低负债状况。着力锻造公司多样性和差异化的产品，打造更多优质的项目和产品，更好地满足不同群体的住房需求，为客户的美好生活再进阶。公司南京荣锦瑞府项目、吉林天润城四期部分楼宇陆续顺利开工，合计开工面积约3.99万㎡。

　　在工程建设方面，持续推进项目管理一体化、规范化，不断优化建设工程进度控制，多措并举，降本增效，夯实上半年经营业绩。公司南京滨江雅园项目，2023年上半年竣工面积达4.27万㎡，部分楼宇完成高品质交付，赢得了良好的客户口碑，进一步夯实地产开发主业，在激烈的市场竞争中站稳脚跟。在深耕细作在建项目的同时，公司成功竞得宜兴市编号为“宜地（2023）2号”地块的国有建设用地使用权，本次竞得地块位置优越，具备打造高端改善住宅的优势条件，持续做好纵深布局，保障公司房地产开发业务实现可持续、高质量发展。

　　多元业务协同发展，潜力凸显。公司坚持“稳中求进”的经营策略，在确保房地产主营业务稳健发展的同时，以生物医药科技、抗衰再生医学为重点转型发展方向，稳步进行产业的转型升级。报告期内，公司深化医美板块业务经营管理，创新营销模式，强化业务开拓能力，不断扩大医美产业规模，医美产业收入和利润在公司的占比逐年提高，2023年上半年实现营业收入9,378.02万元，同比增长25.19%。旗下医美机构经营管理能力、品牌影响力和市场竞争力显著提升，展现了较强的发展潜力和广阔的发展空间。

　　公司紧抓旅游消费复苏契机，不断优化酒店组织结构，提升酒店服务质量，打造差异化竞争优势，中高档品牌形象深入人心，持续为增长积蓄动能。报告期内，公司酒店业务实现营业收入6,298.34万元，同比增长36.23%。酒店整体业绩稳步推进，核心竞争力进一步增强，为实现公司长期精益增长夯实基础，塑造高质量发展格局。

　　发展战略和未来一年经营计划

　　上半年，房地产行业政策进一步宽松，但市场需求恢复仍需时日，伴随着政策不断深化和需求改善，有利于提振行业和市场预期，促进房地产行业健康平稳发展。在此背景下，对于房地产企业既是机遇，又是挑战。公司积极研判市场变化趋势，根据市场发展情况动态调整经营策略、产品结构、营销模式，不断提升客户服务。同时积极优化融资渠道，保障公司现金流安全，持续提高公司项目开发、运营管理能力，推进公司经营稳健发展。

　　未来，公司将持续聚焦主业，以稳定经营为基础，不断提升经营管理水平，提高资金周转效率，保持健康的财务状况，积极优化资本结构，根据公司发展情况灵活审慎投资。同时通过完善信息化、智能化、标准化建设，加强对公司各板块业务运营情况的实时跟踪和精细化管理，充分发挥“低负债、高收益”的资产优势和管理优势，不断提升公司的核心竞争力，保障公司健康、可持续高质量发展。

　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　南京浦东房地产开发有限公司、吉林市苏宁环球有限公司、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至2023年6月30日累计按揭贷款余额为人民币91,125,073.00元。此为阶段性担保，办理按揭的客户均以房产进行抵押，在客户办理完房产证后公司担保责任即解除，公司在此项上不存在风险。

二、核心竞争力分析

　　公司作为国内优质房地产开发企业，始终坚持稳健经营、高质量发展路线，经过二十余年的潜心发展，在战略规划、运营管理和品牌塑造等方面形成了独特的竞争优势，成功跨越多个行业周期。公司房地产主营业务盈利能力稳定、持续，为公司转型升级发展奠定了坚实基础，促进公司健康、持续发展。

　　1、战略科学清晰，铸就高质量发展格局

　　房地产开发业务始终坚持稳健经营，将风险防范放在首位。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控、提升经营质效等措施，抵御行业周期风险。医美等板块业务发展态势良好，体现出公司具备较高的战略决策能力、中长期发展规划能力和构建核心业务的能力。受益于公司早年积极的拿地策略，公司拿地成本较低，土储较为充足，主要位于南京江北新区核心区，未来将持续受益。

　　2、财务状况稳健，协同发展态势良好

　　公司财务状况稳健，强化风险防范，筑牢安全边界，持续保持低负债状况。在拓展端保持投资定力，聚焦重点城市提升拓展质量，降低经营风险，在发展中保持健康的资产负债结构，各项指标长期满足“三道红线”的绿档企业标准，兼顾风险防范与规模扩张能力，为公司长期健康发展夯实基础。

　　公司业务范围覆盖住宅、商业、医疗美容、酒店等多元业态，能够满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，促进不同业态相互支持、相互提升，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。

　　3、品牌基础深厚，资产结构优质

　　多年来，公司持续在长三角地区深耕细作，打造了“苏宁-天润城”、“苏宁-威尼斯水城”、“荣锦瑞府”等多个经典口碑之作，开发面积超千万平方米。苏宁环球的优质产业项目遍布全国，资产结构优质，抗风险能力强，客户美誉度高。在房地产行业发生较大困难的时期，公司积极做好保交楼工作，有力促进房地产行业健康发展，进一步提升了公司美誉度和客户满意度。

　　经过多年的用心经营和积累，公司已经拥有了一批消费能力较强、忠诚度和活跃度高的用户群体，各板块客户资源实现互通和整合，有利于提高公司产品毛利率。

　　4、管理团队稳定高效，运营积极稳健

　　公司管理团队长期保持稳定，与公司共同成长，深刻理解行业发展规律，核心管理团队拥有丰富的管理经验，能够根据市场变化和客户需求及时调整公司经营策略，有效穿越行业周期。公司管理团队拼搏进取，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。

三、公司面临的风险和应对措施

　　1、政策风险

　　房地产行业的发展受经济周期波动、国家宏观调控政策的影响较大，地产项目开发与国民经济和区域经济的发展存在较高的关联性。我国宏观经济大盘仍总体稳定，充分展现了强劲韧性和巨大潜力，虽然国家明确表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，但未来的发展仍面临复杂的机遇和挑战。

　　应对措施：公司将密切关注宏观经济和行业政策的变化，紧跟政策导向，针对不同区域及时调整各项目的经营策略，根据客户需求变化，优化产品结构，提升产品品质，提高公司综合竞争力，降低政策风险影响。

　　2、项目开发风险

　　房地产项目资金投入较大、回报周期较长、涉及上下游行业广、配套合作单位多。项目开发运营通常需要经过多个阶段，涉及多个主管部门的审批和监管，如果项目在某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。

　　应对措施：公司依托房地产开发领域丰富的经验，建立完善项目开发标准体系，通过不断建设优化内控制度，严格执行质控体系要求，在项目开发过程中，严守安全与质量底线，积极提升项目管理的科技化水平，在保障施工安全基础上提高施工质量和管理效率。

　　3、市场风险

　　随着国内经济复苏，政策持续深入，房地产行业良性循环在逐步恢复，但客户观望情绪较浓厚，市场恢复仍需时日。

　　应对措施：公司将坚持审慎策略，加强公司内部各项目资金统筹规划，实现全过程对资金使用的有效控制，确保经营安全。同时，将根据市场情况及时调整营销策略，控制库存的增长，充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道，加快销售，降低项目销售风险。

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