华丽家族（600503）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　2023年上半年，中央多次会议继续强调支持刚性和改善性住房需求，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”、“促需求”等各项举措逐步落位。根据中指研究院数据，上半年已有超百省市（县）出台多项优化房地产调控政策。7月24日中央政治局召开会议，指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，之后住房和城乡建设部召开企业座谈会，强调“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不认贷’等政策措施”。北京、上海等多个城市先后发声，表示将抓紧落实会议要求，促进房地产市场平稳健康发展。这一系列举措均释放出积极信号，房地产调控政策将进一步调整优化，房地产市场企稳回升也将为宏观经济持续向好贡献积极作用。

　　市场方面，报告期内房地产市场整体表现先扬后抑，2023年一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，特别是2023年2-3月，热点城市出现“小阳春”行情，但随着前期积压需求基本释放完毕，2023年二季度，市场活跃度逐渐减弱，市场未能延续回暖态势。根据国家统计局信息，2023年1-6月，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%；商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%；商品房销售额63,092亿元，同比增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

　　2023年上半年，苏州从降低落户门槛、限购门槛、提升公积金贷款额度、购房契税补贴等方面持续放宽住房调控政策。2023年春节期间市场流动性有一定增强，市场需求得到补偿性释放，苏州楼市在2023年2-3月呈现短暂复苏，但受经济形势影响，4月市场热度开始降温，5-6月楼市承压。苏州土地市场方面，核心或次核心相对优质地块供应增加，非核心地块占比减少。在供地质量的提升下，报告期内苏州土拍市场活跃度有所回升，核心区热点地块的市场活跃度超预期。同时2023年上半年苏州新盘供应较往期处于低位水平，使得库存较去年同期有所下降，根据中策行咨询研究院数据，2023年上半年苏州市商品住宅库存52,324套，同比下降7.89%、环比下降23.72%，去清周期12.1个月，整体处于健康状态。2023年上半年，遵义房地产市场住宅成交套数较往年有明显上涨。根据遵义房产信息网数据显示，2023年1-6月遵义住宅销售套数共7183套，同比2022年上半年增涨7.5%。2023年1-6月份，遵义商品房总签约套数11,394套，其中红花岗区共签约商品房3,752套、汇川区共签约商品房3,811套，两区市场占比超六成。政策方面，遵义市目前无限购、限价、限售等政策，首套首付比仅20%，建筑建设进度达总层数1/4即可预售，持续稳定宽松的政策环境利好未来楼市发展。

　　公司现阶段的房地产开发业务主要分布在苏州和遵义两地。公司位于苏州的房地产项目主要为苏州太湖上景花园项目，该项目由公司全资子公司苏州华丽及苏州地福进行开发，分为高层住宅、独栋别墅、联排、公寓式住宅及商铺等类别。苏州太湖上景花园项目规划计容建筑面积约76万平方米。报告期内，高层住宅、联排别墅已基本售罄，沿街商铺已去化约二分之一，公寓式住宅已取得预售许可证，存量独栋别墅品质提升工作已基本完成，计划下半年全面启动销售。报告期内，在国际和国内复杂的经济环境及整体市场下滑的形势下，苏州项目公司实现签约0.34万平方米，完成交房0.17万平方米，实现销售收入3,286万元。遵义项目方面，目前遵义华丽负责开发的红花岗区遵义市2019-红-06号地块，在重新调整用地红线后，已取得新的《土地使用权证》和《用地规划许可证》。同时，上半年经过与属地政府积极协调，项目剩余房屋拆迁工作取得重大进展，目前西区已完成拆迁，计划年内开工。

　　截至2023年6月30日，公司土地储备面积为8.53万平方米，包含苏州项目待开发土地面积2.32万平方米以及遵义项目待开发土地面积6.21万平方米。苏州项目在2022年末已全部完成竣工验收备案，目前无在建项目；遵义市2019-红-06号地块属于旧城改造项目，目前已完成西区拆迁工作，计划年内开工。

二、经营情况的讨论与分析

　　面对经济下行、行业结构调整以及行业周期的影响，公司积极贯彻落实企业发展战略，紧盯年初制定的经营目标，有序推进各项工作。

　　报告期内，受投资收益较去年同期大幅变化以及房地产项目交房结转销售面积较去年同期减少等因素的影响，公司实现营业收入4,319.42万元，同比下降68.03%；实现归属于母公司股东的净利润-1,943.56万元，同比下降120.52%。截至2023年6月30日，公司总资产447,834.64万元，净资产369,536.78万元。

　　公司现阶段的房地产开发业务主要分布在苏州和遵义两地。公司位于苏州的房地产项目主要为苏州太湖上景花园项目，该项目由公司全资子公司苏州华丽及苏州地福进行开发，分为高层住宅、独栋别墅、联排、公寓式住宅及商铺等类别。报告期内，高层住宅、联排别墅已基本售罄，沿街商铺已去化约二分之一，公寓式住宅已取得预售许可证，存量独栋别墅品质提升工作已基本完成，计划下半年全面启动销售。报告期内，在国际和国内复杂的经济环境及整体市场下滑的形势下，苏州项目公司实现签约0.34万平方米，完成交房0.17万平方米，实现销售收入3,286万元。遵义项目方面，目前遵义华丽负责开发的红花岗区遵义市2019-红-06号地块，在重新调整用地红线后，已取得新的《土地使用权证》和《用地规划许可证》。目前西区已完成拆迁，公司正在推进项目的开发建设，计划年内开工，2024年具备预售条件。

　　公司旗下的宁波墨西和重庆墨希主要致力于石墨烯微片及石墨烯薄膜的生产、制备及应用。受技术标准、产品成本以及市场拓展等因素的影响，公司石墨烯产品的销售未形成有效规模，产能亦未得到充分释放，宁波墨西和重庆墨希目前仍处于持续亏损状态，财务状况在报告期内未取得显著改善。现阶段，宁波墨西着力于盘活闲置及存量资产，并在此基础上加强与国家石墨烯创新中心合作，开展持续研发、中试放大、工艺改进、市场推广等生产经营活动，宁波墨西将根据自身及国家石墨烯创新中心等新材料产业上下游研发、生产、应用单位的需要，适时启动宁波墨西剩余约58亩工业土地的开发建设工作，重庆墨希将聚焦自身的优势技术进行技术攻关，力争尽快形成批量化的销售订单。报告期内，公司下属的南江机器人主要着力于盘活资产、积极拓展潜在的市场机遇，目前仍处于亏损状态。此外，鉴于公司旗下临近空间飞行器项目已长期处于停滞状态，为聚焦主业，有效集中资源、提高公司运营效率，公司于报告期内完成控股子公司北京南江空天科技股份有限公司的注销。敬请广大投资者注意投资风险、审慎决策、谨慎投资。

　　截至本报告期末，公司及子公司金叠房产合计持有厦门国际银行3.40%股权。厦门国际银行成立于1985年，总部位于厦门，在国内及港澳地区共设有140余家营业性机构网点。厦门国际银行致力于打造成为“华侨金融优选银行”，并以金融服务为纽带，密切加强内地与港澳的经济金融联系，持续为金融对外开放、国内国际双循环、福建全方位高质量发展、粤港澳大湾区建设等重大战略贡献力量。根据厦门国际银行2019年度、2020年度、2021年度、2022年度股东大会决议，公司和金叠房产合计可收到厦门国际银行2019年度、2020年度、2021年度、2022年度分配红利分别约为5,900万元、1,560万元、2,946万元、1,603万元。上述利润分配的实施须经相应的审批程序的核准。报告期内，公司及金叠房产尚未收到厦门国际银行上述年度分配红利。

　　公司作为瑞力文化有限合伙人持有其27.14%的合伙份额。报告期内，瑞力文化投资的部分项目处于退出阶段，具体投资收益待瑞力文化的最终决算后方能确认。

三、风险因素

　　1、政策调控风险

　　房地产行业是我国经济的重要组成部分，产业的发展受政策的影响。近期中央政治局会议对房地产政策的积极定调，为市场注入信心，随后住建部、发改委等多部委均释放积极信号，预计市场信心在政策的效应下将逐步恢复，但考虑到近年来我国城镇化速度有所放缓，叠加经济下行的压力，住房需求的释放存在一定压力，短期内房地产市场的恢复程度存在不确定性。公司将持续密切关注政策变化，加强对政策和市场的研判，以政策和市场为导向，积极应变，适时调整，不断优化经营发展策略，降低公司经营风险。

　　2、行业竞争风险

　　随着我国房地产行业逐步发展，房地产行业集中度持续集中，行业间的竞争与分化日益激烈，头部大型房企的资金和规模优势在竞争中愈发明显，中小型房企面临更大的竞争压力。公司作为区域深耕型中小房企，在品牌、产品、客户等方面具有较强的区域优势，房地产业务稳健经营，资产负债率等财务指标显著低于行业平均水平，根据目前房地产行业发展趋势，公司及时调整发展策略，聚焦“开发+运营”，依据客户需求，挖掘项目价值，力争打造客户满意的非同质化产品。

　　3、项目储备风险

　　2023年年初以来，企业投资向核心城市聚集，土地市场持续分化，一二线城市土拍市场相较于三四线城市较为活跃，随着行业竞争不断加剧，一二线城市热点地块竞争激烈，土地获取难度加大。土地储备影响着公司项目开发节奏及未来发展。公司将继续以审慎的态度对待拿地的决策，密切关注重点城市土地市场信息，根据公司实际情况，合理研判，适时参加土地拍卖，争取新增土地储备为公司未来发展创造有利条件。

　　4、财务风险

　　公司主营业务所处的房地产开发属于资金密集型行业，具有项目开发周期相对较长以及拿地和建设资金投入量大的特点，充足的现金是项目顺利实施的重要保障。受宏观政策、经济以及消费需求等因素影响，可能造成已投入项目达不到预期的销售目标，影响资金回笼，从而影响后续项目的实施进度。公司将积极调整销售策略，加快存货去化，提高回款速度；同时，加强资金管理，严格控制费用并采用合理的融资方式继续拓宽融资渠道，确保公司资金链的安全，为公司发展提供助力。

四、报告期内核心竞争力分析

　　公司是一家以住宅地产开发为核心业务，以建筑装饰和绿化环保等为配套的中小型房地产企业。公司有明确的发展战略，并且在品牌、产品、客户认知等方面具有较强的区域优势。在多年的发展历程中，公司凭借现代的设计理念及对品质的匠心追求，成功打造了华丽家族浦东花园、华丽家族古北花园等沪上精品楼盘。由大师设计并历经数年精心打磨的檀宫别墅项目，更是奠定了公司在上海豪宅市场的领先地位。同时，公司建立了完整规范的管理制度及业务流程，并不断更新迭代。公司重视对风险的识别和管控，凭借稳健的财务管理，在保持合理的资产负债水平上，积极拓宽融资渠道，为公司业务的可持续发展提供了坚实保障。

　　展望未来，公司将始终以市场化视角，坚持“一生好宅、华丽生活”的产品战略，深耕上海、苏州等核心城市，进一步提升“华丽家族”为客户提供“好房子、好服务”的品牌理念，聚焦单个精品项目开发，秉承“每一个项目都不是简单复制、每一个项目都将深入挖掘其潜在价值”的初心，努力打造区域标杆。同时本着开放、共赢的心态，与行业内上下游企业保持良好沟通，积极探索合作机会。

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