南山控股（002314）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司从事的主要业务

（一）主要业务及模式

南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。

1、仓储物流

公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。

报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，物流基础设施公募REITs发行工作取得了阶段性进展。此外，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，为公司长远发展积蓄力量，报告期内上海宝山宝湾屋顶光伏项目已完成备案并取得电力接入方案批复。截至2023年6月底，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥有或管理82个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾960万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。

2、房地产开发

公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的股权及管理输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。

报告期内，公司始终坚持长三角、粤港澳大湾区、长江中游及成渝四大城市群核心区域的战略布局，持续打造产品力与服务力，推动开发业务质效提升，开拓促进转型业务协同发展。截至2023年6月30日，公司房地产开发业务已先后进入15个城市，累计开发项目（含待建、含表外合作项目）69个，在售项目39个；累计可运营项目（含筹备）19个，其中在运营（含代管）项目6个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目2个，实现持续、稳定、有质量的健康增长。

3、产城综合开发

公司产城综合开发业务结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业真正的痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域的繁荣和提升。报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的产业园项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目，坚持“轻重并举”的业务模式，持续强化核心竞争力。在开发业务方面，持续加强精细化管理，助推存量项目运营质量提升；在并购业务方面，不断强化资产管理能力，打造“募投建管退”资本闭环。同时，重点围绕运营管理、投资拓展、招商运营等方面，搭建产业园区标准能力体系，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。

4、其他

公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。

（二）行业情况分析

1、仓储物流业务

2023年上半年，我国经济呈现弱复苏状态，物流行业整体上保持平稳增长，根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，上半年全国社会物流总额约为160.6万亿元，按可比价格计算，同比增长4.8%，物流业总收入达到6.3万亿元，同比增长5.3%。与物流行业发展紧密相关的消费市场潜力也逐步释放，上半年社会消费品零售总额为227,588亿元，同比增长8.2%，其中，实物商品网上零售额60,623亿元，同比增长10.8%。快递业务收入和业务量分别有望超5,500亿元和600亿件，同比分别增长11.5%和17.0%，我国超大规模市场优势支撑电商物流需求持续增长。

从高标仓供需看，随着国内消费的逐步复苏，高标仓需求也有所回暖，据世邦魏理仕统计，上半年，我国24个主要城市净吸纳量为270万平方米，恢复至2021年同期历史峰值的93%，但高标仓新增供应也集中放量，上半年24城累计新增供应量高达591万平方米，行业整体出租率持续承压，平均空置率达21%。与此同时，因70%的新增供应面积位于一线都市圈，客户加速在这些核心市场的布局扩张，上半年一线都市圈净吸纳量达191万平方米，创历史新高。在此影响下，不同城市间租金走势分化，一线都市圈、华东和华南大部分二线城市的租金稳中有升，华北和中西部阶段性供给过剩的城市推进以价换量策略，导致租金水平进一步下行。在客户结构方面，电商、第三方物流、制造业仍是行业前三大客户，但是随着电商、第三方物流自建园区的陆续投运，其外租仓库的需求量有所减少，将加速传统仓储物流开发商客户结构的改变。聚焦核心区域布局、客户结构多元、运营能力更强的仓储物流开发商在未来竞争中的优势愈发凸显。

从政策层面看，一方面2023年全国两会政府工作报告中多次提及物流产业，其中特别提到要加快建设现代化产业体系、完善现代化物流体系，再次为行业发展指明了方向；另一方面，宏观政策与物流政策协同发力，稳增长、促消费、减税、降成本、助企纾困效果不断显现，消费潜力持续释放，在提振物流需求的同时改善了物流行业的运行环境。此外，基础设施公募REITs试点以来，一系列支持政策相继出台，“扩募”规则的落地、项目申报标准和流程的优化及审核关注事项的颁布推动公募REITs市场迈向常态化发展阶段。截至2023年6月底，我国共有3只仓储物流REITs上市，分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港（000088）REIT和嘉实京东仓储REIT，其中前两只已完成扩募发售，二季度末整体出租率分别为87.6%、99.2%和100.0%，经营稳定性优于其他产权类公募REITs，物流资产的韧性凸显。

2、房地产开发业务

自去年底以来，中央多次明确房地产行业支柱地位，“稳支柱、防风险、促需求”成为2023年房地产行业的政策主题。报告期内，中央层面主要通过发布房贷利率动态调节机制、优化完善集中供地政策等方式，引导房地产市场预期修复，政策力度限于“托而不举”。地方层面政策仍保持宽松，但频次、力度双减。据克尔瑞统计，上半年全国多个省市累计共发布188次放松政策，相比去年同期下降约6成，松绑内容主要从需求端出发，以公积金、购房补贴等弱刺激政策为主，“四限”松绑仅16次。整体上政策支持力度不及预期，房地产市场仍处于低位企稳弱复苏阶段。

在销售市场方面，因房地产市场需求及购买力仍有待改善，房企推盘信心不足，楼市复苏动能持续放缓。据国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额同比增长1.1%，均处在历史相对低位。分季度看，据中指研究院统计，重点100城一季度商品房销售面积同比增长近20%，二季度与去年同期基本持平，6月单月同比降幅超20%，市场先扬后抑特征明显，回暖持续性不足。从产品特征来看，上半年三房产品成交套数占比为56.7%，四房、五房及以上产品成交套数占比较2022年分别提升3.4个百分点和0.3个百分点，其他房型产品成交占比均走弱，改善性住房需求仍为市场重要支撑。从房企表现来看，头部企业销售额增速较高，TOP10、TOP11-30房企销售额平均同比分别增长6.0%、1.0%，TOP31-50、TOP51-100房企销售额平均同比分别下降6.4%、9.6%，行业集中度进一步上升。同时，TOP100企业中，央国企市场份额占比达51.7%，较去年全年提升8.3个百分点，表现出较强的抗周期韧性。

在土地市场方面，供需两端“量缩质提”趋势延续。2023年上半年，“高库存”城市住宅用地供应规模大幅减少，同时，受楼市修复缓慢影响，房企土拍热情仍显不足。据中指研究院统计，在低基数背景下，全国300城住宅用地推出及成交规划建筑面积同比仍分别下降34.0%和32.1%，降至近十年来同期最低。各能级城市土拍热度分化现象加剧，房企布局进一步向核心城市聚集，一线城市多宗地块竞拍至地价上限，住宅用地成交楼面均价同比涨幅达22.7%，北京、杭州部分地块创近年土地参拍企业数量记录，核心城市土拍竞争日益激烈，而非核心城市地块多为底价成交，楼市去化压力较大的城市土拍仍未有转暖迹象。从拿地企业类型来看，上半年央国企、民企、地方平台在22个核心城市拿地金额占比分别为58%、33%、9%，央国企仍为拿地主力，地方平台托底现象减少。此外，上半年TOP10房企新增货值占百强总量的67%，同比大幅提升18个百分点，“强者恒强”特征明显，房企未来表现将进一步分化。

3、产城综合开发业务

受经济恢复基础尚不牢固影响，2023年上半年，全国规上工业企业利润总额同比下降16.8%，虽然降幅逐月收窄，但企业扩张扩产意愿仍不足，相应的，对园区空间载体的需求也较弱。但从细分行业看，电气机械和器材制造业、通用设备制造业、汽车制造业利润总额同比分别增长29.1%、17.9%和10.1%，固定资产投资额分别同比增长38.9%、3.7%和20.0%，高技术制造业利润和投资增速维持韧性，为产业园区发展带来结构性机会。

从供给端看，根据国家统计局发布的数据，上半年全国厂房及建筑物竣工面积为36,511万平方米，同比上升12.2%，产业园区招商去化压力提升，行业竞争加剧。土地供应方面，为促进土地资源全面节约集约和高效利用，政府正式发布了修订后的《工业项目建设用地控制指标》，通过提升建筑系数和容积率、上调固定资产投资强度等方式，重点支持先进制造业和战略性新兴产业发展，强调工业用地的高效利用，提高工业用地准入门槛，倒逼产业园区开发主体构建更强的资源导入和运营服务能力。弱需求和严监管背景下，产业园区开发主体拿地偏谨慎，上半年全国工业用地成交面积同比下降18.3%，但一线城市成交面积同比上升9.95%，产业向核心城市聚集趋势逐步显现。

此外，截至目前已有8只产业园区公募REITs上市，二季度整体经营表现回暖，其中，以标准厂房为基础资产的临港产业园REIT和东久新经济REIT在财务指标完成率、出租率、租户结构稳定性和剩余租赁期限等方面均高于板块内平均水平，华安张江光大REIT、博时蛇口产业园REIT已实现扩募落地，公募REITs的不断发展有效助力产业园区运营商盘活存量资产，把握优质项目的拓展机会，提升行业发展质量。

除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，国家能源局印发的《2023年能源工作指导意见》进一步明确了能源低碳转型的实践路径。2023年上半年我国光伏、风电累计装机容量同比分别增长39.8%、13.7%，能源绿色低碳转型成效显著。公司积极响应国家政策号召，顺应行业发展大势，利用园区屋顶资源发展分布式光伏，打造绿色低碳园区的工作已取得实质性进展，同时持续加强对光伏、风电和储能等战略新兴产业的研究，促进公司新能源业务发展。

（三）报告期内经营情况

2023年上半年，海外经济增速受各国央行大举加息及高通胀环境侵蚀居民消费能力等因素的影响有所放缓，高利率抑制经济活力，多家金融机构出现风险事件。我国GDP在前期积压需求释放、政策性力量支撑和低基数效应的共同作用下实现5.5%的增长，在全球主要经济体中增速领先。但4月以来，宏观经济主要指标均转弱，关键经济金融数据环比持续下降，经济增长呈现出疲软迹象，内生增长动力不足问题逐渐凸显，企业经营仍面临较大压力。在此背景下，公司围绕年度经营目标，持续深耕主营业务，稳步提升业务发展质量，推动各项工作有效落地，具体情况如下：

1、仓储物流业务

2023年上半年，宝湾物流实现营业收入88,214万元，同比增长9.9%，经营净现金流52,785万元，同比下降32.0%，剔除政府增值税留抵退税款影响后，同比上升47%，原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。

（1）主要园区运营情况

报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为89.4%，与2022年年末相比，增加2.2%，持续优于市场平均水平。

（2）项目拓展情况

宝湾物流根据发展战略规划，积极深耕长三角、粤港澳大湾区、环北京及重要物流节点城市。2023年上半年，按照“投资聚焦、优中选优”的发展策略，通过招拍挂方式，获取无锡惠山工业转型集聚区项目，新增获取土地面积127亩，同时，持续关注优质资产包投资机会，为公司仓储物流基础设施网络布局的进一步完善打好基础。

（3）融资情况

2023年3月，宝湾物流成功发行三年期中期票据，发行额度5亿元，发行利率3.63%，同时获批20亿元中期票据注册额度，中期票据的成功发行及额度获批进一步凸显了资本市场对宝湾物流资产质量的高度认可和未来发展的信心。

（4）项目工程进展情况

2023上半年，宝湾物流通过精细化管理，重点做好成本控制、进度管理、质安检查等环节的管控，保障所有项目按期交付。报告期内，新增开工面积约47.2万平米，新增竣工面积约54.5万平米，彰显了良好的履约能力。

2、房地产开发业务

2023上半年，在行业需求有待提振的背景下，房地产开发业务始终保持战略定力，坚守经营底线，稳步推进各项工作，销售去化、项目运营等方面均取得积极成效。

（1）项目拓展情况

房地产开发业务始终保持战略定力，持续聚焦核心城市布局。2023年上半年，通过招拍挂方式在深耕的长三角城市群获取扬州地块一宗，占地98亩，总规划计容建筑面积9.8万平米。

（2）项目销售情况

房地产开发业务密切关注市场形势，加强市场监控频率，因类施策推动项目销售去化，促进现金回流。2023年上半年，累计实现全口径销售金额99.4亿元，同比增长86.5%，权益销售金额65.6亿元，同比增长147.5%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额50亿元，同比增长153.8%。

（3）项目运营情况

房地产开发业务因时制宜，积极推进持有型物业改造与提升，重点项目经营效益持续改善，多个项目出租率稳步上涨，苏州维乐邻里生活广场（又名维乐城）、长沙南山里等集中商业出租率均达90%以上，南通公寓寓颜家出租率较去年底上升17个百分点。在筹备的社区邻里商业——上海江桥维乐城即将开业，目前招商率达97%。

（4）融资情况

2023年上半年，房地产开发业务严守资金安全底线，积极优化债务结构，降低综合融资成本，主动控制有息负债规模，南山地产“三道红线”指标维持绿档，维持稳健的财务表现。

报告期内，主要经营指标完成情况如下：

（1）新增土地储备项目

（2）累计土地储备情况

（3）主要项目开发情况

（4）主要项目销售情况

（5）主要项目出租情况

（6）土地一级开发情况

（7）融资途径

（8）发展战略和未来一年经营计划

未来一年，为应对房地产市场变化的不确定，房地产开发业务将始终贯彻“稳字当头、稳中求进”的工作总基调，落实“稳增长、促回升、防风险、保安全”的发展要求，不断提升产品力、交付能力和服务素质，持续强化抗风险能力，夯实长期高质量发展基石，穿越行业周期，实现稳健经营。

（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2023年6月30日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为424,671.25万元。

（10）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

3、产城综合开发业务

2023年上半年，产城综合开发业务克服生产制造企业投资动能不足带来的招商去化压力，积极应对市场变化，各项工作稳步推进。

（1）项目运营情况

产城综合开发业务持续强化标准化、体系化建设，提升精细化管理水平，实施灵活的招商措施和政策，积极打造标杆项目，重点做好存量物业招销安排。具体项目中，无锡车联网小镇项目荣获多项国家级、省市级荣誉奖项，园区企业成功申报各类市级及以上资质11项；新都科技园、西安智造园保持满租运营；德阳科技园一、二期去化率达到95%。

（2）产业资源储备情况

产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，根据国家战略布局，紧跟产业趋势，聚焦长三角、大湾区各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企业等资源体，逐步搭建产业网络、信息通路及导入渠道，挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业资源转化落地。

（3）项目工程进展情况

2023年上半年，各项目工程建设有序进行，南京浦口智芯科技港一期二批次实现竣工交付，德阳科技园三期一批次5栋厂房、重庆巴南智造园除5号楼外其余楼栋均实现主体封顶。

（4）项目拓展情况

产城综合开发业务面对当前市场环境，严守投资安全底线，谨慎项目研判落地。报告期内，积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的产业园项目机会，储备多个优质项目，蓄积业务发展后劲。

报告期内，主要经营指标完成情况如下：

（1）期末累计土地情况

（2）主要项目开发情况

（3）项目销售情况

（4）项目出租情况

二、核心竞争力分析

1、仓储物流

（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先

宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs政策进一步推进等资产证券化发展趋势下，未来发展潜力和增长空间较大。

（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强

宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；并践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。年初至今，宝湾物流荣获中国仓储与配送协会颁发的“全国仓储地产二十强企业”和“全国冷链仓储百强企业”称号，成功入选“第一届大湾区物流与供应链创新企业50强”；青白江东宝湾、西安临潼宝湾获中国仓储与配送协会颁发的“一级绿色仓库”（最高级）评定，业务竞争力提升，在业内的品牌影响力不断增强。

（3）“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势显现

宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进信息化建设，重点加强CRM、智慧园区平台、IOT信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。

2、房地产开发

（1）聚焦核心城市深耕，资产结构优质

房地产开发业务坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，持续在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市深耕布局，资产结构优质，抗风险能力强，尤其在“房住不炒”的政策主基调下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。

（2）稳健经营铸就高质量发展

房地产开发业务始终坚持稳健经营，将风险防范放在首位，强调“规模、利润、质量”均衡发展。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控、审慎投资策略、提升经营质效等措施，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量增长；同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。

3、产城综合开发

（1）具备较强的资源整合能力

产城综合开发业务准确契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并持续探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，已与中联基金合作设立工业园并购基金，实现资源有效协同并取得良好成效。

（2）专业化的项目运营管理能力

产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式；结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区，不断推进智慧园区管理系统的实施和优化，以数字化提升成本管控、安全管理能力和园区运营效率，项目开发和运营能力持续提升，正逐步向专业化、规模化方向迈进。

三、公司面临的风险和应对措施

1、仓储物流业务

市场风险：上半年，仓储物流市场需求增速放缓，但大量高标仓集中在2023年交付，多个城市高标仓面临阶段性供应过剩问题，园区出租率和租金水平在短期内承压。同时，电商、三方物流等行业“传统客户”自建仓储面积持续增加，加速行业客户结构的变化，行业竞争格局更为复杂。

应对措施：公司将密切关注市场供需结构的变化，结合区域产业转型升级的发展趋势，为相应产业客群提前制定针对性的商务策略，优化客户结构，尽早锁定客源；不断优化服务质量，全面提升客户的运营服务体验，增强客户粘性；同时密切关注客户经营情况，对客户变化及时快速响应，确保公司实现稳定增长的经营收益和资本回报水平。

2、房地产开发业务

市场风险：当前经济环境整体承压，房地产行业持续调整，市场信心和价值区域的供需恢复仍需要时间，市场整体回升预期不足，销售市场竞争加剧，部分住宅项目销售去化存在困难，对公司经营业绩实现带来重大挑战。

应对措施：公司将坚持稳中求进的工作总基调，通过加强产品研发和设计创新以满足市场需求变化、深化人才梯队建设和干部培养以增强组织效能、注重品牌和声誉建设以打造具有竞争力的品牌形象等方式，不断强化自身的核心竞争力，在市场竞争中获得优势和突破。

3、产城综合开发业务

经营风险：受经济复苏基础尚不牢固影响，生产制造企业投资动能不足，产城综合开发业务招商去化压力较大，2023年上半年，部分物业去化速度放慢，业务回款节奏延后，少量客户现金流紧张，经营压力也传导至园区运营商。

应对措施：公司将加强对整体形势的研判，统筹协调项目开发计划，“一城一策”针对性的推动存量项目去化，持续关注客户生产经营情况，从侧面做好经营风险的防范工作，确保资金安全；不断强化标准化体系化建设，提升产品设计、成本控制、运营管理等核心能力，并探索通过多元化的增值服务打造差异化竞争优势，提高业务发展质量。

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