浦东金桥（600639）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　（一）公司所从事的主要业务和经营模式

　　报告期内，公司专注于浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等重大战略，重点围绕“产、城、企”三方面，推动产业高质量发展、城市高质量建设以及企业高质量经营。公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营工作，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。

　　公司主营业务主要集中在产业园区，自持物业的类型包括工业、办公、科研、住宅、商业地产等，并在基金投资、产业服务、服务公寓、物业管理、孵化创新等领域持续发力，加快推进公司战略转型。报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主业发展创新、做强产业功能，逐步构建“城市开发运营＋产业投资服务”双轮驱动的主营业务模式，形成碧云产投、碧云产促、碧云开发、碧云生活和碧云置业五大事业板块的发展格局，持续提升公司开发能级和核心竞争力，更好地构建硬核产业生态链。

　　（二）行业情况

　　2023年上半年，房地产行业呈现总体企稳以及先抑后扬的发展态势，从中央到地方，宽松政策有望持续释放，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，合理调整首付比例、贷款利率、税费减免、限购限贷等政策措施，着力稳定预期，扩大有效需求。由于发展阶段和市场供求关系发生变化调整，房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展阶段。

　　在宏观经济复苏曲折的背景下，上海产业园区空置率保持在较高水平，同时也出现结构性变化，产业集群效应不断增强，租户降本增效压力明显，2023年二季度平均租金自2021年以来首次下降。从中长期来看，财政和货币政策或将持续发力，通过减税降费、降息降准等措施扩大内需、促进投资。汽车、智能制造等产业发展势头逐步回升，有望带动租赁回暖。

二、经营情况的讨论与分析

　　2023年是公司全面贯彻落实党的二十大精神要求、以高质量发展为首要任务的开局之年。上半年，公司专注于浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等重大战略，重点围绕“产、城、企”三方面，推动产业高质量发展、城市高质量建设以及企业高质量经营，全力当好浦东建设（600284）发展的中坚力量和王牌队伍。

　　(一)主要指标完成情况

　　报告期内，现金流入39.79亿元，其中经营性现金流入14.20亿元（含租赁收入10.78亿元、销售收入3.14亿元）；现金支出76.38亿元，其中开发建设支出10.79亿元、项目储备支出52.11亿元、税金支出6.17亿元。

　　报告期末，公司持有各类经营性物业合计约321万平方米，平均出租率达到87%，为近年来最高水平。

　　(二)上半年主要工作完成情况

　　1、开发高品质城区载体，做大“碧云开发”

　　一是积极拓展内外部资源。外部资源方面，参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选，被确定为实施主体，完成土地获取及项目公司设立（权益比例80％），将打造“碧云·北外滩”区域标杆产品，提升碧云品牌全市影响力。区内资源方面，08街坊碧云商业综合体项目继续推动城市更新及成片出让规划调整，预计将于年内正式获批；启动金桥南区零增地改扩建研究，通过合理腾挪、拆除新建、提高容积率，初步估计可新增空间约40万平方米。

　　二是推动按计划推动项目建设。围绕“金色中环发展带”推动金桥壹中心、5G超高清视讯产业园、中移动上海研究院、碧云商业综合体、周浦住宅等20多个项目的前期或开工建设工作。（1）竣工一批：Office Park金科园完成竣工备案，总建筑面积约19.88万平方米，为下一步产业发展和招商引资工作提供了重要支持。Office Park金海园孵化器交付使用，作为金桥创新坊旗舰孵化空间正式投入运营。（2）建设一批：倒排时间节点保证自贸区临港新片区综合产业片区ZH-02单元3住宅组团、金桥壹中心、5G超高清视讯产业园、中移动上海研究院、周浦住宅项目、T12B-03地块通用厂房新建项目等重大项目建设进度，7月完成中移动上海研究院项目完成在建工程转让。（3）筹划一批：推进T25地块通用厂房改扩建项目等拟开工项目筹建工作。

　　2、不断优化城市功能，完善“碧云生活”

　　一是新金桥广场公司专注提升服务公寓运营，优化物业管理能力。启动新阶段战略发展规划，推动子公司新金桥广场公司“服务式公寓＋高端物管”双轮驱动、积极布局拓展物业管理业务。服务式公寓板块，随着行业迎来复苏机遇，该公司根据市场变化和趋势实时调整营销策略，持续跟进大客户需求，已有多家商务客户为其管理团队下单，经营状况恢复至与2019年基本持平。碧云公馆“由家·庭寓”项目各类营销准备工作已全面就绪。物业管理板块，不断充实完善业务团队，S11碧云尊邸项目优化管家服务模式，围绕“场景服务”和“空间维护”持续提升服务质量；Office Park金科园项目完成团队组建及开园工作。

　　二是软硬件协同，推动商业物业全面提升。在硬件提升方面，以碧云90改造焕新为重点，启动了30余万平方米自持商业载体的全方位提升策划工作，以打造标签性、特色性的商圈为目标，加快商业项目迭代升级步伐。在软件提升方面，着力强化公司商业管理能力。从全局发展考虑，形成了商管公司筹建方案，明确了商管业务开展模式和发展规划。

　　三是精进社区运营，举办各类社区活动，不断提升社区生活氛围，包括中外节日主题社区系列活动、碧云运动娱乐嘉年华活动等。

　　3、持续高质量开发运营，做精“碧云置业”

　　一是推进商品房项目开工建设。周浦项目完成桩基工程，获得整体施工许可证，按期开工，并提前开展营销及蓄客工作，已接待超1000组客户。北外滩项目完成立项，135街坊取得建设用地规划许可证，7月实现桩基开工。

　　二是推进“碧云焕新”，完成S5碧云别墅18套房屋整修工作开始投入租赁；S4碧云公寓30套房屋实现进场施工，力争10月完成整修投入租赁。

　　4、加快推动战略转型，打造“碧云产投”

　　一是加大产业投资力度，做实做强产业功能。在浦东整体产业投资方案框架下，公司形成了产业投资业务整体初步方案，逐步向科技产业综合投资商、产业投资控股集团转型，已启动专业化投资团队组建工作，今年将全面展开产业投资业务，逐步完善直投＋基金投资的业务模式，打造“碧云产投”业务板块。在业务布局上，将形成以智能网联汽车产业为核心，覆盖新一代信息通信、先进制造等若干重要交叉领域的“1＋N”产业布局。

　　二是继续推进智能制造基金投资。浦东智能制造基金进入投资期第二年，围绕关键零部件、关键技术、关键材料方面开展引领性投资，上半年完成5个项目的投资决策。

　　三是加快建设自有孵化器品牌，构建创新生态。公司孵化器品牌“金桥创新坊”发展提速，旗舰空间Office Park金海园正式投入运营，上半年完成9家创新企业签约入驻。

　　5、打造高科技产业集群，做强“碧云产促”

　　一是围绕金桥主导产业持续完善强化产业集群。今年以来，公司不断提升产业招商工作力度，组织前往北京、深圳、合肥等国内重点产业城市以及境外重点城市开展招商工作。坚持龙头企业引领，加快链主上下游企业聚集，围绕未来车、智能造、新通讯等重点产业，上半年已先后落地了13个项目，累计签约面积合计约2.7万平方米。

　　二是举办系列重大活动不断优化产业氛围。今年以来，金桥产业声音全面打响，围绕三大主导产业对各类活动进行全面铺排，成功举办金桥5G特色产业基地规划研讨会、2023智能驾驶科技大会、碧云24味科技早餐会等。

　　三是持续推动特色产业园区建设。明确特色产业园区打造目标，通过招商洽谈、组织优化、载体建设，已实现一批龙头企业的集聚，其中5G产业生态园、超高清视讯产业园规划编制已启动。

　　四是北郊未来产业园继续聚焦产业招商和运营服务。园区租赁方面，抓优质项目引进，上半年新增租赁面积合计约1.96万平方米。

　　6、紧跟业务发展步伐，内控管理水平再上台阶

　　一是数字化转型取得新进展。在充分调研公司现状的基础上，吸收市场先进经验，形成了数字化转型整体蓝图，确定为“6+1+N+1”的工作任务，暨六个核心业务平台，一个数据中台，N个支撑能系统和一个算力基础设施体系。

　　二是做好人力资源保障，助力业务发展。对“十四五”人力资源需求和管理等进行规划、设计，并制定相应的实施措施。启动人力资源盘点及三年人力资源及薪酬体系规划编制工作。根据公司经营发展及各部门业务的实际需要，上半年实施业务专项或通识/管理类培训78人次，涉及产业运营、商业战略、投资分析、招商实战、资产管理、股权激励、建工安全及新进员工培训等，并安排党校类教培15人次。

　　(三)下半年主要工作

　　下半年，公司将继续围绕年初制定的工作目标，扎实推进浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等战略部署，以公司战略转型为核心，持续提升公司开发能级和核心竞争力，更好构建硬核产业生态链，打造高品质的新型产业城市。

　　1、做好战略谋划，探索发展新路径

　　加快推进公司战略转型，逐步向“城市开发运营＋产业投资服务”双轮驱动的战略定位转型。一是加快产业投资业务发展步伐。按照浦东新区打造创投体系的战略部署，加大公司产业投资力度，打造“金桥资本”投资品牌，下半年将完成公司产业投资业务整体建设方案，重点筹划金桥产业投资平台，由公司担任主要出资人、联合其他社会资本共同设立，兼顾产业项目投资和基金投资，围绕“未来出行”、“新通信”、“智能造”三大赛道开展布局；同时，启动金桥科技孵化基金、智能制造二期基金等多元投资载体的方案筹划工作。二是推动新金桥广场公司战略转型。完成新一轮战略规划编制，明确物业管理及服务式公寓业务发展目标、运营模式、组织架构及配套保障措施。三是完成商业管理板块搭建。从公司长期全局发展考虑，结合公司“十四五”整体规划，整合30余万平方米碧云商业资源，对标市场化商业运营公司，设立碧云商管板块。

　　2、围绕重点产业招商，构建产业生态闭环

　　坚持金桥产业特色，聚焦5G、新通讯、未来车和高端智造等硬核产业，做好重点项目招商工作，推动一批龙头项目落地。Office Park金科园围绕5G、未来车等领域，全力以赴招引优质企业。金桥壹中心启动预招商工作，接洽潜在运营合伙伙伴。对出租率较低的存量项目Office Park金海园、Office Park金湘园等，采取多种营销手段，租售结合，不断优化招商策略推动项目去化。

　　3、推进资源储备，激活未来发展空间

　　一是继续推进08街坊城市更新项目，推动碧云商业综合体地块及G1地块规划落地。继续对接“好人家”，深化谈判，确定项目合作伙伴及未来运营模式，为未来开发打好基础。二是加强资源储备。一方面，继续推动区内企业续租、改建或合作开发等方案，增加开发区资源储备；另一方面，持续关注和跟进上海及浦东住宅用地公开出让市场，关注优质住宅地块的获取机会，根据公司整体资金安排及工作计划做好拿地的准备工作。

　　4、抢抓工程进度，加快建设高品质项目

　　一是年内实现开工一批。推动T25地块通用厂房改扩建项目、北外滩住宅项目实现年内开工。

　　二是全力保障在建项目进度。金桥壹中心项目、5G高清视讯产业园项目、T12B-03地块通用厂房新建项目、周浦住宅项目等要严格按照全年计划进度安排推进建设工作。周浦项目第一批次房源达售，力争实现预售。

　　三是积极做好新项目谋划。完成碧云90装修及室外环境整治立项，力争完成08街坊碧云商业综合体、G1-08/09地块商办项目可研及立项；北外滩项目138街坊力争年内开工。

　　5、继续推进数字化转型工作

　　下半年将在N个支撑能力系统任务实施的基础上，快速推进两个核心业务系统的租赁运营平台和客户服务平台、数据中台以及算力基础设施平台四个重点任务的招采和实施工作；通过租赁运营平台和客户服务平台，实现公司资产租赁和客户运营的现代化，提升工作效率和服务水平；通过数据中台和云基础设施建设工作，打造业务运行云化、数据运营资产化。同时，加快推动另外四个核心业务平台工程管理平台、投资管理平台、资产管理平台和业财一体平台的业务定义和招采要求完善。通过各个数字化系统的建设逐步将公司打造成为数字驱动的高质量城市运营商。

三、风险因素

　　一是经济恢复的基础尚不牢固，在国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，公司主业面临挑战。具体而言，租赁市场供应端竞争激烈，未来浦东尤其是中环区域新增办公空间供应量较大，公司研发及办公物业面临较大去化压力；在需求端，受宏观经济下行压力和经济环境不确定性影响，部分企业需求收缩，对招商引资、物业租赁带来冲击。从房产开发市场来看，市场化拿地成本较高、利润空间受限，租售结合、滚动开发的模式具有一定压力。

　　二是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，以及自2022起公司开始缴纳房产税的影响，产业园区项目面临资金压力加大、盈利空间变小、资金回笼周期长等挑战，需要探索新的运营模式来提升持有物业价值，缓解项目持有部分的资金压力，以提升项目整体盈利能力。

　　三是产业投资业务带来的投资风险。公司投资参股的上海盛盎私募基金管理有限公司于2022年起正式开展产业投资业务。公司及基金公司勤勉尽责，通过工作制度、尽职调查、投资条款、投后管理等多种方式尽可能降低投资风险，但宏观经济环境、行业环境及被投企业的发展变化具有未知性，产业投资风险无法完全避免。

四、报告期内核心竞争力分析

　　公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：

　　1、区域开发能力优势。一是公司在过去30年开发、运营碧云国际社区以及工业区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合的示范区；在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的区域开发“集成”能力。在2023年“地新引力”产城发展论坛上，公司荣获了“2023年克而瑞·全国产城发展商综合实力测评”TOP30。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。三是从项目立项、规划、设计、材料采购、施工及竣工验收等方面，均实现了全过程控制和规范化操作，这对主营业务的稳步、健康开展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。

　　2、战略发展优势。一是稳中有进，可持续发展。多年来，公司始终保持稳健合理的开发节奏，在核心区域拓展发展优质资源（如虹口嘉兴路街道138、135街坊），在区内实施城市更新获取资源储备（如7街坊产业社区），保持健康可持续发展，同时规避过渡扩张的经营风险和财务风险，保持健康可持续发展。二是开发持有大量高品质物业。公司一直坚持“租售并举”的经营模式，积累了约321万平方米自持物业，在未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的发展格局，做强产业投资功能。四是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。五是决策效率高、内控制度健全。公司一直坚持较为扁平化的发展模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。

　　3、区域开发品牌优势。公司拥有“碧云”品牌，内涵不断丰富，从碧云阁、碧云苑、碧云庭向碧云·澧悦、碧云·北外滩延伸，品质和影响力不断提升，在业界具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区曾获得“中国人居环境范例奖”、联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，碧云尊邸荣获2022年度上海市优秀工程勘察设计一等奖，新金桥广场公司旗下的上海金桥碧云阁服务公寓在2023AHF亚洲酒店及旅游业论坛第十八届中国文旅星光奖颁奖典礼上，荣获“年度卓越服务式公寓”奖项。

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