城建发展（600266）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、黄山等城市。地产主业不断提质增效，坚持精细运营，立足管理创新，不断提高全盘统筹能力，产品品质赢得市场认可，龙樾系列、国誉府系列产品市场影响力不断增强。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布局初步形成，云蒙山景区自对外开放以来，游客数量逐年递增，景区品牌影响力持续提升，东黄山国际小镇随着区域功能定位和索道全面开工建设，与当地政府签订战略合作协议，各项工作加速推进，整体运营架构及运营方案逐步深化。商业地产战略不断落地，经营规模、运营能力持续提升，专业人才队伍建设不断加强。

二、经营情况的讨论与分析

　　上半年，宽松政策效应持续发酵，效果不及预期，销售市场先扬后抑，土拍分化态势加剧，行业修复整体偏弱。面对房地产进入深度变革期和竞争激烈的外部环境，在集团公司和公司董事会的坚强领导下，公司抢抓机遇，应势而变，坚持精细运营，立足管理创新，不断提高全盘统筹能力，实现时间过半、任务过半目标，各项工作取得较好成绩

　　多个项目实现热销。坚定不移贯彻快周转、去库存工作总思路，抢抓一季度市场复苏期，强化“开年即冲刺”要求，灵活把控营销组合拳，多个项目在市场搏击中表现优异，公司位列北京市上半年房企权益金额榜第二名。天坛府五开五捷，刷新北京单盘销售金额记录；文源府以快制胜，入市半年整体去化超70%；国誉燕园斩获北京一季度销售套数、销售面积双冠军；国誉朝华、星誉BEIJING、黄山项目首开基本售罄；国誉万和城住宅、车位、仓储同步销售，整体去化遥遥领先区域竞品。

　　投拓能力向标杆看齐。面对供地模式“多频少量”、“限价摇号”等规则调整及激烈的竞争格局，公司深度整合内、外部资源，及时调整拿地策略，积极谨慎应对市场变化，在完全竞争市场中提能力、炼队伍。上半年共参与北京、成都、黄山等超22宗地块，总建筑规模超170万平方米的土地竞买，始终与头部企业步调一致，为北京市场最活跃的地方房企。

　　棚改项目成果丰硕。以巩固经营成果为目标，各棚改项目取得重大突破。临河回迁房全部顺利入住，项目收益及平各庄B地块财务费用与政府达成一致协议，取得阶段性成果；望坛项目打造核心区最优民生工程，首批10栋回迁楼克服多重困难完成交验，2300户居民圆梦新居。

　　文旅地产步伐坚实。黄山项目随着索道建设及区域功能定位等多重利好条件落地，整体运营架构及运营方案逐步深化。充分利用两个展示中心提升形象，首期住宅成功面市，迅速提升项目知名度和影响力。已与斯维登酒店签订首期度假住宅托管协议，会展中心、酒店项目加速推进中。云蒙山景区在打造北京近郊旅游标杆上下功夫，持续推出创意主题活动，提升客户体验感，二销产品逐步赢得市场认可。

　　商业地产价值突显。扎实推动商业地产发展战略落地，加强系统专业化建设，提升团队市场化水平，持续夯实自营基础。城悦荟完成竣工验收备案，整体招商率超85%，已启动商户二次装修工作。城奥大厦荣获国家优质工程奖，出租率、出租金额及客户资质等多项指标均位居全市甲级写字楼前列。成都熙悦中心树立区域商业项目标杆。

　　公司于2019年1月1日开始执行新金融工具准则，公司对交易性金融资产采用公允价值计量且其变动计入当期损益，该事项将可能导致所持有的交易性金融资产的股价波动对公司利润产生重大影响，具体影响金额无法预计。

三、风险因素

　　下半年，预计经济将呈平稳恢复态势，复苏进程依然充满不确定性，房地产行业信心修复仍需时间，多数头部房企提出坚持长期主义的发展观。企业生存和发展环境依然充满复杂性、严峻性、不确定性。公司可能面对的风险仍然主要来源于国家调控的政策风险，瞬息万变的市场风险以及企业转型升级、规模持续扩大形势下的运营风险。

　　公司将从以下方面加强风险防范：一是坚持科学谋划，持续加强战略引领，深入做好“四个研究”，理性客观做好自身优劣势分析，精心组织、系统做好“十四五”战略规划中期评估，推动战略规划高效落地。二是全面增强创新能力。创新是企业发展的不竭动力。面对新形势、新挑战，要继续强化价值导向引领下的理念创新、管理创新、机制创新、模式创新，在运营管理、销售推广、商业价值等方面持续挖掘潜能。坚持在发展中破解难题，对标行业标准和优秀企业先进做法，全方位提升市场化能力。三是统筹好发展与安全。坚持系统研判、精准分析，密切关注行业动态和发展趋势，保持自身发展定力，坚持发展和安全并重，筑牢经营风险、财务风险、合作风险、安全风险等基本防线，推动高质量发展和高水平安全动态平衡。

四、报告期内核心竞争力分析

　　产品力迈上新台阶。以满足改善需求和升级功能为出发点，从“生产者思维”全面转向“客户思维”，坚持人文关怀和科技建造高度融合，用产品品质赢得市场。关注行业前沿，持续加大研发力度，加强产品品牌设计管理，国誉系大门标准化工作高效推进。充分发挥产品方案评审专家会优势，精心打造畅销产品体系，国誉燕园98平方米、国誉朝华93平方米等爆款户型均优于竞品同类产品，被市场广泛采用。重庆龙樾生态城樾中府荣获第十届广厦奖及产业化技术应用优秀奖。

　　资本运作不断加强。关注股市动态，加强市值管理，积极开展与券商机构投资者交流，与上市头部企业及北京对标企业相比，公司股价表现更加稳健。持续关注资本市场政策，加大对中科招商管理力度，防范投资风险。

　　运营管控不断升级。立足地产开发高效化，不断创新管理手段。搭建以效益为导向的全周期运营管理体系，进一步细化管理“颗粒度”，并开展专题培训和宣贯，加速全景化运营体系落地，以运营指标及全程152个节点控制为主线，全面提高项目运作效率，确保决策层“看得清”、管理层“管得住”、执行层“做得好”。

　　探索营销新模式。以提高市场化水平、提升综合营销能力为目标，科学谋划，精心组织，在汲取行业头部企业先进经验基础上，积极开展自销团队建设，初步构建了以“两级专班+销售技术支持小组+自销团队”的营销新模式。

　　协同创效持续深化。进一步强化总部的统筹把控职能，充分发挥系统合力，从拿地阶段开始坚持总部前置介入、跟班作业，强化交底会机制、方案三会一复盘模式、过程考核机制，持续发挥首董会、合作周报、工程现场观摩会作用，形成全开发链条的闭环管理，资源调配、资金统筹、业务指导、监督服务等综合能力持续提升。

　　强化智慧成本管控。坚持数字赋能、科技创效，整合公司ERP和各信息平台，持续加强项目全周期数字化成本管控。以周为单位加大项目动态运营数据监测，对项目开展专题成本巡检；发挥集采优势，整合内外资源，加强履约评价考核，较目标成本逐年下降。

　　内控管理规范有序。全面推进合规体系建设，“三重一大”决策程序严谨合规；强化制度建设，修订完善财务、销售管理等系列制度；高效完成集团经济责任延伸审计和集团内部审计工作。

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