保利发展（600048）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

　　公司是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局的大型、综合性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。公司连续15年保持房地产行业央企第一，排名《福布斯》2023年度全球2000强企业第243位，位居2023年中国房地产百强企业首位。

　　不动产投资开发方面，公司聚焦于国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持商品住宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天-悦-和”三大产品系；公司适度持有经营性物业，不断提升资产经营质量，业态涵盖写字楼、酒店、购物中心、展馆、产业园等。此外，公司以百姓安居为己任，积极发展保障性租赁住房，拓展公寓业务，建成保障房超10万套。

　　以不动产投资开发为原点，公司有效整合行业生态内的建筑、物业、代理、资产经营等综合服务业态，并结合拉动内需、消费升级的产业导向，从客户与社区需求出发，在文旅、会展、康养等领域形成精品服务体系，为人民美好生活提供一站式综合解决方案。以产融结合为经营理念，通过资产证券化等创新方式，打通资产管理闭环，持续提升运营能力。

二、经营情况的讨论与分析

　　（一）报告期内公司所处行业情况

　　统计局数据显示，上半年我国国内生产总值同比增长5.5%，其中一季度同比增长4.5%，二季度在低基数下同比增长6.3%；固定资产投资、社会消费品零售总额、出口同比增速在一季度回升后，二季度增速放缓。

　　2023年上半年，全国商品房销售金额6.3万亿元，同比上涨1.1%；商品房销售面积6.0亿平方米，同比下降5.3%。其中，一季度前期积压的购房需求集中释放，带动市场销售有所改善，销售额同比增幅为4.1%，面积同比下降1.8%；二季度销售改善未能持续，销售额同比下降1.6%，面积同比下降8.6%。同时，销售市场城市分化仍在持续，经济、产业、人口等基本面占优的城市表现更具韧性。

　　全国商品房销售情况

　　2023年6月末，全国商品房待售面积6.4亿平方米，其中住宅待售面积3.1亿平方米，均为2019年以来最高位水平，库存总量规模较大，且上半年累计增速分别为17%和18%，亦创近年高点。

　　全国商品房待售情况

　　上半年，房地产开发资金6.88万亿元，同比下降9.8%。其中，在商品房销售金额持平去年情况下，个人按揭贷款、定金及预收款分别同比上涨2.7%、下降0.9%；国内贷款、自筹资金分别同比下降11.1%和23.4%，降幅明显。

　　房地产开发资金来源情况

　　上半年，全国300城土地成交金额1.06万亿元，同比下降19.3%，创2017年以来同期新低。同时，土地市场区域分化加剧，土地成交向核心城市及城市群聚焦，2023年上半年土地成交金额前十城市的集中度提升至52%，核心城市土地市场热度回升带动溢价率提升至6.4%。

　　上半年，房屋新开工面积4.99亿平方米，同比下降24.3%；房屋竣工面积3.39亿平方米，同比增长19.0%；房屋施工面积79.15亿平方米,同比下降6.6%。受新开工面积、土地成交金额下降等因素影响，房地产开发投资完成额仍处于下降区间，同比下降7.9%，连续14个月下降。

　　综上所述，上半年我国宏观经济运行整体平稳，房地产销售市场在一季度短暂回暖后承压下行，行业资金面较为紧张；同时，受到房企投资意愿较低的影响，行业土地购置、新开工及开发投资等指标均未出现明显改善，市场参与主体信心尚未恢复，行业仍在筑底阶段。

　　展望下半年，政策层面对行业的支持力度不断加大，特别是中央政治局会议中“房地产市场供求关系发生重大变化”、“适时调整优化房地产调控政策”、“促进房地产市场平稳健康发展”的表态，为行业复苏提供了良好的政策环境，有利于行业的稳定发展。但短期内，行业修复仍取决于宏观经济的企稳回升、居民信心提升和预期转好，市场企稳仍需时间。

　　三、风险与机遇

　　展望下半年，国内外宏观经济形势复杂严峻，我国居民收入预期下降、购买力不足，对地产支持政策的观望情绪浓厚；同时，对房屋按期交付、品质保证、价格稳定的信心不足，客户购房需求疲弱；而二手房市场供应持续增加，对新房市场成交进一步形成压制，房地产市场的供求关系已发生重大变化。

　　我国房地产市场已进入高质量发展的品质时代，新形势下行业从全面发展向结构性机会转变：市场有效边界在收缩，住房需求也从“有住房”转向“住好房”转变，居民的改善性需求将成为行业下阶段的主要支撑，未来新房销售仍有望保持10万亿以上的市场规模。同时购房需求向居住属性回归，购房者对房企的产品品质、品牌信用、服务水平将提出更高要求，企业间的竞争格局也更加激烈。未来具备全面开发能力、产品创新能力、综合服务能力的房企将拥有更大的发展机遇。

四、报告期内核心竞争力分析

　　1、前瞻的战略规划和执行

　　公司牢牢地把握住中国城镇化进程及行业发展机遇，在成立之初即前瞻性地确立了以房地产开发为主业，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，近年来重点布局的38个核心城市货量储备始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%。正确的战略方向与坚定的战略执行，助力公司穿越多轮周期，实现了长期可持续的发展。

　　2、专业的开发运营能力

　　公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字楼、购物中心、星级酒店、展馆、体育场馆、旅游地产等，业态多样、产品系不断迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售、物业服务、资产运营等全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系，综合的成本管控能力，多年积淀铸就了公司高效的专业开发优势。

　　3、稳定的团队和高效的架构

　　自公司创立以来，管理团队长期保持稳定，与公司共同成长，更能深刻理解行业发展规律，更能秉承长期主义，确保公司经营理念、战略方向得以坚定地贯彻执行，有效穿越行业周期。同时，公司管理团队能长期保持拼搏进取的企业家精神，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。

　　公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，并得以长期稳定和坚持，既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，成为行业头部企业中少有的组织架构，也是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保持稳健经营的一个重要优势。

　　4、稳健的财务管理能力

　　公司一贯坚持稳健的财务管理政策，不断夯实资产，强化风险防范和应对能力。公司在收入确认和资产计量等方面一直坚持严格保守的会计政策，确保资产质量扎实，并在此基础上长期保持“三道红线”绿档企业标准，稳健的财务结构兼顾风险防范与规模扩张，保障公司穿越行业周期变化。公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平，连续多年保持经营活动现金流为正；公司债务期限及类型结构合理，且持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金安全、合理灵活的资产负债结构和低成本优势。

　　5、行业领先的品牌信用

　　公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公司特色鲜明的品牌符号，尤其在行业信用体系重构的当下，强大的品牌信用进一步提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的比较优势。多年来，公司也通过优质的产品与服务不断增强客户对公司的认可，推动品牌价值持续提升，领先行业。

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