万科A2023年半年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

2023年上半年，市场景气度短暂回升后再度下滑，行业形势依然严峻。面对快速变化的市场和错综复杂的经营形势，本集团坚持稳健的经营策略，以确保安全健康为前提，持续强化各项业务的经营管理水平。

本集团继续保持行业领先的信用评级，截至报告期末，净负债率49.5%，处于行业低位；货币资金1,221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍；经营活动产生的现金流量净额连续14年为正，上半年为18.6亿元。本集团持续优化负债结构，降低融资成本，一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5.0年。

报告期内，本集团实现营业收入2,008.9亿元，同比下降2.9%；归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。其中房地产开发业务结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。

（一）市场情况回顾

1、房地产开发

全国商品房销售面积下降，销售金额微增。国家统计局数据显示，2023年上半年全国商品房销售面积6.0亿平方米，同比下降5.3%；销售金额6.3万亿元，同比增长1.1%，其中一季度商品房销售金额同比增长4.1%，二季度同比下降1.6%。

新开工与开发投资延续下降态势。2023年上半年，全国房屋新开工面积5.0亿平方米，同比下降24.3%；全国房地产开发投资5.9万亿元，同比下降7.9%。

土地市场供应和成交面积缩量。根据中国指数研究院数据，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降32.9%，成交建筑面积同比下降31.6%，住宅用地出让金同比下降20.1％。上半年住宅类用地的平均溢价率为6.7%。

行业政策逐步调整。上半年部分城市因城施策，逐步优化行业政策。7月份，中共中央政治局会议指出：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

2、物业服务

住宅小区业委会组建率逐步提高，居民参与社区自治，带动存量住宅物业市场换签活跃度提升。非住领域，商写物业服务向设施设备综合管理业务（FM）自然延伸，市场空间逐步释放。物业服务企业也普遍加速第三方项目市场拓展、非住领域及社区增值服务领域探索，丰富收入增长来源。同时，各地出台“房屋养老金”相关管理办法，助力房屋的全生命周期维护和资产保值增值。国务院发布《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。

3、物流仓储

高标库随着供应增加，市场整体承压下分化加剧，其中长三角、大湾区等区域在经济需求支撑下租赁市场相对稳健，中部及北部部分二线城市受供需关系影响，出租率和租金出现下滑。冷链发展延续向好态势，在餐饮、生鲜电商等行业需求驱动下，冷链物流市场保持稳定增长。2023年国家发改委及各地政府持续发布政策，支持冷链物流发展，国家骨干冷链物流基地再扩容。

4、租赁住房

住房租赁市场整体较为平稳，上半年全国55城个人房源租金环比下跌0.24%，同比下跌0.42%。随着市场发展，租赁公寓的服务对象也从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型也逐步兴起。住房租赁继续获得政策支持，2月份的“金融十七条”为住房租赁企业提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，覆盖市场化租赁房源和保障房。各地推出相关政策，涉及保障性租赁住房建设目标、权益保障、市场监管以及金融支持等各个方面。

5、商业开发与运营

上半年社会消费品零售总额同比增长8.2%，但单月增速呈冲高回落趋势，6月单月增速为3.1%。分业态来看，餐饮、休闲娱乐、珠宝等业态，受益于场景修复，销售额快速恢复；以家用电器、家具家居、通讯器材等为代表的高单价可选消费业态，增速依然较弱，消费者信心指数尚未完全恢复。3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，提出支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

（二）报告期内主要工作

本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。

2023年上半年，本集团实现营业收入2,008.9亿元，实现归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比分别下降2.9%和19.4%；每股基本盈利0.84元，同比下降20.0%；全面摊薄的净资产收益率为4.0%，较上年同期减少1.2个百分点。报告期内，归属于上市公司股东的净利润下降的主要原因是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。

本集团2023年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。

分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入1,843.6亿元，占比91.8%；来自物业服务的营业收入140.4亿元，占比7.0%。

扣除税金及附加前，本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.3%，较2022年同期下降1.5个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为20.7%，下降1.3个百分点），扣除税金及附加后的营业利润率14.7%，同比下降1.9个百分点；其中开发业务的结算毛利率20.3%，扣除税金及附加后，营业利润率为15.3%。

（三）各项业务发展情况

1、房地产开发

（1）销售和结算

上半年本集团实现销售面积1,297.0万平方米，同比增长0.5%，销售金额2,039.4亿元，同比下降5.3%。

销售金额在15个城市位列第一，在12个城市排名第二，在5个城市排名第三。

本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入1,810.4亿元。房地产开发业务实现结算面积1,241.9万平方米，同比下降5.2%，实现结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%；结算毛利率为20.3%（扣除税金及附加后营业利润率为15.3%）。

截至报告期末，本集团合并报表范围内有3,118.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约4,884.4亿元，较上年末分别下降7.2%和7.8%。

（2）投资和开竣工

上半年新开工及复工计容面积约1,196万平方米，完成年初计划的71.5%；竣工计容面积约1,290.5万平方米，完成年初计划的40.0%。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

本集团坚持高质量投资，通过投资地图发现结构性机会，持续拓展市场和客户基数好、具备成熟产品解决方案、财务指标优秀的项目。1-8月累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积449.0万平方米，权益计容规划建筑面积267.6万平方米，项目总地价718.6亿元，权益地价总额约431.0亿元，新增项目平均地价为16,003元/平方米。

截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约10,773.6万平方米。其中在建项目计容建筑面积约7,310.7万平方米，权益计容建筑面积约4,660.4万平方米；规划中项目计容建筑面积约3,462.9万平方米，权益计容建筑面积约2,200.7万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，报告期末此类项目总计容建筑面积约382.7万平方米。

本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。

（3）产品和服务

提升高品质项目的稳定量产能力。一是强化产品线建设，基于城市能级、土地属性、客户结构、产品配置等持续研发和完善产品线体系，并通过实施产品系经理责任制加快成熟稳定产品模型的推广应用。

以综合住区的“拾”系产品为例，该产品模型最早在宁波诞生，目前已在南京、苏州、合肥等城市落地应用，不仅获得客户的积极反馈，也取得良好的经营结果。二是持续加强供应链管理，提升产品品质和性价比，包括优化关键品类的采购资源库和供应商管理，提升履约稳定性；设立专职买手岗，推动部品部件的产品定型和带量采购，在确保品质稳定的前提下实现采购成本的优化。三是加大集团内优秀做法的封装推广，发现产品性价比标杆项目并建立培训基地，组织同类项目实地对标学习，提升对标项目毛利率。

以客户为中心，持续优化服务流程。在销售阶段，约6.13万组客户使用线上简易流程完成购房合同签署。在建造阶段，常态化邀请客户参与工地的质量查验，约5.84万户客户参与了53个城市、364个在建项目的9,939场质量共建。在交付阶段，继续推进产证办理提效，83个项目的客户在收房现场拿到房产证。针对年内现房交付项目，专项开展“悦居”行动，配合住宅交付，提前完善如学校、商业、菜场、交通等小区周边生活配套，努力服务好已入住客户。

（4）安全和质量管控

本集团固守安全底线，夯实安全生产责任基础，开展工程品质分项标杆培训，对优秀做法组织专项学习。上半年实现超过9.2万套住宅的平稳交付。

本集团济南劝学里、济南中麓府一期、沈阳盘锦万科城如园、沈阳翡翠滨江、沈阳红梅文创园、大连御澜道荣获“第十届（2021-2022年度）广厦奖”。

2、物业服务

万物云是中国领先的全域空间服务提供商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。

2023年上半年，万物云实现营业收入161.1亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长12.2%，其中社区空间居住消费服务收入91.1亿元，占比56.5%，同比增长12.6%；商企和城市空间综合服务收入56.8亿元，占比35.3%，同比增长11.2%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入13.2亿元，占比8.2%，同比增长14.0%。

持续贯彻蝶城战略，蝶城内落地房屋焕新业务。上半年万物云蝶城数量从年初的584个增长到601个。

截至6月底，万物云共推进150个蝶城的供应链改造，覆盖超过1,000个住宅项目，提升整体基础住宅物业服务毛利率至16.8%，同比提升3.1个百分点。其中，102个蝶城已完成全部改造工作并通过认证/审核，其基础住宅物业毛利率提升超过4个百分点，其中，2022年已完成改造的38个蝶城，本年实现了进一步的提效，毛利率相比改造前提高6个百分点。报告期内，万物云依托蝶城推广房屋焕新业务，截至6月底，该业务共在40个蝶城中落地，新签约合同金额1.56亿元，同比增加65.5%，客户满意度超98%。

拓展客户边界，做深服务浓度。在商企服务方面，截至6月底，万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，共服务1,964个项目，合约项目数量2,329个。合约项目的饱和收入中，第三方物业和设施管理服务项目的占比为82.72%。万物云以专业化和定制化的服务能力获得客户认可，并跟随客户的业务发展持续获得更多业务机会，上半年新增合同饱和收入中，原有客户贡献约32%。同时万物云积极拓展新赛道，新增近20个500强及独角兽客户，新增签约7个超高层项目。

迭代优化科技产品，提升服务能力。万物云通过自研产品助力服务高效、便捷。截止6月底，在1,082个项目中落地近3万台通行设备及1,451套自研的“黑猫系”设备，在1,705个项目中落地2,279台物业前台自助服务机“凤梨一号”。科技业务快速增长，空间远程运营服务在42个项目落地，连接超200个政府及国企客户。

输出稳定、可靠、高品质服务。万物云继续保持高品质服务，在住区服务方面，设立“电梯困人关怀金”，持续优化电梯管理流程，并在住宅项目全面推动AED（自动体外除颤器）设备进社区；在商企服务方面，连续第三年蝉联克而瑞物管联合中物研协共同评选的“中国写字楼物业管理领先企业”称号。

3、物流仓储服务

“万纬物流”为本集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，目前综合实力位列行业第一梯队。

上半年物流业务（含非并表项目）实现经营收入19.5亿元，同比增长17.0%，其中高标库营业收入11.4亿元，同比增长9.1%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）8.1亿元，同比增长30.3%。

开业规模增加，继续保持较高的出租率。万纬物流新开业4个冷链园区，可租赁建筑面积21.6万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积985.2万平方米，其中高标库可租赁建筑面积843.7万平方米，稳定期出租率为85%，冷链可租赁建筑面积141.5万平方米，稳定期使用率为79%。

坚持行业领先的服务标准，客户认可度高。万纬物流积极向餐饮、零售、食品等行业头部客户学习细分行业标准，建立自身的食品质量安全体系。7月，万纬上海海港园区获得了国内第三方冷链物流企业的首个BRCGS S&D(仓储和配送全球标准，全球食品安全倡议组织对标认可的食品安全认证方案)最高级别AA级认证。此外，万纬物流旗下多个项目还获得ISO 9001质量管理体系认证、FSSC 22000食品安全体系认证等多项国际权威标准认证。通过坚持执行高于行业要求的服务标准，持续打造运营服务专业影响力，有效提升客户黏性。

响应国家碳达峰行动号召，全面践行绿色可持续发展理念。上半年，万纬物流新增1个LEED(Leadership in Energy and Environmental Design，一种绿色建筑评价体系)铂金级认证，3个LEED金级认证。

4、租赁住宅

本集团旗下“泊寓”作为全国最大的集中式公寓提供商，致力于为新进入城市的青年提供综合租住服务。

上半年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入16.4亿元，同比增长10.6%。

管理规模持续扩大。上半年泊寓在上海、广州、武汉、厦门等城市新获取房源0.98万间，净新增开业0.73万间。截至6月底，泊寓在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间，累计开业17.39万间，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等27个城市排名前三。泊寓积极响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等19个城市共纳保106个项目，涉及房源8.3万间。

出租率维持高位。截至6月底，泊寓的出租率为95.9%。新项目保持较好的开业质量，其中昆明紫金中心748间房源、重庆化龙桥项目一二批次632间房源均实现按时开业、开业即满租。2023年7月，泊寓丨院儿厦门海湾社区正式开业，一期推出2000间房源，开业即满租。

运营效率稳中提升。泊寓保持行业领先的获客效率及成本优势，其中自有渠道获客占比82.3%，较2022年提高1.4个百分点；营销费用率0.43%，较2022年下降0.34个百分点；前台GOP利润率89.4%，较2022年提高1.9个百分点。

积极拓展企业客户。泊寓积极助力企业为员工提供定制化租住生活服务，报告期末，在租房间中企业客户的占比提高至21.5%。

产品服务赢得客户认可。推出了定位于服务新市民、青年人一站式住宿需求的“城市青年家”产品、以及致力于提供租赁、商业、物管多业态综合解决方案的大型租赁社区“院儿”产品，并通过组织泊友会社群活动，提供有温度有成长的青年生活方式，上半年泊友会发起50场社群活动。泊寓的客户满意度为94.8%，客户续租率为58%。截至报告期末，租赁住宅业务线上平台注册人数336万，较2022年底增长24.4%。

5、商业开发与运营

本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。“印力”为本集团旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。

截至报告期末，本集团累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1,118.3万平方米；规划中和在建商业建筑面积为381.2万平方米。其中印力累计开业73个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积699.5万平方米；规划中和在建商业建筑面积为86.2万平方米。

报告期内本集团商业业务(含非并表项目)营业收入43.0亿元，同比增长7.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入27.4亿元，整体出租率94.7%，同比提高2.0个百分点。

新项目顺利开业，存量项目焕活取得成效。上半年，深圳湾睿印、天津和平印象城、西安浐灞印象城等项目顺利开业，受到消费者好评。同时，针对存量项目，通过定位优化、场景焕新、店铺调整和重新招商，更好的满足新一代消费客群的需求，提升项目收益，其中武汉青山印象城经过全面更新改造，出租率、销售、客流均创下开业新高。

持续输出管理，通过协同提升运营质量。上半年印力在上海、深圳、武汉等城市新增9个输出管理项目。截至报告期末，印力累计输出管理项目88个，管理面积481万平方米，其中已开业64个项目，开业面积352.0万平方米。为实现资源和管理集约，本集团将区域BG的部分商业项目委托印力管理，印力结合对本地市场的理解，发挥专业能力和资源链接优势，因地制宜制定运营策略，年初已完成委托的34个管理项目上半年销售额同比提升29%，日均客流同比提升54%，NOI同店同比提升17.9%。

持续扩大商业品牌影响力。截至6月底，印力已与超过10,000家品牌建立良好合作，数字化会员数量2,485.2万，月度活跃会员数量超过292万，上半年月活同比增长36.4%。

（四）科技助力业务

本集团围绕“聚焦业务，打造科技好产品，助力业务管理提升”、“建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展工作，为业务提供支持。

加强经营性业务运营数据治理，夯实即售类业务资产数据盘点，助力经营管理决策全局、动态、精细化管理。运用科技手段，通过证照、图纸识别技术及无人机图像识别技术等，获取地产开发过程数据，保障数据来源的原生性和客观性；发挥自动对账、AI算法、数字员工交互能力，运用数据智能提升资产、资金、运营管理的效率和准确性。

推广私域运营服务，打通客户转化链路，运用数字化营销手段提升客户购房体验。统一面客工具，研发AI助手，快速响应客户咨询；通过直播服务，为客户提供更全面、立体、具备互动性的购房服务；推广数字网签应用，保障认购签约高效可靠。

持续在不动产领域进行研发投入，技术攻坚。打造自主可控具备核心技术的BIM设计软件；加强基于CAD图纸识别技术的应用研发，完成图纸协作工具“图云”平台研发及试点。

（五）经营和财务状况分析

1、利润状况

报告期内，本集团实现净利润151.7亿元，同比下降16.3%；实现归属于本公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。

2、负债情况

（1）负债率

截至报告期末，本集团净负债率为49.5%。

（2）有息负债及结构

截至报告期末，本集团有息负债合计3,213.6亿元，占总资产的比例为19.1%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债457.0亿元，占比为14.2%；一年以上有息负债2,756.6亿元，占比为85.8%。

分融资对象来看，银行借款占比为62.4%，应付债券占比为23.7%，其他借款占比为13.9%。

分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比37.6%，浮动利率负债占比62.4%。有抵押的有息负债108.9亿元，占总体有息负债的3.4%。无抵押无质押的有息负债占比为93.9%。

分境内境外来看，境内负债占比80.0%，境外负债占比20.0%，其中境外负债占比较年初下降1.9个百分点。人民币负债占比80.6%，外币负债占比19.4%。

（3）融资情况

本集团持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，2023年上半年境内新增融资的综合成本为3.73%。

报告期内，本集团分三次完成中期票据发行，累计发行金额60亿元，最低票面利率为3.07%（3年期）。7月份，本集团发行了3年期的中期票据和3年期的公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。

报告期内，本集团实际利息支出合计72.2亿元，其中资本化的利息合计46.2亿元。

（4）信用评级

报告期内，标普、惠誉维持本集团“BBB+”的信用评级，穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级，评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持本集团主体信用等级AAA，评级展望“稳定”。

3、资金状况

报告期内，本集团实现经营性现金净流入18.6亿元。截至报告期末，本集团持有货币资金1,221.8亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和457.0亿元。货币资金中，人民币占比96.8%，美元、港币、英镑等外币合计占比3.2%。

4、汇率波动风险

本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。报告期内本集团产生汇兑损失约4.4亿元。

为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。为锁定外币负债汇率变动产生的风险，截至报告期末，本集团有效交叉货币掉期(CCS)余额为11.5亿美元。报告期内有9.71亿美元CCS合约到期，新增3笔CCS合约金额为4亿美元。在套期保值合约有效期间，CCS公允价值变动对本集团损益没有影响。

5、存货分析

报告期末，本集团存货金额为8,370.3亿元，较2022年底下降7.7%。其中，拟开发产品为1,128.1亿元，占比13.5%；在建开发产品6,219.7亿元，占74.3%；已完工开发产品（现房）995.6亿元，占比11.9%。

6、或有负债

本集团根据行业惯例为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本集团为客户按揭贷款提供担保总额约2,261.54亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。

7、主要财务指标变动情况

（六）未来发展展望

当前房地产行业成交低迷，经营形势依然严峻。下半年本集团将继续按照年初的部署，围绕以下方面开展工作：一是保障经营安全，维持行业领先的信用评级，保持融资弹性，持续优化债务结构。

二是坚定实施不动产开发、经营、服务并重，各业务持续加强能力建设，提升经营回报水平；从经营视角完善建管标准，形成更多具备交易条件的优良资产，探索REITs等创新型工具；从集团整体利益最大化角度推动业务协同。

三是提升ESG价值与可持续发展能力。

具体到各业务层面：开发业务将积极推动销售回款；探索新阶段的投资能力，确保投资兑现；围绕产品线建设，迭代采购机制，推动品质和效率提升；保质保量做好住宅交付工作。

物业服务业务将保持高品质的基础物业服务；通过蝶城供应链改造提升效率和服务品质；依托品牌优势及服务能力优势，积极参与市场拓展；加强科技研发。

物流仓储业务将聚焦冷链、聚焦核心城市，持续完善物流网络布局；强化渠道建设，提升服务客户的能力；完善供应链一体化解决方案的服务能力，增强客户黏性。

租赁住宅业务将聚焦优质权重项目，加速开业落地；保持高水平的出租率；创新业务模式，提升客户链接及服务；培育合格资产，打造多渠道的租赁住房退出路径。

商业开发与运营业务将保障重点项目开业，持续迭代产品内容；提高项目经营回报；加大科技与业务的融合，提高管理效率，为客户创造更好的消费体验。

二、公司面临的风险和应对措施

报告期内，公司认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营能力。公司目前面临的主要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异。

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