天保基建（000965）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所处行业情况

　　2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我国坚持稳中求进工作总基调，加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，我国经济回升向好，主要预期目标圆满实现。全年GDP达到126.06万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%。

　　房地产市场方面，2023年房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，中央定调“防风险、促需求”，适时调整优化房地产调控政策，陆续出台了首套房“认房不认贷”、“降低首付比例和利率”、“支持金融机构满足房企合理融资需求”等一系列政策措施，引导市场预期修复。房地产市场整体走势表现为先扬后抑，一季度经历低位拉升之后，二季度开始动能不足回落，下半年一直处于低位徘徊态势。

　　土地市场方面，全年全国土地市场继续延续低迷态势，成交规模、金额较去年同比呈下降趋势，多个重点城市针对土拍政策和规则进行了优化。2023年，天津市优化土地招拍挂政策，加大优质地块供应，土地出让收入大幅增长。根据克尔瑞房产信息公布的数据，2023年天津涉宅土地成交总建面689.4万平方米，同比上涨72%，成交额561.8亿元，同比上涨78%。从区域来看，天津市区土地成交规模占比进一步扩大，滨海新区成交规模表现稳定，环城及远郊成交规模有所回落。

　　从国家统计局公布的数据来看，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。从商品房销售和待售情况来看，2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。

　　2023年，天津市坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，扎实推进高质量发展“十项行动”，生产供给稳中有升，市场需求持续恢复，全市经济运行整体向好。2023年天津市地区生产总值为16,737.3亿元，按可比价格计算，比上年增长4.3%。

　　房地产市场方面，天津市全年政策环境持续宽松，9月初出台天津非市区解除限购、降低首付、下调贷款利率等政策，保持市场稳定。新政加快释放合理购房需求，住宅销售占比超过九成。根据天津市统计局公布的数据，2023年全市新建商品房销售面积1,177.40万平方米，比上年增长20.9%。商品房销售额1,893.39亿元，比上年增长24.9%。根据克尔瑞房产信息公布的数据，天津市商品住宅年度成交均价17,767元/平方米，同比上涨2%。整体市场仍处持续修复状态。从区域来看，近三年天津市区商品房成交市场占有率持续攀升，环城远郊下降明显，滨海新区相对稳定。

　　2023年，公司围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略路径，全力以赴推动“未来社区”与“主题园区”双主业发展，加快推动企业改革，持续防范企业风险，经营节奏稳步推进，企业综合实力和影响力显著提升，成功入选天津市国企改革“准双百企业”。报告期内，公司实现营业收入30.63亿元，归属于母公司净利润2,003.65万元。报告期末，公司资产负债率51.28%，继续保持在合理区间。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　（一）主要业务情况

　　报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。

　　房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售主要项目包括“天保九如品筑项目”、“天拖二期项目”、“天津生态城地块住宅项目”、“综保区研发中心项目”、“意境芳华项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”及“汇盈产业园项目”。上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。

　　公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青年公寓”、“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期”、“汇盈产业园”、“名居花园底商”等，上述投资型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。

　　公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼、天津生态城“东堤妈祖公园”、空港“京津冀商务中心”等。

　　在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区，并积极拓展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。

　　（二）经营情况

　　报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，房地产开发项目以住宅项目为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，并已拓展至市区核心区域。通过打造天保金海岸、意境兰庭、意境雅居、天保九如品筑等多个热销项目，公司在滨海新区拥有雄厚的客群基础以及良好的客户口碑，在滨海新区房地产市场占有一定市场份额。公司各项经营管理指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列，但较行业内龙头企业，公司规模相对较小，需进一步挖掘资源，在持续做优房地产开发主业的同时，积极拓展产业园区开发运营、产业投资等业务领域，为公司提供新的盈利增长点。

　　房地产主业方面，公司实施品牌战略，持续升级产品系，深入推进“未来社区”建设，不断提升房地产主业竞争力。天拖二期（上城观景）项目未来社区体验中心已投入运营，取得了良好的市场反响。天保九如品筑未来社区交房即全场景呈现，实现居民需求与公共服务落地的精准匹配。项目开发建设方面，公司继续保持稳定的开发节奏，统筹、高效推进天保九如品筑、天拖二期、意境芳华等7个项目建设，倾心打造优质工程、精品工程。天拖二期、天保九如品筑A、C地块完成集中交付入住。持续举办施工现场观摩交流活动，全面展现施工工艺、产品品质管控，向社会传播“好声音”，打造负责任的企业形象，彰显国企的责任担当。

　　房地产销售方面，公司抢抓房地产政策宽松期的机遇，住宅销售再创同期历史新高。报告期内实现销售合同金额27.33亿元。其中，天保九如品筑项目再创热销佳绩，勇夺滨海新区商品住宅销售冠军。

　　物业租售及物业业务方面，公司积极克服部分实体行业紧缩以及需求不足的影响，多措并举，报告期内租售和物业业务合计实现收入1.20亿元，资产租售率和物业费收缴率分别达到82.88%和95.8%。

　　产业园区方面，公司主题园区建设加力提速，园区运营扎实推进。报告期内，公司全资子公司天津天保生物医药产业发展有限公司积极参与天津港（600717）综合保税区空港区域综合提升项目，获取综保区1宗土地并高水平规划建设生物医药研发中心项目。此外，公司还与合作方合资设立天津天保医药科技发展有限公司，以打造药械供应链服务平台为目标，未来将进一步助力园区内营商环境的提升。天保智谷产业园入围国家重大建设项目和国家发改委重点督办的盘活存量资产示范项目，获批政府补助资金2,893万元。引入科技型新孵化企业6家，达到科技型中小企业、雏鹰企业申报企业辅导全覆盖。

　　发展战略和未来一年经营计划

　　公司明确了今后一个时期发展的总体思路是“一体两翼、两商两融、三元衍生”。即以打造卓越的“城市开发运营商、产业综合服务商”，实现“建营并举、产城融合、双轮驱动、产融互促”为目标，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成未来社区、主题园区、智慧城市为主导的业务生态系统，全面提升产业链条，提高产业运营服务能力和产融服务投资能力，为公司发展提供强劲动力。

　　2024年，公司将围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略思路，重点做好以下工作：一是坚持战略引领新项目突破，增强公司可持续发展能力。不断完善“天保-享未来”品牌，推动未来社区建设量质齐升。加快产业园区项目建设，精研“五位一体”的主题园区运营模式，以“金融+基金+投资+供应链+服务”的方式，全方位融入产业生态，聚合要素资源赋能园区发展。二是围绕全年经营指标做好经营管控工作，抓细抓实收入、利润、销售及回款工作，全力完成各项任务指标。着力推动住宅项目销售取得新进展，推动商业招商运营实现新提升。三是坚持品质至上，加快建立产品线竞争优势。着力提升设计研发水平，全面提升项目管理水平。以客户需求和品质提升为支点持续深化产品创新，不断提高产品的溢价能力。四是扎实推进目标成本管理，加强全员、全要素、全过程成本管控，多措并举降本增效。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方的重要港口城市和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造有助于天津更好地融入和促进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区域的贸易、产业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力也将为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优质资源，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区，致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成“未来社区+主题园区”的双主业发展模式，打造卓越的城市开发运营商和产业综合服务商。通过实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，持续推进公司高质量发展。

　　

　　四、主营业务分析

　　1、概述

　　（一）公司经营情况

　　1、营业收入

　　报告期内，营业收入为30.63亿元，较上年同期增加24.26%，主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目同比增加所致。

　　2、营业成本

　　报告期内，营业成本为25.95亿元，较上年同期增加52.93%，主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目同比增加所致，与之相匹配的营业成本结转同比增加所致。

　　3、税金及附加

　　报告期内，税金及附加为0.70亿元，较上年同期减少49.02%，主要原因是报告期内结转收入的房地产项目毛利率下降，使得土地增值税同比减少所致。

　　4、销售费用

　　报告期内，销售费用为1.08亿元，较上年同期增加3.48%，主要原因是报告期内销售服务费同比增加所致。

　　5、管理费用

　　报告期内，管理费用为0.39亿元，较上年同期减少15.04%，主要原因是报告期内职工薪酬同比减少所致。

　　6、财务费用

　　报告期内，财务费用为1.40亿元，较上年同期减少31.63%，主要原因是报告期内利息支出同比减少所致。

　　7、资产减值损失

　　报告期内，资产减值损失为2.23亿元，较上年同期减少7.12%，公司受房地产经营环境影响，公司按谨慎原则，在审慎评估项目所在市场变化后，对存在减值迹象的存货等资产计提减值准备。

　　8、净利润

　　报告期内，归属于母公司净利润为0.20亿元，较上年同期减少14.02%，主要原因是报告期内公司结转收入的房地产项目毛利率下降所致。

　　（二）现金流量情况

　　货币资金期末余额为4.23亿元，较年初减少39.16%，主要原因是报告期内经营活动产生的现金净额减少所致。

　　公司报告期内现金净减少为2.72亿元。主要由以下三部分构成：

　　1、报告期内经营活动现金流入量33.09亿元，流出量45.53亿元，净流量-12.44亿元，减少247.26%，主要原因是报告期内支付的土地款较上期增加所致。

　　2、报告期内投资活动现金流入量2.83亿元，流出量0.11亿元，净流量2.72亿元，增加148.89%，主要原因是报告期内部分其他非流动金融资产到期收回，同时天津联博基业科技发展有限公司归还借款所致。

　　3、报告期内筹资活动现金流入量31.72亿元，流出量24.72亿元，净流量7.00亿元，增加630.84%，主要原因是报告期吸收投资收到的现金较上期增加所致。

　　

　　五、公司未来发展的展望

　　1、行业格局和趋势

　　2023年，房地产行业整体政策环境延续宽松态势，需求端降首付、降利率、认房不认贷等政策接连落地，支持居民按揭购房，供给端支持融资等措施相继落地，以缓解房企资金压力。在政策的支持下，2023年末，房地产投资、销售等指标降幅收窄，房地产市场整体维持底部震荡格局，房地产市场信心和购房预期的修复正在持续进行。

　　房地产行业经过20多年的发展，目前正处于调整转型的过程中。由于我国人口基数大、市场规模大，未来一个时期，城镇化数量和质量提升还会有很大的空间，足够为房地产业稳定发展提供支撑。城镇居民居住水平的改善需求的不断提升也有利于继续推动房地产市场的发展。未来房地产市场将由总量扩张转变为存量上的提质改造和增量上的结构调整相结合。随着我国人均可支配收入的稳定增长，国内经济不断向前发展，以及持续快速的城镇化进程，我国房地产市场未来在政策引导下将回归实体经济和居住属性，实现长期平稳健康发展。

　　此外，房地产发展的新模式正在积极构建当中，正在推进的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设，以及城中村改造这些工程都在有序、快速推进，有利于解决人民群众在住房、居住方面的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。

　　近年来，伴随房地产市场的持续调整，中国的房地产市场从快速发展进入稳步发展，分化已成为房地产行业最主要的特征之一，行业集中度持续提升。未来中国的房地产市场将更加聚焦化，分化趋势更为明显，具有较强竞争力的中心城市人口聚集效应不断放大，核心城市、核心区域的房地产市场预计未来仍会保持稳中向好的走势，而其他城市群的房地产市场因受人才吸引力度、政策支持、规划优化程度等因素影响，根据需求支撑程度的不同预计会出现一定的分化。与市场形势类似，国企央企房企在土地资源竞争、项目销售、融资等方面竞争优势加剧，行业集中度将持续向上。

　　2、公司发展战略

　　公司明确了今后一个时期发展的总体战略思路是“一体两翼、两商两融、三元衍生”。即以打造卓越的“城市开发运营商、产业综合服务商”，实现“建营并举、产城融合、双轮驱动、产融互促”为目标，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成未来社区、主题园区、智慧城市为主导的业务生态系统，全面提升产业链条，提高产业运营服务能力和产融服务投资能力，为公司发展提供强劲动力。

　　3、经营计划

　　2024年，公司将围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略思路，重点做好以下工作：一是坚持战略引领新项目突破，增强公司可持续发展能力。不断完善“天保-享未来”品牌，推动未来社区建设量质齐升。加快产业园区项目建设，加强金融赋能、投资赋能、供应链赋能、服务赋能，切实推进主题园区运营提档升级。二是围绕全年经营指标做好经营管控工作，抓细抓实收入、利润、销售及回款工作，全力完成各项任务指标。着力推动住宅项目销售取得新进展，推动商业招商运营实现新提升。三是坚持品质至上，加快建立产品线竞争优势。着力提升设计研发水平，全面提升项目管理水平。以客户需求和品质提升为支点持续深化产品创新，不断提高产品的溢价能力。四是扎实推进目标成本管理，加强全员、全要素、全过程成本管控，多措并举降本增效。

　　4、可能面对的风险和主要措施

　　（1）政策性风险

　　由于土地和资金是房地产行业最重要的生产要素，受政策影响较大，特别是宏观调控政策的影响。国家对住宅供应结构、土地、信贷、税收等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。

　　主要措施：紧跟国家政策，围绕公司战略规划，动态调整经营策略。加强市场调研，准确把握房地产市场政策变化趋势和市场动态，深入研究分析市场需求，加强市场预判的准确性，科学制定营销方案；严格控制成本，深入进行精细化管理，积极拓展融资渠道等应对措施，提高抗风险能力；同时对设计、工程质量、运营、客服、物业等业务流程进行完善、优化，有效降低各层面的风险。通过提升现场管理水平、项目成本管理水平等手段，努力提升房地产板块经营水平，做精做优，确保经营收益。

　　（2）行业风险

　　房地产行业的周期波动带来市场繁荣与萧条反复运动的风险。尽管我国的房地产市场目前仍处于较为繁荣的长周期内，但房地产市场的短期波动，仍将使公司面临收益波动的风险。

　　主要措施：加强扩大“双主业”优势，筑牢发展基础。持续推进房地产专业化条线建设，全力提升产品营造和经营能力，高水平创建未来社区。加强产服、产融两个平台建设，整合园区资源，拓展园区的服务内容和服务能级，巩固天保智谷生物医药集聚优势，持续推动产业园业务做大做强。

　　（3）经营风险

　　①业务模式风险：公司目前经营主业是住宅类房地产开发，对新业务拓展和培育处于起步阶段，目前业务类型较为单一，易受政策和市场的双重影响。

　　主要措施：在做好房地产主业和产业园区双主业的同时，加强多元产业拓展，培育发展动能。进一步优化业务布局，坚持多赛道发力，加大在产业园区运营、物业管理、酒店管理等新业务领域深耕力度，加快布局更多具有影响力的标志性项目，形成各业务板块相互促进，协调共生的发展战略，以多元化产业全面提升竞争力。立足服务构建新发展格局，发挥企业产业链优势，深度融入保税区发展战略规划，寻求更多发展机遇。创新产业（300832）链合作，积极与更多优秀企业达成合作，构建起新战略下的“地产合作生态圈”，充分释放各方优势动能，分享合作红利。

　　②资产规模风险：资产规模和净资产规模较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度，在市场竞争日益激烈的环境中，存在资产规模偏小的风险。

　　主要措施：创新资产经营模式，建立规范经营机制，规范资产管理。研究制订并实施各项目经营管理方案，提升资产经营收益。同时采用联合开发、合作等方式规避自身资金实力不足，提高资产规模和资金实力。充分发挥资产的使用效益，盘活低效资产，处置无效资产，实现资产价值最大化。

　　③资金管理风险：银行和房管的资金监管降低了资金使用效益。

　　主要措施：为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，在做好加大销售回款的同时，一方面充分运用上市公司融资平台，围绕公司战略，着力筹划新资本运作策略；另一方面，加强全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率。

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