城投控股（600649）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

　　2023年，城投控股迎来了上市三十周年，公司在前两年“质量”“品质”“品牌”全面提升的基础上，迈入新的历史阶段，公司顺应房地产发展趋势，以“稳增长、促发展、强基础、树标杆”为工作目标，加快向房地产全生命周期发展转型，扎实推进年度工作任务，在复杂多变的环境中保持了稳中有进的增长态势。

　　1.开发业务稳健增长

　　报告期内，公司在建项目规模约120万平方米，实现新开工约27万平方米，竣工约37万平方米。

　　报告期内，公司加速项目建设。万安路、高阳里、露香园二期、康健项目均按销售节点抓好进度管控，同步做好项目红线内外的配套工程建设。长宁、朱家角二期项目开工，光华、浦江、临港、张江社区建成交付。

　　报告期内，公司加快销售回笼。全年实现销售资金回笼85亿元，虹盛里、高阳里、汇樾庭等新盘上市销售，取得较好成绩，同时加快推进尚云里、璟云里项目尾盘销售，并全面启动车位销售，水尚华庭项目加快去化，在金山地区销售排行榜中名列前茅，露香园T5酒店式公寓启动首批房源上市。

　　报告期内，公司扩充项目储备。公司深耕优势领域，跟踪本市商品房供地情况，年内以12.64亿元的总价，成功竞得杨浦区大桥街道94街坊项目，“十四五”至今已获得8宗土地，投资金额超过300亿元。同时，公司也积极参与城市更新、城中村改造、住房保障体系建设。

　　2.运营业务规模升级

　　报告期内，“城投宽庭”品牌顺利推进规模化运营。全年新开5个社区，新增房源数量9357套。截至报告期末，“城投宽庭”已在运营的社区总数达到7个，已入市租赁房源累计约1.2万套。光华社区于2023年3月正式投入运营，在开业3个月内出租率达到90%；湾谷社区，包括新湾谷社区，出租率维持在90%以上；浦江社区于4月正式开业，单月租赁合同签约量突破600单，取得较好市场成绩；张江社区于9月开业，中国商飞、吉祥航空（603885）等企业客户已大批量入住；临港社区于11月开业，出租率达87%；长兴岛泊湾社区于12月开业，出租率达67%。“城投宽庭”品牌2023年累计荣获近20项各类荣誉，包括“2023房地产开发企业优秀产品系”“2023中国品牌500强”等。

　　为提升社区品质，公司倾力打造社区配套与服务平台——“宽庭荟”，年内加速商业招商，江湾、光华社区商业出租率近100%。同时在汇聚社区入驻商户资源，引进商铺基本满足社区租户日常需求的基础上，公司开展了丰富多元的活动，加强社区管理与社区租户的连接和互动，提升社区服务质量和温度，年内成功举办了“宽庭一夏（爱心义卖集市）”“社区青年节”“建筑艺术沙龙”等活动，为租户提供便捷舒适的居住生活体验，“宽庭荟”也荣获“2023年度文化创新空间”称号。

　　报告期内，公司延伸运营产业链，酒店、餐饮业态逐步成熟，初步形成了覆盖多种类型消费客群的产品线。朱家角宽璟酒店经过一系列压力测试，软、硬件能力得到进一步优化，于年内开业。露香园璟源长租公寓上半年开业，年底出租率达90%。黄山凯悦嘉轩酒店开业一年来市场反馈在黄山区域一直保持前列。

　　3.金融投资深化协同

　　公司金融投资业务与房地产业发展深度协同，为投融资打开新的渠道。报告期内共计收到已上市证券分红约0.38亿元。截至报告期末，公司持有的已上市证券市值约为40.97亿元。

　　公司旗下直投平台投资公司在国内REITs市场“首发+扩募”的双轮驱动格局下，积极主动解决重资产低周转率问题，有效盘活基础设施资产，形成“投资、建设、运营、退出、再投资”的良性产业链循环。年内，投资公司全力推进保障性租赁住房公募REITs发行工作，于2024年1月12日成功发行了长三角地区首单、迄今为止规模最大的保租房公募REITs——国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。项目募集规模30.50亿元，底层基础设施资产为江湾社区和光华社区，以上两社区合计为市场供应近3,000套租赁住房，建筑面积约16.94万平方米。

　　公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，年内新增设立了两支基金，新增资金管理规模合计3亿元，投资方向聚焦智慧城市和绿色城市领域的数字信息、人工智能、新材料、新能源、智能制造等硬科技领域的优质投资标的，以及冷链物流全产业链，包括冷库建设、冷库租赁、冷库改建、冷库运营、相关资产资本化，把握消费升级带来的产业发展机遇，助力公司在现有地产业务基础上增加新的增长点。

　　4.ESG治理推进实施

　　公司高度重视ESG建设工作，积极推进ESG管理实践，开展相关培训和研讨，将董事会下设的专门委员会之一“战略委员会”更名为“战略与ESG委员会”，在原委员会职能中增加ESG管理职能，并同步将原《董事会战略委员会工作细则》更名为《董事会战略与ESG委员会工作细则》，对细则中部分条款进行修订。年内公司建立了“董事会-战略与ESG委员会-战略与ESG工作小组”三级ESG治理架构，统筹开展公司战略与ESG相关工作，以ESG治理促进企业高质量发展。

　　5.科技创新赋能主业

　　公司在数字化转型方面持续发力，梳理项目建设运营的关键管理节点，布局数字化顶层设计，基本实现了核心业务的数字化覆盖，不断强化职能管理的数字化转型。“城投宽庭”数字化运营示范场景在四大社区投入使用，推进数字社区降本增效。城投控股综合管控平台一期建设完成，初步形成“一屏观”。经营性资产运营管理平台、人力资源系统一期、项目信息化管理平台、成本标准化平台陆续上线，赋能精细化建设和运营管理。

　　公司聚焦产业发展的前沿方向，聚焦新技术、新产业（300832）、新模式、新动能的孵化培育，深化科研攻关、创新突破。年内公司积极开展双碳战略及关键降碳技术研究，初步形成双碳行动建议及细化工作事项，从绿色开发、低碳运营、绿色金融三方面指导公司各领域业务发展低碳转型。公司也支持建筑相关的前沿技术及应用研究，积极通过产学研合作开发新技术，结合公司业务进行科技成果转化，持续探索绿色低碳发展模式。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　1.房地产开发行业情况

　　2023年，全国土地市场持续表现低迷，成交金额和面积持续下降。据中指研究院统计数据，2023年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，共推出地块6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为近十年最低位，土拍整体低迷态势未改。分城市来看，一线、二线住宅用地推出面积同比降幅均接近两成，三四线城市降幅超过20%。成交方面，房企投资仍趋审慎等因素影响下，各线城市成交面积同比下降均在两成左右，土地出让金亦呈不同程度下降。

　　房地产市场持续承压，销售整体保持低位运行状态。根据国家统计局的发布数据，2023年度，全国商品房销售面积111,735万平方米，同比减少8.5%；商品房销售金额116,622亿元，同比减少6.5%；房地产开发投资额110,913亿元，同比减少9.6%。年末商品房待售面积67,295万平方米，同比增长19.0%，其中住宅待售面积增长22.2%。2023年，房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。

　　从政策层面看，2023年政策力度前弱后强，供需两侧支持力度加强。上半年房地产政策方面力度较弱，多为对现行制度的优化，进一步规范行业发展。下半年以7月份中央政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”为分水岭，房地产行业政策体现更多实质性支持。同时会议还进一步明确推进城中村改造、“平急两用”公共基础设施以及规划建设保障性住房等三大工程。8月以来，多部委积极表态并出台具体措施，各地的限制性政策也逐步放松。2023年10月，中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”随后12月，中央经济工作会议明确2024年政策方向，一是继续强调“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”，二是进一步明确“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，同时提出“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。

　　2.租赁住房行业情况分析

　　我国目前正处于租赁市场发展期，租赁需求有序放大，租赁政策延续支持力度。2023年，国家层面住房租赁政策保持延续性，并在金融支持、房源筹集、市场监管等多方面不断深入，全年共计颁布租赁相关政策26条。2023年年初的全国住房和城乡建设工作会议上提出，保障性租赁住房的建设工作仍是房地产行业今年的重点工作之一。新建保租房仍是解决青年人和新市民住有所居的重要方式。同年全国22城成交93宗涉租地块中上海供应达34万方，用以建设保障性租赁住房及配租型保障性住房。

　　住房租赁金融政策进一步放宽。中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），并自2024年2月5日起施行。《意见》从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措，支持住房租赁市场发展。《意见》提出，金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

　　上海市租赁住房建设持续推进，扩大租赁住房供给。2024年上海市政府工作报告指出，持续改善市民居住条件。坚持租购并举，健全住房保障体系，建设筹措7万套（间）保障性租赁住房，筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上，建设筹措保障性住房1万套以上。截至2023年，全市已建设筹措32.9万套（间）保障性租赁住房，其中已经完成“十四五”目标的70%。

　　3.对外投资市场情况分析

　　国内REITs市场保持提质扩容的发展态势，公募REITs试点范围已逐步扩大至消费基础设施领域。根据瑞思研究院统计，2023年，国家发展改革委共向证监会推荐25个基础设施REITs项目（含4个扩募项目），累计推荐项目总数达到54个，正式上市交易的REITs为29只，募集规模合计1005.16亿元（含扩募发行50.65亿元）。按照沪深交易所网站公开信息统计，已受理但未上市的REITs共20只（上交所13只，深交所7只），募集规模合计约509.64亿元。目前已发行和待发行的REITs总规模约1500亿元。基础设施REITs所覆盖的资产类别也在迅速扩容。2023年已获得证监会准予注册批复的新增资产类别有消费基础设施（含购物中心、社区商业）、水力发电等，国家发展改革委已受理的项目还涉及市政供热、水利、数据中心、文旅等新增资产类别。

　　2023年股市整体活跃度有所下降，未来资本市场各项改革将持续推进。2023年，A股首发上市企业数量和融资规模均有所下降。根据清科研究中心统计数据，2023年A股共有313家企业上市，同比下降26.2%，A股首发融资额合计3,531.71亿元，同比下降38.9%。分板块来看，科创板、创业板和北交所上市企业分别为67家、110家和77家，占全年境内市场上市企业数量的81%，首发融资额占比也达到了79%。随着《私募投资基金登记备案办法》及配套指引和《私募投资基金监督管理条例》的正式施行，对私募基金行业的监管力度也有所加强，2023年12月中央经济工作会议首次明确提出“鼓励发展创业投资、股权投资”，为行业发展注入新的动力。2024年3月6日，十四届全国人大二次会议举行经济主题记者会，央行从“五篇大文章”角度提出金融服务实体经济，商务部再提加强中小微企业服务保障，证监会强调“强本强基、严监严管”，提升上市公司质量吸引长期资金参与。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　公司是一家以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务布局的综合性房地产集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等。

　　近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及金融各版块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。报告期内，公司获得“2023房地产开发企业综合实力TOP100第58位”，负责运营的保障性租赁住宅品牌“城投宽庭”跻身“2023中国品牌500强”，并荣膺“2023中国（行业）十大领军品牌”，综合实力进一步提升。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　城投控股通过“开发、运营与金融”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司主业实现快速发展和战略转型升级，实现房地产业务新的增长和产业链延伸。

　　稳健的经营策略和风险控制优势

　　公司始终保持稳健经营的发展理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，积极关注上海中心城区、“五大新城”、“长三角一体化”等公司优势领域的投资机会，谨慎布局、稳步拓展。同时兼顾风险防范与规模扩张能力，强化风险防范，提升抗市场波动的能力。

　　集团化平台资源和产业协同优势

　　公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势，深耕上海房地产市场，积累了丰富的项目开发经验，具有良好发展基础，形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营与金融三大板块相融合的双循环格局，为各版块业务的开展提供了有力的支持和保障。

　　多元化业务布局和区域规模优势

　　公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系，具有开发、运营以及金融三个业务板块，业务呈现多元化和规模化特点，累计交付保障房超过6万套，运营保障性租赁住宅近1.2万套，成功投资案例百余起，运营管理科技园区超过50万方，在建商品房项目近10个。

　　市场化运作机制和专业团队优势

　　公司采用完全市场化的运作机制，构建专业化人才团队，通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队，在项目开发、项目运营、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力。

　　创新型科研能力和优质品牌优势

　　公司以技术创新为引领，坚持开发标准化、建造低碳化、管理数字化、科研创新化，专注技术研究应用及成果转化，为行业提供城投方案。同时，积极参编保障性租赁住宅、绿色建筑等行业报告、行业标准，助力行业生态建设，提升业内影响力。公司充分利用产业链资源优势，在开发、运营及金融领域培育优质品牌，以“创新+品质+专业”不断深化品牌内涵，璟雲里、露香园、城投宽庭、诚鼎基金等品牌具有较强的市场认可度和行业美誉度，公司充分发挥三个板块协同优势，不断推动科技、产业、金融高水平循环，持续提升公司在市场中的竞争优势。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入25.59亿元，同比下降69.78%，实现归属于上市公司股东净利润4.15亿元，同比下降46.91%，截至本报告期末，公司归母净资产208.03亿元，同比增长0.52%，总资产779.48亿元，同比增长9.28%，净资产收益率2.00%。

　　

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　2023年12月中央经济工作会议提出要“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”“要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合”，未来货币政策或将进一步发力，供需两端政策仍有发力空间。2024年1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，提出“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”，为一线城市优化调整限购政策提供了有力支撑。

　　根据2024年3月5日发布的政府工作报告，今年国内生产总值预期目标是增长5%左右，城镇新增就业1200万人以上。报告强调，要积极推进新型城镇化，稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。对于房地产行业，报告强调要优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

　　(二)公司发展战略

　　战略定位：公司以地产开发、地产运营和金融投资为主业，致力于成为一家具有卓越竞争力的全产业链综合性房地产集团。

　　发展愿景：公司将持续秉持“人民城市”的理念，积极参与区域综合开发和城市更新建设，打造质高品优的商品房和保障房项目；重点推进保障性租赁住房开发运营，塑造“城投宽庭”品牌影响力；着力培育餐饮、酒店、物业管理等商业经营新业态，围绕主业开展金融服务和产业链投资项目；以数字化和科技创新全面赋能企业高质量发展，持续探索绿色低碳发展模式，实现“让城市生活更美好”的企业愿景。

　　(三)经营计划

　　2024年是“十四五”规划校准方向再出发、落实战略目标的重要一年。董事会将继续带领公司，强化国企担当，擦亮品牌形象，深度接轨市场，持续推动主业发展再上新台阶。

　　1.开发板块聚焦全周期管理，提升建设质效

　　一是明确工程节点，强化过程管控。结合年度营收计划，明确各项目交付节点，以开发大纲为抓手，加快推进项目建设，落实全过程品质把控。重点完成高阳里、露香园二期D1地块、徐汇康健、九星05-08保障房等项目交付。

　　二是做好资金回笼，做实闭环管理。加快商品房项目销售，万安路、水尚华庭、露香园T5三个项目做好市场分析，及时调整推广与销售方案，多措并举、精准施策。围绕长宁项目、朱家角二期项目，加快推进各项销售准备工作落地。积极盘活存量资产，全面梳理存量资产现状，针对性开展处置方案研究和落地。

　　三是着眼中长期发展，落实资源储备。及时跟进土地集中供应，对本市各批次集中供应土地情况开展研究工作，适时参与土地竞拍，获取优质项目。聚焦城中村改造及城市更新项目，关注中心城区旧改和非中心城区城中村改造项目情况，开展可行性研究。继续参与保障房建设，重点关注市属保障房项目。

　　2.运营管理聚焦规模化经营，做强品牌口碑

　　一是做好规模化经营，提升运管水平。做好新社区筹开工作，相关在营社区加快出租率爬坡，尽快进入稳定运营期后持续增强客户粘性。以品牌建设为引领，建立运营管理考核、运营分析、筹开工作三大社区一线业务标准，及时评估项目运营状况，提出可行性运营策略及调整建议，确保各社区工作要求一致、管理标准一致、服务形象一致。

　　二是做好酒店、餐饮业务差异化、特色化经营。社会化餐饮业务明确主要服务宽庭社区住户的功能定位，大力发展社区刚需餐饮与聚会型餐饮，以自有社区为品牌发展根据地，逐步构建社区餐饮文化。朱家角酒店项目加强市场拓展与销售体系完善，持续挖掘目标客群。露香园璟源酒店尽快完成筹备和开业。

　　三是物业管理业务做好人员和机制准备。以带给广大业主和客户愉悦体验为目标，做好租赁社区物业管理工作，锤炼团队、积累经验、建立体系。完成预售商品房项目的物业管理方案，落实前期工程对接及相关准备工作。建立健全商品房物业管理体系，提前策划项目全生命周期物业管理模式，依托信息化手段，输出高品质服务。

　　3.金融业务聚焦产业链延伸，凸显投资价值

　　一是金融创新助力发展。用好REITs回收资金开展项目投资，对拟扩募资产浦江、九星、湾谷社区，开展REITs项目测算模型研究，从金融市场端促进实体建造经营发展，帮助拟扩募资产提高收益水平。研究资产证券化、房地产REITs、合资合作、引进战略投资者等多种方式，探讨房地产基金运作的可行性，有效充实公司营运资金，促进企业可持续发展。

　　二是产业投资联动主业。围绕城投控股主业发展，积极引进产业链相关市场优质投资项目，加强投后管理，适时推动项目多渠道退出。

　　4.ESG实践提升内在价值，构建可持续发展能力

　　一是持续推进ESG管理实践。推动ESG实质性议题的识别和管理，制定公司ESG中长期发展战略规划，加强制度建设，落实实践措施，建立绩效数据收集机制，开展重点难点问题相关课题和培训。

　　二是推进绿色产品研发和环保技术应用。持续探索践行低碳绿色建筑，推进绿色、节能、低碳的建筑设计，将先进的人居理念融入现代人的居住空间。围绕规划设计和施工建造两大环节，聚焦光伏、超低能耗、近零能耗、智能建造等新兴方向，开展研究，以绿色设计和绿色建造赋能公司主业经营，降低建筑全生命周期碳排放。

　　(四)可能面对的风险

　　宏观经济风险：全球经济增长放缓、外需不振出口低迷、贸易摩擦、美国对中国经济和科技的进一步封锁打压，加上国内经济面临的通缩压力、就业压力以及人口结构老龄化等问题，宏观经济层面短期前景不容乐观，将给房地产行业带来一定冲击。

　　政策风险：在“我国房地产市场供求关系发生重大变化”定调下，房地产行业已迎来政策底，2024年整体宏观政策风险相对较小。但各地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化，对房地产企业战略定位、重点区域选择、细分市场把握能力提出了更高要求，公司将聚焦上海本地市场，重点关注长三角一体化潜力区域，加强宏观政策敏感性，强化研究分析，在城市准入研判、项目区位选择、客户细分筛选、市场发展预判和投资战略制定等方面做好分析研究工作。

　　市场风险：伴随着本轮房地产业的深度调整，不同能级城市的房地产市场走势日趋分化，即便是一线城市的不同区域和不同产品，市场供求和竞争格局也发生了极大的差异，部分城市、部分区域出现需求下降、销售滞缓等情况，而部分核心区域和热点区域仍存在较大的一二手价格差，市场热度居高不下，需要房地产企业在拿地阶段就要提前预判分析，及时调整投资策略、优化区域布局。

　　经营风险：在宏观经济整体低迷、消费降级的大背景下、商业、办公、酒店和产业园区项目将面临更大的经营风险。尽管公司具备较为丰富的园区和商办项目运作经验，但仍有可能面临招商、招租、运营等方面的问题，经营效益有可能遭遇阶段性的低谷。公司将进一步整合内外部资源，加强专业运营团队建设、深挖潜力、开源节流，提高经营效率和投资效益。

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