德必集团（300947）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所处行业情况

　　（一）公司所处行业情况

　　公司作为文化创意和科技创新产业（300832）园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属的行业分类为“L72 商务服务业”之“L7221 园区管理服务”。

　　1、中国城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，城市更新进入重要时期，2023年度多重政策引领产业园需求进一步释放

　　国家统计局发布的数据显示，截至 2023年末，我国城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为66.20%。随着我国城镇化率逐步提高，城市成为人口集聚的主要空间，按照世界城市化发展规律，城镇化率达 70%至80%时，城镇化进程将逐步放缓，城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，将从数量的快速扩张向高质量发展转变，进入城市更新的重要时期。城市更新行动以城市整体为对象，以新发展理念为引领，以城市体检评估为基础，以统筹城市规划建设管理为路径，顺应城市发展规律，推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，城市更新成为了统筹资源配置，实现可持续发展的重要手段。

　　2023年，中国政府高度重视城市更新工作，超15个省出台了超过30条政策，超96个地级及以上城市出台了129条市级城市更新政策。住房和城乡建设部印发的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》强调，特别提到要加强历史文化保护传承；2023年3月两会政府工作报告提出将实施城市更新行动、推进历史街区的保护与传承等工作作为重点工作内容；2023年 6月住房和城乡建设部发布的《城乡历史文化保护利用项目规范》强调延续历史文脉，推动城乡建设高质量发展，增强中华民族文化自信；2023年11月21日，自然资源部印发了《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，引领各大城市未来城市更新的政策走向。城市更新坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，杜绝大拆大建的规模性开发，强调城市运营存量建筑的优化与价值提升。城市更新政策的密集出台，旨在通过优化城市空间结构、提升城市功能，在这些政策的推动下，老旧工业区和产业园区将得到重新规划和升级，市场对于改造和运营存量建筑的需求将逐步释放。

　　2023年以来，宏观经济恢复不及预期，我国产业园区空置率持续偏高，在市场与产业环境持续演变的背景下，伴随需求侧多样化和个性化需求的日益增长，产业园区的运营正在向更高层次、更多元化的方向发展。未来的文化创意产业园区将以智慧运营、产业集聚、增值服务、文旅融合和绿色可持续发展等趋势为导向，不断探索创新的发展模式，推动产业园区的健康、可持续发展，为产业的繁荣注入新的活力和动力。

　　（1）文化创意产业园区呈现出产业集群化、增值服务深化、智慧运营升级、可持续发展推进以及文旅融合加强等多元化发展趋势。

　　未来的文化创意产业园区将专注于产业的深度专业化和细分市场，致力于打造具有独特特色的产业集群，以此提升整个产业的核心竞争力。园区将致力于促进企业间的合作与协同作用，建立产业链上下游之间的紧密联系，从而增强整体的创新能力和对市场的快速响应。园区将锁定具有前瞻性的产业，通过精准定位，围绕细分产业进行深入研究，打造专业化的空间载体，构建完善的产业生态和服务体系，引导产业集聚，最终形成具有明显特色和高辨识度的产业“标签”。在智慧运营方面，园区将迈向智能化管理和服务的新阶段，运用物联网、大数据、云计算等先进技术提升运营效率和管理质量。通过创建数字化服务平台，结合数字运营平台，园区将为企业提供全面一站式服务，包括政策咨询、市场分析、人才培训等，以满足企业的多元化需求，支持企业的全面成长。同时，园区将致力于推广清洁能源和环保材料的使用，实施节能减排措施，打造绿色、低碳的园区环境，展现对可持续发展的承诺。文旅融合也将成为文化创意产业园区未来发展的重要趋势，园区将加强与旅游业的结合，打造具有魅力的文化旅游目的地，推动文化产业与旅游业的互利共赢。

　　（2）我国文科创企业稳步增长，以文化创新为核心的轻资产企业正日益成为文化创意产业园区的主要驱动力。

　　文化创意产业正日益成为推动经济增长和社会进步的关键力量。随着我国文化创意及相关产业的稳步增长，文化创意产业园区也迎来了快速发展的新阶段。截至 2023年，中国规模以上文化及相关产业企业数量已增至7.1万家，业务范围覆盖新闻信息服务、内容创作与生产、创意设计服务、文化传播渠道、文化投资运营、文化娱乐休闲服务等多个重要领域，文化产业的整体规模正在迅速扩大。　　根据国家统计局发布的数据，2023年文化企业实现营业收入达129,515亿元，同比增长8.2%，利润总额达到11,566亿元，同比增长30.9%，营业收入利润率为8.93%，较上年增加了1.55个百分点。此外，得益于新基建和数字经济等领域的政策扶持，中国的科创企业近年来发展迅猛，据仲量联行的统计数据显示，上海产业园区中，从事人工智能技术层和基础层相关企业的比例达到 3.1%。作为文化创意企业发展的重要基地，文化创意产业园区将从轻资产的文科创公司的蓬勃发展中获得重要推动力。这些园区不仅为企业提供了一个成长的平台，也为整个产业的创新和繁荣贡献了力量。

　　3、政策扶持为文创产业注入新动力（300152），市场需求催生文体旅新赛道

　　在全球化和文化多元化的推动下，文化创意产业迎来了前所未有的发展机遇。2023年，中国政府通过一系列政策文件，如《“十四五”文化发展规划》为文化创意产业园区的发展创造了有利条件。《苏州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》特别提出了文化产业倍增计划，旨在打造全国数字文化产业集聚区和引领区，强化智慧文旅平台建设，实现到2025年文化产业增加值占GDP比重提升至10.5%的目标。姑苏区作为先行试点，已完成多个数字文创产业园的建设，并计划打造更多聚焦于数字经济、新基建、文创设计、互联网IP等重点领域的园区。这些举措加速了文旅产业的数字化转型升级，推动了传统文旅业态的数字化改造，发展了数字文娱、数字创意等新业态。在这样的政策背景下，文化创意产业园区作为文化与旅游连接的重要平台，正逐步成为推动地区经济发展和文化传承的关键力量。园区通过举办各类文化节庆活动、开发体育旅游线路、打造特色旅游产品等方式，不仅满足了市场对高品质旅游体验的需求，也促进了地方文化的传播和创新。

　　（二）公司所处行业地位

　　公司作为国内屈指可数的能够成功进行跨区域、跨城市、规模化、连锁化发展的园区运营服务企业，截至目前，公司在亚、美、欧三大洲，超过十大城市，运营管理74个文化创意产业园区，管理面积超135万平方米，已经成为行业内具有较大影响力的领先企业。

　　作为国内成立较早的文化创意产业园区运营服务商，经过多年发展，公司形成“既有建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”两大核心竞争力，构筑“护城河”，使得公司在竞争环境中保持长期领先，确立行业地位。创意设计能力方面，公司以独特的设计理念创立了“德必易园”、“德必WE”、“德必-文体旅”等系列园区品牌，公司及旗下园区先后荣获“龙腾奖——中国创意产业年度大奖”最佳园区奖、中国城市更新论坛十大城市更新建筑重生案例、中国文化创意产业十大领军园区等行业奖项，并被授予了上海首批文化创意产业示范园区、北京市首批文化创意产业园区、意中商会最佳投资机构等荣誉。园区运营管理能力方面，公司以优良的服务品质得到了客户与合作伙伴的广泛认可，成功吸引了一批优秀的文科创企业入驻园区，包括美团点评、依图科技、风神集团、乐居控股、虎扑、阳光传媒、长芯光电、紫龙游戏、拉面说、翼方健数、埃摩森猎头、樊登读书会、震坤行、安克创新（300866）、华大智造、阳光海天在内的数以千计的文科创企业，在德必园区孕育成长，逐步迈向成熟与壮大，共同为中国创意经济的发展贡献力量。

　　公司所处行业与国家战略发展方向高度吻合，公司主营业务符合市场需求，园区产品深受客户认可，将继续推动公司快速稳健发展。2021年2月10日，公司在深圳证券交易所挂牌上市，成为国内首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商，一方面有效提升了公司品牌价值，另一方面也为公司带来更广阔的行业整合机会与发展前景。未来，随着公司平台优势及规模优势的逐步显现，品牌影响力的逐步扩大，市场占有率的稳步提高，公司行业地位整体也将得到进一步提升。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　（一）公司从事的主要业务和主要经营模式

　　公司作为文化创意和科技创新产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，公司主要采用“承租运营”、“参股运营”、“受托运营”三种经营模式，未来将逐步减少“承租运营”和“参股运营”模式，向以“受托运营”等新模式为主逐步过渡。

　　1、承租运营

　　承租运营模式下，公司新设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为10-20年。园区运营项目公司负责文化创意和科技创新产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，主要向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。

　　2、参股运营

　　参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运营公司。该模式下，由合资设立的园区运营项目公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，并负责文化创意产业园区的定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商和运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务，公司主要获取投资收益、设计改造费及招商服务费、智慧园区系统费等。

　　3、受托运营

　　受托运营模式下，公司与物业产权方或经营权持有方签订委托运营协议。该模式下，园区内文科创企业向物业产权方或经营权持有方支付租金及物业费；公司依托自身园区管理方面的优势，通过“受托运营”的经营模式为委托方提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务等并收取相关业务收入，或通过与业主方营业额分成获取收益。现阶段，公司寻求战略转型，在稳健发展直投项目的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、合作分成等新发展模式，业务拓展由“承租运营”模式为主变更为“托管加盟”、“AB模式”等模式为主，AB模式即和持有房产的业主方通过收入分成模式合作，公司仅需投入改造装修成本，对比直营模式下现金流更为安全。

　　（二）公司经营业绩情况

　　截至2023年12月31日，在公司管理层和全体员工的共同努力下，克服了重重压力，园区管理面积已超135万平方米，较2022年同比增长14.40%；报告期内，公司实现营业总收入116,923.98万元，较去年同期上升50.12%，主要系新项目进入招商运营期收入逐步释放及2023年5月圣博华康纳入公司合并范围产生收入贡献所致；归属于上市公司股东的净利润为 3,323.85万元，较去年同期提升2.29%。

　　截至报告期末，公司作为行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商，在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、徐州、无锡、武汉等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了 74个文化创意产业园区，运营管理面积超135万平方米。其中，承租运营园区65个，运营管理面积约113.15万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20.14万平方米；受托运营园区3个，运营管理面积约2.63万平方米。

　　（三）报告期内重点工作

　　2023年，是变局中复苏与重建的一年，是充满惊喜与挑战的一年，是德必创立20周年。从黄浦江畔始航到布局全国和海外市场，从文创到科创，从一个园区到近百个园区，从服务几十个客户到服务近万家客户……德必人始终如一，默默耕耘，聚合各方力量，融合产业资源，坚守“为客户创造更大价值”的使命，为城市更新、产业集聚和自身发展交出了新的答卷。

　　1、坚持聚焦主业发展，4城8园正式亮相

　　2023年，公司围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局高能级核心城市，稳健扩大经营规模。德必公交易园、德必世纪WE、德必上海书城WE、德必彩虹WE、德必-汉口江滩、大虹桥德必WE、德必天府五街WE、德必-大华里共8个园区先后正式开园，园区主要位于上海、杭州、武汉、成都 4个城市。上述园区的开园推进各个城市更新行动的实施，同时助力公司的可持续发展。

　　2023年，公司8个开园的园区

　　2、开辟文旅新赛道，助力城市更新与产业升级

　　“2023年姑苏区（上海）投资环境说明会”上，公司与姑苏区政府、苏州名保集团签署战略合作协议，标志着未来公司将会深度参与古城保护与开发利用，助力姑苏区城市更新战略，同时也表明公司正式进军文旅赛道。公司目前已进入文体旅融合发展新阶段，聚焦文化、体育和旅游资源的共用共享，将文化内容、符号、故事融入旅游各环节，助力城市更新与产业升级。未来，公司将持续深耕文体旅融合发展，希望能以苏州桃花坞项目为起点，以城市更新为主线，稳中求进，短期聚焦长三角，系统谋划，长线布局长江中游城市群与陕川渝西三角经济区，为文化添翼，为旅游铸魂，领跑城市更新升级赛道，助力公司业绩进一步提升。

　　3、收购圣博华康，扩大收入规模

　　圣博华康专注于文化创意园区规划顾问、投资和运营，基于自身规划咨询、项目开发拓展、集成物业服务等能力，建立了创意园区规划、开发、运营整体服务体系，具有一定的品牌影响力、市场资源、运营能力以及较好的成长性。2023年5月，圣博华康纳入公司合并报表范围内，其运营管理的6个项目融入公司，该次收购促进公司快速扩大管理面积、拓展新一线城市市场，在扩大收入利润规模的同时，获取一定的产业咨询规划能力和人才，从而进一步完善公司的核心竞争力，扩大品牌影响力，提高公司持续经营能力和盈利能力。

　　4、实施股份回购，提振市场信心

　　基于对公司未来发展的信心和对公司价值的认可，增强投资者对公司的投资信心，公司于 2023年11月 22日召开的第二届董事会第二十一次会议审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，同意公司使用不低于人民币2,000万元（含本数）、不超过人民币3,800万元（含本数）自有资金以集中竞价交易方式回购公司部分股份；于2024年2月7日召开的第三届董事会第二次会议审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，同意公司使用不低于人民币5,000万元（含本数）、不超过人民币10,000万元（含本数）自有资金以集中竞价交易方式回购公司部分股份。公司牢固树立回报股东意识，坚持以投资者为本，切实增强投资者的获得感，为稳市场、稳信心积极贡献力量。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　公司业务开展以创意设计为基础、以园区运营管理为依托，核心竞争力主要体现在创意设计能力和园区运营管理两个方面。

　　1、既有建筑改造的创意设计能力创意是园区改造设计的核心，是一个园区的灵魂。好的创意设计方案将赋予老旧建筑物以新的生命，塑造轻松宜人的景观环境和文化创意建筑空间。公司始终以创意设计能力为核心，打造了一支高水平的创意设计团队，积累了丰富的园区设计、规划、改造案例经验，并在持续不断的项目实践和自我提炼中逐步淬炼出具有公司特色的“德必易园”系列、“德必 WE”系列、“德必-文体旅”系列园区品牌。

　　2、园区运营管理能力公司依托于自主研发的智慧园区管理系统 wehome 平台，基于移动互联网、物联网技术与云计算服务，创新出智慧园区管理系统、招商管理系统、园区运营服务管理系统，以及针对白领的平台级社群服务系统，在降低园区运营管理成本的同时，搭建起更加开放的社群环境。

　　

　　四、公司未来发展的展望

　　（一）总体发展规划

　　公司在顺应国家城市更新政策持续发力的同时抓住文科创企业蓬勃发展的时代机遇，在国家文化产业振兴、大力发展科技创新的政策背景下，以基于空间环境、地理位置、办公场景，充分集成创意、数据、技术，为科创与文创企业提供有深度的专业服务，全力以赴为客户创造价值，赋能客户的成功发展为使命，不断探索科技创新、文化创意企业从出生到鼎盛发展的全过程服务解决方案，打造文科创企业生态圈，助力文科创产业发展。

　　公司将立足于德必易园系列、德必 WE系列、德必-文体旅系列的三大园区品牌，充分利用公司在园区投资运营服务领域的行业领先优势，依托于自主研发的智慧园区管理系统，继续深化在国内一二线城市的规模化连锁化发展。同时积极响应国家“一带一路”战略，构建全球化的园区服务平台，助力文科创企业“走出去、引进来”，致力于成为世界领先的科创、文创企业发展服务商。

　　（二）2024年重点工作

　　根据公司的使命、愿景和战略目标，在新形势下，公司2024年主要做好如下关键举措和重点工作：

　　1、大力加强园区数智化建设，降本增效

　　公司将进一步致力于推动新技术与园区管理及服务场景的深度融合，在提升管理效能、降低运营成本的同时，创新园区运营模式，构建全方位企业服务体系，加强园区企业间深度链接，搭建更开放的园区社群环境，全面助力园区管理数智化转型升级。

　　2、推动多样化办公产品线发展

　　为适应经济发展新趋势中客户需求特点，积极拥抱蓬勃发展的办公市场，结合公司加盟连锁化发展战略，公司将积极研发并建立有较强市场竞争力、可持续健康发展的多样化办公产品线。

　　3、积极创新投拓模式，稳健扩大运营规模

　　公司将充分发挥“德必”品牌优势，进一步推进用AB模式、托管加盟为主等多种形式开拓新业务，以期能稳健扩大运营规模。同时亦将深入学习吸取行业及外部优秀并购经验，择机通过同业并购来加速德必的发展。公司将提前做好并购后项目的整合工作，从资金、业务、人员三方面入手，建立符合德必现阶段发展需求的收并购闭环流程及各项配套机制，以全流程、全周期的闭环流程为目标，完成对项目全生命周期的流程化管理。

　　4、持续强化人才培养引进和组织能力建设

　　持续加强组织能力和关键岗位人才引进、梯队建设，加强培训能力建设，为公司规模化加速发展奠定基础。特别是关键岗位任职资格体系继续扩大和完善，确保达成提升关键岗位人才的合格率与储备率等重要指标；进一步深化细化优化获取分享制，持续加强价值评价、价值激励能力和机制建设，确保“以价值创造者为本”价值观持续深化落地，为公司长期健康稳健发展奠定机制基础。

　　（三）公司在发展过程中可能面对的风险和应对措施

　　1、市场竞争风险

　　公司自设立以来，主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。公司经过多年发展，在园区市场拓展、园区设计与改造、园区招商及运营管理方面积累了丰富的经验。但随着国家对文化创意产业的重视程度不断提升，文化创意产业蓬勃发展，文化创意企业和科技创新企业对于文化创意产业园区的需求逐渐增长，越来越多的公司开始从事文化创意产业园区的运营管理，在推动行业快速发展的同时也加剧了市场竞争。如公司无法持续以客户需求变化为中心，提升产品研发和运营管理能力，将导致公司面临在市场竞争中处于不利地位的风险。

　　应对措施：（1）在确保公司核心竞争力的基础上实现产品设计能力的全面提升，推进空间产品的智慧科技融合升级研发设计及落地，在研发设计中充分考虑商业配套方案、满足客户不断变化的办公需求解决方案（客户需求定制化设计），提升针对业务场景的园区设计能力，提升客户体验。（2）积极扩展投拓渠道，通过多种方式持续扩大品牌影响力，在稳健发展直投直营业务的同时，积极开拓委托管理、品牌加盟、同业并购、合作分成等新发展模式，积极稳健地扩大规模。（3）利用公司已有的规模优势和服务优势，积极构建智慧化生态服务体系，将线下社群活动与线上资源智能配置联动，利用人工智能技术将会员制服务、SID服务等推向深入，构建起为客户业务赋能、降本增效的深度增值服务能力。

　　2、宏观经济环境变化风险

　　近些年，国民经济的不断增长推动了国家产业结构优化升级，极大地促进了文化创意产业的发展。而国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周期性。公司作为文科创产业园区的运营服务商，其下游客户主要系文化创意企业和科技创新企业。如宏观经济环境发生不利变化，经济发展不景气，文化创意产业发展将受到不利影响，文化创意产业园区的需求会相应减少，存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。目前全国各大城市园区和写字楼出租率普遍出现大幅度下降，很多同行业企业陷入经营困难。

　　应对措施：（1）公司将积极面对市场变化，科学做好行业及市场研究预测工作，充分考虑市场可能中长期持续下行的风险因素，在确保现金流安全的情况下，更加谨慎地进行市场开拓。（2）危中有机，行业下行周期恰恰是优秀企业低成本扩张的难得机遇，公司将利用品牌和规模优势地位，充分利用经济下行周期的特点，深入调研，审慎决策，抓住机遇果断出击，进行积极稳健的低风险低成本扩张和并购。

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