中央商场（600280）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

　　2023年，公司坚持百货零售主业，清晰精准定位，紧跟市场热潮，优化招商调改，营运工作精耕细作，企划营销精准发力，打造星光品牌，强化重点优势品牌，不断提升市场影响力，持续提档升级，完善门店物业条件，优化顾客购物体验，稳步提升公司业绩。

　　1、立足主业，精准定位，稳步提升经营业绩。

　　公司立足主业，精准定位，以招商调改为抓手，持续推进门店调改，推进品牌招商升级，继续扶持重点品牌，不断提升公司核心竞争力和市场话语权。

　　招商聚焦目标品牌导入。持续调改提档升级，全年涉及调改品牌1149个，面积153,441㎡，新引进品牌788个，其中标杆品牌137个。持续强化化妆品、珠宝、运动潮牌、名表等优势品类，同时增加餐饮及生活配套，提升整体经营氛围与毛利坪效。

　　营运坚持精耕细作，持续稳固市场份额。打造规模品牌，狠抓头部品牌，关注共有品牌，不断扩大竞争优势。做稳存量品牌，挖掘业绩增量。经营注重挖潜增效，提高公司盈利能力。

　　企划营销精准发力，不断提升社会影响力。全年打造13档109天S级活动，重点档期全品类大促爆发。建立宣传矩阵，利用公众号、抖音、视频号、小红书、小程序直播，扩大自媒体及社交媒体宣传，加强热点话题营销，借助线上社交平台造势宣传，通过社交平台互动引流，不断强化中央商场品牌形象，促进门店与消费者互动，实现线上引流线下消费。

　　深化服务，强化VIP营销及会员牵引。不断感知顾客需求，持续丰富服务内容，通过一对一管家式服务，开展高端会员定制服务，提升了会员归属感及粘性。梳理会员结构，针对新会员，通过新人专享、新人礼包等提升到店率，针对休眠会员短信邀约激活会员。通过品鉴券、打折促销、折扣商品等方式，加强会员精准营销，提升会员忠诚度和消费客单，有效拉动业绩增长。

　　同时稳步推进如东店装修、招商等筹备工作，实现如期开业，坚定了公司南通区域后续发展的信心。

　　2、拓展罗森，业绩为王，兼顾门店数量质量。

　　稳步推进罗森便利门店拓展的同时，由重数量转向重门店发展质量。治理汰换低销门店，确保门店经营业绩。

　　市场营销方面，继续提升品牌声量和赋能业绩。开展每月一档联名IP活动，同步开展线下主题包店活动。进行精准圈层锁定，制造话题性营销和品牌传播，提升品牌声量与回馈粉丝。利用抖音和直播、支付宝、外卖等新营销手段，赋能罗森线上业绩增长。

　　全年新品引入1167SKU，新引入厂商26家。完成物流常温仓、低温仓自动化升级、仓库新WMS系统上线、电子标签分拣系统测试上线。推进马鞍山中心仓投入使用，进一步降低了仓储物流成本。

　　至2023年末，南京罗森门店达273家，门店已基本覆盖南京整个区域。安徽罗森门店达238家，继续以合肥为中心辐射周边城市。

　　报告期，安徽央厨鲜食工厂如期筹建投产，为公司整合便利店业务供应链体系，实现产销一体化，打下了坚实的基础。

　　3、地产项目，代建代销，推进项目竣备交付。

　　地产项目继续执行委托代建、委托代销协议。加大营销力度，进一步加速未售货值销售去化，加快销售资金回笼速度。同时继续推进泗阳华府8#、16#楼以及盱眙华府2.2期、4.1期竣备交付工作。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　（一）行业发展情况

　　2023年是消费提振年，各地抓住假期消费旺季有利时机，加快落实各项促消费政策措施，积极组织开展各种购物节、家居焕新消费季、新能源汽车消费季等活动，优化消费供给，创新消费场景，提振消费信心，发放政府消费券，促进消费持续恢复和扩大，消费热点亮点明显增多，市场信心不断改善。

　　（二）周期性特点

　　公司提供的零售商品，行业周期性特征不明显。

　　（三）公司所处的行业地位

　　公司在营门店，都处于所在城市核心商圈，具有一定的区域优势，同时公司知名度高，主业突出，管理精细，在所在区域处于行业前列。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　（一）主要业务

　　公司主营为百货零售，也在通过同“罗森”的战略合作，拓展便利店业务，兼有部分房地产开发业务。房地产开发除部分纯住宅项目外，主要为用于新开百货门店的自建综合体。

　　（二）经营模式

　　1、百货零售业务

　　公司目前在营百货门店分别是：南京中心店、奥莱店和河西店；江苏淮安店、徐州天成店、连云港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店、沭阳店、盱眙店、如东店；山东济宁店；河南洛阳店；湖北大冶店；安徽铜陵店。

　　公司百货零售经营模式有联营、经销、代销、租赁等模式。①联营模式，为主要经营方式，即公司与供应商签订联营合同，以销定进，约定合同扣率和费用承担方式，公司盈利的主要来源是根据供应商的销售额和约定扣率收取的毛利额收益，以及费用承担方式获取的收益。②租赁模式，指商户在公司的门店内租赁部分场地开展经营，公司的利润来源为租金收入和物业管理费收入。③经销模式，是指公司直接采购商品，验收入库后纳入库存管理，并负责商品的销售，承担商品所有权上的风险和报酬，其利润来源于公司的购销差价，报告期内，公司有部分化妆品、黄金珠宝、烟、酒采用经销模式。

　　除此之外，兼有部分代销模式，随着百货商场购物中心化和商业街区开业，租赁模式比例不断提高。

　　报告期内，公司百货营业收入占总营业收入的75.57%，其中各模式销售占比结构中，联营销售收入占比40.57%。

　　2、罗森便利业务

　　公司与罗森进行战略合作，推进中商罗森便利门店业务拓展。

　　南京罗森以大加盟模式与上海罗森开展合作，所有销售商品、物流配送、业务结算都通过上海罗森完成，公司盈利来源为自营门店销售毛利额分成和南京市场区域品牌管理收入。

　　安徽罗森以支付区域品牌代理使用费模式与中国罗森开展合作，所有门店选址、加盟营运、销售商品、物流配送、业务结算都由安徽罗森自行主导，公司盈利来源为自营门店商品销售经营性收入及加盟店品牌授权管理收入。

　　3、房地产开发业务

　　因公司房地产开发业务大部分都处于尾盘阶段，目前公司采用委托代建、委托代销模式。

　　委托代建模式，是指公司房地产开发业务的商业布局方案和建筑规划方案、方案规划报批、方案消防报批、办理规划许可证、代办缴纳规费程序、改造工程开始前的商户协调与拆迁工作、提供施工用水、电接驳点、提供外围施工场地、拆除物品的处置、项目竣工后的接管与验收等，包括但不限于办理规划、消防报批，负责其他各项报建、施工等手续办理，负责技术文件的设计及审批工作、负责施工招投标及材料设备采购管理工作，负责对原签订的合同（未完全履行）的梳理工作，负责现场施工过程中的质量管理、工期管理、成本控制、合同管理、信息资料管理、外部协调、竣工验收、交付使用等全过程管理工作，委托关联方江苏地华房地产开发有限公司代为管理。

　　委托代销模式，是指房地产开发业务的各项目可销售的商品住宅、商铺、车位等的销售代理及与营销相关工作，委托关联方江苏润地房地产开发有限公司代为管理。

　　报告期内，房地产开发营业收入占总营业收入的8.91%。

　　报告期内各房地产项目完工进度及销售情况：

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　1、中央商场品牌优势。中央商场的品牌影响力显著，公司作为“中华老字号”百货企业，品牌文化积淀八十多年，品牌形象良好，具有众多忠诚的消费客群和优质的供应商资源。

　　2、物业位置优势。百货所持有的物业地理位置优越，公司所拥有的百货子公司均为当地传统百货龙头企业和新商圈发展成长企业，所持有的经营物业地理位置具有良好的地域优势和商圈物业稀缺性的特征。目前在建百货门店项目也大多数位于城市商圈的中心地带，且根据自身经营需要量身打造，具备较好的硬件条件。

　　3、招商营运管理优势。公司与众多国内外知名品牌供应商长期合作，形成互利互惠的双赢模式，公司通过集团招商中心和营运中心，对集团内所属门店进行集团化招商和营运，整合供应商和品牌资源，引进诸多国际和国内一线标杆品牌，招商影响力在江苏区域内处于同行领先的地位。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入24.50亿元，同比下降1.88%；归属于上市公司股东的净利润-1.53亿元。

　　

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　2024年，线下零售企业很难从外延的扩张中获得增长，更多是要在内部挖潜增效，即千方百计提升管理效率，降低经营成本。降本增效成为发展着力点，企业的管理重心应在人力资源效率、供应链管理、业财一体化、与品牌深度联营等方面着力，这方面的效益也会更容易显现。

　　优秀的商业项目，普遍在体验上有特色，创造长久、可持续的互动场景，提升消费体验，以此提高顾客粘性，并带来新的增量，将在2024年进一步凸显。提升消费体验是品类组合、日常服务、数字赋能等全面的提升，互动体验将成为吸引客流的重要抓手。

　　随着购买力提升，年轻人逐渐掌握潮流话语权，年轻力更是商业项目赢得竞争的关键。迎合年轻人的消费、圈层需求，是企业调整升级的必经阶段。

　　零售最大的竞争对手是消费者，经营策略随他们而变。当前的消费者已经是全渠道的消费者，要求企业成为全渠道的零售商。当前直播的基础设施已相对完善，直播必然成为实体零售企业重要的渠道补充。特别是实体企业有导购作为主播资源，有大量货品作为选品基础，有充足的空间作为直播间，在直播的成本上具有优势，线下直播营销将成常态化。

　　业绩好的企业，大多是定位精准，特色突出，调改积极，体验突出，2024年优秀的项目将占有更多的市场份额，与尾部企业的差距将进一步拉大。

　　(二)公司发展战略

　　公司立足百货零售主业，坚持以业绩为中心，以客户为本，用心服务，清晰定位，稳步推进公司全面发展，努力将公司建设成行业标杆。

　　坚持稳中求进，以进促稳。实施优势化战略，集中公司资源，巩固强化优势门店，重点扶持打造标杆品牌，突出门店、品牌强者恒强效应，带动公司业绩增长。

　　(三)经营计划

　　2024年，公司将继续坚持百货零售主业不动摇，以“强主业、降成本、稳增长”为主基调，稳步推进公司招商、营运、企划营销等各项工作，打造星光品牌库，强化头部重点品牌竞争优势，紧跟市场热潮，清晰定位，稳中求进。

　　整合优化罗森便利、央厨、仓储、物流供应链体系，努力降低营运成本。

　　提高公司管理能力，实现精细化管理，消减预算，严控非主营支出，保证公司经营发展质量。

　　1、稳中求进，坚持百货主业不动摇。

　　公司将坚持百货主业不动摇，一店一策，清晰精准定位，积极调改，打造美好生活第一站，兼顾现有的顾客基础，稳扎稳打，稳中求进，持续提升商品力。

　　招商继续强化优势品类，优化品类结构，优化品牌布局，提升坪效。持续争取首进、有号召力品牌，持续提升核心竞争力和盈利能力。扩大与集团化公司合作深度，围绕应对竞争和消费趋势变化，抢先导入各品类头部目标品牌，同时加大特业、配套、杂品、体验等业态植入，力争在品牌级次上，全面覆盖竞争对手，不断扩大市场所占份额。

　　营运以业绩指标为牵引，以竞赛驱动推进S级档期管理。以规模为基础，以贡献为目的，优化星光品牌库。打造重量级品牌、星光品牌，不断扩大品牌优势和业绩规模，持续提升优势品牌竞争力。扶持头部重点品牌，不断扩大重点品牌优势，提升重点品牌业绩规模。抓营运基础管理，发挥新进品牌效应，继续加强与供应商沟通，争取品牌促销、货品、人员等各项资源支持，做稳存量，确保业绩增量。

　　重点围绕经营品质和顾客体验，做好服务提升。利用公众号、抖音、视频号、小红书、小程序直播等，扩大自媒体及社交媒体宣传，强化公司品牌形象，促进门店与消费者互动，实现线上引流线下消费。持续拓展、锁定会员资源，主动争取品牌资源，通过与品牌、会员资源互动，做好精准投入与宣传，发动全员营销。

　　稳步推进大冶9号楼开业和海安大商装修、招商筹备等工作。

　　2、协同发展，解决罗森核心产业链。

　　着眼顶层设计，深化高质量发展，整合资源，推进央厨、罗森便利、仓储、物流配送核心产业链协同发展，解决鲜食与低温商品合流配送，有效降低物流费用。从央厨产品研发、规模边际效用等方面着力提升生产端效益。兼顾门店发展质量的同时，稳步推进罗森便利门店拓展。

　　推进央厨鲜食工厂现有产品新渠道开拓，增加现有渠道新品类，继续拓展新产品新渠道。产品保证自身便利门店供应的前提下，将努力拓展供应其他品牌便利店、超市、学校、餐饮连锁企业、外卖平台，不断扩大产量，持续降低成本，不断提升经营效益。

　　2024年，南京罗森门店拟净增新店28家，门店已基本覆盖南京整个区域。安徽罗森门店拟净增新店54家，继续以合肥为中心辐射周边城市。

　　3、代销代建，推进地产项目保交付。

　　地产项目继续执行委托代建、委托代销协议。除盱眙华府项目保交付外，其他地产项目将停止资金继续投入，推进盱眙华府2.2期、4.1期竣备验收，确保项目交付。

　　4、降本增效，保驾公司健康促发展。

　　深入开展管理提升，深化管理维度，强管理、控成本、稳发展。坚持预算引领，消减费用预算，强化预算管控，加强财务重点指标数据预测和监控，细化招采、物业、保安、保洁、维修等各项支出，严控非主营支出。以业绩为导向，强化指标管理考核，提升团队综合能力，实施动态薪酬机制，持续人员结构优化，提高人效。内部挖潜增效，千方百计提升管理效率，努力降低经营成本。

　　(四)可能面对的风险

　　公司百货门店受限于城市规模、人口和消费水平、消费习惯等因素的变动影响，业绩存在不达预期风险。

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