我爱我家（000560）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、报告期内公司所处行业情况

　　公司所处住房经纪服务行业，该行业的发展既受到国内整体宏观经济运行情况的影响，同时也受到国内房地产市场以及相关政策变化的影响，以下将分别就宏观经济、房地产市场和相关政策做逐一分析。

　　1、宏观经济情况分析

　　2023年，在全球经济复苏势头不稳、国际地缘政治冲突频发的背景下，中国经济呈现出温和复苏的特点。根据国家统计局数据显示，全年国内生产总值约126万亿元，按照不变价格计算，同比增长5.2%，完成年度增长目标。但与此同时，2022-2023两年GDP复合增速仅为4.1%，按现价计算，2023年国内名义GDP增速约为4.6%，低于实际增速0.6个百分点，主要原因为总需求不足导致物价指数下降，2023年国内GDP平减指数同比为-0.54%，名义增长偏低，使得居民对于经济增长的感受低于实际增长数据。此外，全国规模以上工业增加值同比增长4.6%、社会消费品零售总额同比增长7.2%、固定资产投资额同比增长3.0%，以上主要经济数据表明，国内经济虽处在复苏通道之中，但动能不强。

　　从投资端来看，房地产依旧是主要的拖累因素，2023年国内房地产投资同比下降9.6%，商品房销售面积同比下降8.5%，销售额同比下降6.5%。不过2023年8月以来，稳地产政策力度持续加大，“三大工程”和“三个不低于”也为房地产投融资提供新增空间，随着政策调整，房地产市场有望出现边际改善的迹象。

　　从消费端来看，2023年社会消费品零售总额同比增长 7.2%，主要受益于接触型消费的回暖，但2022-2023两年复合增速仅为3.4%，且较2015-2019年的平均增速（9.7%）还有一定差距，反应出当前消费增速中枢仍偏低。与此同时，消费修复存在“消费降级”的情况，2023年以来居民消费结构中，食品支出占比显著提高，由2019年的27.6%上升至2023年的29.8%，而教育、文化娱乐、通信、家庭设备等升级类消费支出占比下降。

　　展望2024年，国内经济有望在多重因素的支撑下实现进一步稳步复苏。2023年出台的增发国债、减税降费、降准降息等政策效应将在今年持续释放。房地产投资在三大工程推动下有望企稳，房地产行业的拖累因素将有所减轻。随着生产需求的进一步恢复，以及一系列稳增长、促消费政策措施的落地，有望推动国内经济重回内生性扩张的正循环。

　　2、存量房买卖市场发展情况分析

　　回顾 2023年，国内存量房买卖市场整体呈现“量增价跌”的态势。一方面，“量增”主要得益于市场交易的回归常态，以及各城市房地产政策的持续放松加码，刚性及改善型购房需求逐步回归。根据第三方机构克而瑞的统计数据显示，2023年国内一线城市北京、上海、广州、深圳的二手房成交套数分别同比增长9.3%、13.4%、31.9%和58.3%，强二线城市杭州、南京、苏州、天津的二手房成交套数分别同比增长 43.3%、30.9%、41.0%和 38.2%，国内二手房成交量整体均呈现复苏趋势。其中，二线城市的二手房成交整体表现要好于一线城市，主要原因是其政策放松时间更早、放松力度更强。另一方面，“价跌”主要是由于行业供需环境的改变、经济形势的影响以及居民收入预期和消费信心的走弱。根据国家统计局数据显示，2023年12月国内70个大中城市二手住宅销售价格指数相比2022年同期下降4.1%；2023年12月国内一线城市二手住宅销售价格指数相比2022年同期下降12.2%。

　　此外，2023年国内二手房市场还呈现出对新房市场的加速替代效应。根据住建部公布的相关数据显示，2023年1到11月，全国二手房成交量同比增长超过40%，而新建商品房销售面积同比则下降8%，二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约 10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比甚至超过 50%。二手房成交好于新房销售，主要有以下几方面原因：一是受市场影响，部分购房者对新房交付存在担心，转而去购买二手房；二是2023年8月以来，各部门集中出台了“认房不认贷”、调整首付款比例和贷款利率等需求端支持政策。此外，2023年各城市因城施策也采取了相关刺激举措，这些政策层面的调整，对二手房需求释放也起到了积极的作用。从长期因素看，二手房成交占比的逐步提升是房地产市场逐渐进入存量房时代发展阶段的必然趋势，部分对新房的需求逐步转向二手房，二手房对新房形成一定的供应替代。

　　展望 2024年，我们认为随着一系列房地产宽松政策的落地、以及宏观经济的持续复苏，二手房买卖市场有望从 2023年的“量增价跌”回到“量增价稳”的良好态势。一方面，国内各大城市的住房限制性政策的放松还在进一步加速，这有望带动成交量的进一步回暖，另一方面，随着成交量的回升、挂牌量的企稳以及居民消费信心的逐步修复，二手房市场成交价格有望逐步筑底企稳。

　　从更长期的维度看，我们对国内存量房市场的中长期增长趋势坚定看好。2023年，国内存量房买卖市场的整体交易规模预计约在7万亿元左右，我们预计在2030年之前，该交易规模会突破 10万亿元，将超过新房的市场交易规模。存量房市场增长的主要驱动因素来自以下几个方面：（1）新房供给量将会进一步放缓，存量房交易占住房交易总体比例将大概率上升，目前国内存量房交易规模占我国住房交易总规模的 40%左右，而海外这一比例普遍在60%以上，我们认为国内存量房交易占比仍有很大的提升空间；（2）过去10年，国内新房大量进入市场，带动住房保有量稳步提升，随着这些新房逐步进入二手流通环节后，存量房供给的增加也会带动交易量的提升；（3）根据最新的交易数据测算，目前国内存量房的流通率约为 1%左右（流通率=存量房交易量/存量房总量），而美国的流通率在 4%左右，随着高品质次新住宅逐步进入流通领域，我们认为中国存量房交易的流通率仍有提升的空间；（4）国内一线城市有望继续推出促进二手房市场交易的积极措施，进一步提高存量房市场活跃度及流通性。

　　3、住房租赁市场发展情况分析

　　2023年，随着宏观经济稳步复苏，租房需求有力释放，租金价格整体平稳运行。受益于经济复苏、政策支持以及流动人口规模的持续扩大，我国住房租赁行业保持健康平稳发展。根据中国城市经济学会房地产专业委员会等单位发布的《2023年中国住房租赁市场发展报告》，2023年国内租赁市场活跃度依然彰显韧性，重点40城房屋租赁市场受惠于长短期租房者人数的增加，成交规模逐步上升，租赁群体也呈现更年轻化趋势，城市新市民、青年人的新增及换租需求旺盛。从租金价格来看，根据纬房研究院数据显示，2023年核心40城住房租金指数相比2022年微降1.22%，总体稳定，未出现大起大落。国内一线城市二手住宅租金价格指数相比2022年下降1.9%，二手住宅租金回报率达到1.52%，同比提高0.16个百分点。

　　另外，根据新华网（603888）等机构联合发布的《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，受二手房回流、保租房入市等原因影响，个人出租或传统中介出租的周期变长，这使得房屋出租过程中的寻客成本、空置成本、运营成本持续走高。因此，可提供专业出租管理服务且能获得持续稳健收益的长租机构，成为业主房屋出租首选。数据显示，超7成业主认为，闲置房的最好出租方式是“交给专业长租机构运营”。原因在于，长租机构租金收益稳定、大平台有信任保障、能够提供房屋保洁等配套服务。

　　展望 2024年，预计国内住房租赁市场的政策红利将会继续有效释放，随着城市间人口流动的持续增加，人口流入的核心一线城市租房市场热度不减，需求端仍将继续保持旺盛。从供给端来看，随着保障性租赁住房、集体土地租赁住房等的持续入市，租赁住房供给增加，租金价格总体仍将保持稳定。

　　从更长期的维度看，我们对国内房屋租赁市场的中长期增长趋势坚定看好。根据益普索咨询公司的数据，2022年国内住宅租赁市场规模达到2万亿元，并预计在2030年将突破3万亿元，年均复合增速有望达到 5-10%，租赁市场增长的驱动要素一方面来自租赁人数增长，另一方面来自租金的稳定提升。其中，租赁人数增长的主要原因是城镇化率的持续提升、人口继续向中大型城市聚集带来的流动人口增加、家庭规模小型化、人们租房理念的转变等因素，而租金增长的主要原因来自租住品质提升、人们收入增长等因素。

　　此外，我们预计租赁市场中机构化比率有望得到进一步的提升。根据益普索咨询公司数据，中国目前房屋租赁市场的机构化率仅为4.5%，相比海外发达国家，例如美国53%、日本79%、德国37%、新加坡68%，中国房屋租赁市场机构化率依然较低，我们认为该比率在未来将有较大的提升空间，预计到2025年，国内机构化率有望提升到10%左右。

　　驱动租赁市场机构化率提升的因素主要来自两个方面。首先从市场端来看，机构提供的房源数量将持续提升，能有效弥补大城市租赁房源供给不足的问题，同时，机构通过增值服务，有效提升房源品质，给业主和租客双方提供更加优质、便捷的服务，吸引更多客户选择机构进行租赁；另一方面，从政策端来看，“租售并举”已经成为我国房地产市场的一项长期政策，政府持续鼓励市场力量参与租赁市场，提供税费优惠、金融支持等相关政策，坚持“谁投资、谁所有”，并推动保租房公募REITs试点的不断落地。据不完全统计，十四五期间，我国40个重点城市计划筹集650万套租赁住房，满足2000万人的租房需求。

　　4、新房市场发展情况分析

　　2023年，国内新房市场表现依然相对疲弱。根据国家统计局数据，2023年国内商品房销售面积约 11.2亿平方米，同比下降 8.5%，其中住宅销售面积下降 8.2%。商品房销售额11.7万亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额同比下降6.0%。从投资端来看，全国房地产开发投资额11.1万亿元，同比下降9.6%，其中，住宅投资8.4万亿元，同比下降9.3%。2023年，房地产开发企业房屋施工面积约83.8亿平方米，同比减少7.2%，其中，住宅施工面积59.0亿平方米，同比减少7.7%。房屋新开工面积9.5亿平方米，同比减少20.4%，其中，住宅新开工面积6.9亿平方米，同比减少20.9%。综合以上数据来看，无论从需求端还是投资端，新房市场目前仍处在逐步下行通道之中。

　　从中长期的角度看，我们对新房市场仍然维持谨慎保守态度。我们判断到 2030年之前，国内新房市场的GTV将从目前的11.7万亿元逐步放缓至5-10万亿元之间，新房占国内住房交易额比重将由60%左右逐步回落至40%左右。

　　5、行业政策分析

　　2023年，政府先后落地多项地产相关的放松政策，在供需两端持续发力，释放对整个行业的正面支持信号，引领行业生态正向、有序复苏。

　　上半年，国内房地产政策相对宽松，防风险、促需求成为行业政策主题。从具体举措上来看，一方面央行明确支持优质房企，证监会启动不动产私募投资基金试点，进一步加大房企资金支持力度。另一方面需求端更加强调“精准施策”，侧重降低购房成本。央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，结合房价变化及时动态调整首套房贷利率；银保监会要求常态化开展“带押过户”服务。地方层面，上半年各地政策仍保持宽松趋势，核心一二线城市政策适度放宽，“保交楼”资金和配套举措也有望进一步跟进，政策的持续放松有利于稳定市场预期。

　　下半年，国家继续加速落地房地产行业相关放松政策。七至八月份，央行与国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》后，国务院新闻发布会涉及到房地产部分提出“因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求”等相关表述；国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，政治局会议也就房地产方面提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。同时，住建部提到“稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用”。九月份，北上广深等核心一线城市先后有序执行落实“认房不认贷”政策措施，率先修复市场情绪和预期，提振市场信心。十一月份，央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”等政策为房企提供金融支持；十二月份，中央经济工作会议强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求；同月，北京、上海两地同步下调购房首付比例以及房贷利率，调整优化普通住宅认定标准，京沪新政结合“认房不认贷”政策直接为房地产市场注入显著、长远动力。

　　进入2024年，政策仍在持续加码。二月份，央行下调5年以上LPR 25个基点，传递出货币政策稳增长、促发展的明确信号。5年期以上LPR是个人住房贷款定价的主要参考基准，全国的房贷利率政策下限将跟随LPR调整，新发放房贷利率将随之下降，存量房贷利率也将在重定价日相应调整，可节省房贷借款人利息支出，促进投资和消费，有助于支持房地产市场平稳健康发展。三月份，两会期间，政府工作报告对房地产市场的关注及重视程度提升，当中重点提及“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。同月，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，全面放开了上城区、拱墅区、西湖区及滨江区的本地户口和外地户口二手房限购政策、降低了交易税费成本，这是对二手房市场的精准调控，将进一步激活二手房市场，同时有助于打通二手房置换链条，也有利于提振市场预期。

　　总体上，我们认为政府在房地产市场政策层面的持续放松将带来积极的效果，有助于稳定市场预期和购房人信心，随着各项政策细则的逐步落地，我们预期将会带动国内房地产市场的逐步企稳回升，尤其一线核心城市的表现有望进一步加快回暖。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数字化技术的不断发展，公司已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主要围绕住宅这一居住核心资产的交易与租赁运营管理需求，提供专业化服务，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，构建舒适个性化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。

　　目前公司的主要收入由以下几块业务所构成：

　　1、经纪业务

　　经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务。公司采用直营为主、加盟为辅的业务模式，依托自主开发运营的互联网线上服务平台和线下社区门店网络，为客户的全生命周期旅程提供一站式专业化服务和高效、安全的用户体验。

　　公司通过线上互联网平台和线下门店网络，为我们的客户和经纪人提供房源信息登记、核验、展示、查询以及专业咨询、交易对接等信息服务，以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线上服务。近年来，公司通过持续的数字化升级，大幅提升了业务运营的标准化水平，不断突破组织与销售半径的条件限制，实现房、客、人等业务资源的开放共享与多边高效协同，进而降低整体运营成本、提升组织绩效，从而为消费者提供高品质的解决方案，创造客户价值。

　　2、资产管理业务

　　资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，该业务始于集团自2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务，是国内最早提供长租公寓服务的企业之一。公司创建了国内最早的房屋资产管理服务，是拥有超20年住房租赁管理经验的先行者。

　　经过多年的市场培育，“相寓”业务已覆盖北京、杭州、上海、苏州等全国 15个大中型城市，在管房源数量突破27万套，累计服务超过200万业主、500万租客，房屋资产管理总规模近万亿元。

　　“相寓”坚持数字引领、科技驱动，致力于打造国内领先的、以城市房屋资产管理运营业务为核心、品质租住生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台。

　　相寓业务包含分散式和集中式两大产品谱系。其中，分散式产品线主要包括相寓HOME和相寓ROOM，集中式产品线主要包括相寓PARK、相寓INN、相寓DORM和相寓BASE。

　　3、新房业务

　　新房销售业务主要是向房地产开发商提供的渠道销售服务，是公司在存量房业务的基础之上，为客户提供更多的产品服务选择。具体来讲，渠道业务是将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，为开发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式。公司新房业务强化业务赋能能力、风险防范能力和客户服务能力，推动创新产品落地，进一步发挥一、二手房联动优势。

　　4、商业租赁及服务

　　公司拥有完整的商业资产管理产业链，该业务依托旗下“昆百大”进行运营和管理，业务涵盖购物中心、百货商场、写字楼等多种商业形态。“昆百大”是具有高知名度的零售商业品牌，也是云南地区最大的商业资产管理运营公司。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　1、数字化的平台能力

　　多年来，我爱我家以“三个一工程”为目标，形成数据与技术驱动的线上平台运营能力，利用多年积累的行业经验，从消费者旅程出发，聚焦业务底层平台支撑能力提升，聚合数字化智能能力，有效赋能CEN（经纪人合作生态网络）核心运营网络。

　　在平台赋能方面，以销售系统、消费者系统、研发效能平台、AI算法平台、大数据平台、云计算平台、信息安全平台为底座，不断提升服务环节的标准化、线上化、智能化，全面实现房地产经纪服务与智能科技的深度融合，通过信息技术和大数据智能，重塑平台服务能力，提升经纪人效率与消费者体验。

　　在经纪人效率提升方面，进一步强化楼盘库中台建设、SSC线上商机挖掘建设，搭建了房源平台能力体系、私域数字化运营体系，并统一各模块数字化技术与应用体验，极大提升了内部资源流转效率。

　　在消费者体验改善方面，公司以消费者价值为中心，结合用户画像能力建设，实现千人千面精准服务；智能化洞察消费者需求，全面升级服务品质，大幅提升了消费者满意度。

　　在平台管理方面，打造了以人力服务系统、门店供应链管理系统、交易服务系统为核心的线上管理平台，支持大规模人员的有序作业、品质服务，实现了门店全生命周期管理，提升了客户在交易效率和安全性方面的体验。

　　2023年，公司的数字化建设效果持续显现。在报告期内，公司APP端MAU达到315万，同比增长3%，小程序端MAU达到211万，同比增长5%，PC端MAU达到944万，同比下降13%，移动端客户占比进一步提升。与此同时，我爱我家北京官网客户成交占比达到58.5%，同比提升3.4个百分点，官网客户录入占比达到41.8%，同比基本持平。公司多年来在数字化领域的持续投入，带动平台价值持续提升，为平台内经纪人源源不断的提供精准流量和精准商机。此外，公司的SSC（商机中台）在2023年上半年进行了线上报盘业务场景的跑通，通过对千万级别用户资源用算法大模型推测用户画像，前置判断用户诉求，及时挖掘客户需求，形成了线上流量、线索、商机转化和客户留存等链路的数字化策略，促进报盘线上化数字化进程，2023年全年线上报盘占比从11%达到了14.5%以上，为经纪业务发展提供了超过211万个线上商机，相较2022年呈现爆发性增长。

　　2、品牌能力

　　我爱我家集团始终“以一流标准重塑品牌”的战略目标为牵引，确定了中国最亲民的大众房产服务平台的定位，重塑了以消费者满意度为指标的品牌评价体系。

　　2023年5月15日，公司举办了以“悦然址上”为主题的品牌发布会，会上公司发布了“住进每一种生活”的品牌主张及全新的视觉形象，“我爱我家”再次绽放出新的生命力。在新的品牌主张里，“住进”的不只是一间房子，而是消费者对向往生活的选择。“每一种”指的是在当前的时代背景下，消费者的选择和决策逻辑都越来越成熟，越来越个性化。他们都追随自己的内心主张，相信自己的选择，努力选择自己想要的生活。每一个关于“家”的决策背后，都是消费者对于生活的个性化理解和自洽的选择。公司未来将不仅仅是房产交易的服务者，更是每个鲜活生活的陪伴者和见证者。未来公司会继续陪伴我们的消费者，以他们对美好生活的期待为指引，助力他们实现多元的价值追求。

　　作为一个有着 23年历史的品牌，我爱我家已经拥有较高的知名度和公众认可度。这次的品牌升级和全新的品牌主张是以消费者为中心，满足他们的多元化需求，更以尊重和陪伴强调与消费者的情感共振。全新的品牌主张“住进每一种生活”标志着公司的企业角色进入了全新的时代。

　　与此同时，公司升级了服务承诺，率先把行业惯性以赔偿为核心的被动服务升级到主动服务，提出“如实说”“提前做”“主动赔”。新的服务保障体系下，更关注消费者不同需求下的信息的高效和准确，帮助他们做出科学合理的决策；同时服务更具主动性，提前把客户关注的内容进行评估，提升消费者的决策效率。

　　在执行保障层面，公司通过人、店、社区和大众等四个传播维度，将全新的品牌战略贯彻落实下去。

　　从人的角度，我爱我家始终抓住两个关键点——专业和温暖，让温暖的感受通过经纪人传递给消费者。从店的角度，公司对门店形象进行了彻底的重新塑造。区别于“信息交易场所”的定位，公司将门店定位成客户自己客厅的延伸，从格局、设施到氛围都做了精心的设计，给客户提供一个更丰富的休憩空间。在社区这一方面，我爱我家作为业内第一个将办公地址从写字楼搬到社区旁的公司，非常注重和社区的联系。品牌焕新之后，在继续做好新老客户服务的同时，公司还会打造不同门店覆盖社区间的协作网络。在大众传播层面，公司联合了品牌挚友贾樟柯，策划制作了《住进每一种生活》视频栏目；在北京751火车街区举办了大地艺术展；开展了反响十分热烈的“春笋购房节”。以上举措均指向一个目标，就是挖掘新时代背景下消费者对居住生活的愿景表达，提供以人为本的个性化服务，成为多元生活的助力者。

　　3、经纪人的全职业周期管理能力

　　经纪人是公司所处行业最宝贵的财富，而对经纪人的全职业周期管理能力是本行业最被低估的行业壁垒。所谓经纪人全职业周期的管理能力是指：对经纪人的培养、组织、管理、有效激励以及长期服务的一整套组织管理经验和制度体系。

　　公司在房产经纪领域深耕 23年，穿越数轮周期，已经积累了非常丰富的组织运营和管理经验，形成了较强的对经纪人全职业周期的管理能力。例如，公司有针对经纪人培训的繁星培训管理系统，有针对经纪人组织协同的经纪人合作生态网络，有能够将经纪人业务进行有效管理的CBS和AMS系统，也有科学的财务绩效核算系统对经纪人进行有效的激励。

　　4、融入社区的门店网络

　　门店网络由社区门店和经纪人团队组成，由于居住服务业务的天然特点，以门店网络为基础的线下服务资源对于客户体验和价值闭环必不可少。

　　社区门店作为线下渠道的主要形态，既是承载业务、对接社区的物理空间，也是业务线下规范作业和资源管理的最小运营单元，还是业务团队的组织载体。门店的规模、布局及全生命周期运营质量，在支撑业务品质和业绩规模方面具有重要价值。

　　通过二十三年的全国布局和深耕核心城市的积累，我爱我家打造了一张庞大的“融入社区的线下门店网络”，规模和运营质量保持行业前列。公司在二十多年穿越周期的门店运营经验积累基础上，科学管理，深入社区，线下精耕，进一步增强公司在门店网络方面的核心竞争力。

　　5、多元协同、良性循环的业务结构

　　公司在住房买卖与租赁两个相互关联的市场长期保持了优势地位，是国内最早开展房屋资产管理业务的企业，建立了业务体系完整、紧密协同联动的居住服务产业群。公司在数字化基础设施支持下，实现了房、客、人、店等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配，从而提升业务运营效率和系统抗风险能力，为经营体的生命力与盈利能力提供保证。

　　例如，公司可利用频次和粘性较高的租住服务实现蓄房蓄客，再导入低频高价的买卖服务来促进增收增利。作为一种机会型业务，新房销售业务具有低粘性的特点。对于具有社区客群基础的成熟门店而言，新房业务是二手房业务的补充；而对于社区根基不深的新拓门店来说，新房业务可以成为保持运营、培养团队、积蓄客源的现金牛业务。

　　住房交易服务会受到政策、宏观经济等外部因素的影响，波动性大。公司租售联动的业务架构可高效引导“房、客、人、店”核心资源配置到租住服务业务，从而保证业务体系的整体活力与收入稳定性。

　　

　　四、主营业务分析

　　1、概述

　　（1）业务概述

　　2023年，尽管公司所属的居住服务行业面临一定的发展压力，但公司持续加强运营管理，严控费用开支，努力提升核心城市的市占率水平，在战略型人才引进、数字化能力建设、品牌及文化价值观升级、精细化运营上持续发力，使得企业主营业务收入和毛利率依然保持稳定增长。报告期内，公司实现营业收入120.9亿元，较去年同期增长3.6%，毛利率9.47%，同比提升0.8个百分点；实现归属母公司所有者的净利润-8.5亿元，较去年同期亏损幅度有所增加。本报告期内亏损幅度的扩大，主要是受到部分非经营性以及一次性因素的影响，这些因素对公司利润总额的影响约7亿元，主要包括以下几个方面：

　　1）计提资产及信用减值准备的影响。公司考虑对部分区域的市场定位和业务战略的调整，商业地产营销业务已不符合公司未来的发展方向，故公司预计将出清该业务，根据《企业会计准则》及公司会计政策的相关规定，基于审慎性原则，公司提取与该业务相关的商誉资产减值损失约2.6亿元。同时，考虑到市场环境的变化，出于审慎性原则，公司计提我爱我家云数据有限公司商誉减值约0.5亿元。此外，考虑到部分新房业务相关的应收账款账龄以及信用风险的变化，基于会计准则与审慎性原则，公司本报告期提取与之相关的信用减值损失约1.3亿元。

　　2）员工持股计划带来的影响。公司于2021年实施了员工持股计划，其中，在2023年度确认的股份支付费用约为0.3亿元。

　　3）政府补贴退回的影响。2023年二季度，我爱我家杭州公司退回部分政府补助资金，根据《企业会计准则第16号—政府补助》和公司会计政策的规定，针对该笔政府补助的退回，公司相应冲减其他收益。

　　4）投资性房地产公允价值变动的影响。出于审慎性原则以及公司相关会计政策规定，公司预计自持的部分物业投资性房地产公允价值变动损失约0.5亿元。

　　5）品牌升级带来营销费用增加。2023年，我爱我家品牌进行了全面的焕新升级。公司发布了“住进每一种生活”的品牌主张和全新的视觉形象，门店装修进行了全面升级改造，并通过人、店、社区、大众等四个传播维度，将全新的品牌形象和品牌理念充分传递给更广泛的消费群体。通过本次品牌升级，“我爱我家”品牌再次绽放出新的生命力。本次品牌升级,公司投入的各项营销推广费用约1.5亿元。

　　报告期内，公司业务持续聚焦在国内一线和新一线核心城市，展业地区涵盖北京、上海、杭州、南京、苏州等15座国内城市。2023年，公司进一步精简了非核心城市运营效率较低的加盟业务，截止报告期末，国内运营门店总量约2,853家，其中直营门店2,323家，加盟门店530家，经纪人总数约3万余人，报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约为2843亿元，同比增加6.6%。

　　（2）公司采取的经营举措情况

　　报告期内，公司为有效提升运营质量，采取了一系列积极有效的举措，主要如下：

　　1）公司在门店升级、品牌焕新、社区营销上持续深耕，不断增强品牌活力，提升品牌竞争力。

　　2）公司持续聚焦核心城市，关闭了部分非核心城市运营效率较低的加盟业务以及持续亏损的部分门店，有效提升了公司的整体盈利能力。

　　3）公司持续推进数字化平台建设，数字化运营能力不断提升，在持续有效降低成本的同时，进一步提高了公司的整体运营效率。

　　4）公司继续严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用等各项运营成本的进一步下降。

　　5）公司在落地城市持续精耕细作，提升经纪人的服务品质，在核心城市的市占率水平保持稳步提升趋势。

　　（3）公司各项业务经营情况

　　报告期内，公司各项业务的经营情况如下：

　　1）经纪业务

　　报告期内，公司经纪业务实现收入40.9亿元，同比增加15.9%，实现毛利率20.2%，同比提高3.4个百分点。公司经纪业务的增长一方面来自于存量房行业交易量的回暖，另一方面来自于公司在部分核心城市市占率的持续提升。

　　报告期内，公司经纪业务实现GTV约2,222亿元，同比增加10.2%。公司在核心城市持续精耕细作，提升经纪人的服务品质，在上海地区市占率同比提高0.7个百分点，在北京和杭州地区市占率继续在头部保持稳定。

　　此外，公司买卖业务全国平均佣金率水平与去年相比基本保持稳定，我爱我家多年来一直按照政府的要求和政策的制定，提供亲民的佣金费率服务，并且一直贯彻“总价不同、费率不同”的阶梯式收费原则，符合近期政府部门提出的佣金政策导向。今后，公司将继续坚持“待客如己”的服务理念，为客户提供优质的服务。长期来看，我们认为行业佣金率水平将由房地产经纪服务行业的供需状况、服务品质和竞争格局所决定。

　　2）资产管理业务

　　截止报告期末，公司房屋资产管理业务覆盖北京、杭州、上海、苏州等 15个城市，在管房源规模达到27.1万套，相比2022年底增长6.7%。报告期内，房屋资产管理业务的平均出房天数为8.3天，相比2022年同期显著减少11.7%，资产管理业务的出租率高达96.4%，相比2022年同期进一步提升2.3%。2023年，公司资产管理业务实现GTV约169亿元，同比增加2.6%，实现营业收入57.6亿元，同比增长1.9%，实现毛利率-5.4%，同比提升0.6个百分点。公司 2023年资产管理业务在管房源、营业收入、毛利率均实现稳定增长，继续成为公司业务的稳定器。报告期内该业务毛利率为负，主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致，若调整回该部分收益，2023年公司资产管理业务的毛利率约为13.3%，同比提高2.0个百分点。

　　此外，在报告期内，公司也和行业内领先的广告公司奥美咨询进行合作，为“相寓”业务进行重新的品牌和市场定位，为该业务后期的独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础。

　　与此同时，公司继续通过加速数智化改造，在实现中后台运营持续增效降本的同时，也使得各城市公司的回款风控与客户服务水平得到显著增强，为业务保持高效运营与规模良性增长提供了强大的科技保障。

　　3）新房业务

　　报告期内，公司新房业务实现收入11.1亿元，同比-12.6%，毛利率约为12.6%，同比提高0.1个百分点。报告期内新房业务实现GTV约为453亿元，同比减少6.6%。

　　目前，公司全部城市均已完成新房 CBS2.0系统的覆盖上线，进一步加强了业务管控，提升运营效率和风控能力。

　　面对全国新房市场投资与消费持续走低、行业风险频发的态势，公司以“控规模、保质量、增效率”作为新房销售业务的经营原则，在确保收入质量的前提下发展新房销售业务，重点发展与央企、国企等品牌开发商的合作，并加强业务回款管理。

　　4）商业租赁及服务

　　2023年，公司商业租赁及服务业务实现收入4.1亿元，同比增长4.6%。为应对多种市场短期变化因素所带来的挑战，作为西南地区知名品牌以及云南商业龙头，报告期内昆百大持续深化对客户群的需求研究和会员服务工作，积极挖掘客群在消费升级与代际变化下对于品牌消费的新需求，持续优化客户消费体验和客户黏性。昆百大以企业品牌为杠杆，加强项目招商力度，进一步增加了知名消费品牌的入驻，优化了业态和品牌配置，使消费场景吸引力得到持续提升，保证了企业经营的稳定和改善。

　　

　　五、公司未来发展的展望

　　（一）2024年工作重点

　　2024年，面对持续变化和形势复杂的市场环境，公司将立足于整体发展态势，依托过往在数字化转型与品质提升方面的成功经验，深化推进“三个一工程”这一核心战略，即“以卓越标准塑造我爱我家品牌新高度，打造一个智能化的核心业务管理平台，构建全面升级的互联网线上服务生态圈”。

　　当前，房地产交易市场经历了波动下行的阶段，经纪业务逐渐进入稳定运行的轨道。然而，市场竞争愈发激烈，行业变革的脚步从未停歇。挑战与机遇并存的时代背景，正是我们深化推进“三个一工程”的强大动力。这一战略不仅是对市场趋势的精准把握，更是对行业未来发展潜力的坚定信心，它将引领我们在数字经济的大潮中，实现品质与创新的双重提升。

　　在 2024年，我们将积极拥抱科技创新，以客户需求为导向，不断提升组织系统的智能化水平，完善服务链条，提升运营效率。我们将致力于将我爱我家品牌推向新的高度，通过卓越的服务品质和创新的业务模式，赢得更多客户的信任与支持。同时，我们也将打造一个智能化的核心业务管理平台，实现业务流程的数字化、智能化管理，提升决策效率和执行力。此外，我们还将构建全面升级的互联网线上服务生态圈，提供更加便捷、高效的服务体验，满足客户的多元化需求。

　　基于以上战略，公司在2024年确定如下核心工作：

　　1.强化品牌战略，深化品牌影响力

　　（1）深化品牌视觉识别系统和品牌主张的升级，全面优化品牌终端形象与经纪人服务标准，进一步强化“身边可靠伙伴”的形象，稳固和提升我们作为国民品牌的地位。

　　（2）拓宽社区服务领域，积极创新多元化社区服务模式，提供更为丰富的便民服务和社区活动，将品牌影响力有效延伸至居住服务的每一个角落。

　　（3）创新业务模式，扩大品牌影响力。公司将积极探索装修推介等新业务模式，加强与上下游公司的合作，形成更为紧密的合作关系。深化与客户的链接和服务，进一步提升我爱我家在客户心中的品牌影响力。

　　2.强化数字化战略，加速数字化转型升级

　　我们将进一步加速数字化转型，提升公司在数字化领域的竞争力，推动客户体验、生产力模式和组织能力的飞跃。

　　（1）我们将运用数字化手段对服务流程和效率进行深度优化，为客户提供更加个性化、精准化的服务体验。

　　（2）加大人工智能、AIGC等前沿技术的研发和应用力度，并与核心业务管理平台进行深度融合，提升需求服务的智能化水平。

　　（3）加强企业数字化运营的体系和机制建设，完善数字化人才梯队，以实际需求为导向，通过构建更加完善的数字化运营平台和统一的数据治理体系，实现数字化运营的全面升级和持续优化，为公司的长远发展奠定坚实的技术基础。

　　3.相寓业务

　　虽然经济环境复杂多变，但我国住房租赁市场仍在持续增长，用户需求愈加多样化，机构化率仍有极大的增长空间。相寓业务中国住房租赁市场的先导者，多年发展过程中一直是头部品牌。2024年工作重点将围绕更好的服务更多租住用户展开：

　　（1）继续推动去年启动的业务独立拆分工作，巩固和强化专业护城河，更好的满足用户租住需求；

　　（2）在已有基础上，积极探索和引入高效的获客渠道，满足更多用户的租住需求；

　　（3）继续优化APP等品牌自有线上运营阵地，包括但不限于AIGC等服务能力的探索和应用，为用户提供更高效的服务响应，实现更好的用户体验。

　　（二）风险与对策

　　1、可能面临的风险

　　（1）市场风险

　　目前经济复苏仍不稳固，消费信心恢复尚需时日，居住交易市场的恢复速度和效果可能不及预期，存在导致公司业务发展受影响的风险。

　　（2）政策风险

　　近期政府部门对于二手房市场政策逐步放松，有利于市场的稳定和购房者信心的恢复。但未来如果市场热度恢复过快，也可能导致政府进行政策干预，引起市场波动，导致二手房交易的活跃度再次下降。

　　（3）研发风险

　　数字化转型升级是公司持续推进的核心战略，公司在数字技术、智能技术的行业应用研发方面已经处于行业领先水平，进一步的创新探索具有更高的技术挑战，存在因研发进度不及预期或产品验证失败而导致数字化升级受阻的风险。

　　（4）新房业务应收账款风险

　　受上游开发商客户经营与财务状况的影响，公司新房业务的佣金应收账款可能出现回款周期拉长、逾期乃至坏账的风险。

　　（5）人才竞争风险

　　房地产经纪行业是高度依赖业务人员能力的行业，业内对高产能经纪人的竞争非常激烈，这对部分城市业务团队的稳定性形成影响，容易导致人员流失的风险。

　　2、针对可能面临风险的应对措施

　　针对以上风险，公司将采取以下措施进行规避和防范：

　　（1）深化数字组织建设，推动智能化升级，发挥数字基建的赋能作用

　　引入优秀的互联网产品、运营及技术人才，提高公司互联网平台的数字化、智能化水平和平台运营能力，让消费者在公司互联网平台上获得更好的服务体验，更乐于接受 VR看房、在线签约等居住交易线上服务，对公司线上平台产生更大黏性，从而减少客户流失，提高服务和成交效率；让经纪人用户通过平台提供的CBS合作网络以及小爱助手、好房、好客等在线智能产品，提高服务能力与开单成交效率，从而提高经纪人留存和人效；让门店管理者和城市业务管理者通过平台提供的业务生命周期数据洞察，更高效地进行运营和决策，提升经营质量。从而帮助公司与各方用户共同克服市场环境等风险因素的不利影响，实现共赢。

　　（2）发挥租售业务协同的优势，平衡市场波动影响

　　住宅买卖市场受政策、经济形势等因素影响较大，居住租赁市场需求更加持续和稳定。公司将发挥在居住租赁市场的传统优势地位，进一步加强相寓等租赁类业务的发展，通过业务的结构化组合来平衡市场波动，保证经营健康度。

　　（3）推动经纪人队伍的专业化和复合型发展

　　大力推进经纪人队伍的职业化，从专业知识、经营能力、职业素养等方面实现标准化、制度化，从而系统性提高经纪人的专业性、突破职业发展瓶颈，使经纪人具有事业感、获得感，同时赢得社会尊重。在公司多元化发展战略的牵引下，完善经纪人在社区服务、家装服务、金融服务、养老等方面跨领域的专业化能力和作业能力，打造复合型人才。

　　（4）合规与高效双管齐下

　　通过在组织机构、制度流程、沟通机制等方面的优化，建立并持续打造开放型组织、高效率办公流程、无障碍沟通平台，强化合规管理，降低运营成本，避免变革过程中的风险和弯路。

　　（5）在夯实品质的基础上，坚持多元创新

　　品质是保障创新的基础。通过提升主赛道的业务品质，增强为创新赛道协同赋能的能力；通过加强对创新业务的品质管理，有效保障业务创新的成功。在此基础上，充分挖掘主赛道业务的平台化、生态化资源优势，通过业务创新突破外部环境带来的发展瓶颈，打造公司第二增长曲线。

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