外高桥（600648）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

2023年，面对复杂多变和充满挑战的国际国内经济形势，在董事会的领导下，公司攻坚克难，奋发进取，全力以赴拼招商，凝心聚力抓开发，提质增效控风险，改革创新谋发展，较好地完成了各项工作目标和任务。

（一）经营指标完成情况

1、主要经济指标完成情况

公司2023年底资产总额446.43亿元，较期初数增加7.08%；全年实现营业收入75.69亿元，同比减少16.44%；归母净利润9.28亿元，同比减少25.2%。

2、开发建设完成情况

集团全年实施固定资产投资项目36个，完成投资26.76亿元。其中，新开工项目8个，建筑面积62.81万平方米。

（二）重点工作完成情况

1、园区开发板块稳中提质，继续承担压舱石作用

（1）招商稳商取得实效。年内新增出租面积35.45万平方米。抓增量，全年洽谈项目337个，落地134个，其中包括普丝化妆品生产研发中心、优美科研发中心、特斯拉一体化服务中心等52个实体租赁项目；稳存量，走访企业7366家次，协助企业解决问题与需求180余个；提能级，推动虎伯拉、德莎胶带、基恩士等11家企业获得跨国公司地区总部认定；打品牌，举办“春”“夏”“秋”“冬”《走进外高桥》系列活动、第四届外高桥医药健康合作论坛系列活动及各类推介会、政策宣贯会近50场。

（2）重点产业集聚发展。生物医药，产业链补上关键环节，上海高博肿瘤医院获批“医疗机构执业许可证”并完成药物临床试验（GCP）资质备案，成为上海自贸区首家研究型医院；跨境研发再添新军，东北制药（000597）生物研发中心、高腾医药外高桥临床供应中心等重大项目顺利落地；MAH制度红利释放，助力伟创力公司高端医疗器械代工业务转型及生产规模整合，新引进费森尤斯2个ICU设备委托制造生产项目。以“进口医疗器械简单组装加工及维修”大调研为切入口，推动设立第三方医疗器械维修用零配件专用仓库。智能制造，脑机接口科创企业阶梯医疗、X射线分析设备商理学公司落地，友嘉欧美全球研发中心数字化展厅焕新升级。邮轮产业，配合保税区管理局编制《外高桥邮轮产业规划》，参与市商务委牵头的“亚太邮轮船供基地”课题项目。

（3）外港综保区功能持续升级。通过金关二期、单一窗口、港区作业系统等跨部门多系统对接深化“区港联动”功能，推动世天威、日通区港直通业务试点；配合首艘国产大型邮轮“爱达-魔都号”首航，实现邮轮船供保税配送业务试单运作；进口汽车保税仓储业务实现入区4458辆，业务规模倍增。

（4）空间载体扩容提质。外联发聚焦生物医药推进物业更新，创世谷-外高桥生命科学产业园工程实体完工，外高桥大健康创新产业（300832）园、U-LAB三期项目、高博肿瘤医院二期项目开工。新发展聚焦新展城3.0产业社区建设，H2新园工程实体完工，H1、H3、H4（一期）项目如期开工。

2.贸易服务板块功能集聚，持续巩固数字化优势

（1）国际贸易保持全市领先地位。营运中心大力推动高端消费品区外保税展示交易、濒危证办理等配套增值服务，全年实现进出口代理货值101亿美元，进出口自营货值2.23亿美元。营运中心下属3家进出口公司进入2023年全市进出口百强企业。公司旗下外高桥物流、新发展物流2家公司被评为“2023年度上海市国际贸易分拨中心示范企业”。

（2）“全球汇”成为自贸区新地标。引进蒙古、巴基斯坦、匈牙利3个国别（地区）中心及亚美尼亚1个商品中心，累计引进13个国别（地区）中心、21个商品中心；接待境内外各类团体900余批超2万人次，成为“一带一路”国家了解浦东、了解自贸区的新窗口；全球汇与国家对外文化贸易基地（上海）共同成为理事会成员单位参与筹建“丝路电商”合作研修中心。

3.专业服务板块整体运作，形成集成式商业模式

（1）集成服务品牌复制推广。统筹集团系统资源，企业中心为山西武宿综保区提供运营服务，英得网络参与武宿综保区一体化信息管理服务平台总体方案设计。外联发商务咨询完成境外投资咨询项目166个，涉及对外新增投资金额20.25亿美元。

（2）信息化服务平台试点应用。外高桥保税区非报关货物进出区系统试点应用，试点企业11家，累计完成货物备案2816票、进出区凭单12702票，为保税区域一体化平台落地奠定基础。“智贸桥”平台助力112家企业实现智能仓储管理及货物进出区管理。

4.城市更新板块擦亮品牌，着力打造高品质社区

（1）商品房销售逆中有进。壹公馆08地块住宅完成销售解冻并开盘销售，116套房源全部售罄。森兰海天名筑续销52套；森兰航荟名庭开盘预售，年内预售60套。

（2）森兰品牌实力出圈。践行人民城市理念，237公顷森兰绿地、湖泊全域试开放。森兰D3-10项目实体完工，正达学校装修改造工程进场施工。与印力公司设立合资公司，对森兰商业实施专业化品牌化运营，森兰印象城地下结构施工完成并出地面，完成业态定位并开始预招商。与迪卡侬合作打造森兰体育产业孵化基地。外高桥自有公寓品牌矩阵正式发布，已建成的626套公寓实现“统一品牌、统一平台、统一运营”，森兰亭东靖路公寓投入运营，出租率92%。

（三）各项保障工作完成情况

1、队伍建设全面加强。完成集团下属公司领导班子成员任期制、契约化签约。制定集团干部人才队伍建设三年行动方案，开展二层面公司班子履职综合评价和干部人才调研，完成集团新一轮人才库建设工作。

2、融资渠道多元拓展。发挥资本市场直接融资功能，启动向特定对象发行A股股票工作，经上交所审核通过后报送中国证监会注册审核；启动发行公募REITs工作，完成4个SPV公司的设立并向国家发改委报送材料。债务融资方面，提升直接融资比例，注册获得70亿元的直接融资额度，完成各类债务直融工具发行35亿元。大力推动非核心资产处置，实施常熟商铺整体出售，以及“三高”区域自持社区菜场、配套商铺的转让。

3、管理效能逐步提升。投资改制工作有序推进。积极推进921项目与潜在战略投资者进行沟通洽谈，基本确定战略投资者，并签署投资框架协议。风险防控体系持续增强。修订《内部控制流程手册》《内部审计制度》及配套实施办法。建立重要风险管控清单，完善风险防控应对机制。内部管理机制优化提升。修订公司章程、三会议事规则等基本制度，进一步厘清三会的权责边界。完成集团统一工作门户等3个信息化项目建设，资金支付系统上线试运行。

二、报告期内公司所处行业情况

公司所处行业主要为产业园区开发运营、贸易和专业服务、以及城市更新。

1.产业园区开发运营

（1）自贸区深化改革带来机遇与挑战。从2013年上海自贸试验区挂牌成立至今，全国范围内自贸区的数量已达到22个，上海自贸试验区的多项制度创新成果已面向全国复制推广，作为上海自贸试验区核心区的外高桥保税区发展面临竞争挑战。但随着浦东引领区建设方案的实施、浦东综合改革试点的推进以及国家赋予浦东打造“丝路电商”合作先行区中心功能区的重大发展机遇，加上国务院于2023年12月发布的《全面对接国际高标准经贸规则推进中国(上海)自由贸易试验区高水平制度型开放总体方案》7个方面80条，为上海自贸区行业发展带来了新的机遇。

（2）产业园区向集群化、复合功能转型，竞争日趋激烈。产业园区已经由发展初期依靠优惠政策吸引企业入驻的阶段，逐步转向依靠产业集群效应和综合营商环境吸引企业入驻的阶段，并向特色化、绿色低碳化、数字化、智慧化方向发展。在优化园区产业布局，吸引战略新兴产业、集聚高新技术产业、形成园区特色等方面竞争激烈。

2.贸易和专业服务

（1）贸易服务向全流程综合服务方向发展。随着全球贸易合作不断深化及信息化程度不断提升，市场信息及资源渠道愈发透明，盈利空间逐步收缩，同时配套金融工具日益丰富，贸易行业已逐步从物资流通向融资贸易、供应链整合等衍生方向发展，盈利模式也从单纯的购销差价向资源整合、信息服务、资金融通等多种增值服务方式转变，风险表现形式日趋复杂。

（2）专业服务向专精特新发展。随着客户对服务专业化、精深化要求的不断提升，企业需要专注并深耕产业链中某个环节或某个产品，通过精细化地生产和管理为客户提供精细化的产品或服务，或是给客户提供具有行业或区域独特性的产品或服务，通过自主创新和模式创新去赢得市场。

3.城市更新

（1）上海住宅房地产政策调整缓慢。2023年8月以来，全国各地围绕供需两端政策放松力度明显加大，上海结合自身市场情况优化调整了降首付、降房贷利率、降二手房交易税费等政策，限购政策仅在五大新城和外环以外范围且仅针对非户籍购房人有限放开，对刚性住房需求购买力激发不大。

（2）商业办公房产存量市场竞争激烈。受需求减弱、供给增加等因素影响，全国商业办公房产空置率呈现上升趋势且租金下行压力大，呈现差异化定位，多元化发展趋势。

三、报告期内公司从事的业务情况

外高桥集团股份秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，目前公司主营业务中占经营收入和利润比重较大的业务是物业经营、贸易及服务、以及商业房产销售。

1、物业经营：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园、浦东新区森兰区域从事开发、招商、运营和管理，为客户提供产业园区厂房、仓库和配套办公楼宇，森兰区域商业、办公物业的租赁及管理服务。2023年，该业务为公司实现经营收入20亿元，较上年同比增长22.78%。在2023年全国主要城市的产业园区空置率呈上升趋势的情况下，公司各类物业综合空置率为7.98%，其中厂房、仓库等产业物业空置率仅为7.36%，较2022年下降约3个百分点，呈现出较强的稳健性和成长性。

2、贸易及服务：该业务为公司2023年带来35.45亿元营业收入，占公司年度营业收入的46.8%。公司通过自营进出口、进出口代理、商品展示、专业贸易服务平台及配套物流等服务，为客户提供全流程的综合贸易服务解决方案，并通过打造专业贸易服务平台，形成了进口占比全国领先的医疗器械、药品、化妆品、钟表和酒类等商品品类。2023年，公司国际贸易业务继续在上海市保持领先地位，全年进出口代理货值101亿美元，进出口自营货值2.23亿美元，下属3家进出口公司进入2023年上海市进出口百强企业，2家企业被评为“2023年度上海市国际贸易分拨中心示范企业”。同时，公司统筹集团系统资源，以全方位、一站式、专业化的服务，构建集选址落户、公司设立、证照申办、票税服务、运营支持、投资购并、清算注销等商务与管理咨询服务于一体的企业全生命周期专业服务体系，形成专业服务收入。

3、商业房产销售：为满足投资入驻产业园区的企业人员的居住需求，实现宜居宜业产城融合的国际贸易城，公司主要在森兰楔形绿地范围从事住宅开发建设、销售及物业管理，并择机在浦东新区其他区域内布局。2023年，该业务为公司带来商业房产销售收入16.9亿元。

四、报告期内核心竞争力分析

1、企业资源丰富。经过三十多年的发展，外高桥积累了数量庞大的企业资源，截止2023年末，自贸区保税区域注册企业2.3万余家，公司与大量企业维持了良好持续的合作关系，是公司持续稳定发展最宝贵的资源。

2、发展空间潜力大。经过三十年的开发运营，目前集团持有各类物业近500万平方米，其中产业物业约380万平方米。近年来，外高桥聚焦“前沿、科技、智能”三个赛道，保持对产业物业开发的持续投入，今明两年改建产业物业70万平方米、新建23万平方米，其中，12万平方米的外高桥新展城新园将于今年交付投用，15万平方米的创世谷-外高桥生命科学产业园和13万平方米的外高桥大健康创新产业园也将在两三年内竣工交付，届时经济效益、空间品质、产业业态将同步实现明显提升。同时，参与周边“三高”地区老工业园区转型、产业用地供应的机会多，为集团深耕外高桥提供了充足的发展空间。

3、营商环境优越。基于贸易自由化便利化优势，公司为客户提供了全产业链集成服务，帮助客户降低运营成本，提升运营效率，同时也为公司贡献了专业贸易服务收入。

4、团队专业度高。集团的专业团队在产业开发、建设、运营、招商、服务等领域有着领先全国的丰富经验，这也是当前公司最大的竞争优势。

5、品牌影响力大。外高桥已在全国范围形成了独特的品牌影响力，是国内自贸区学习效仿的最佳案例，为公司的管理服务输出打下坚实的基础。

五、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

当前，我国面临的环境仍是战略机遇和风险调整并存，经济回升向好、长期向好的基本趋势并未改变。外高桥集团从成立之初，即为落实国家战略而生、因服务区域发展而兴。公司要在参与国家战略建设和区域发展中，抓住自身发展机遇，顺势而为、乘势而上、谋求发展。2023年，国务院批复在上海创建“丝路电商”合作先行区，自贸区保税区域作为海关特殊监管区要打造为合作先行区的中心功能区。在自贸区设立10周年之际，国务院又发布了《全面对接国际高标准经贸规则推进中国（上海）自由贸易试验区高水平制度型开放总体方案》7个方面80条。公司要抓住试制度、闯新路的机遇，再次凸显改革开放最前沿的自贸区保税区域的先发优势，持续打造招商引资生命线、营商环境风景线，提升自贸区保税区域的核心竞争力。

未来，公司将围绕区域打造国际贸易城的战略部署，持续壮大国际贸易、现代物流、高端制造三大基础行业，积极培育生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零配件等四大重点产业。公司将坚持一体多元的业务格局，以区域定位为方向，以客户需求为导向，持续打造全产业链集成服务体系和服务能力；协同园区开发、城市更新、贸易服务、专业服务等多元业务板块整体运作，形成合力寻找新的发力点；各业务板块打好专精特新牌，专注并深耕产业链中某个环节或某个产品，通过精细化地生产和管理为客户提供精细化的产品或服务，给客户提供具有行业或区域独特性的产品或服务，通过自主创新和模式创新去赢得市场。

(二)公司发展战略

1、“十四五”战略定位

“十四五”是公司高质量发展的关键时期，公司将重点聚焦保税区域及高桥、高东、高行“三高”地区所辐射的100平方公里，形成区域联动发展带，统筹布局，超前规划，面向现代产业体系，提供优质的产品和服务。以外高桥保税区为核心，推动“三高区域”联动、资源整合，强化贸易功能，叠加复合功能，更好地实现产城融合，打造浦东北部更新的港城。

企业愿景：将保税区域及“三高”地区所辐射的100平方公里，打造成为“世界一流自由贸易引领区、五洲通衢国际贸易活力城”。

战略定位：创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商。

2、公司未来发展重点和主要举措

面对新的发展机遇和外部环境风险，公司将以提质增效为抓手，不断增强核心竞争力应对，守住招商引资生命线，以资本运作助推转型发展，多途径筹措资金服务业务拓展，集中主业资源，推进业务板块重组，探索招投育联动发展，持续深化国资国企改革，落实落细企业管理各项措施。

（1）做优做强主业

①推动“产业园区”向“产业社区”升级换代，全力打造卓越型园区运营商。加大推进保税区外联发区域7平方公里存量物业的改造更新，未来3年为生物医药、智能制造等产业集聚发展释放约60万平方米的资源空间；加快建设新发展区域“新展城”项目，依托“XINPARK”定制化产业园项目试点，实现从为企业定制物业到为产业定制园区的重大突破，并打通保税区与周边社区的道路连接，使之成为集团探索产城融合发展的又一创新举措。

②积极构建标准化、专业化的开发运营体系，争做一流城市开发运营综合服务商。积极参与浦东新区相关街镇商品房住宅地块的公开出让，建立外高桥森兰系列商品住宅开发运营体系，覆盖产品策划、规划设计、审批决策、造价控制、销售去化、运营管理全过程。同时，在物业管理、商业管理、人才公寓、酒店公寓等方面建立标准化、专业化的商业营运团队，进一步增强集团商业资产运营能力，提升区域商业和办公环境。

③持续打造全产业链集成服务能力。以推动营运中心引入战略投资者为契机，全面提升外高桥进出口贸易、专业贸易服务平台、贸易解决方案策划等贸易服务能力；以专业服务板块为重点，构建集选址落户、公司设立、证照申办、票税服务、运营支持、投资购并、清算注销等商务与管理咨询服务于一体的企业全生命周期专业服务体系。

（2）培育新兴业务

①组建生物医药产业发展公司，依托自贸区保税区域制度创新优势、链接国际国内跨境优势、生物医药企业集聚优势，抢抓外高桥细胞与基因治疗、进口医疗器械转移生产等发展机遇，打造生物医药产业发展的主阵地，培育区域发展的新动能。

②探索私募基金招投联动，充分发挥外高桥私募产业基金投资平台功能，聚焦硬核科技、前沿技术，立足自贸区保税区域的先导产业、未来产业，对接产业资本和投资机构，形成项目协同机制，打造“资金+方案”的系统化服务，努力做到投招育联动，做企业发展的时间合伙人。

（3）提升资本运作能力

①打好资本运作组合拳，包括：努力发挥资本市场直接融资功能，根据注册审批进度完成A股定增发行，进一步扩大公司资本规模；拓展融资渠道，完成外高桥仓储物流公募REITs发行上市，为集团提供独立的融资平台和上市平台；培育专精特新企业，通过引入战略投资者，实现股份制改革，进一步激发企业发展活力，拓展更大的市场空间。

②加强资本市场价值管理，包括：强化产业开发集团的定位标签，确保产业园区租赁收入稳中有升，贸易和服务收入提质增效，商业和产业房产销售收入现金流支持，在资本市场突出集团业务增长稳健性与成长性的特点；提升投资者回报，2023--2025现金分红比例提升至50%，为投资者提供持续而稳定的现金分红，增强价值投资者对公司的长期信心。构建公司ESG组织架构和体系，确定公司ESG工作目标，编制ESG工作报告，回应包括投资者在内的利益相关方对于公司可持续发展的关切。

(三)经营计划

2024年是推进集团“十四五”规划目标任务的攻坚之年。集团工作主线是：抓住浦东综合改革试点、自贸区制度型开放、“丝路电商”合作先行区建设等方案出台的重大机遇，加强政策研究、争取项目突破，切实将政策优势转化为招商核心竞争力。坚持稳中求进工作总基调，聚焦产业发展、城市更新、国企改革三项中心工作，以市场为导向，以项目为抓手，以改革为动力，以资本为支撑，全力稳住租赁收入压舱石，努力拓展贸易、服务收入增长点，坚决打好销售收入攻坚战，奋力实现量的稳步增长与质的持续提升。

一、主要经营目标

全年实现营业收入84.16亿元，同比增长11.19%；归母净利润10.01亿元，同比增长7.87%。

二、主要工作任务

（一）抓招商、育产业，全力稳住租赁收入压舱石

1.招育并举“拓增量”。产业物业，按照空间资源与客户需求最优适配原则，围绕重点产业开展中介招商、以商招商、链主企业产业链招商，力争在存量产业物业租赁率保持较高水平的基础上，新增产业物业租赁率突破50%。发挥产业基金投招联动功能，争取实现对外投资项目4-5个，投资金额不少于8000万元。启动潜在龙头企业培育计划，力争培育2-3家具有技术创新力和产业带动力的企业。商办物业，森兰片区商办物业（不含森兰天地）整体出租率不低于80%，力争森兰天地大单租赁或大单销售。森兰商都升级森兰印象汇，森兰印象城确定主力店意向合作方，预招商率不低于25%。夏碧路商业街实现能级与效益双提升。

2.助企纾困“稳存量”。秉承“服务好现有企业也是招商”理念，用好上海发布《持续打造国际一流营商环境行动方案》政策红利，统筹加强服务悦商、走访亲商、功能留商。整合集团全链条服务资源，形成分类服务集成包，依托政企联席会机制及时协调解决客户急难问题，策划“走进外高桥”及生物医药产业周系列活动，加强客户日常走访服务，实现重点客户走访全覆盖，力争重点租赁大客户零流失。

3.产业布局“聚能量”。产业空间，聚焦“前沿”，推动创世谷外高桥生命科学产业园对接高校、科研院所和孵化器，成为外高桥细胞与基因治疗产业集聚地；聚焦“科技”，推动新展城新园向数字产业、AI大模型等未来产业领域拓展，力争年内出租率达到70%；聚焦“智能”，加快外高桥大健康创新产业园建设进度，专注医疗器械智能制造，并向大健康领域智能终端设备延伸，边建设边招商，加快形成一批项目储备；聚焦“迭代”，实施保税区存量物业更新行动，为产业发展提供高品质的空间载体。产业链，推动“医产融合”，建立研究型医院和生物医药科创企业之间对接工作机制，加速研发创新成果转化和产品上市。推动国际医疗器械企业从单一的产品进口向进口与本地制造或委托制造并重发展。新引进生物医药项目不少于10个，医疗器械制造项目不少于3个。人才公寓配套，提高森兰人才公寓运营管理水平和品牌规模效应，整体出租率力争达到80%。洲海路和祝桥森兰亭试营业，完成日京路森兰来舍改造。

4.功能拓展“提质量”。保税区，“全球汇”新增国家馆及商品中心3家，设立“中国好物”专区。配合研究“丝路电商”跨境商品浦东清单，探索实现“全球汇”现场展示、现场下单、极速提货功能。在境外投资服务平台新增“丝路电商”专区。推动采埃孚再制造项目落地并试单运作。外港综保区，加快推进货物状态分类监管业务复制推广，三期仓库年内出租率达到50%。推动“区港联动”业务常态化、规模化发展，进一步做大进口汽车存储业务规模。外港口岸，推动跨境电商9610海运出口业务试单运作。

（二）拓广度、挖深度，努力培育贸易、服务收入增长点

5.做强做专进出口业务。营运中心进出口贸易额力争实现110亿美元。持续推进智慧贸易云平台、外贸出口综服平台项目开发建设，规范完善自营出口业务模式，拓展国际集采出口服务。进口贸易贴合客户个性化服务需求，试点开展自营买断业务，提高贸易环节毛利贡献率。围绕客户需求布点外省市口岸服务网络，构建更具韧性的服务能力体系。

6.推进两个功能性平台建设。参与上海市生物医药特殊物品进出境公共服务平台项目建设，探索设立外高桥生物医药企业特殊物品入区服务平台，研究特殊物品集采分销模式，形成外高桥品牌效应。推动亚太邮轮船供基地建设，常态化开展境外物资保税入区存储与配送上船业务，打通国产物资入区退税与配送上船业务流程。

7.寻找新的业务发力点。企业中心持续升级“匠岭”票税平台，增强客户黏度，制定“匠岭”文档扩张计划，实现箱量和业务收入双倍增。拓展“领航”业务，做实做强山西武宿综保区运营服务，力争再复制一到两个“武宿”模式。

8.推动数字化项目实施。英得网络推进外高桥一体化平台和离岸通二期等保税区域数字化转型重大项目落地并实现收入。“智贸桥”力争付费用户突破100家，为转型发展提供新动力（300152）。“AEO智引”完成验收，加强市场推介，力争成为新的盈利增长点。落实武宿一体化平台项目，力争完成一期项目，启动二期项目。

（三）强营销、快周转，坚决打好销售收入攻坚战

9.加大销售力度。利用政策利好，挖掘潜在客户精准营销，加强销售代理公司的管理与考核，全力推动森兰海天名筑、森兰航荟名庭销售，启动森兰岛蓄客，计划销售面积3万平方米。

10.优化资产结构。引进“好人家”，推进新展城H7地块合作项目年内完成协议签订、土地剥离以及合资公司设立，合力打造国际化产业综合示范社区；全力推进仓储物流公募REITs工作发行工作，同时做好新的REITs项目储备，推动实现资产的市场价值。

11.盘活存量资产。推动实施启东商办物业等外省市存量物业资产销售。推动开发早期存量动迁房、零星商品住宅、浦东新区以外零星商办物业销售。积极开展商办、产业类资产出售的客户储备工作，制定重资产变现计划，增加自有资金储备。

（四）重品质、显担当，勇担“三个圈层”建设新使命

12.加快森兰品牌项目开发。森兰印象城结构封顶，正达外国语学校校舍竣工交付确保9月开学。森兰南块绿地管理用房竣工备案，中块管理用房及桥梁全部完工。启动森兰原规划车辆段调规方案研究，争取年内完成森兰D2-2地块保护范围划定。完成各方认同的夏碧路8号控规调整建议方案。

（五）闯改革、提质效，持续增强企业核心竞争力

13.优化产权布局。继续培育“专精特新”企业，数和项目寻找更加适合匹配的战略投资者，完成混合所有制改革。921项目完成混合所有制改革，实现规模扩张提升市场占有率。持续推进企业清理工作，提升资产配置效率。

14.加大资本运作。做好上市公司价值管理工作，拓宽资本市场对接通道，择机启动并完成向特定对象发行股票工作。

15.创新融资工具。采取多种措施压降资产负债率和有息负债融资成本，力争加权融资成本较上年末下降10BP；扩大直接融资授权额度至150亿元，推进60亿元新增额度注册及完成40亿元债券发行，净增直接融资19亿元；积极开展CMBS、ABN和永续债发行的可行性研究分析，多渠道引入增量资金。全面完成集团资金支付系统建设，通过信息化手段提高资金管控水平。

16.增强成本管控。工程建设成本，加快工程采购管理体系优化提升课题成果的运用，建立首批集中采购清单和工程类供应商清单；完善集团系统签证管理制度并试行。人工成本，强化工资总额与效益联动的管理机制，优化人力资源，改制工作坚持人随事转，人员变动与公司清算、重组相匹配。

(四)可能面对的风险

从国际国内形势来看，全球政治经济形势不确定性不稳定性因素增多，民族主义倾向泛滥，反对全球化趋势加剧，全球产业链和供应链开始重构，国际治理体系和格局发生变化，全球贸易、投资和消费进入下降通道；国内投资和消费增长乏力，稳出口压力加大，能源原材料供应趋紧，实体经济经营困难加剧，就业压力增大。对于以国际贸易为核心优势的外高桥保税区而言，国际大循环动能明显减弱，国内市场和资源“两头在外”的发展模式遇到前所未有的挑战，集团贸易服务板块业务增长面临较大的压力。商业房产板块中祝桥森兰海天名筑和航头航荟名庭两个住宅项目的去化也承压。

我们将依托具有长期稳定合作基础的物业经营板块的产业客户群，从产业空间布局的技术维度凸显前沿、科技、智能，从产业链赋能的价值维度锻造新质生产力，从产业龙头企业的资源维度以招为主向招育并举；我们将依托自贸区保税特色和非保税融合的特点，在保税区启动实施存量物业更新三年行动计划，打造非保税的新展城产业社区，继续实施森兰地区中心建设打响森兰品牌；我们将利用国资国企深化提升改革的契机，依托证券市场着力提升资本运作能力，依托产权混改提升市场竞争能力，依托头部合作企业着力提升资产经营能力，依托日趋完善的合规内控内审机制着力提升风险管控能力。

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