京能置业（600791）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

　　（一）房地产市场回顾与展望

　　2023年，房地产调控政策持续优化，定向支持力度不断增大，尤其是7月份中央明确提出房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱后，从支持需求端到支持企业端，政策托举力度不断加大，以促进房地产市场平稳健康发展。

　　房地产宽松政策从三四线城市到核心一二线城市全域调整，各地因地制宜加速政策出台，体现在需求端，主要为降首付、降利率、认房不认贷、调整普通住房标准、延长贷款年限等，支持居民刚需及改善型购房需求；在供给端，三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，缓解房企资金压力。此外，“三大工程”的建设部署明确了行业发展方向，构建“市场+保障”的双轨制发展新模式逐渐清晰。

　　2024年房地产行业作为社会经济发展的重要产业，将发挥重要作用。按照“市场+保障”的双轨制发展新模式的具体落地政策将更加清晰，同时，支持房地产企业盘活存量资产等将成为供给端政策优化方向。

　　（二）公司主要经营工作情况

　　高效推进项目建设，提前完成去化任务。公司始终坚持把“保交付、保生产、稳民生”作为经营管理的首要任务。京能龙湖-熙上项目实现结构封顶，实现竣工备案。金泰丽富嘉园项目实现“零”诉交房。北京城建京能-樾园与京能西山印项目住宅楼全部实现主体结构封顶。京能龙湖-熙上、京能丨电建-洺悦湾项目住宅实现基本全面销售。京能-雍清丽苑、京能-海语城项目销售业绩提升。京能-西山印项目实现第二、三次开盘选房及集中签约。2023年公司在建项目实现开复工面积76.81万平方米；实现竣工面积20.99万平方米。

　　积极参与项目投拓，深挖降本增效管理。坚持审慎、精准投资的原则，深耕北京区域，先后研究论证项目数十宗，重点跟进新挂牌宗地入市进展，适时深化投资论证。积极研究土地市场政策和模式，择优遴选重点项目，先后参与了丰台青塔、海淀双新村等用地的现场竞价及摇号。今年年初以38.41亿元成功竞得北京市丰台区卢沟桥街道大瓦窑馨城项目二期地块，新增土地储备面积约3万平方米，地上建筑规模约9万平方米。“降成本”扎实推进，挖掘企业效益潜力，成本控制基本平稳。建立项目开发全周期成本控制机制，降低成本造价。融资工作取得进展。利用银行信贷融资支持、债券融资支持、股权融资重启等融资政策“三支箭”，拓宽融资渠道，优化债务结构。成功发行首期规模8亿元公司债，发行利率创AA级房地产企业非公开发行债券历史最低。通过调降存量债务利率、利用低成本资金替换高息负债等方式有效减少高成本资金规模。

　　紧抓股权融资机遇，助力实体经济发展。公司把握“房地产再融资新政”机遇，经董事会及股东大会决策，审议通过向特定对象发行A股股票的议案。公司拟向市场投资者募集资金不超过7亿元。公司向特定对象发行股票事项已于2023年12月获上交所审核中心审核通过。上市公司股权再融资是资本市场的重要组成部分，对于实体经济的发展具有显著的推动作用。股权再融资通过提供资金支持、优化资本结构、促进产业升级和技术创新、增强市场信心、推动公司治理改善以及响应宏观经济政策等多种方式，为实体经济的发展提供强有力的支持。

　　改革成果全面深化，强化安全责任落实。抓好新一轮国企改革提升行动。深化“双百行动”工作成果，制定《京能置业对标世界一流企业价值创造行动工作实施方案、任务清单（2023—2025年）》。按照“对标对表对照”三对管理方法，全面提升企业运营管控效率和水平。强化任期制契约化管理。高质量、规范化推行经理层成员任期制和契约化管理，完成公司及所属各级企业经理层成员任期制和契约化签约，实施差异化考核和薪酬刚性兑现，进一步推动京能置业与市场经济深度融合，激发企业活力和发展动力。京能龙湖熙上、北京城建京能樾园项目实施全周期考核激励，为实现项目整体投资收益与公司发展目标保驾护航。严格落实京能置业各项安全管理工作，确保“十个不发生”和“一个持续提高”的总体目标。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　公司所属的房地产行业为资金密集型行业，具有高度综合、关联性强的属性，是推动国民经济发展的重要支柱产业之一。

　　2023年，中国房地产市场经历了调整期，整体需求偏弱，相关政策调整较多。“三大工程”建设是增量政策方向，中央经济工作会议强调积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。供需两端政策持续发力，核心一二线城市政策继续优化，房企资金支持举措细化落实。

　　2023年，受房地产市场需求下行、企业资金承压等因素影响，房地产开发企业投资拿地较为谨慎，市场热度因城市能级、地块价值分化明显，整体溢价率不高，房地产开发投资面积、投资金额及在施面积均同比下降明显。供需两端多重利好政策的出台实施，有助于提升市场投资信心。

　　总体来看，2023年中国房地产市场在政策支持和市场调整的双重作用下，呈现出筑底和弱复苏的态势。市场预期有所好转，但仍面临诸多挑战，包括需求端的不确定性、房企资金压力以及库存去化等问题。政策层面的持续支持和市场自身的调整将是影响未来市场走势的重要因素。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　2023年，在行业调控政策利好、市场信心逐渐恢复的情况下，公司保持发展定力、注重风险把握、聚焦提质增效、深化改革创新，在投资布局上立足服务首都发展，开发建设类型聚焦商品住宅用地开发，在发展方向上坚持房地产市场投资与转型发展同步推进。

　　高效推进项目建设。公司坚持精细化项目管理，优化供应链等方式推进项目建设。在建项目全力以赴推进建设进度。京能龙湖-熙上项目实现结构封顶，实现竣工备案。金泰丽富嘉园项目实现“零”诉交房；北京城建京能-樾园与京能-西山印项目住宅楼全部实现主体结构封顶。

　　提前完成去化任务。京能龙湖-熙上、京能丨电建-洺悦湾项目住宅实现基本全面销售。京能-雍清丽苑、京能-海语城项目销售业绩提升，销售签约好于预期和同期。金泰丽富嘉园项目完成朝阳东坝北西区域棚改项目回迁安置集中签约。通过多种措施，公司能够高效推进项目建设，确保项目的成功交付，同时为企业带来经济效益和社会效应。

　　积极参与项目投拓。公司深耕北京区域，先后研究论证多个项目，重点跟进新挂牌宗地入市进展，适时深化投资论证。积极进行市场研究与分析，在项目投拓前会进行深入的市场研究和分析，包括对目标区域的房地产市场趋势、消费者需求以及政策法规的全面了解，同时优化土地获取策略，综合考虑土地成本、地理位置、交通便利性等因素，以提高项目的可行性和盈利潜力。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　公司具有二十余年房地产开发经验，具备完善成熟的房地产开发和管理模式，拥有稳定专业、结构优化的房地产开发团队。公司具有国资背景并专注于房地产开发，具有良好的市场合作信誉。在土地资源获取上，公司强化战略引导，关注政策、市场环境和自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险防控，坚守底线思维。2023年立足服务首都发展，积极参与土地市场投资，继续通过市场化运作方式寻求增加优质储备项目，为公司稳步发展奠定基础。立足服务首都发展，与业内优秀企业合作，抓住市场机遇，通过土地市场择优投资储备项目，优化项目梯次储备，为公司稳步发展奠定基础。积极投入商品房、保障房、共有产权房建设，打造多元化住宅供应体系，已在北京、天津等重点区域拥有一定的房地产开发规模，形成了良好的品牌价值和社会效应，具备区域深耕潜力。充分发挥京能集团内部协同优势，集中资源优势，打造技术和生态相融合、居住与产业相结合的房地产项目。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　2023年末，公司资产总额211.65亿元，净资产33.41亿元，资产负债率84.21%。2023年度，公司实现营业收入45.35亿元，利润总额-5.52亿元，经营活动产生的现金流量净额为43.35亿元。

　　公司控股子公司开发京能丨电建-洺悦湾、京能龙湖-熙上、金泰丽富嘉园、北京城建京能-樾园、京能-西山印、京能云璟壹号等项目，累计实现开复工面积76.81万平方米，实现竣工面积20.99万平方米，实现签约面积32.34万平方米

　　

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　房地产行业在经历调整的同时，也在逐步寻找新的发展路径和机遇。政府的政策导向和市场自身的调整能力将是影响未来行业发展趋势的重要因素，政策旨在防止市场出现系统性风险，同时支持合理的住房需求。房地产发展的新模式正在积极构建当中，这是破解房地产发展难题、促进房地产健康发展的重要政策。伴随着保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设以及城中村改造等工程的有序推进，将有利于解决人民群众在住房等方面的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，有助于房地产市场健康和可持续发展。

　　(二)公司发展战略

　　公司聚焦京津冀区域，紧抓城市结构发展机遇，精益发展住宅开发业务，强化区域聚焦与城市深耕。探索推动低碳、低能耗建筑，打造融生态、科技、环保于一体的低碳智慧型住宅产品。创新商业模式，探索新路径，拓展新业态。

　　(三)经营计划

　　主要业务目标：2024年计划实现开复工面积58.65万平米，项目新开工面积12万平米，计划竣工面积18.90万平米。

　　项目拓展目标：坚持审慎投资，稳健发展，深耕京津冀，聚焦商品住宅和保障性住房，打造建筑节能、绿色环保、清洁低碳的智慧型房地产项目，跟踪外部土地市场和保障房规划，积极布局内外部土地和产业资源的开发升级，探索老旧小区改造、棚户区改造、工业遗存改造等方面城市更新类创新业务。

　　该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应保持足够的风险意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。

　　(四)可能面对的风险

　　1.宏观环境风险

　　由于国内、国际经济形势发生变化，对市场供求关系产生重大影响，可能导致企业面临不利的市场环境，而给公司发展带来不确定性。

　　公司将进一步加强宏观环境的调研，合理进行外部环境分析，根据调研提纲，收集、分析相关信息，在深入调研基础上编制规划，同时紧跟国内经济形势变化，应对宏观环境风险。

　　2.政策法规风险

　　由于国家或地方产业政策、国家对房地产调控政策、拆迁政策、环保节能政策、银行信贷政策以及税收政策发生变化，而公司并未及时跟踪、研究和应对等原因，可能导致违规可能性增大、项目成本提高、项目执行受阻，而给公司发展带来不确定性。

　　公司将及时跟踪、研究国家对房地产行业调控政策、金融政策等，合理进行外部环境分析，对国家和地方限制性政策及时进行研究预判与分析，制定公司中长期发展规划，建立政策变化的应对措施，及时准确地对土地政策进行收集整理。

　　3.战略规划风险

　　由于公司发展规划的决策论证依据不充分，规划目标制定不科学、不明确，执行缺乏计划性和严肃性，实施资源配置不到位，监督机制设置不合理，未依据环境变化及时评估与调整战略目标等原因，而给公司未来的持续发展带来的不确定性。

　　公司将合理进行内外部环境分析，根据调研提纲，收集、分析相关信息，在深入调研基础上编制规划，同时加强对战略实施效果的评估与监督，必要时按程序对规划内容进行调整优化，确保规划符合公司发展实际。

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