华发股份（600325）2023年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、经营情况讨论与分析

2023年，在公司董事局的战略引领和正确领导下，公司始终保持稳健经营，行业地位稳步提升；持续完善战略方针，形成了以“产品力、配套力、服务力”为核心竞争力，“销售力、交付力、运营力、成本力”专项能力提升的“七力”模型，切实践行“品质中国匠心筑家”的品牌理念；持续提高精细化管理水平，提高经营效益、增强企业发展内生动力；根植主业、控本创效，不断夯实多元业务协同主业发展格局，助推公司高质量发展。2023年，公司实现营业收入721.45亿元，同比增长19.35%；净利润34.65亿元，同比下降28.96%；归母净利润18.38亿元，同比下降29.58%。报告期内，公司新开工面积204.75万平方米，竣工面积514.93万平方米。截至报告期末，公司拥有土地储备计容建筑面积433.99万平方米，在建面积1,189.08万平方米。

（一）奋力攻坚，销售业绩稳居千亿

2023年，面对深度调整的房地产市场，公司紧抓销售，新盘和存货推售双发力，加快盘活商办资产，推动认购、签约、回款关键指标增长，全年实现销售1,259.9亿元，同比增长4.8%，连续4年稳居千亿阵营。报告期内，公司始终坚持紧抓销售回款，实现回款金额846.89亿元，同比增长17.2%，资金回笼保持稳健态势；报告期末预收楼款达1,008.18亿元，较年初增长15.66%，待结算资源充沛。

报告期内，公司调整优化了组织结构框架，形成了“3+1”业务布局。华东大区全年完成销售692.71亿元，销售占比55.0%，为公司销售奠定基石；华南大区全年完成销售310.19亿元，销售占比24.6%，销售指标增势明显；珠海大区全年完成销售191.27亿元，销售占比15.2%，稳居珠海龙头地位；北方区域全年完成销售65.72亿元，销售占比5.2%。

（二）“七力”升级，持续打造宜居精品

报告期内，公司以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、销售力”，最终形成七重合力，赋能公司高质量发展。公司始终将产品品质视为发展重心，依托“七力”不断精研革新，并以“产品力、配套力、服务力”为基石，持续完善产品体系。2023年4月，公司推出全新的优+产品体系5.0版本，以“三力十二优”价值底盘为内核，构建“七大质美生活场景”，在全面提升产品力、配套力、服务力的基础上，同步提升运营力和交付力，努力锻造核心竞争力。

产品力方面，公司坚持全过程系统性提升产品品质，优+产品体系5.0荣膺“全国优秀产品体系”，报告期内多个全新一代产品投入市场，并获得市场关注和认可。截至报告期末，公司已打造超200个匠心人居项目，旗下产品在报告期内获得广厦奖、REARD全球地产设计大奖、AIIDA国际创新设计大奖、克而瑞“全国十大品质作品”、亿翰智库“全国优居100项目”等国内外多个设计奖项。公司持续重视产品力提升和绿色低碳等课题研发，打造健康好宅；持续规范工程管理，工程质量高位运行，在建项目全年荣获国家级质量奖项1项，省级奖项28项、市级奖项30项。

配套力方面，公司按照“社区配套与住宅同步交付”的要求，推进落地一批配套项目，全年新开集中商业30万㎡、社区商业（含底商）4.7万㎡。

服务力方面，公司深入推进客户关系管理与物业服务一体化，地产和物业协同效应凸显；瞄准客户关注点，完善相关制度，为客户提供高品质服务；开展“超级华粉节”“春雷行动”等活动，巩固和扩大“享华发-邻里聚”社区文化品牌的影响力，多措并举切实提升客户服务满意度。

运营力方面，公司持续强化事前策划和过程管控，调整优化项目开发节点计划，持续推进优+5G高质量建造体系，开展跨条线联合巡检，项目操盘能力和运营水平进一步提升。

成本力方面，公司全面推进降本控费。学习借鉴行业标杆，建立市场化成本管控体系，开展成本压降专项行动；强化条线协同，优化限额和测算工具，实现投资端出价能力与成本管控能力进一步提升；提高资金运作水平，综合融资成本持续下降；优化预算管理机制，推动可控费率、人力成本、综合代理费持续压降。

交付力方面，公司持续完善综合验收制度，整体交付满意度稳步提升。公司全年共交付62批次，集中到访交付率97%，总体交付满意度荣膺中国房地产交付力优秀企业、“2023中国房企超级交付力TOP9”等荣誉。

销售力方面，统筹兼顾，多元发力。通过加强自销团队组建，强化甲乙方团队良性竞合，构建良性竞争销售格局，不断提升销售团队营销能力；启动投放管理平台系统建设并上线运营，实现媒体投放数据与后端线索闭环管理；结合全年重要时间节点，先后举办华发答谢客户全国巡回音乐会、618抖音惠购节、华发现房节等营销活动，促进线上成交。

（三）投、融资“双轮驱动”夯实稳健发展根基

报告期内，公司在把控资金回流和融资创新、优化债务结构的同时，聚焦重点城市精准投拓，通过“管好钱”和“拿好地”的“双轮驱动”，确保“三道红线”持续绿档，夯实稳健发展根基。

资金管控方面，公司继续拓宽渠道，夯实基本盘，创新融资方式盘活资产，首单租赁住房Pre-REITs项目及类Reits次级份额转售等相继落地；积极开展股权融资，顺利完成向特定对象发行股票，募集资金超51亿元，成为“第三支箭”新政发布后行业第二例完成股权融资的成功案例。

精准投拓方面，聚焦重点城市，精准投拓获取一批优质项目。报告期内，公司投拓策略始终聚焦在一线、强二线城市，通过公开竞拍、战略并购、股权合作等方式，获取优质项目23个，投资基础更加稳固。

（四）提质增效，内部管控有效巩固

2023年，公司进一步调结构、优团队、促转型、控风险、强管控，以精细化管理激发企业活力，适应高质量发展要求。

组织架构进一步优化。成立董事局北京业务推进中心，完成华东大区和北京区域整合，形成“3+1”区域管控格局；持续优化区域平台组织架构，推行事业部制；调整完成物业平台、物业总部治理架构。

团队建设进一步增效。迭代升级“活水计划”，推动管理人员和平台人员下沉业务一线。人员结构更趋优化，人才团队形成新陈代谢、有进有出的良性循环。

数字赋能和数据安全进一步强化。持续优化ERP、经营分析管理、数据可视化等系统，辅助决策效能进一步提高；完善信息安全防护体系，封堵网络安全漏洞。

管理精度进一步细化。持续优化分级授权和审批流程，推进行政督办，提升工作效能；持续开展内部控制评价和经济责任审计，筑牢企业发展防线。

（五）多元发展，“三大支撑”做强做优

报告期内，公司围绕服务住宅主业这一主线，不断做强做优商业、物业及上下游产业链等“三大支撑”，为公司发展培育新优势。

商业板块在做好主业配套的同时，经营管理水平持续提升。成功举办首届华发商业88无限生活节，湾区通用购物卡正式上线，实现中珠地区4个集中商业项目近500家商户通用。南湾华发商都获评“中国（华南）最具影响力商业地标”。

物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，成功中标横琴“二线关”物业管理等项目，在管项目和在管面积再创新高；先后荣获“2023中国物业服务百强企业”第16名、“2023中国国资上市物企10强”、2023年度全国实施卓越绩效先进组织、第六届珠海市市长质量奖等荣誉。

上下游产业链及境外公司实现提质增效。营销公司多元获客，关键业务指标均超额完成。更新公司持续推进重点项目并取得一定进展。设计公司配合做好产品力提升等技术服务工作，并完成69件专利申报。华实中建有效拓展港澳市场，澳门市场占有率超过30%。优生活在营门店扩至19家，总房量达5,786套（13,742间）。代理公司持续做大平台业务。香港公司持续完善境外四大平台建设，境外融资工作成效明显。澳门公司积极拓展横琴粤澳深度合作区业务。

（六）党建引领，践行国企担当

党的建设掌舵领航。报告期内，公司深入开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，深入推进党业融合，党业共进。顺利通过省、市两级基层党组织规范化检查工作，华东大区、华南大区、珠海大区等三大党总支成功升级成为三级党委。深化纪检监察工作，持续纠治“四风”与树新风并举，大力弘扬新风气。

安全生产常抓不懈。全面开展重大事故隐患专项排查整治行动及秋冬季节消防隐患大排查大整治等工作，消除安全隐患2.8万余项；累计开展安全教育培训12,303次，应急演练1,997次，安全生产形势稳定，获评省、市级安全文明奖项104项。

员工关怀丰富多彩。组织员工积极参加职工运动会和迎春晚会，线上线下（300959）开展幸福华发动起来等文体活动，丰富职工业余生活；开展职业病防治、员工定制化体检等，积极帮扶慰问困难职工，有效增强员工的归属感、获得感和幸福感。

二、报告期内公司所处行业情况

2023年以来，房地产投资、销售等指标降幅较上年收窄。房地产竣工面积增加较快，“保交楼”工作效果持续显现。国家统计局发布的数据显示，2023年，全国房地产开发投资为110,913亿元，相比上年下降9.6%，但降幅相比较2022年而言收窄了0.4个百分点；全国房屋竣工面积为99,831万平米，增长17.0%，其中住宅竣工面积为72,433万平米，增长17.2%。

2023年商业地产市场供需两端均偏弱，企业布局更聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。新房市场方面，商办用房开发投资额和新开工面积同比下降，销售面积也有所减少。租赁市场方面，商铺租赁需求在消费复苏带动下有所恢复，商业街租金企稳，购物中心租金止跌转涨，写字楼租户承租能力下降，租金继续下跌。其中公募REITs试点已拓展至消费基础设施领域，为商业地产企业提供了多样化的融资渠道，未来有望助力企业存量资产盘活。

2023年物业管理行业保持良好发展势头，高质量发展成为行业“主旋律”，行业营收和管理规模再创新高。中国物业管理协会数据显示，预计2023年末，中国物业管理行业营收规模将达到1.69万亿元，总管理面积将达到约391亿平方米。物业企业更加注重成本等经营要素，进行有质量的拓展，同时持续优化项目质量，为行业可持续发展奠定基础。

目前，我国城镇化仍然处在持续发展过程中，城镇化数量和质量提升还有很大的空间。国家统计局数据显示，近五年城镇化率年均提高0.93个百分点，每年超过1000万的农村居民进入城镇，带来大量新增住房的需求。此外，改善性住房需求比较迫切，形成房地产市场的重要推动力，在70个大中城市中，2023年二手房的成交量已经超过新房成交量。随着“三大工程”有力有序推进，将有利于解决人民群众在住房、居住这些方面急难愁盼的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。

三、报告期内公司从事的业务情况

公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州、成都、苏州、西安、南京、长沙等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。

四、报告期内核心竞争力分析

1、公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。

2、公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区及北方区域的“3+1”全国性战略布局。

3、公司以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、销售力”，形成七重合力，赋能公司高质量发展。公司始终将产品品质视为发展重心，依托“七力”不断精研革新，并以“产品力、配套力、服务力”为基石，持续完善产品体系。公司通过全新优+产品体系5.0，推出“三力十二优-优+质感生活体系”，打造产品与自然、人文的互动关系，引领新时代城市生活方式，进一步提升公司核心竞争力。公司于2024年4月首次发布“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化为经，以数字智慧社区、智慧无人机服务、智慧社区养老、智能家居、绿色低碳、质美生态规划、科技精工建筑、健康可变户型、高定品质精装、智慧绿色园林、优+生活配套、优质物业管理等十二个方面为纬度，在户型设计、建造工艺、材料材质、智能系统、通信连接等数十个细分科技领域实现了创新突破。为中国房地产行业高质量发展新模式、引领新质生产力发展打造“珠海范本”。

4、公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有前瞻性的创新业态。

5、公司在深耕房地产开发主业的同时，极响应国家产业政策，致力推动产业多元化，不断探索优化业务战略格局。公司以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为具有独特竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业升级发展；持续提升物业公司的业务拓展能力和服务品质，涵盖住宅物业、商办公建物业、资产运营、城市及市政服务、电梯工程、楼宇智能化、社区生活服务、安保服务、餐饮服务等全链条服务体系，形成立足大湾区、涵盖全国的业务格局；持续推动上下游产业链实现提质增效，营销公司、更新公司、设计公司、华实中建、代理公司、香港公司、澳门公司等上下游产业链公司及境外公司均取得不错的经营成果。公司形成以住宅为主业，商业运营、物业管理和上下游产业链等为支撑的“1+3”发展格局，为公司发展培育新优势，助力公司长效发展。

五、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

在房地产供求关系发生重大变化的背景下，行业经历着前所未有的深度调整周期。2023年12月的中央经济工作会议强调“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”“加快推进三大工程”“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”均释放出房地产政策调整力度或将加大的积极信号。展望2024年，国家将根据房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

房地产行业细分市场竞争日益激烈，定制化、差异化、个性化的优质产品成为企业突破同质化竞争的关键所在。有质量的增长将成为企业谋求长期发展的重要着眼点，也是企业平稳穿越行业周期的必要保障。依靠强大的产品竞争力与优秀的品牌影响力穿越周期成为行业的普遍共识，未来高能级城市的优质地块项目将成为房企争夺的焦点。企业应继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，在立足住宅主业的前提下，紧跟市场需求，大力挖掘存量资产运营价值，同时积极应对地产行业的变化，探索行业新发展模式，在三大工程建设、轻资产业务、强化服务与运营能力等方面发力，更好地顺应行业周期变化进行多元化发展。

(二)公司发展战略

1、公司以“品质中国匠心筑家”为品牌内涵，积极实施精品战略升级，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，围绕“做优城市产业集群”，践行数字化转型及“科技+”战略，持续优化产品品质，夯实产品力，迭代升级华发新一代好房子，提升产品技术标准，将科技智慧融入进未来住宅产品之中。公司研究发布“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，构建“四化十二优”技术标准，以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化为经，以数字智慧社区、智慧无人机服务、智慧社区养老、智能家居、绿色低碳、质美生态规划、科技精工建筑、健康可变户型、高定品质精装、智慧绿色园林、优+生活配套、优质物业管理等十二个方面为纬度，持续对产品体系进行增值赋能，提升核心竞争力，为中国房地产行业高质量发展新模式、引领新质生产力发展贡献力量。

2、业务管控上，坚持前瞻布局，系统谋划，持续升级管控体系。围绕精细化管理要求，不断完善各业务条线制度流程建设，通过分级授权机制和审批流程权限的优化调整，进一步理顺“总部-区域-城市”权责关系，夯实“三级管控”架构基础，系统梳理各职能公司权责关系。

3、区域拓展上，扎根珠海，确保珠海的龙头地位；加大对上海、广州、深圳、北京、杭州、成都等高能级城市的投资布局，努力开拓其他一线及二线重点城市的市场；采取聚焦战略，持续深耕粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群；项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主；拓展方式多元化，除公开市场竞买外，强化合作开发、项目并购、城市更新等多种方式。

4、逐步开创探索房地产开发的新模式，加快实施战略转型升级，不断提高房地产开发能力和市场份额，进一步扩大品牌优势，形成独具特色的核心竞争力。

5、紧盯提质增效主方向，夯实“1+3”业务格局。稳步推进围绕精品住宅为主业，商业运营、物业服务、上下游产业链业务同步前行的业务发展格局。

(三)经营计划

2024年，公司将坚定信心，积极应对市场变化，坚持高质量发展之路，将以下工作为重点，全力推进各项业务：

1.坚持推进销售去化和资产盘活

以销售去化为工作重心，总部各中心（部门）加强服务督导、积极赋能，各大区（区域）、城市公司因地制宜、发挥优势，上下联动、齐心协力做好销售去化工作。坚决贯彻落实“一盘一策”会议工作部署，全面推动存量资产盘活。

2.全面增强产品市场竞争力

产品力方面，积极践行ESG战略，按照“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，积极推进新型产品试点项目落地，并逐步推动新体系落位到其他大区新项目，构建独特核心竞争力。

加强行业对标，增强产品适配性，推进综合产品力提升。持续加强工程质量、安全和进度管控，确保新一代产品执行落地。

服务力方面，完善《项目三力验收管理办法》，加快建立项目缺陷反馈机制，加强房修服务管控及考核，强化供方单位管理，提升房修服务水平。构建集地产服务、物业服务于一体的对客服务平台和小程序，设置统一客服热线和呼叫中心，提升对客窗口服务质量。

配套力方面，按照“交付即开业”要求，前置做好商业项目规划，提升招商和运营水平，同时结合区位因素打造配套学校、路网交通等，增强社区综合配套力。

3.持续提升经营管控水平

继续加强资金资本运作。进一步优化融资结构，压降融资成本，促进存量资源盘活；持续深化财务管理、费用管控等工作，推进公司“三道红线”保持绿档。

继续提升运营效率。牢固树立“一盘棋”思维，增强协同作战能力，及时发现并解决问题，多措并举，全力提升操盘能力和运营效率；做好交付、结转铺排，确保结转项目如期保质保量完成交付。

继续加强工程管理。系统性抓好工程质量、进度和安全管控，建立运营、设计、工程、客关联合巡检机制和供应商“黑名单”和“白名单”机制，坚决实施安全生产“一票否决制”，杜绝工程质量问题，维护公司品牌声誉，助力产品销售和公司经营。

继续强化人才团队建设。以团队结构优化为重点，积极为有冲劲、有专业知识和能力人员团队的提供锻炼平台；进一步吸纳优秀人才，在住宅开发、商业、物业等关键领域引进优秀人才，补齐人才短板；加强团队整体建设，为公司发展提供强有力的人才支撑。

继续强化数字化赋能。继续优化完善数字化营销平台建设，构建客户画像标签体系，推进大会员系统建设；持续优化ERP、经分等各类系统功能。

继续塑造品牌优势。围绕“七力”提升战略，构建深入人心的品牌故事，推进公司品牌保值增值。

4.坚持聚焦核心城市，精准投拓增加优质土储

一是积极应对市场和政策波动，保持战略定力，加强市场预判、成本估算和费率对标，进一步提高出价能力和投资竞争力。二是继续聚焦上海、杭州、成都、深圳、北京、广州等核心城市，坚持获取流速快且利润有保障的优质项目；机会关注市场安全度可控的其它城市，寻找新的优质增长点。

5.全面深化业务协同互动

继续夯实“三大支撑”，为地产主业销售去化、产品提升、资产盘活等赋能。其中：商业运营板块在做好主业配套提升的同时，全力提升集中商业招商运营能力和品牌号召力；物业公司以提升物业服务品质为第一要务，强化与地产主业协同，做优品质、做好口碑、打响品牌，提升服务力；上下游产业链公司进一步提质增效。

6.坚持党建引领，体现国企责任担当

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，紧跟党委步伐，抓好党建及相关学习工作；全面夯实基层党组织建设，提高党业融合发展工作成效。

持续加强纪检监察工作和作风建设，着重加强巡查巡检力度，将违法违规事件消灭在萌芽状态，推动廉洁自律在公司蔚然成风，做到防微杜渐、风清气正。

持续推动安全生产及消防管理标准化建设，压实企业安全生产主体责任，以“一线三排”工作机制为抓手，做到安全生产隐患第一时间掌握，第一时间研判，第一时间处置。

持续做好工会及幸福华发等工作，丰富员工业余生活，提升员工归属感、获得感和幸福感。

(四)可能面对的风险

1.政策风险

房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。近年来,随着房地产调控长效机制建设稳步推进，市场总体回调压力加大，不同城市房地产市场将延续分化发展格局，一线城市和核心城市的市场竞争激烈，核心城市的土地市场争夺将是房企关注重点。公司在经营过程中，充分重视对行业调控政策基调的研判与响应，将依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。

2.市场风险

房地产市场具有区域性的特征，受当地市场供求关系影响显著。同时，房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域，且同时涉及到不同政府部门的审批和监管，房企对项目整体开发控制有一定难度。在项目建设和运营期间，如出现原材料等大宗商品价格上涨、劳动力成本上涨等不可预见的不利因素，可能导致总成本上升，从而影响公司的盈利水平。为此，公司未来将进一步加强各个深耕城市的销售和回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能力。

3.行业风险

随着房地产行业深度调整，行业两极化格局愈加明显，大型头部企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业集中度进一步提升。公司将审慎把控拿地节奏，加强各层级各环节内部控制，进一步提高精细化管控水平；积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效率；探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，适当进行行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。

4.资金风险

房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。为保障公司稳健运营，公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度、融资效能等各方面需对标更高标准。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索新的融资模式。同时加强资金管理，努力降低融资成本，提高资金使用效率，确保现金流安全，提升公司抗风险能力。

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